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부동산담보신탁 [제4부] 개업공인중사가 임대차계약 중개 시, 계약서와 중개대상물확인설명서 작성방법 및 기타 주의사항을 보실 분은 아래 주소 일크에 터치(클릭)해 주세요.
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담보신탁 Collateral Trust – KB부동산신탁
1) 담보신탁의 개념. 토지ㆍ건물 등 부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받고자 하는 경우에 이용할 수 있는 신탁 상품. 2) 담보신탁의 구조. 신탁회사는 신탁계약을 …
Source: kbret.co.kr
Date Published: 2/7/2022
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담보신탁 – 한국투자부동산신탁
저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁 상품입니다. 부동산신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산 …
Source: www.kitrust.com
Date Published: 2/20/2021
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담보신탁ㅣ한국토지신탁
부동산 소유자가 금융기관을 우선수익자로 지정하고 소유부동산을 한국토지신탁 앞으로 신탁등기를 한 후 금융기관으로부터 대출을 받는 신탁상품으로 근저당보다 더 경제 …
Source: www.koreit.co.kr
Date Published: 5/9/2021
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상품안내 > 담보신탁 – 무궁화신탁
담보신탁은 저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁상품입니다. 부동산 소유자가 소유부동산을 …
Source: mghat.com
Date Published: 11/29/2022
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담보신탁 – 한국자산신탁
창출하겠습니다. 담보신탁이란? 고객님들께서 소유하신 부동산을 담보로 금융기관으로부터 자금을 조달할 경우 간편한 방법으로 한국 …
Source: www.kait.com
Date Published: 7/5/2021
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부동산담보신탁 계약과 법률관계 – 네이버 블로그
부동산담보신탁 계약의 구조는 채무자가 자신의 부동산에 대해 신탁을 설정하면서 채권자를 우선수익자로 그리고 자신을 수익자로 정하고, …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 3/9/2022
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담보신탁 – 하나자산신탁
손님이 본인의 채무이행을 보장하기 위하여 부동산소유권을 신탁회사에 이전한 후, 수익권증서를 교부받아 이를 담보로 대출받는 것을 목적으로 하는 신탁: 현행 저당 …
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Date Published: 11/23/2021
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부동산 담보신탁 수익증권증서 담보대출 – 국민은행
소유 부동산을 당행과 협약 체결된 부동산신탁회사에 담보신탁하고 동 신탁수익권증서를 담보로 제공하는 고객에 대해 담보사정가격 범위 내에서 가계자금을 대출하는 …
Source: obank.kbstar.com
Date Published: 7/3/2021
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이룸펀딩 – #2 부동산신탁만 제대로 알아도 절반은 성공_기본개념
부동산신탁제도는 기본적으로 담보확보의 기능도 하지만 상환재원 등 투자금이 … 신탁계약서에는 채권의 담보 대상인 수익권 내지 우선수익권에 대한 권리관계가 …
Source: www.eroomfunding.com
Date Published: 2/5/2021
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담보신탁 부동산의 처분방법 – 공매뿐인가? – 법률신문
채무의 담보를 위하여 위탁자가 채권자를 수익자로 하여 신탁목적물을 수탁자에게 양도하고, 채무자가 채무를 이행하지 않으면 수탁자가 신탁목적물을 …
Source: m.lawtimes.co.kr
Date Published: 11/26/2022
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주제에 대한 기사 평가 부동산 담보 신탁
- Author: 영춘이TV
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- Date Published: 2021. 3. 12.
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경제적이고 편리한 선진 담보제도
저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁 상품입니다.
부동산신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산소유자(위탁자)로부터 부동산을 신탁 받아 금융대출업무를 진행하고 대출기간이 만료되어 정상적으로 채무가 이행되면 신탁부동산을 위탁자에게 돌려줍니다. 그러나 채무불이행시 신탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 우선수익자인 채권기관에게 채무를 변제하고 잔여 처분대금을 위탁자 또는 수익자에게 교부합니다.
담보신탁이란?
부동산 소유자가 금융기관을 우선수익자로 지정하고 소유부동산을 한국토지신탁 앞으로 신탁등기를 한 후 금융기관으로부터 대출을 받는 신탁상품으로 근저당보다 더 경제적이고 편리하게 이용할 수 있는 확실한 채권확보 방법입니다.
상품안내 > 담보신탁
담보신탁은 저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁상품입니다. 부동산 소유자가 소유부동산을 신탁회사 앞으로 신탁등기를 한 수익권증서를 발급받아 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 신탁제도입니다.
