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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information
해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 …
Source: ric4875-1.tistory.com
Date Published: 2/6/2022
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[경매후기] ~21년도 경매 참여했던 물건 후기
직장인 재테크(부동산/주식/암호화폐/부업) 이야기.
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Date Published: 11/12/2021
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[부동산 경매] 기초부터 쉽게 공부하기 (Feat.법원경매 후기와 …
법원 경매는 매우 쉽게 설명하여 다른 사람이 은행에 진 빚을 대신 갚아주고 그 담보물로 잡혀있는 부동산을 법원에서 최고 가격을 제출해 내가 사는 …
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Date Published: 3/2/2021
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[경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트
[경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트. 가리봉맨 2020. 2. 18. … 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다.Source: bongman.tistory.com
Date Published: 5/24/2021
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9800만원에 20평 빌라 낙찰받은 50대 여성의 첫 경매 도전기
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Date Published: 1/19/2022
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Top 48 부동산 경매 후기 Trust The Answer
두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기. 아파트경매 후기! 650만 원을 3년 만에 50억으로 불린 부동산 경매 고수 정규범 : 주간동아; 처음 해보는 법원 …
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Date Published: 9/14/2022
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두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기. 아파트경매 후기!
하요하요~ 부린이 깨브 입니다.^^ 이번에도 아파트 경매물건을 혼자 멘토없이 권리 분석하며 임장 다녀온 후기를 작성해 보도록 하겠습니다.
Source: indismile.tistory.com
Date Published: 5/30/2022
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650만 원을 3년 만에 50억으로 불린 부동산 경매 고수 정규범
4년간 소형 오피스텔과 빌라를 중심으로 50번 넘게 입찰에 참여했고, 6번 낙찰받았다. 현재는 경매로 낙찰받은 부동산 6채를 포함해 총 11채(오피스텔 8실 …
Source: weekly.donga.com
Date Published: 5/9/2021
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부동산 경매 후기 | 20대에 법원경매로 빌라 낙찰받고 망했어요 …
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Date Published: 5/23/2022
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주제에 대한 기사 평가 부동산 경매 후기
- Author: 노세티비
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- Date Published: 2021. 1. 30.
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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등
해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다.
채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다. 이렇게 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매입니다.
#부동산 경매 장점
1. 원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.
2. 대출받기 매우 수월하다.(다른 부동산 매입 수단 대비 더 대출이 편리합니다.)
3. 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있다.
4. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 수 있다.
#부동산 경매 단점
1. 시간적 소요가 매우 크다. (시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 합니다.)
2. 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있다.(입찰금, 세팅)
3. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 한다.
4. 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝다.
부동산 경매 구조
채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고 합니다. 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다. 이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 관할 법원에 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다.
경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 합니다. 그에 따라 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다. 이는 장점이지만 이와 반대되는 개념의 단점도 존재합니다. 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야 합니다.
부동산 경매하는 방법
부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다. 이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다.
추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있습니다. 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다.
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법원 경매 사이트
부동산 경매 비용
부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 단, 경매는 약간 다른 점이 있습니다. 경매는 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택에 경우에는 낙찰도 노려볼 수 있습니다.
경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다. 입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많습니다. 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 권장드립니다. 경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 뇌리 남습니다.
추가로 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다. 단, 이 경우 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다고 판단되었을 때 실행하시길 권장드립니다.
부동산 경매 위험성
부동산 경매는 선 입금이 기본입니다. 즉 본인은 낙찰받고 입금하기 전까지 그 집에 상태를 전혀 파악할 수 없습니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다. 물론 낙찰금을 포기할 수 있습니다. 대신 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 이 또한 손실입니다.
부동산 경매는 오로지 본인이 판단으로만 진행됩니다. 만약 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다. 주식 대비 부동산이 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다. 아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다.
부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생합니다. 권리 분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용 파악을 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다. 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다. 장기간 한다면 이것이 공부가 되지만, 단기간 한다면 시간만 낭비하게 됩니다.
부동산 경매 : 결론
필자는 다양한 자산의 투자하고 있습니다. 그중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 투자 자산이 부동산과 주식입니다. 이는 시간적 소요가 많긴 하지만 필자의 본업을 갉아먹을 정도로 소요되지 않습니다. 그런데 부동산 경매를 해보면서 느낀 건 필자의 본업마저 갉아먹을 정도로 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 더군다나 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기 매우 어렵습니다. 이에 따라 필자는 부동산 경매를 포기하고 이젠 하지 않습니다.
물론 필자와 반대로 부동산 경매가 적성에 맞고 일반적인 부동산 매입과 주식을 넘어선 수익을 창출하는 분들도 있을 것입니다. 단, 이것은 본인에게 맞았을 때 이야기입니다. 부동산 경매를 공부하고 직접 해봤더니 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시길 바랍니다. 투자는 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘합니다.
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“부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등” 문서를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
[경매후기] ~21년도 경매 참여했던 물건 후기
– 21년도 경매를 참여하며 배운 것들.
1) 현장은 반드시 가야 한다.
2) 신중함 뿐만 아니라 확신과 베짱도 필요하다.
3) 법원 당일 주차는 막힌다. 은행에서도 줄을 서야 수표발행이 된다.
4) 쉬운 물건에는 사람들이 많이 달라 붙는다.
5) 유찰되기 전에 단독으로 얻는 습관이 필요하다.
6) 경매 입찰일에는 밥을 먹자.
7) 공동입찰은 힘들다.
8) 나에게는 베짱이 필요하다.
9) 경매가 다가오면 잔걱정이 많이 생긴다. 나의 신중함의 친구이자 베짱의 적이다.
10) 임장을 많이하고 캘수록 성장한다.
11) 법원 마다 진행방식의 미세한 차이가 있다.
12) 심리전이다. 돈이 필요하다.
[부동산 경매] 기초부터 쉽게 공부하기 (Feat.법원경매 후기와 단어설명)
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법원 경매는 매우 쉽게 설명하여 다른 사람이 은행에 진 빚을 대신 갚아주고 그 담보물로 잡혀있는 부동산을 법원에서 최고 가격을 제출해 내가 사는 것입니다.
위에 문장에 적혀있는 방법을 케이스 별로 차근차근 설명드리겠습니다.
[경매 부동산에 집주인이 살고 있는 경우]단계 : 쉬움
이 경우가 법원 경매에서 가장 쉬운 케이스이며 경매 초보자도 쉽게 접근 할 수 있는 부동산 물건입니다. 말소기준권리(권리분석)과 등기부등본만 잘 점검하시면 됩니다.
중요한것은 거래 시세와 최초감정가격을 이해하는 것입니다.
네이버/다음 부동산을 잘 활용하면 중요한 정보를 많이 얻을 수 있습니다.
[다음 부동산 바로가기] [네이버 주동산 바로가기]법원 경매는 억 단위의 돈이 들어가는 것이고 법원에서 낙찰이 되어 허가를 해주어도 살고 있는 집주인/세입자/임대인을 만나야 합니다. 그래서 낙찰받고 등기를 할 때까지 6개월 이상 걸릴 수도 있습니다.
하지만 집주인이 본 경매의 당사자이고 집을 비워야지만 금융기관으로부터 돈을 갚을 수 있습니다.
낙찰받는 순간 매우 빠른 시간에 집을 비워주기 때문에 경매 초보자 분들이 많이 응찰을 하십니다. 그래서 낙찰 가격이 상승하는 단점이 있습니다. 최근에는 일반 부동산 중개소에서 거래해도 될 정도의 가격을 낙찰이 이루어지기도 합니다.
[경매 부동산에 전세 세입자가 살고 있는 경우]단계 : 중간
보통 전세 세입자가 살고 있을 때 경매가 들어가는 경우는 집주인이 정말 돈이 없거나 깡통주택일 경우입니다.
세입자가 전세금을 돌려달라고 집주인에게 연락을 했는데 보증금 반환을 차일피일 미루게 되면 세입자는 법원에 경매를 신청할 수 있고 이러한 과정에서 집주인이 계속 전세금을 안 주게 되면 진짜 경매가 시작됩니다.
(보통의 집주인들은 입찰 전에 보증금을 해결해주지만 간혹 깡통 빌라, 깡통주택 소유자들 때문에 경매로 넘겨버립니다)
전세 세입자가 있는 부동산의 단점은 세입자의 보증금이 내가 받는 낙찰금액보다 높을 때입니다.
가령 2억7천만원에 낙찰을 받았는데
세입자의 보증금이 2억9천만원일 경우
2천만원의 차이가 발생합니다.
그래서 세입자는 부족한 금액을 받기 위해 이사를 안 나갑니다.
이럴 때는 세입자를 내보내기 위해 명도 소송을 해야 합니다.
굉장히 복잡해질 수 있고 세입자를 울려야 할 수도 있습니다. 문을 뜯어야 할 수도 있고 경찰도 불러야 하고 매우 피곤해질 수 있습니다. (죽겠다고 난동을 피울 수도 있습니다)
그렇게 집을 비워줘도 세입자가 집을 전부 부시고 나갈 수 있습니다. 콘크리트나 문틀을 전부 뜯어버리고 바닥 난방 호스까지 뜯으면 공사비도 정말 많이 들겁니다.
그래서 저는 이런 피곤함을 최대한 줄이기 위해 보증금보다 조금 더 높이 적어 낙찰 을 받습니다.
2억9천1백만원 낙찰!!
이렇게 하면 세입자도 보증금을 무사히 받게 되고 집도 매우 안전하게 인수인계를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 세입자는 자신의 보증금을 받아야 하고 명도 확인서를 저에게 받아야 보증금을 법원에서 안전하게 받을 수 있기 때문입니다.
그리고 전세 세입자의 보증금과 근저당의 날짜를 꼭 확인하시기 바랍니다. 말소기준 권리의 날짜를 정확히 알고 있어야 입찰을 합니다.
1억 정도 더 떨어져야 하는데 권리분석을 잘못할 경우 혼자만 입찰해 낙찰을 받아 좋아할 수도 있습니다.
[경매 부동산에 월세 세입자가 살고 있는 경우]단계 : 쉬움
이 경우 또한 쉽습니다. 전입세대의 유무는 보통 주민센터의 전입세대 열람을 통해 알 수 있습니다.