장점 01 저당권 설정시에 비하여 채무자가 부담하는 제비용이 저렴
02 부동산신탁사에서는 금융기관의 대출의사 결정시 대상부동산에 대한 조사와 대출실행 후 신탁재산에 대한 관리를 통하여 대출채권 관리가 용이
03 신탁기간 중에는 예기치 않은 제3의 채권으로부터 보호 됨
04 채무불이행 시 신탁부동산을 환가하여 그 환가대금을 채권자에게 채무 변제금으로 교부하고 잔여금은 위탁자에 배당 됨
부동산담보신탁 계약과 법률관계
최교수 논문에 등장하는 사례는 지난 2017 년 6 월 22 일 판결이 나왔는데요 . GS 건설이 운남지구토지구획정리사업조합을 상대로 낸 대여금 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 , GS 건설이 우선수익권에 대한 질권 침해를 당했다며 이에 대한 손해배상을 청구한 부분에 대해 다시 판단하라며 사건을 서울고법으로 되돌려 보냈습니다 . ( 대법원 전원합의체 주심 권순일 대법관 )
재판부는 “ 원고와 피고간 대여금 채권과 우선수익권의 귀속주체가 달라졌다고 해서 곧바로 참가인 회사의 우선수익권이나 이를 목적으로 한 원고의 권리질권이 소멸한다고 볼 수 없다 ” 며 “ 특히 이 사건 담보신탁계약의 당사자들과 원고는 , 피고가 이 사건 대여금 전액을 갚지 않을 경우 우선수익권에 대한 질권자인 원고가 이 사건 대여금 채권의 귀속 주체와 상관없이 우선수익권을 행사할 수 있는 것으로 약정했다 ” 고 봄이 타당하다고 판시했습니다 .
조합은 2007 년 12 월 사업 시행사가 발급한 대여금채권의 담보를 위해 한국토지신탁과 사업부지에 대한 담보신탁계약을 체결했습니다 . 시행사를 우선수익자 , 시공사인 GS 건설을 우선수익권에 대한 질권자로 설정했습니다 . 그러나 시행사가 2010 년 부도가 나고 채권자가 시행사에 대한 대여금채권과 관련한 전부명령을 법원으로부터 받아내 확정됐습니다 . 이 과정에서 대여금을 받지 못한 GS 건설은 조합을 상대로 대여금 청구를 주위적으로 , 질권 행사를 예비적 청구로 소송을 냈습니다 .
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심은 GS 건설의 주장을 받아들였으나 2 심은 “GS 건설은 담보물건 매각대금 계좌의 관리권과 신탁재산 처분요청권한만 계약상 부여 받았을 뿐 대여금 채권에 대한 권한을 부여 받지 못했다 ” 며 패소 판결했습니다 .
대법원 판결문 제공 시스템 http://www.scourt.go.kr/sjudge/1498109839844_143719.pdf) . 이번 전원합의체 판결문은을 통해 열람할 수 있습니다
담보대출 ( 개인뱅킹
① 연체이자율 : 최고 15%(차주별 대출이자율 + 연체가산이자율)
※ 단, 대출이자율이 최고 연체이자율 이상인 경우 대출이자율 + 2.0%p
☞「연체가산이자율」은 연 3%를 적용합니다.
② 연체이자(지연배상금)를 내셔야 하는 경우
☞「이자를 납입하기로 약정한 날」에 납입하지 아니한 때
– 이자를 납입하여야 할 날의 다음날부터 2개월까지는 내셔야 할 약정이자에 대해 연체이자가 적용되고, 2개월이 경과하면 기한이익상실로 인하여 대출잔액에 연체이율을 곱한 연체이자를 내셔야 합니다.
☞「분할상환금(또는 분할상환원리금)을 상환하기로 한 날」에 상환하지 아니한 때
– 분할상환금(또는 분할상환원리금)을 상환하여야 할 날의 다음날부터는 해당 할상환금(또는 분할상환원리금)에 대한 연체이자를, 3회이상 연속하여 지체한 때에는 기한이익상실로 인하여 대출잔액에 대한 연체이자를 내셔야 합니다.
#2 부동산신탁만 제대로 알아도 절반은 성공_기본개념
이번 시간에는 담보설정 방법으로써 근저당권과 함께 많이 등장하고 있는 ‘부동산신탁’에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산신탁제도는 기본적으로 담보확보의 기능도 하지만 상환재원 등 투자금이 어떻게 상환될 것인가를 파악할 수 있는 중요한 제도이기 때문에 투자시 부동산신탁에 대해 충분한 이해가 필요합니다.