낙찰받은 금액에 보증금이 포함될 수도 있고 말소기준권리보다 밀려있으면 보증금을 직접 지급하면 됩니다. 낙찰이 되어 1~2주 정도 지나면 법원에서 허가가 나옵니다.
그럼 법원에 다시 방문해 사무관에게 서류를 받아 세입자의 연락처를 적어옵니다. (이 서류는 세입자가 보증금을 받기 위해 직접 작성하기 때문에 연락처가 허위일 수 없음)
월세 세입자는 보증금도 1~3천만원 정도밖에 안됩니다.
근저당이 잡혀있는 집에 들어가서 마음고생을 많이 하고 스트레스도 많기 때문에 생각보다 명도가 쉽습니다.
간혹 이사비를 무리하게 요구하는 분들이 있습니다. 법적으로는 이사비를 전혀 줄 필요 없고 낙찰자들이 관행적으로 30~40만원 이사비를 드리는게 예의인데 이 것을 잘못 이해한 월세 세입자들이 100~200만원을 요구하는 경우가 있습니다.
이럴 때는 명도소송을 그냥 진행하시겠다고 말씀하시고 모든 비용은 보증금에서 차감하시는 방향으로 밀고 나가시면 될 것 같습니다.
[경매 부동산에 유치권이 있는 경우]단계 : 쉬움 or 매우 어려움
권리 분석을 하다 보면 간혹 유치권이 걸려있는 부동산이 있습니다. 공장이나 단독주택은 실질적인 파악이 쉽지 않습니다. 임장을 꼭 해봐야 합니다. 현재 거기에 거주하고 있는 사람이 누구인지 알아야 합니다.
유치권은 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 막대한 시공을 하여 집의 가치를 올리는 비용을 청구하는 것입니다.
오피스텔이나 빌 라는 대부분 가짜라고 보시면 됩니다. 현재 우리의 법 시스템은 아무나 유치권을 신청할 수 있습니다.
그런데 만약 아주 만약에 진짜 유치권일 경우 법원을 자주 가셔야 합니다.
[경매 부동산에 가등기가 있는 경우]단계 : 어려움
초보자에게는 추천드리지 않습니다.
[법원 경매 용어 정리]법원 경매에서 많이 사용하는 용어를 정리하오니 쉽게 풀어 설명하오니 참고 부탁드립니다.
입찰/응찰 – 법원 경매장에서 정해진 서식에 맞춰 금액을 적어 제출하는 행위
유찰 – 아무도 입찰하지 않음 (시세보다 비싸거나 세입자의 보증금을 인수해야 할 경우)
낙찰 – 최고 가격을 제출한 사람이 있음
타경 – 경매에서 부르는 사건 번호 (예: 남부 2019-13523)
임장 – 경매에 올라온 부동산 환경을 조사하는 행위
전입세대열람 – 주민센터에서 경매 물건에 거주하고 있는 사람이 있는지 열람함
권리분석 – 법원 경매에 올라온 모든 채권/권리/채무의 상황을 이해하는 행위
근저당 – 집을 담보로 금융기관에 빌린 금액
말소기준권리 – 법원 경매의 기준이 되는 금액과 날짜 / 이 밑으로 다 말소 됨
명도/명도소송 – 세입자를 내보내는 행위 또는 법적인 절 차
유치권 – 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 명백한 증거가 있는데 이를 집주인에게 돌려받지 못함
최초감정가 – 법원에서 보낸 감정평가사가 주변 상권을 고려해 분석하여 만든 보고서에 기입된 금액
등기부등본 – 부동산의 과거 소유자와 지분관계가 기입되어 있는 기록 (세금체납은 기록되어 있지 않음)
명도확인서 – 세입자가 집을 비워주면 명도 확인서를 주면 세입자는 그 종이를 가지고 법원에 가서 보증금을 받음
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[경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트
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제목에 “경매 후기”라는 말머리를 붙였다. 일회성 체험에 그치지 않고 경매를 계속하겠다는 강한 의지의 표현이다. 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다. 입찰하기 전에 강의를 들었는데 강사님이 말씀하시길, 경매에 경험 삼아라는 말은 없다, 반드시 낙찰받고 이익을 남겨야 한다고 하셨다. 크게 공감했는데 결국 이렇게 되고 말았다. 하지만 다시 하고 싶다는 생각이 절로 들만큼 적당히 긴장되고 재미있는 경험이었다.
입찰한 물건은 인천 논현동에 있는 소형 아파트다. 이 부분도 뼈아픈데 강사님이 소형 아파트는 이제 경매로 이익을 보기 힘들니 분양이나 급매로 사고, 중대형 아파트에 입찰하라 하셨다. 이것도 들을 당시에는 이해했는데 굳이 경험을 통해 다시 배웠다. 낙찰자는 네이버 시세와 거의 비슷한 가격을 써냈다. 애초에 낙찰 후 바로 매도할 생각이 없었던 것이다. 패찰 후 해당 아파트 단지의 부동산을 찾아갔는데 낙찰자가 이미 다녀갔다는 이야기를 들었다. 물건이 곧 전세 매물로 올라올 것이다. 변명을 좀 하자면 원래 목표는 월세 수익형 오피스텔이었다. 인터넷으로 시세와 실거래가를 검색하고 부동산에 전화를 걸어 확인했다. 퇴근 후에 부천 현장에 가서 매물과 주변 환경까지 체크하고 왔다. 그런데 매각기일을 며칠 남기고 상태가 ‘진행’에서 ‘변경’으로 바뀌었다. 이미 회사에 연차 신청서까지 올렸는데 해당 물건의 경매가 진행되지 않게 된 것이다. 연차를 취소할까 하다가 혹시나 하고 같은 날짜에 경매가 진행되는 물건을 검색해봤다. 대부분 인천 구도심의 오래된 빌라였다. 그러다 눈에 띈 것이 괜찮은 입지에 입주한 지 15년이 채 안 되는 인천 논현동의 아파트였다. 시간이 촉박해서 전화 임장만 하고 실제 물건을 보지도 못했다. 그래도 점심시간에 회사 근처 주민센터에 가서 전입세대열람까지 발급받아서 특별한 문제가 없는 것을 확인했다.
서두가 길어졌는데 어디까지나 체험기인만큼 시간 순서로 쭉 써 내려가겠다. 용인 집에서 7시쯤 집을 나서 인천터미널행 버스를 탔다. 인천터미널에서 다시 시내버스를 타고 인천지방법원으로 갔다. 경매 시작 시간은 10시인데 꽤 여유 있게 9시 10분쯤 도착했다.
생전 처음 가본 법원, 인천지방법원
별생각 없이 1층으로 가운데 출입구로 들어갔는데 공항 검색대 같은 곳이 있었다. 가방을 벗어서 검색대에 놓고 몸수색을 받았다. 원래 이런 것인지 지금이 무슨 특별한 시기인지 잘 모르겠다. 들어가고 나서 알았는데 경매는 2층에서 진행되고 2층 출입구로 들어가면 검색대를 통과하지 않아도 된다. 2층 출입구는 건물 왼쪽 주차장 방향으로 걸어 올라가면 나온다.
2층 출입구. 건물 오른쪽, 주차장 방향 경사로를 걸어 올라가면 나온다.
경매는 219호 법정에서 열리는데 일찍 와서 그런지 사람이 거의 없었다. 매점에서 빵과 우유를 사 먹었다. 직원은 할인이 되는데 나는 방문객 나부랭이라 제 돈 주고 사 먹었다. 강의나 경매 책을 보면 도착하자마 게시판을 확인하라고 한다. 게시판에는 당일 진행되는 경매 물건의 목록이 적힌 A4 용지가 붙어있다. 당일에 취소되는 물건도 있기 때문이다. 혹시나 했는데 역시나 오늘도 취소된 물건에 입찰한 사람이 서너 명 나왔다. 게시판이 건물 밖, 출입구 근처에 있을 것이라 생각했는데 건물 내부 219호 법정 옆에 있었다. 내가 입찰한 물건은 그대로 진행되는 것을 확인했다.
경매장에 분위기를 보고 입찰 가격을 정하는 사람도 있다던데 겪어보니 현실성이 없는 말이다. 그 사람들은 법정에 사람이 적으면 입찰가를 낮추고 많으면 좀 높인다고 한다. 그런데 오늘만 해도 40건이 동시에 진행됐기 때문에 누가 내 물건에 입찰하는 사람들인지 알 수가 없었다. 나는 집에서 기일입찰표를 미리 써왔다. 입찰가를 고칠까 잠깐 고민했지만 혹시나 0을 하나 더 쓰는 실수로 압도적 낙찰을 당할까봐 그대로 제출했다. 10시 20분부터 시작된 입찰 서류 접수는 11시 20분에 끝났다. 서류 정리가 끝났고 11시 40분쯤부터 개표가 시작됐다. 법정 내부는 더웠고 공기가 답답했으며 사람은 많았다. 점점 긴장이 풀리고 집중력이 떨어졌다. 주변을 둘러보니 대부분 연세 지긋한 분들이었다. 대학생으로 보이는 젊은 커플이 눈에 띄었다. 법정에서 데이트를 겸해 경매에 참여하는 모습이 보기 좋았다. 아기 띠로 아이를 안고 서 있는 주부도 보였다. 첫 경매라 복장을 어떻게 해야 하나 걱정했는데 기우였다. 대부분 편한 차림이었다. 등산복을 입고 오신 분들, 슈퍼에 온 듯 츄리닝을 입고 온 사람도 있었다. 법정 안에서는 모자도 쓰면 안 된다고 들었는데 사실이 아니었다.
글이 길어진다. 사진을 좀 첨부하고 싶지만 법정 안에서는 사진을 찍을 수 없어서 사진이 없다. 내 물건은 40개 물건 중에 중간쯤 개표가 진행됐다. 어느덧 시간이 12시를 훨씬 넘었다. 이 많은 사람 중에 내 물건에 입찰한 사람은 몇 명일까 궁금했는데 데 무려 23명이나 됐다. 다시 강사님의 말씀이 생각났다. 이 정도 숫자면 거의 사람 떼라고 했다. 사람 떼 중 한 명이 되지 말라고 하셨다. 이쯤 되니 강사님께 죄송한 마음이 들었다. 경험 삼아 경매, 소형 아파트, 사람 떼. 하지 말라는 것들을 굳이 하면서 왜 하면 안 되는 것인지 몸으로 배웠다. 앞에도 얘기했지만 나는 턱도 없이 낮은 가격을 써서 패찰했다. 쓰면서 꽤 높은 가격이라 생각했다. 양도세를 제외하면 약 900만원 정도 수익을 예상하고 쓴 가격이다. 낙찰자는 나보다 무려 3천만을 높게 썼다. 정확한 시세는 밝히기 힘들지만 소형 아파트인 것을 감안하면 상당한 가격 차이다. 무슨 생각으로 저렇게 높은 가격을 썼는지 도무지 이해가 되지 않아 이 아파트 근처 부동산에 찾아갔다. 그리고 그 이유를 확실히 알게됐다. 처음 해 본 경매만큼이나 새롭고 놀라운 광경을 그 곳에서 봤다. 한 발 늦은 임장 후기는 (언제가 될지 모르겠으나) 다음 포스트에 쓰겠다. 덧글이라도 달리면 좀 더 빨리 쓸지도.
패찰의 쓰린 마음을 부여잡고 법원 밥을 먹으러 갔다. 법원 밥이 맛있다는 이야기를 많이 들어서 내심 기대했는데 비주얼은 영 아니었다. 일품 메뉴와 한식, 두 가지 메뉴가 있었는데 일품 메뉴를 골랐다. 참치추어탕인데 맛이 괜찮았다. 계란찜은 한식 메뉴인데 아주머니가 따로 챙겨주셨다. 감사합니다.. 울 뻔했어요.
참치추어탕이라는 특이한 이름의 음식. 참치는 캔 참치였다.
아쉬운 마음에 구구절절 글이 길어졌는데 이 정도로 나의 첫 경매 체험기를 마친다. 다음번엔 오늘의 실패를 경험 삼아 반드시 낙찰받으리라. 끝.
※ 패찰한 물건을 보고 와서 쓴 후기를 덧붙입니다.
2020/02/29 – [부동산 공부/지역 탐방] – [임장 후기] 인천 논현동, 논현지구 푸르내마을
진짜 끝.
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9800만원에 20평 빌라 낙찰받은 50대 여성의 첫 경매 도전기
이혼, 경매에 부쳐진 집
이혼과 동시에 가장이 되고 보니 당장 일거리를 찾아야 했다. 하지만 전업주부로 십여 년, 변변한 직장 경력이나 제대로 된 자격증 하나 없는 처지에 번듯한 취업은 하늘의 별 따기. 자본금 한 푼 없이 장사를 시작할 수도 없는 형편이었다. 결국 닥치는 대로 여기저기 아르바이트를 찾아볼 수밖에 없었다.
희영 씨는 대학 졸업 후 중견 출판사에 다니다 결혼했고, 아이를 갖게 되면서 회사를 그만두었다. 출판사 근무 5년이 경력의 전부. 다행히 그 동안 만남을 이어오던 옛 직장 동료의 주선으로 작은 출판사에 파트타임 취업을 할 수 있었다. 하지만 얼마 되지 않은 수입으로 아이를 키우며 살아가기는 쉽지 않았다. 출판사에 다니면서도 늘 좀 더 안정적이고 더 나은 수입을 얻을 수 있는 일은 없을까 궁리할 수밖에 없었다.
그러던 중 세 들어 살고 있던 집이 경매에 부쳐진다는 청천벽력 같은 이야기를 들었다. 하루아침에 집이 경매에 부쳐진다는 통지를 받게 된 희영 씨는 전세보증금은 제대로 돌려받을 수 있을지, 속수무책으로 당하고 있을 수만은 없어 여기저기 뛰어다니며 해결책을 알아보기 시작했다.
경매 공부 결심
다행히 희영 씨는 낙찰자와 다시 임대차 계약을 맺었고, 그대로 살게 되었지만 이런 방면에 문외한이던 그 때 새로운 눈을 뜨게 된다. 재산을 지키고 손해를 방지하기 위해서라도 부동산 관련 법규나 경매에 대해서 알아둘 필요가 있다는 생각이 든 것이다. 하지만 경매는 용어부터 낯설었다. 우선 관련 책부터 찾아보았다. 시중에는 전문가들이 쓴 책뿐 아니라 실제 경험담을 담은 많은 책들이 있었다. 그중에는 성공담도 많았지만 실패기도 많았다. 책들을 찾아 읽을수록 낙관적인 설렘과 비관적인 두려움이 교차했다.
희영 씨는 경매를 본격적으로 공부하고자 이것저것 알아보다가 공인중개사 자격증부터 따기로 마음 먹었다. 관련 분야인 공인중개사 자격증을 따두면 여러 모로 도움이 될 것 같았기 때문이다. 학원에 다니는 시간과 비용을 줄이기 위해 온라인 강좌를 듣고, 책으로 독학했다. 고등학생 딸과 함께 수험생 모드로 2년의 시간을 바친 결과, 딸은 대학 합격, 희영 씨는 공인중개사 합격의 쾌거를 이뤘다.
경매 실전 돌입
자격증을 손에 쥐었지만 바로 개업할 상황은 아니었다. 동네 상가마다 중개사무소가 즐비했고, 섣불리 뛰어들기에는 실전 경험이 너무 부족했다. 그녀는 여건이 되지 않는 부동산 개업 대신 고정 수익이 있는 출판사 근무를 계속 하면서 경매 쪽으로 눈을 돌렸다. 경매는 입찰 보증금만 있으면 참여할 수 있어 투자금이 적어도 시도해 볼 수 있기 때문이다. 보증금을 제외한 나머지 금액은 대출을 받고, 낙찰 받은 물건을 되팔거나 임대 수익으로 이자를 내면 남은 돈이 수익이 된다. 이렇게 되면 소규모 자본으로도 충분히 도전이 가능하다.
경매는 사법기관이 합법적으로 시장을 형성해놓고 채권자의 권리를 보장해주는 제도지만 법원 경매에서의 실수는 곧 금전적 손실로 이어질 수 있어 주의할 필요가 있다. 소중한 종잣돈을 잃지 않으려면 철저히 준비하고 뛰어들어야 한다. 희영 씨는 법과 규정을 공부하기 위해 경매 관련 책을 탐독했다. 경매 관련 법률지식은 모두 생활법률이기 때문에 공부해두면 일상생활에서도 많은 도움이 된다.
희영 씨는 최신 정보도 듣고 모의 경매를 통해 실전 경험도 쌓기 위해서 문화센터에 개설된 경매실전반에 등록했다. 이러한 강좌나 관련 카페, 경매컨설팅업체 등은 너무 많기 때문에 본인에게 맞는 것으로 잘 골라야 한다. 경매는 자신이 결정하고 책임진다는 각오로 임해야 공부도 더 철저히 하게 되고 실수도 줄일 수 있다.
경매 매물 어디서 확인할까?
경매에 나온 부동산 매물은 유료 사이트도 있지만, 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지( www.courtauction.go.kr )에서 무료로 확인 가능하다. 경매 물건의 주소별, 용도별로 쉽게 조회가 가능하고 경매물건의 위치, 사진, 입찰방식, 장소, 유찰횟수, 감정평가서, 등기부 등 많은 정보를 얻을 수 있다. 이외에도 경매가 어떻게 이루어지는지, 경매지식에 대해서도 알려주고 있다. 한국자산관리공사의 공매 사이트 온비드( www.onbid.co.kr ) 에서도 확인할 수 있다.
1단계 매물 현장 조사
관심 있는 경매 물건을 발견하면 입찰 전 현장 조사와 권리 분석이 필수다. 경매에서 가장 중요한 단계이다. 실제 주변 시세와 감정가 비교, 소유자, 임차인의 상황 등을 종합적으로 파악하고 등기부등본(등기사항증명서)을 통해 집주인에게 어떤 권리가 있는지를 하나씩 따져봐서 투자할 가치가 있는지 없는지 판단해야 한다. 낙찰 받고도 물어줄 돈이 있거나 인수해야 할 권리가 있다면 여러 번 유찰과정을 거친 후에 낙찰 받아야 한다. 성공사례만 듣고 준비 없이 입찰했다간 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 많다.
2단계 입찰가 눈치싸움
다음은 해당 법원에 나가 원하는 입찰가와 함께 감정가의 10% 보증금을 넣고 직접 입찰하는 단계다. 가장 중요한 것은 얼마를 적어 내느냐이다. 희영 씨는 이 단계에서 수십 번도 넘게 실패했다. 단돈 1만원 차이로 낙찰을 못 받은 적도 있다. 명심해야 할 것은 성공적인 경매는 ‘낙찰’이 아니라 ‘수익’이 목적이라는 점. 자칫 낙찰에 신경 쓰느라 무리해서 가격을 적어내다가는 손해를 보기도 한다. 감정가가 낮은 소액물건이지만 최저가가 시세보다 비싸다면 경매를 통해 살 이유가 없다. 반드시 거래시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다. 또 추가비용을 충분히 감안해야 한다. 취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비등을 감안하고 입찰해야 한다.
3단계 낙찰 잔금 납부
낙찰을 받으면 확정일로부터 4주 이내, 낙찰 잔금을 납부해야 한다. 투자금을 모두 가지고 있다면 쉽게 잔금을 치를 수 있지만 그렇지 않은 경우 낙찰 매물을 담보로 시중 은행이나 제2금융권에서 대출을 받아 잔금을 지급해야 한다. 잔금을 치르면 부동산 소유권은 낙찰자에게 넘어온다.