하지만 ‘신탁제도’ 자체가 일반인분들에게는 생소한 제도이고 권리관계가 복잡하다 보니 많은 분들이 부동산신탁을 이해하는데 어려움이 많은데요. 부동산신탁을 이해하는 첫걸음은 신탁을 구성하는 기본개념부터 정확히 이해하셔야 하고 기본개념 숙지 후에는 신탁계약상 어떤 내용들이 포함되어 있는지를 파악하는 것이 중요합니다.
즉, 부동산신탁의 내용에 대해 정확히 파악하면 투자금이 어떻게 보호되고 상환될 지를 알 수 있으므로 신탁에 대해 충분히 숙지만 해도 투자의 절반은 성공한 것이라고 할 수 있습니다. 그럼 이번 시간에는 부동산신탁의 주요 기본개념부터 알아보고 실제 신탁계약서에는 어떤 내용들이 규정되어 있는지 예시와 함께 알아보겠습니다.
❚ 부동산신탁이란
부동산신탁이란 부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용이 제한되는 ‘부동산 소유자’가 소유권을 ‘부동산전문신탁회사’에 이전하고 부동산전문신탁회사는 소유자가 맡긴 부동산을 효과적으로 개발 관리하여 그 이익을 돌려주는 제도로써, 신탁의 목적과 신탁회사의 역할에 따라 부동산신탁의 종류를 ①담보신탁, ②부동산관리신탁, ③분양관리신탁, ④관리형토지신탁, ⑤분양형토지신탁(부동산개발신탁)으로 구분하고 있으며 각 신탁 종류별로 권리관계 등 신탁계약의 내용에 있어 차이가 크기 때문에 투자시 신탁의 종류가 정확히 무엇인지를 파악하는 것이 중요합니다.
❚ 부동산신탁계약서와 신탁원부 발급 및 확인
부동산신탁 대출상품을 검토하기 위해서는 우선적으로 ‘신탁계약서’, ‘신탁원부’를 확인해야 합니다. 신탁계약서에는 채권의 담보 대상인 수익권 내지 우선수익권에 대한 권리관계가 규정되어 있을 뿐만 아니라 부동산목록, 정산방법, 공매 등 채권회수와 관련된 중요한 내용들이 기술 되어 있고 이외에도 신탁의 종류에 따라 시공, 분양 등 부동산개발사업과 관련된 주요 내용들이 포함하고 있는 경우가 있기 때문입니다.
“최근에 공인중개사가 임대차중개를 하면서 신탁원부를 제대로 설명해주지 않아 임차인이 입은 손해를 배상하라는 판례가 있는데 부동산이 신탁된 경우 신탁계약서를 왜 확인해야하는지를 잘 알려주는 사례 중 하나라고 봅니다.”
| 신탁원부 발급방법
그렇다면 신탁계약서는 어떻게 확인이 가능할까요? 신탁계약에 대한 전체 내용을 알기 위해서는 가까운 등기소를 방문하여 ‘신탁원부’를 발급받으면 됩니다. 신탁원부(≒신탁계약서)는 위탁자와 수탁자, 수익자와 신탁인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁의 종료 사유 등을 기재한 서류(부동산등기법 제81조)로서, 신탁등기 신청시 등기소에서 신탁원부에 신탁계약서를 첨부하는 형식으로 작성되고 있습니다.
다만, 주의할 점은 택지개발지구 내 개발사업의 경우 새로운 지번에 대한 부동산등기부등본이 형성되지 않아 신탁원부가 없는 경우가 있습니다. 이 경우에는 투자자들이 별도로 확인할 수 있는 방법이 없으며 채무자나 P2P업체에게 신탁계약서를 요청할 수 밖에 없습니다.
❚ 신탁계약서의 기본구성
신탁계약서의 기본 구성은 다음과 같으나 신탁계약의 종류 및 신탁회사 또는 금융기관별로 세부적인 구성은 다소 상이할 수 있습니다.
| 신탁계약서의 기본구성
❚ 신탁계약서의 주요 등장인물
| 신탁계약서의 주요 등장인물간의 관계
(1) 위탁자 : 일정한 목적을 위하여 본인이 소유한 부동산을 수탁자에게 신탁(소유권 이전)하는 자로 통상 위탁자는 수익자, 채무자, 시행사의 지위도 겸하고 있으나, 신탁계약 내용에 따라서 반드시 일치하는 것은 아닙니다.
(2) 수탁자 : 수탁자는 위탁자로부터 부동산을 신탁받아 수익자(우선수익자)의 이익을 위하여 그 재산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 하는 자를 말하고 주로 우리나라 11개 부동산신탁회사가 수탁자 역할을 하고 있으며 간혹 은행이 직접 수탁자가 되는 경우도 있습니다.