4단계 부동산 명도 작업
마지막으로 현재 부동산을 점유하고 있는 임차인 혹은 전 소유주를 퇴거시키는 과정이다. 일반적인 부동산 거래와 달리 감정싸움이 되거나 금전적, 심리적 고생을 겪을 수도 있기 때문에 투자자들이 가장 어려워하는 단계이기도 하다. 현 거주자에게 퇴거를 명하거나 새로 임대차 계약을 맺어야 한다. 현 거주자와 임대차 계약을 새로 맺는 게 가장 쉬운 방법이나 그렇지 못한 상황이 많다. 만약 거주자가 퇴거하지 않을 경우 적당한 금액의 이사 비용을 지원하는 것도 좋은 방법이다. 이런 제안에도 퇴거하지 않겠다고 버티면 법적인 절차에 따라 강제 집행으로 거주자를 내보낼 수 있다. 명도가 완료되면 시세가로 부동산을 다시 매매하거나 세입자를 들여 수익을 실현한다.
드디어 경매 성공
희영 씨의 첫 성공작은 9천8백만 원에 낙찰 받은 20평 빌라였다. 주변 시세는 1억 4~5천만원 선이었다. 그녀는 직접 입주를 선택했다. 집 상태가 깨끗하고, 위치도 괜찮았으며, 두 식구가 살기에 적당했기 때문. 또 바로 매매할 경우 세금도 만만치 않았고 현재 임대인도 이사를 원했던 것도 이유였다.
희영 씨는 앞으로 좀 더 적극적으로 경매에 도전해봐야겠다는 자신감이 생겼다. 그 동안 마음고생이 없었던 것은 아니지만 욕심 내지 않고 꼼꼼히 공부하면서 진행하면 적은 돈으로 돈을 벌 수 있는 길이라 생각했다. 공인중개사 자격증도 그대로 묵히지 않고 언젠가는 활용하리라고 마음 먹었다. 출판사를 언제까지 다닐 수 있을지 모르는 일 아닌가. 인생 2막을 넘어 3막, 4막까지 늘 준비하며 당당히 맞이하리라.
기획 임소연 글 김경화
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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등
해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다. 채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다. 이렇게 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매입니다. #부동산 경매 장점 1. 원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다. 2. 대출받기 매우 수월하다.(다른 부동산 매입 수단 대비 더 대출이 편리합니다.) 3. 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있다. 4. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 수 있다. #부동산 경매 단점 1. 시간적 소요가 매우 크다. (시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 합니다.) 2. 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있다.(입찰금, 세팅) 3. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 한다. 4. 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝다. 부동산 경매 구조 채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고 합니다. 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다. 이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 관할 법원에 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다. 경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 합니다. 그에 따라 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다. 이는 장점이지만 이와 반대되는 개념의 단점도 존재합니다. 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야 합니다. 부동산 경매하는 방법 부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다. 이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다. 추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있습니다. 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다. 링크 클릭 시 법원 경매정보 사이트로 이동합니다. 법원 경매 사이트 부동산 경매 비용 부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 단, 경매는 약간 다른 점이 있습니다. 경매는 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택에 경우에는 낙찰도 노려볼 수 있습니다. 경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다. 입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많습니다. 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 권장드립니다. 경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 뇌리 남습니다. 추가로 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다. 단, 이 경우 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다고 판단되었을 때 실행하시길 권장드립니다. 부동산 경매 위험성 부동산 경매는 선 입금이 기본입니다. 즉 본인은 낙찰받고 입금하기 전까지 그 집에 상태를 전혀 파악할 수 없습니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다. 물론 낙찰금을 포기할 수 있습니다. 대신 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 이 또한 손실입니다. 부동산 경매는 오로지 본인이 판단으로만 진행됩니다. 만약 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다. 주식 대비 부동산이 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다. 아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다. 부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생합니다. 권리 분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용 파악을 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다. 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다. 장기간 한다면 이것이 공부가 되지만, 단기간 한다면 시간만 낭비하게 됩니다. 부동산 경매 : 결론 필자는 다양한 자산의 투자하고 있습니다. 그중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 투자 자산이 부동산과 주식입니다. 이는 시간적 소요가 많긴 하지만 필자의 본업을 갉아먹을 정도로 소요되지 않습니다. 그런데 부동산 경매를 해보면서 느낀 건 필자의 본업마저 갉아먹을 정도로 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 더군다나 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기 매우 어렵습니다. 이에 따라 필자는 부동산 경매를 포기하고 이젠 하지 않습니다. 물론 필자와 반대로 부동산 경매가 적성에 맞고 일반적인 부동산 매입과 주식을 넘어선 수익을 창출하는 분들도 있을 것입니다. 단, 이것은 본인에게 맞았을 때 이야기입니다. 부동산 경매를 공부하고 직접 해봤더니 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시길 바랍니다. 투자는 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘합니다. 관련글 “부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등” 문서를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
[부동산 경매] 기초부터 쉽게 공부하기 (Feat.법원경매 후기와 단어설명)반응형 법원 경매는 매우 쉽게 설명하여 다른 사람이 은행에 진 빚을 대신 갚아주고 그 담보물로 잡혀있는 부동산을 법원에서 최고 가격을 제출해 내가 사는 것입니다. 위에 문장에 적혀있는 방법을 케이스 별로 차근차근 설명드리겠습니다. [경매 부동산에 집주인이 살고 있는 경우] 단계 : 쉬움 이 경우가 법원 경매에서 가장 쉬운 케이스이며 경매 초보자도 쉽게 접근 할 수 있는 부동산 물건입니다. 말소기준권리(권리분석)과 등기부등본만 잘 점검하시면 됩니다. 중요한것은 거래 시세와 최초감정가격을 이해하는 것입니다. 네이버/다음 부동산을 잘 활용하면 중요한 정보를 많이 얻을 수 있습니다. [다음 부동산 바로가기] [네이버 주동산 바로가기] 법원 경매는 억 단위의 돈이 들어가는 것이고 법원에서 낙찰이 되어 허가를 해주어도 살고 있는 집주인/세입자/임대인을 만나야 합니다. 그래서 낙찰받고 등기를 할 때까지 6개월 이상 걸릴 수도 있습니다. 하지만 집주인이 본 경매의 당사자이고 집을 비워야지만 금융기관으로부터 돈을 갚을 수 있습니다. 낙찰받는 순간 매우 빠른 시간에 집을 비워주기 때문에 경매 초보자 분들이 많이 응찰을 하십니다. 그래서 낙찰 가격이 상승하는 단점이 있습니다. 최근에는 일반 부동산 중개소에서 거래해도 될 정도의 가격을 낙찰이 이루어지기도 합니다. [경매 부동산에 전세 세입자가 살고 있는 경우] 단계 : 중간 보통 전세 세입자가 살고 있을 때 경매가 들어가는 경우는 집주인이 정말 돈이 없거나 깡통주택일 경우입니다. 세입자가 전세금을 돌려달라고 집주인에게 연락을 했는데 보증금 반환을 차일피일 미루게 되면 세입자는 법원에 경매를 신청할 수 있고 이러한 과정에서 집주인이 계속 전세금을 안 주게 되면 진짜 경매가 시작됩니다. (보통의 집주인들은 입찰 전에 보증금을 해결해주지만 간혹 깡통 빌라, 깡통주택 소유자들 때문에 경매로 넘겨버립니다) 전세 세입자가 있는 부동산의 단점은 세입자의 보증금이 내가 받는 낙찰금액보다 높을 때입니다. 가령 2억7천만원에 낙찰을 받았는데 세입자의 보증금이 2억9천만원일 경우 2천만원의 차이가 발생합니다. 그래서 세입자는 부족한 금액을 받기 위해 이사를 안 나갑니다. 이럴 때는 세입자를 내보내기 위해 명도 소송을 해야 합니다. 굉장히 복잡해질 수 있고 세입자를 울려야 할 수도 있습니다. 문을 뜯어야 할 수도 있고 경찰도 불러야 하고 매우 피곤해질 수 있습니다. (죽겠다고 난동을 피울 수도 있습니다) 그렇게 집을 비워줘도 세입자가 집을 전부 부시고 나갈 수 있습니다. 