(3) 수익자(수익권자) : 신탁된 부동산으로부터 발생한 수익을 받는 자로 우리나라 대부분의 신탁은 자익신탁(위탁자=수익자)으로 위탁자가 수익자가 됩니다.
(4) 우선수익자(우선수익권자) : 신탁부동산 등으로부터 발생된 수익에 대해 우선수익금 한도내에서 위탁자나 수익자보다 ‘우선하여’ 교부받을 수 있는 자로서 보통 채권자나 시공사가 우선수익자가 되고, 우선수익자간 순위에 따라 1순위, 2순위 우선수익자로 나누어지기도 합니다.
(5) 채무자 : 우선수익자와 여신거래계약에 따라 우선수익자에 대하여 채무를 부담하는 자를 말하며, 통상 위탁자가 채무자가 되나 반드시 위탁자와 채무자가 동일한 것은 아닙니다.
❚ 수익권과 우선수익권, 수익권증서 등의 구별
신탁계약서 상에서 투자자분들이 가장 관심을 가져야 할 부분은 바로 담보가 되는 ‘수익권’ 또는 ‘우선수익권’입니다. 수익권과 우선수익권은 권리의 주체와 그 내용이 엄연히 다르기 때문에 반드시 구별해서 사용해야 합니다.
우선수익권은 우선수익자 즉 채권자의 권리로서 ‘우선수익권금액 한도’내에서 수익자보다 신탁원본 및 신탁수익으로부터 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 신탁법에는 별도의 규정이 없지만 위탁자 또는 수익자의 수익권과 구별하기 위해서 신탁계약서상 ‘우선수익권’이라고 규정한 것으로서 고유명사처럼 사용되고 있는 용어입니다. 또한 우선수익권은 우선수익자들간의 순위에 따라 1순위 우선수익권, 2순위 우선수익권 등으로 우선수익권의 순위가 정해지는데 순위에 따라 배당순서가 정해지고 행사할 수 있는 권한도 다르게 규정되고 있습니다.
여기서 한가지 중요한 사항은 신탁사는 우선수익자의 요청이 있으면 우선수익권의 내용을 기재한 ‘수익권증서’를 발급하고 있는데, 간혹 “수익권증서 또는 수익증서를 담보로 한다”고 하는 등 우선수익권을 수익권증서와 혼용하는 경우가 많습니다. 그러나 수익권증서는 단순히 증명만 해주는 증서(증거증권)일뿐 증서 자체에 가치가 있는 것(유가증권)이 아니기 때문에 수익권증서만으로 담보를 설정하거나 유동화할 수는 없으며 우선수익권를 담보로 하여야 합니다.
우선수익권 금액은 우선수익자자 수익자에 우선하여 변제받을 수 있는 한도를 말합니다. 통상 채권액의 130%를 설정하며 채권원금, 이자, 지연이자, 비용을 담보하고 있습니다. 수익권금액(수익금)은 수익권자가 정산 후 지급 받을 금액으로 금액을 확정하기 어려워 별도로 기재하지 않고 있습니다.
❚ 신탁원본 및 신탁수익, 신탁재산
마지막으로 신탁원본 및 신탁수익, 신탁재산에 대해 신탁계약서는 아래와 같이 정의하고 있습니다.
| 신탁계약서 일부 발췌
신탁재산이란 신탁원본 및 신탁수익을 포괄한 개념으로 신탁부동산과 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산을 말합니다(신탁법 제27조 참조). 또한 신탁계약서에는 신탁된 부동산 자체 뿐만 아니라 건축중인 지상건축물도 신탁부동산에 포함시키고 있을 뿐만 아니라 지상건축물이 준공된 경우 우선수익자를 위해 신탁하도록 되어 강제하고 있습니다. 특히 신탁부동산의 물상대위로 취득한 금전 등 물건도 신탁재산에 자동 편입(압류불필요)되기 때문에 물상대위권 행사시 압류가 필요한 저당권이나 질권보다 더욱 채권자를 포괄적이고 안정적으로 보호하고 있음을 알 수 있습니다.
*물상대위권이란?