콘크리트나 문틀을 전부 뜯어버리고 바닥 난방 호스까지 뜯으면 공사비도 정말 많이 들겁니다. 그래서 저는 이런 피곤함을 최대한 줄이기 위해 보증금보다 조금 더 높이 적어 낙찰 을 받습니다. 2억9천1백만원 낙찰!! 이렇게 하면 세입자도 보증금을 무사히 받게 되고 집도 매우 안전하게 인수인계를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 세입자는 자신의 보증금을 받아야 하고 명도 확인서를 저에게 받아야 보증금을 법원에서 안전하게 받을 수 있기 때문입니다. 그리고 전세 세입자의 보증금과 근저당의 날짜를 꼭 확인하시기 바랍니다. 말소기준 권리의 날짜를 정확히 알고 있어야 입찰을 합니다. 1억 정도 더 떨어져야 하는데 권리분석을 잘못할 경우 혼자만 입찰해 낙찰을 받아 좋아할 수도 있습니다. [경매 부동산에 월세 세입자가 살고 있는 경우] 단계 : 쉬움 이 경우 또한 쉽습니다. 전입세대의 유무는 보통 주민센터의 전입세대 열람을 통해 알 수 있습니다. 낙찰받은 금액에 보증금이 포함될 수도 있고 말소기준권리보다 밀려있으면 보증금을 직접 지급하면 됩니다. 낙찰이 되어 1~2주 정도 지나면 법원에서 허가가 나옵니다. 그럼 법원에 다시 방문해 사무관에게 서류를 받아 세입자의 연락처를 적어옵니다. (이 서류는 세입자가 보증금을 받기 위해 직접 작성하기 때문에 연락처가 허위일 수 없음) 월세 세입자는 보증금도 1~3천만원 정도밖에 안됩니다. 근저당이 잡혀있는 집에 들어가서 마음고생을 많이 하고 스트레스도 많기 때문에 생각보다 명도가 쉽습니다. 간혹 이사비를 무리하게 요구하는 분들이 있습니다. 법적으로는 이사비를 전혀 줄 필요 없고 낙찰자들이 관행적으로 30~40만원 이사비를 드리는게 예의인데 이 것을 잘못 이해한 월세 세입자들이 100~200만원을 요구하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 명도소송을 그냥 진행하시겠다고 말씀하시고 모든 비용은 보증금에서 차감하시는 방향으로 밀고 나가시면 될 것 같습니다. [경매 부동산에 유치권이 있는 경우] 단계 : 쉬움 or 매우 어려움 권리 분석을 하다 보면 간혹 유치권이 걸려있는 부동산이 있습니다. 공장이나 단독주택은 실질적인 파악이 쉽지 않습니다. 임장을 꼭 해봐야 합니다. 현재 거기에 거주하고 있는 사람이 누구인지 알아야 합니다. 유치권은 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 막대한 시공을 하여 집의 가치를 올리는 비용을 청구하는 것입니다. 오피스텔이나 빌 라는 대부분 가짜라고 보시면 됩니다. 현재 우리의 법 시스템은 아무나 유치권을 신청할 수 있습니다. 그런데 만약 아주 만약에 진짜 유치권일 경우 법원을 자주 가셔야 합니다. [경매 부동산에 가등기가 있는 경우] 단계 : 어려움 초보자에게는 추천드리지 않습니다. [법원 경매 용어 정리] 법원 경매에서 많이 사용하는 용어를 정리하오니 쉽게 풀어 설명하오니 참고 부탁드립니다. 입찰/응찰 – 법원 경매장에서 정해진 서식에 맞춰 금액을 적어 제출하는 행위 유찰 – 아무도 입찰하지 않음 (시세보다 비싸거나 세입자의 보증금을 인수해야 할 경우) 낙찰 – 최고 가격을 제출한 사람이 있음 타경 – 경매에서 부르는 사건 번호 (예: 남부 2019-13523) 임장 – 경매에 올라온 부동산 환경을 조사하는 행위 전입세대열람 – 주민센터에서 경매 물건에 거주하고 있는 사람이 있는지 열람함 권리분석 – 법원 경매에 올라온 모든 채권/권리/채무의 상황을 이해하는 행위 근저당 – 집을 담보로 금융기관에 빌린 금액 말소기준권리 – 법원 경매의 기준이 되는 금액과 날짜 / 이 밑으로 다 말소 됨 명도/명도소송 – 세입자를 내보내는 행위 또는 법적인 절 차 유치권 – 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 명백한 증거가 있는데 이를 집주인에게 돌려받지 못함 최초감정가 – 법원에서 보낸 감정평가사가 주변 상권을 고려해 분석하여 만든 보고서에 기입된 금액 등기부등본 – 부동산의 과거 소유자와 지분관계가 기입되어 있는 기록 (세금체납은 기록되어 있지 않음) 명도확인서 – 세입자가 집을 비워주면 명도 확인서를 주면 세입자는 그 종이를 가지고 법원에 가서 보증금을 받음 728×90 반응형
[경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트반응형 제목에 “경매 후기”라는 말머리를 붙였다. 일회성 체험에 그치지 않고 경매를 계속하겠다는 강한 의지의 표현이다. 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다. 입찰하기 전에 강의를 들었는데 강사님이 말씀하시길, 경매에 경험 삼아라는 말은 없다, 반드시 낙찰받고 이익을 남겨야 한다고 하셨다. 크게 공감했는데 결국 이렇게 되고 말았다. 하지만 다시 하고 싶다는 생각이 절로 들만큼 적당히 긴장되고 재미있는 경험이었다. 입찰한 물건은 인천 논현동에 있는 소형 아파트다. 이 부분도 뼈아픈데 강사님이 소형 아파트는 이제 경매로 이익을 보기 힘들니 분양이나 급매로 사고, 중대형 아파트에 입찰하라 하셨다. 이것도 들을 당시에는 이해했는데 굳이 경험을 통해 다시 배웠다. 낙찰자는 네이버 시세와 거의 비슷한 가격을 써냈다. 애초에 낙찰 후 바로 매도할 생각이 없었던 것이다. 패찰 후 해당 아파트 단지의 부동산을 찾아갔는데 낙찰자가 이미 다녀갔다는 이야기를 들었다. 물건이 곧 전세 매물로 올라올 것이다. 변명을 좀 하자면 원래 목표는 월세 수익형 오피스텔이었다. 인터넷으로 시세와 실거래가를 검색하고 부동산에 전화를 걸어 확인했다. 퇴근 후에 부천 현장에 가서 매물과 주변 환경까지 체크하고 왔다. 그런데 매각기일을 며칠 남기고 상태가 ‘진행’에서 ‘변경’으로 바뀌었다. 이미 회사에 연차 신청서까지 올렸는데 해당 물건의 경매가 진행되지 않게 된 것이다. 연차를 취소할까 하다가 혹시나 하고 같은 날짜에 경매가 진행되는 물건을 검색해봤다. 대부분 인천 구도심의 오래된 빌라였다. 그러다 눈에 띈 것이 괜찮은 입지에 입주한 지 15년이 채 안 되는 인천 논현동의 아파트였다. 시간이 촉박해서 전화 임장만 하고 실제 물건을 보지도 못했다. 그래도 점심시간에 회사 근처 주민센터에 가서 전입세대열람까지 발급받아서 특별한 문제가 없는 것을 확인했다. 서두가 길어졌는데 어디까지나 체험기인만큼 시간 순서로 쭉 써 내려가겠다. 용인 집에서 7시쯤 집을 나서 인천터미널행 버스를 탔다. 인천터미널에서 다시 시내버스를 타고 인천지방법원으로 갔다. 경매 시작 시간은 10시인데 꽤 여유 있게 9시 10분쯤 도착했다. 생전 처음 가본 법원, 인천지방법원 별생각 없이 1층으로 가운데 출입구로 들어갔는데 공항 검색대 같은 곳이 있었다. 가방을 벗어서 검색대에 놓고 몸수색을 받았다. 원래 이런 것인지 지금이 무슨 특별한 시기인지 잘 모르겠다. 들어가고 나서 알았는데 경매는 2층에서 진행되고 2층 출입구로 들어가면 검색대를 통과하지 않아도 된다. 2층 출입구는 건물 왼쪽 주차장 방향으로 걸어 올라가면 나온다. 2층 출입구. 건물 오른쪽, 주차장 방향 경사로를 걸어 올라가면 나온다. 경매는 219호 법정에서 열리는데 일찍 와서 그런지 사람이 거의 없었다. 매점에서 빵과 우유를 사 먹었다. 직원은 할인이 되는데 나는 방문객 나부랭이라 제 돈 주고 사 먹었다. 강의나 경매 책을 보면 도착하자마 게시판을 확인하라고 한다. 게시판에는 당일 진행되는 경매 물건의 목록이 적힌 A4 용지가 붙어있다. 당일에 취소되는 물건도 있기 때문이다. 혹시나 했는데 역시나 오늘도 취소된 물건에 입찰한 사람이 서너 명 나왔다. 게시판이 건물 밖, 출입구 근처에 있을 것이라 생각했는데 건물 내부 219호 법정 옆에 있었다. 내가 입찰한 물건은 그대로 진행되는 것을 확인했다. 경매장에 분위기를 보고 입찰 가격을 정하는 사람도 있다던데 겪어보니 현실성이 없는 말이다. 그 사람들은 법정에 사람이 적으면 입찰가를 낮추고 많으면 좀 높인다고 한다. 그런데 오늘만 해도 40건이 동시에 진행됐기 때문에 누가 내 물건에 입찰하는 사람들인지 알 수가 없었다. 나는 집에서 기일입찰표를 미리 써왔다. 입찰가를 고칠까 잠깐 고민했지만 혹시나 0을 하나 더 쓰는 실수로 압도적 낙찰을 당할까봐 그대로 제출했다. 10시 20분부터 시작된 입찰 서류 접수는 11시 20분에 끝났다. 서류 정리가 끝났고 11시 40분쯤부터 개표가 시작됐다. 법정 내부는 더웠고 공기가 답답했으며 사람은 많았다. 점점 긴장이 풀리고 집중력이 떨어졌다. 주변을 둘러보니 대부분 연세 지긋한 분들이었다. 대학생으로 보이는 젊은 커플이 눈에 띄었다. 법정에서 데이트를 겸해 경매에 참여하는 모습이 보기 좋았다. 아기 띠로 아이를 안고 서 있는 주부도 보였다. 첫 경매라 복장을 어떻게 해야 하나 걱정했는데 기우였다. 대부분 편한 차림이었다. 등산복을 입고 오신 분들, 슈퍼에 온 듯 츄리닝을 입고 온 사람도 있었다. 법정 안에서는 모자도 쓰면 안 된다고 들었는데 사실이 아니었다. 글이 길어진다. 사진을 좀 첨부하고 싶지만 법정 안에서는 사진을 찍을 수 없어서 사진이 없다. 내 물건은 40개 물건 중에 중간쯤 개표가 진행됐다. 어느덧 시간이 12시를 훨씬 넘었다. 이 많은 사람 중에 내 물건에 입찰한 사람은 몇 명일까 궁금했는데 데 무려 23명이나 됐다. 다시 강사님의 말씀이 생각났다. 이 정도 숫자면 거의 사람 떼라고 했다. 사람 떼 중 한 명이 되지 말라고 하셨다. 이쯤 되니 강사님께 죄송한 마음이 들었다. 경험 삼아 경매, 소형 아파트, 사람 떼. 하지 말라는 것들을 굳이 하면서 왜 하면 안 되는 것인지 몸으로 배웠다. 앞에도 얘기했지만 나는 턱도 없이 낮은 가격을 써서 패찰했다. 쓰면서 꽤 높은 가격이라 생각했다. 양도세를 제외하면 약 900만원 정도 수익을 예상하고 쓴 가격이다. 낙찰자는 나보다 무려 3천만을 높게 썼다. 정확한 시세는 밝히기 힘들지만 소형 아파트인 것을 감안하면 상당한 가격 차이다. 무슨 생각으로 저렇게 높은 가격을 썼는지 도무지 이해가 되지 않아 이 아파트 근처 부동산에 찾아갔다. 그리고 그 이유를 확실히 알게됐다. 처음 해 본 경매만큼이나 새롭고 놀라운 광경을 그 곳에서 봤다. 한 발 늦은 임장 후기는 (언제가 될지 모르겠으나) 다음 포스트에 쓰겠다. 덧글이라도 달리면 좀 더 빨리 쓸지도. 패찰의 쓰린 마음을 부여잡고 법원 밥을 먹으러 갔다. 법원 밥이 맛있다는 이야기를 많이 들어서 내심 기대했는데 비주얼은 영 아니었다. 일품 메뉴와 한식, 두 가지 메뉴가 있었는데 일품 메뉴를 골랐다. 참치추어탕인데 맛이 괜찮았다. 계란찜은 한식 메뉴인데 아주머니가 따로 챙겨주셨다. 감사합니다.. 울 뻔했어요. 참치추어탕이라는 특이한 이름의 음식. 참치는 캔 참치였다. 아쉬운 마음에 구구절절 글이 길어졌는데 이 정도로 나의 첫 경매 체험기를 마친다. 다음번엔 오늘의 실패를 경험 삼아 반드시 낙찰받으리라. 끝. ※ 패찰한 물건을 보고 와서 쓴 후기를 덧붙입니다. 2020/02/29 – [부동산 공부/지역 탐방] – [임장 후기] 인천 논현동, 논현지구 푸르내마을 진짜 끝. 반응형
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두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기. 아파트경매 후기!