질권 내지 저당권의 목적물이 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 질권 내지 저당권이 소멸하거나 목적물의 가치가 감소되더라도 그 목적물에 갈음하여 금전 기타 물건, 교환가치의 변형물이 목적물 소유자에게 귀속하는 경우에 그 가치변형물에 행사할 수 있는 권리를 말하며, 질권자나 저당권자는 물상대위권을 행사하기 위하여 가치변형물이 소유자에게 지급 내지 인도되기전에 미리 압류해야 합니다.(민법 제342조, 제370조 참조)
“만약 A씨가 B씨로부터 금전을 차용하면서 자기소유의 건물에 대하여 저당권을 설정해 주었는데, 그 후 C의 중과실로 건물이 전소되었을 경우 ,B씨는 A씨가 보험회사에 대하여 갖는 보험금 청구권을 대위행사할 수 있습니다. 단 B씨는 보험회사가 A에게 보험금을 지급하기 전에 압류해야 합니다. 그리고 B씨는 C에 대하여 불법행위로 인한 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다.”
이번 시간에는 부동산P2P 투자시 알면 투자에 도움이 될만한 신탁계약과 관련된 가장 기본적이고 중요한 개념들을 살펴보았습니다. 다음 시간에는 신탁계약서 내용 중 신탁부동산이 어떻게 관리되는지 또 처분은 어떻게 진행되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
담보신탁 부동산의 처분방법
[2021.03.31.]채무의 담보를 위하여 위탁자가 채권자를 수익자로 하여 신탁목적물을 수탁자에게 양도하고, 채무자가 채무를 이행하지 않으면 수탁자가 신탁목적물을 매각하여 그 매각대금으로 채권자인 수익자에게 변제하고, 잔여가 있으면 위탁자에게 반환하는 것을 내용을 하는 신탁을 일반적으로 담보신탁이라고 한다. 실무계에서는 부동산이 담보신탁의 목적물인 경우가 대부분이고, 우리나라 부동산신탁 중 담보신탁이 가장 많이 이용되고 있다.
부동산 담보신탁계약에서는 신탁계약에서 정한 사유(예를 들면, 위탁자가 채권자인 수익자에 대한 대여금 채무를 불이행한 경우 등)가 발생하면 신탁된 부동산을 수탁회사가 처분하도록 규정하고 있다. 그 처분 방법으로는 ‘공매’가 많이 이용되고 있다. 여기서 말하는 ‘공매’란 ‘공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것’을 의미하는 것으로 부동산 담보신탁계약에서 자율적으로 약정하는 처분 방법일뿐이다.
이러한 ‘공매’는 민사집행법 제264조 이하 규정에 따라 경매절차를 진행하여야 하는 일반적인 담보권 실행 등을 위한 경매와는 법적 성격이 다르다. 즉, 담보신탁에서 수탁자(신탁회사)가 신탁재산을 처분하는 방법인 공매는 ‘통상의 매매’라 할 것이기 때문이다. 다만, 수탁자는 이해관계인의 이해 충돌을 방지하기 위하여 적정하게 신탁재산을 매도를 하는 방안을 모색하는 것이 요구되고, 그 요구를 충족하기 위한 방안으로 공매가 이용되는 것일 뿐이다. 이런 이유로 공매에 대하여는 법적인 근거나 절차에 대한 규정이 필요없고 실제로도 마련되어 있지 않다.
따라서, 신탁계약에서 위탁자와 수탁자는 신인의무에 위반되지 않는 범위에서 얼마든지 신탁재산의 처분방법을 공매가 아닌 다른 방법으로 정할 수 있다. 일반적인 부동산담보신탁계약에서는 공매를 원칙으로 하되 유찰된 경우 일정한 조건으로 수의계약을 할 수 있다고 규정하고 있으나 이 또한 약정에 의한 효력일 뿐이다. 예를 들어 위탁자와 수익자가 합의하는 경우 공매 절차를 거치지 않고 바로 수익자가 지정하는 제3자에게 매도하도록 하는 특약도 규정할 수 있는 것이다. 뿐만 아니라 이러한 방법 외에도 강행법규와 신탁법상의 다른 규정에 위반되지 않는 한 자율적으로 다른 방법의 신탁재산의 처분방법을 규정할 수 있는 것이다.
결론적으로 부동산 담보신탁에서의 공매에 의한 신탁재산의 매각은 적정한 액수로 신탁재산의 처분하기 위하여 신탁계약에서 약정한 것으로 인한 것이므로 그 법적 성격은 민법상 매매의 불과하다. 대부분의 부동산신탁회사들이 신탁계약서 양식에 신탁재산 처분방법으로 공매를 규정하고, 보충적인 수의계약을 규정하고 있지만 이는 약정에 의하여 효력을 발생하는 것뿐이고, 신탁계약에 다른 합의가 있으면 공매가 아닌 다른 신탁재산 처분방법을 규정할 수 있는 것이다.
임형민 변호사 ([email protected])
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