하요하요~
부린이 깨브 입니다.^^
이번에도 아파트 경매물건을
혼자 멘토없이 권리 분석하며
임장 다녀온 후기를 작성해 보도록 하겠습니다.
위 물건은
고양시 탄현동에 위치한
27년 차 된 노후 아파트입니다.
최초 2020년 5월에 신건으로 등록되었고
감정가 : 1억 7천5백만 원에 시작
1회 유찰 뒤 4회 변경되어
입찰가 : 1억 2천2백5만 원으로
시작하는 사건입니다.
우선 임장 다녀온 사진 보여 드리겠습니다.
임장 후기
27년 차 된 아파트로 외관상 보기에도
노후된 부분이 보였으며
주변 부동산에 문의해보니 현재 거래되고 있는
물건들도 전세는 올수리를 해야 거래가 될 거라는
답변을 받았습니다.
올수리 후 전세물건은 2억 5천도 가능할 거라고
부동산 분이 말씀하셨는데…
참고 정도만 했습니다.^^
아파트에서 대중교통 이용 시에는
아파트 정문이 아닌 쪽문?
같은 곳으로 진출입이 가능했고
이곳을 통해서 이동한다면 편의시설 및 대중교통 이용도
정문보다는 더 용이하게 보였습니다.
마지막으로
아파트 관리사무소에 문의해서
현재 채무자분이 거주 중이고
미납 관리비는 95만 원 정도 된다고 안내를 받았고
거주 중이신 분은 부모님으로
아주 오랫동안 실거주 중 이시라는 답변을 받았습니다.
관리비 중에서 공용과 전용을 놔눠서 문의를 했지만
이 부분은 알 수 없다고 하시네요..
권리분석
1순위 근저당으로
권리가 나름 깨끗한 물건으로 낙찰 후
인수되는 권리는 없었습니다.
교통편 및 편의 시설로는
경의 중앙선 탄현역이 도보 10분 정도로
이용이 가능했고
위브 더 제니스 상가를 이용하면 편의 시설 이용에도
중후한 편이라 판단하였습니다.
시세 확인
네이버 부동산을 이용하여 확인한
현 물건의 거래시세는
최근 8월에 2억 5천만 원 정도에 거래가 되었고
호가 또한 그 정도에 형성이 된 물건이었습니다.
2억 5천만 원에 거래된 물건은 최고층으로
현 물건은 8층 나름 로열층이지만
노후된 아파트라 층간 소음 등을
고려하여 보수적으로 거래금액은
2억 3천 정도가 무난하다고 판단했습니다.
8월에만 매매 거래가 3건 있었고
전세 물건은 없었습니다.
현 시세 대비 감정가가 저렴하게 측정된 물건이라
저 말고도 낙찰을 받고 싶어 하시는 분들이 많을 것이라
생각되어 입찰 가격을 높게 측정해야 하나?
라는 생각이 들었지만
이렇게
입찰을 하기로 마음을 먹고
경매 일 하루 전날 은행에 들려서
이렇게 보증금을 수표로 찾고
모든 준비를 마치고 잠자리에 들었습니다.
다음날 아침
취하되었습니다.^^
법원으로 출발하기 전에
다시 한번 혹시나 하는 마음에 확인한 게
다행이네요.ㅎㅎ
이렇게 당일 아침에도 변경되거나 취하되는 사건이 많다고 하니
출발하시기 전 아침에 다시 한번 확인하시는 거
잊지 마시고요.
법원 안에도 은행이 입점해 있으니
(대부분 신한은행)
입찰보증금도 조금 일찍 도착하셔서
찾으시는 것도 괜찮은 거 같습니다.
ㅎㅎㅎ
이렇게 저의 두 번째 부동산 경매는
입찰 없이 끝이 났네요.
채무자 분께서 변재를 하셔서
취하된 거 같으니 다행입니다.
저는 다음에 다시
다른 경매 물건을 찾아보고
임장 다녀와서 후기 올리도록 하겠습니다.
그럼 모두 성투하세요.
650만 원을 3년 만에 50억으로 불린 부동산 경매 고수 정규범
[홍중식 기자]경매 시작은 안전한 물건으로
[GETTYIMAGES]정확한 정보 위해 꼼꼼하게 손품·발품 팔아야
‘경매하는 직장인’ 저자이자 부동산 강사로 활동 중인 정규범 씨. [홍중식 기자]
*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.
부동산 경매는 어려운 데다 위험 부담이 크다고 여기는 이가 적잖다. 외국계 회사에 다니던 사회초년생 정규범 씨(사진)는 이런 편견을 과감하게 깨고 2018년 경매에 뛰어들었다. 그가 또래가 흔히 주목하는 주식이나 코인 대신 부동산, 그중에서도 까다롭고 고생스러운 경매를 택한 이유는 무엇일까. 우선 시세보다 싸게 살 수 있고, 소액으로 투자가 가능했기 때문이다. 부동산은 필수재인 점도 매력적이었다.처음 경매를 시작했을 당시 통장에는 회사에 다니면서 모은 650만 원밖에 없었다. 시드머니가 부족하던 그는 5000만 원 한도의 마이너스통장을 만들어 투자금으로 활용했다. 이후 대출금은 월급이 아닌 부동산 가격 상승과 전세가 상승분으로 모두 상환했다. 4년간 소형 오피스텔과 빌라를 중심으로 50번 넘게 입찰에 참여했고, 6번 낙찰받았다. 현재는 경매로 낙찰받은 부동산 6채를 포함해 총 11채(오피스텔 8실, 빌라 3채)를 소유하고 있다. 금액으로 환산하면 총자산 50억 원, 순자산 10억 원가량 된다. 회사에 다니며 꾸준히 경매에 도전한 그는 2020년 12월 퇴사하고 전업 투자자 겸 부동산 강사로 인생 2막을 열고 있다. 얼마 전에는 직장생활을 하며 경매에 도전했던 노하우를 정리한 책 ‘경매하는 직장인’(베가북스)을 펴냈다.“2018년 6번 입찰 끝에 서울 화곡동 빌라를 1억2300만 원에 낙찰받았다. 최초 감정가 1억5000만 원에 나온 경매였고, 최저가가 1억2000만 원까지 떨어졌을 때 2명이 입찰했다. 당시에는 대출 규제가 없어 낙찰가의 81%인 약 1억 원을 대출받았고, 취·등록세 등 세금으로 200만 원을 지출했다. 보증금 2500만 원에 월세 35만 원을 내고 살고 있던 기존 세입자와 재계약해 더 들어간 돈은 없었다. 오히려 월세를 10만 원 올려 받았다. 대출이자로 매달 20만 원이 나갔음에도 25만 원씩 남았다. 현재는 보증금 1억7500만 원에 전세를 줬다. 최근 매매가 시세는 1억9000만 원가량이다.”“경매라는 단어에서 오는 압박감이 있는 것 같은데, 특수물건(법정지상권, 유치권 등 특수한 권리관계가 얽혀 있어 낙찰받더라도 책임 소재가 남는 것)처럼 어려운 물건을 보지 않으면 쉽게 접근할 수 있다. 경매를 시작할 때부터 지금까지 권리분석에서 하자 없는 ‘쉬운 물건’에만 입찰하고 있다. 낙찰받고 추가로 보상할 돈이나 정리되지 않은 채무관계 등이 없는 물건을 의미한다. 처음 경매를 접했다면 애초에 이렇게 안전한 물건만 보길 권한다. 또 권리분석을 어렵게 생각하는데, 등기부등본에 기재된 근저당, 전입 날짜 같은 권리관계 날짜를 비교하면 된다. 예를 들어 세입자 전입 날짜가 근저당 날짜보다 빠르면 세입자 돈을 보상해줘야 하므로 이런 물건은 피하는 식이다.두 번째 원칙은 시세보다 낮게 낙찰받는 것이다. 사실 번거로운 경매 과정을 감내하는 이유도 가격 메리트 때문이다. 시세 조사에 가장 많은 에너지를 쏟으면서 낙찰가 선정에 신중을 기한다. 그다음으로는 임차 수요가 풍부한 물건을 선택한다. 낙찰받은 후 공실이 되면 그게 가장 큰 리스크인 것 같다. 사람들이 선호하고 인구 밀집도가 높은 지역의 물건을 선택하는 게 요령이다.”“경매는 돈을 빌려준 채권자와 돈을 갚아야 하는 채무자 사이에서 시작된다. 채권자는 채무자가 돈을 못 갚을 경우를 대비해 특정 물건을 담보로 설정한다. 은행에서 대출받을 때 발생하는 근저당도 같은 의미다. 이후 돈을 안 갚으면 담보물은 경매로 넘어간다. 이 과정에서 국가기관인 법원이 중재 역할을 해 물건을 입찰하고, 이후 경매자들이 매각기일(경매 진행 날짜)에 참여해 가장 높은 낙찰가를 쓴 사람이 낙찰받는다. 매각기일에는 보증금(최저가의 10%)을 준비한 뒤 정해진 시간에 법정에 출석해야 한다. 낙찰 후 1주일이 지나면 법원에서 매각 허가 결정이 나고, 다시 1주일 뒤 잔금 납부 통지가 온다. 다만, 낙찰 후 2주 동안 채무자가 빚을 갚으면 경매 절차가 취소될 수도 있다. 잔금을 납부하면 소유권을 얻게 된다. 낙찰받은 물건에 점유자가 있다면 명도(이사 협의)를 진행한다. 이와 함께 보통 잔금을 납부한 날로부터 1달 뒤에 잡히는 배당기일에는 돈을 못 받고 있던 채권자들이 배당 순서에 따라 낙찰금에서 돈을 받는다.”“경매하면 보통 명도가 힘들 것이라고 생각한다. 하지만 실제 사례를 살펴보면 어렵지 않게 이사비 정도만 주고 내보내는 경우가 대부분이다. 서로 윈윈(win-win)할 수 있는 방법을 찾도록 노력하면 된다. 힘든 명도 과정을 겪는 경우는 열에 한 번꼴 정도니 두려워할 필요는 없다. 권리분석상 안전한 물건만 권하는 것도 이런 이유에서다. 점유자 사정이 어떻든 간에 안전한 경매 물건은 점유자가 나가야 한다는 결말이 정해져 있다. 억지로 버틴다면 최후 방법인 법원을 통해 강제집행을 시행할 수도 있다. 이 역시 흔한 경우는 아니고, 주변에서 강제집행한 사례를 단 한 번밖에 보지 못했다.”“최근 여러 대출 규제 때문에 최소 3000만 원은 필요하다. 투자금이 부족하다면 마이너스통장을 활용하는 것도 방법이다. 경매는 시세보다 싸게 자산을 사는 것이므로 가격이 하락해도 안전하기 때문이다.”“경매를 시작할 때 수중에 650만 원밖에 없었다. 자본금이 적었기에 남들이 눈여겨보지 않는 빌라와 소형 오피스텔로 경매에 입문했다. 이런 물건은 투자금이 적게 들어가는 장점이 있다. 또한 지난해까지 오피스텔은 상대적으로 대출이 잘됐기에 아파트 대체재로서 가치 상승이 있었다. 다만 올해 1월부터 오피스텔도 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 적용되므로 대출 가능액을 확인해야 한다.”“우선 가격이다. 입찰할 수 없는 물건을 보는 건 의미가 없지 않나. 두 번째는 지역으로, 가능하면 수도권을 벗어나지 않으려 노력한다. 지방이라면 가구수, 인구수, 미분양, 입주량을 꼭 확인해 입찰한다.”“부동산 경매 사이트를 이용하면 편하다. 사이트에 접속해 경매 검색을 클릭한 뒤 원하는 지역과 물건 종류, 감정가 등을 확인해 찾으면 된다. 무료 사이트로 ‘법원경매정보’(완전 무료), ‘네이버 부동산 경매’(월 3건 무료) 등이 있는데 개인적으로는 ‘스피드옥션’ 같은 유료 사이트를 추천한다. 가시성 좋게 정보가 정리돼 있고, 정보를 필터링하기도 수월하다. 잃지 않는 투자를 위해서는 반드시 권리분석을 해야 한다. 사이트에 올라온 등기부등본, 건축물대장, 물건명세서는 꼭 확인해 추가로 들어갈 돈이 있는지 파악한다.”“우선 인터넷으로 손품을 팔아 물건에 대해 다각도로 조사한다. 로드맵으로 주변 입지를 살피고, 실거래가 사이트나 네이버 부동산 매물, 부동산중개업소 전화통화 등을 통해 시세 조사를 한다. 대출 가능액도 확인한다. 이후 현장을 찾아 손품으로 조사한 것과 일치하는지 체크한다. 가구수가 많은 건물이라면 미납 관리비를 확인하고, 실제로 방문해 건물 하자 여부도 살펴본다. 주위를 둘러보면서 주변 여건과 임차 수요를 알아보는 것도 필수다. 또한 인근 부동산중개업소 10군데 이상을 방문해 호가가 아닌 급매가 시세를 파악한다. 이때 전세와 월세 시세도 함께 알아본다.”“경매는 막상 뚜껑이 열리기 전까진 몇 명이 입찰에 참여했는지, 입찰가는 얼마인지 알 수 없다. 패찰되더라도 후회하지 않으려면 가격 조사가 가장 중요하다. 가격 조사를 제대로 안 했다면 낙찰돼도 불안한 게 사실이다. 부동산 경매는 감정 평가가 보통 6개월~1년, 길면 2년 전에도 진행된다. 최근 몇 년간 집값이 가파르게 올랐기 때문에 감정가 대비 160%에 낙찰받았더라도 시세보다 싼 경우가 대부분이다.낙찰가를 정할 때는 현 가격이 가장 중요하다. 우선 과거 실거래가를 살펴보고, 부동산중개업소를 통해 지금 거래되는 가격을 알아본다. 나는 세입자, 매도인, 매수인 등인 척하며 가격을 문의하고, 급매 가격도 반드시 확인했다. 또한 주로 빌라, 오피스텔 쪽에 입찰했기에 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 물건이 많았다. 전세가보다 약간 더 싸게 사는 전략으로 임했다.”“입찰 전날 진행 여부를 한 번 더 확인한다. 전날까지 채무자가 빚을 갚으면 취소되는 경우도 있기 때문이다. 입찰 당일에는 신분증과 보증금(최저가의 10%), 도장을 챙겨가야 한다. 입찰하는 물건의 조회수도 한 번 더 살피는데, 경쟁률이 어느 정도인지 유추할 수 있다. 본인이 참석하기 힘들다면 일정 비용을 지불하는 대리인 제도를 활용해도 된다. 또한 기일입찰표를 작성할 때 ‘입찰가격’에 숫자를 맞게 썼는지 3번 이상 확인한다. 왼쪽으로 한 칸씩 밀려 쓰면 10배 가격이 되는 사고가 생긴다.”“부동산 경매로는 수도권의 방 2개 이상 되는 오피스텔, 특히 아파텔을 주로 보고 있다. 지방은 경매는 아니고, 전세가와 매매가 차이가 없어 5000만 원 이하로 투자 가능한 아파트를 살펴보고 있다.”“경매가 고생스럽긴 하다. 스스로 조사하고, 가격도 정하고, 입찰도 해야 한다. 물건을 일일이 찾아 확인하고, 명도 과정에서 사람들과 불편한 얘기도 해야 하지 않나. 하지만 이걸 한 번 하고 나니 세상이 진짜 편하게 느껴졌다. 또한 등기부등본 보는 법 등 부동산 관련 서류를 살피면서 내 돈을 지키는 능력도 키웠다.경매는 지금 당장 입찰에 참여하지 않더라도 알고 있으면 언제든 도전해볼 수 있다. 다시 말해 재테크 무기가 여러 개 있는 것과 마찬가지다. 나 역시 경매로 시작했지만 지금은 아파트 투자도 하며 재테크 시야를 확장하고 있다.”
부동산 경매 후기 | 20대에 법원경매로 빌라 낙찰받고 망했어요. 최근 답변 118개
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법원경매로 빌라 낙찰받고 장밋빛 인생을 원했지만….
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두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기 아파트경매 후기!
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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등
해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다. 채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다. 이렇게 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매입니다. #부동산 경매 장점 1. 원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다. 2. 대출받기 매우 수월하다.(다른 부동산 매입 수단 대비 더 대출이 편리합니다.) 3. 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있다. 4. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 수 있다. #부동산 경매 단점 1. 시간적 소요가 매우 크다. (시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 합니다.) 2. 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있다.(입찰금, 세팅) 3. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 한다. 4. 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝다. 부동산 경매 구조 채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고 합니다. 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다. 이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 관할 법원에 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다. 경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 합니다. 그에 따라 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다. 이는 장점이지만 이와 반대되는 개념의 단점도 존재합니다. 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야 합니다. 부동산 경매하는 방법 부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다. 이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다. 추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있습니다. 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다. 링크 클릭 시 법원 경매정보 사이트로 이동합니다. 법원 경매 사이트 부동산 경매 비용 부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 단, 경매는 약간 다른 점이 있습니다. 경매는 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택에 경우에는 낙찰도 노려볼 수 있습니다. 경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다. 입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많습니다. 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 권장드립니다. 경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 뇌리 남습니다. 추가로 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다. 단, 이 경우 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다고 판단되었을 때 실행하시길 권장드립니다. 부동산 경매 위험성 부동산 경매는 선 입금이 기본입니다. 즉 본인은 낙찰받고 입금하기 전까지 그 집에 상태를 전혀 파악할 수 없습니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다. 물론 낙찰금을 포기할 수 있습니다. 대신 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 이 또한 손실입니다. 부동산 경매는 오로지 본인이 판단으로만 진행됩니다. 만약 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다. 주식 대비 부동산이 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다. 아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다. 부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생합니다. 권리 분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용 파악을 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다. 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다. 장기간 한다면 이것이 공부가 되지만, 단기간 한다면 시간만 낭비하게 됩니다. 부동산 경매 : 결론 필자는 다양한 자산의 투자하고 있습니다. 그중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 투자 자산이 부동산과 주식입니다. 이는 시간적 소요가 많긴 하지만 필자의 본업을 갉아먹을 정도로 소요되지 않습니다. 그런데 부동산 경매를 해보면서 느낀 건 필자의 본업마저 갉아먹을 정도로 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 더군다나 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기 매우 어렵습니다. 이에 따라 필자는 부동산 경매를 포기하고 이젠 하지 않습니다. 물론 필자와 반대로 부동산 경매가 적성에 맞고 일반적인 부동산 매입과 주식을 넘어선 수익을 창출하는 분들도 있을 것입니다. 단, 이것은 본인에게 맞았을 때 이야기입니다. 부동산 경매를 공부하고 직접 해봤더니 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시길 바랍니다. 투자는 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘합니다. 관련글 “부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등” 문서를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
728×90 반응형 법원 경매는 매우 쉽게 설명하여 다른 사람이 은행에 진 빚을 대신 갚아주고 그 담보물로 잡혀있는 부동산을 법원에서 최고 가격을 제출해 내가 사는 것입니다. 위에 문장에 적혀있는 방법을 케이스 별로 차근차근 설명드리겠습니다. [경매 부동산에 집주인이 살고 있는 경우] 단계 : 쉬움 이 경우가 법원 경매에서 가장 쉬운 케이스이며 경매 초보자도 쉽게 접근 할 수 있는 부동산 물건입니다. 말소기준권리(권리분석)과 등기부등본만 잘 점검하시면 됩니다. 중요한것은 거래 시세와 최초감정가격을 이해하는 것입니다. 네이버/다음 부동산을 잘 활용하면 중요한 정보를 많이 얻을 수 있습니다. [다음 부동산 바로가기] [네이버 주동산 바로가기] 법원 경매는 억 단위의 돈이 들어가는 것이고 법원에서 낙찰이 되어 허가를 해주어도 살고 있는 집주인/세입자/임대인을 만나야 합니다. 그래서 낙찰받고 등기를 할 때까지 6개월 이상 걸릴 수도 있습니다. 하지만 집주인이 본 경매의 당사자이고 집을 비워야지만 금융기관으로부터 돈을 갚을 수 있습니다. 낙찰받는 순간 매우 빠른 시간에 집을 비워주기 때문에 경매 초보자 분들이 많이 응찰을 하십니다. 그래서 낙찰 가격이 상승하는 단점이 있습니다. 최근에는 일반 부동산 중개소에서 거래해도 될 정도의 가격을 낙찰이 이루어지기도 합니다. [경매 부동산에 전세 세입자가 살고 있는 경우] 단계 : 중간 보통 전세 세입자가 살고 있을 때 경매가 들어가는 경우는 집주인이 정말 돈이 없거나 깡통주택일 경우입니다. 세입자가 전세금을 돌려달라고 집주인에게 연락을 했는데 보증금 반환을 차일피일 미루게 되면 세입자는 법원에 경매를 신청할 수 있고 이러한 과정에서 집주인이 계속 전세금을 안 주게 되면 진짜 경매가 시작됩니다. (보통의 집주인들은 입찰 전에 보증금을 해결해주지만 간혹 깡통 빌라, 깡통주택 소유자들 때문에 경매로 넘겨버립니다) 전세 세입자가 있는 부동산의 단점은 세입자의 보증금이 내가 받는 낙찰금액보다 높을 때입니다. 가령 2억7천만원에 낙찰을 받았는데 세입자의 보증금이 2억9천만원일 경우 2천만원의 차이가 발생합니다. 그래서 세입자는 부족한 금액을 받기 위해 이사를 안 나갑니다. 이럴 때는 세입자를 내보내기 위해 명도 소송을 해야 합니다. 굉장히 복잡해질 수 있고 세입자를 울려야 할 수도 있습니다. 문을 뜯어야 할 수도 있고 경찰도 불러야 하고 매우 피곤해질 수 있습니다. (죽겠다고 난동을 피울 수도 있습니다) 그렇게 집을 비워줘도 세입자가 집을 전부 부시고 나갈 수 있습니다. 콘크리트나 문틀을 전부 뜯어버리고 바닥 난방 호스까지 뜯으면 공사비도 정말 많이 들겁니다. 그래서 저는 이런 피곤함을 최대한 줄이기 위해 보증금보다 조금 더 높이 적어 낙찰 을 받습니다. 2억9천1백만원 낙찰!! 이렇게 하면 세입자도 보증금을 무사히 받게 되고 집도 매우 안전하게 인수인계를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 세입자는 자신의 보증금을 받아야 하고 명도 확인서를 저에게 받아야 보증금을 법원에서 안전하게 받을 수 있기 때문입니다. 그리고 전세 세입자의 보증금과 근저당의 날짜를 꼭 확인하시기 바랍니다. 말소기준 권리의 날짜를 정확히 알고 있어야 입찰을 합니다. 1억 정도 더 떨어져야 하는데 권리분석을 잘못할 경우 혼자만 입찰해 낙찰을 받아 좋아할 수도 있습니다. [경매 부동산에 월세 세입자가 살고 있는 경우] 단계 : 쉬움 이 경우 또한 쉽습니다. 전입세대의 유무는 보통 주민센터의 전입세대 열람을 통해 알 수 있습니다. 낙찰받은 금액에 보증금이 포함될 수도 있고 말소기준권리보다 밀려있으면 보증금을 직접 지급하면 됩니다. 낙찰이 되어 1~2주 정도 지나면 법원에서 허가가 나옵니다. 그럼 법원에 다시 방문해 사무관에게 서류를 받아 세입자의 연락처를 적어옵니다. (이 서류는 세입자가 보증금을 받기 위해 직접 작성하기 때문에 연락처가 허위일 수 없음) 월세 세입자는 보증금도 1~3천만원 정도밖에 안됩니다. 근저당이 잡혀있는 집에 들어가서 마음고생을 많이 하고 스트레스도 많기 때문에 생각보다 명도가 쉽습니다. 간혹 이사비를 무리하게 요구하는 분들이 있습니다. 법적으로는 이사비를 전혀 줄 필요 없고 낙찰자들이 관행적으로 30~40만원 이사비를 드리는게 예의인데 이 것을 잘못 이해한 월세 세입자들이 100~200만원을 요구하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 명도소송을 그냥 진행하시겠다고 말씀하시고 모든 비용은 보증금에서 차감하시는 방향으로 밀고 나가시면 될 것 같습니다. [경매 부동산에 유치권이 있는 경우] 단계 : 쉬움 or 매우 어려움 권리 분석을 하다 보면 간혹 유치권이 걸려있는 부동산이 있습니다. 공장이나 단독주택은 실질적인 파악이 쉽지 않습니다. 임장을 꼭 해봐야 합니다. 현재 거기에 거주하고 있는 사람이 누구인지 알아야 합니다. 유치권은 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 막대한 시공을 하여 집의 가치를 올리는 비용을 청구하는 것입니다. 오피스텔이나 빌 라는 대부분 가짜라고 보시면 됩니다. 현재 우리의 법 시스템은 아무나 유치권을 신청할 수 있습니다. 그런데 만약 아주 만약에 진짜 유치권일 경우 법원을 자주 가셔야 합니다. [경매 부동산에 가등기가 있는 경우] 단계 : 어려움 초보자에게는 추천드리지 않습니다. [법원 경매 용어 정리] 법원 경매에서 많이 사용하는 용어를 정리하오니 쉽게 풀어 설명하오니 참고 부탁드립니다. 입찰/응찰 – 법원 경매장에서 정해진 서식에 맞춰 금액을 적어 제출하는 행위 유찰 – 아무도 입찰하지 않음 (시세보다 비싸거나 세입자의 보증금을 인수해야 할 경우) 낙찰 – 최고 가격을 제출한 사람이 있음 타경 – 경매에서 부르는 사건 번호 (예: 남부 2019-13523) 임장 – 경매에 올라온 부동산 환경을 조사하는 행위 전입세대열람 – 주민센터에서 경매 물건에 거주하고 있는 사람이 있는지 열람함 권리분석 – 법원 경매에 올라온 모든 채권/권리/채무의 상황을 이해하는 행위 근저당 – 집을 담보로 금융기관에 빌린 금액 말소기준권리 – 법원 경매의 기준이 되는 금액과 날짜 / 이 밑으로 다 말소 됨 명도/명도소송 – 세입자를 내보내는 행위 또는 법적인 절 차 유치권 – 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 명백한 증거가 있는데 이를 집주인에게 돌려받지 못함 최초감정가 – 법원에서 보낸 감정평가사가 주변 상권을 고려해 분석하여 만든 보고서에 기입된 금액 등기부등본 – 부동산의 과거 소유자와 지분관계가 기입되어 있는 기록 (세금체납은 기록되어 있지 않음) 명도확인서 – 세입자가 집을 비워주면 명도 확인서를 주면 세입자는 그 종이를 가지고 법원에 가서 보증금을 받음 728×90 반응형
20~30대 직장인의 경매 아파트 낙찰후기, 경락대출, 법무사비, 취득세 관련한 생생후기 안녕하세요 ‘경제적 자유를 꿈꾸는 투자자들의 오아시스’ 낙타의 텃밭 입니다. 🌵🐫🌴 오늘은 제가 5월에 낙찰받은 아파트에 대한 낙찰 후기를 써보려합니다! 제가 첫 부동산거래이자, 첫 낙찰 후기 입니다. 이때만 해도 6.17 부동산대책 7.10 부동산대책 8.4 부동산대책 등 아무런 대책이 안나왔을 폭풍전야여서, 이렇게 아파트를 낙찰받는 것이 가능했습니다. 물건 검색 및 입찰 – 낙찰 후 임차인대면 – 명도 및 협상 – 잔금처리(대출)와 세금문제 – 인테리어 및 판매(진행중) 의 순서대로 자세히 후기를 쓰겠습니다!! (잔금처리, 세금문제와 명도는 동시다발적으로 이루어져서 시간순 배열은 아닙니다!) * 사실 경매는 공부가 많이 필요하고 대출에 전적으로 의존하는 부동산투자방법이라 부동산세제를 묶어놓은 지금에서는 왠만한 현금부자가 아니면, 현실적으로 지금은 주택을 경매로 거래하기 어렵습니다. 특히 부채가 많거나 주택이 있다면 더욱 그렇고요 (물론 할 수 있는 여러방법들이 많지만 섣부른 진입을 하면 안된다는 말씀입니다. 노력대비 수익도 적을 것이고요. 충분한 공부과 연구가 필요한 영역입니다) 낙찰받은 물건지에 대한 사진은 2부에 올려두겠습니다!! 자세히쓰려다보니 글이 길어지네요. https://camelgarden.tistory.com/27 아 트래픽을 유도하는 것이 아니라, 실제로 경매를하며 더 돈을 아끼는 정보를 공부하시려면 2탄을 보셔야합니다. 2탄 작성 완료되면 링크를 올려두겠습니다! 무엇보다 경락대출 잘받는법, 경락대출 받을때 법무사비 조정, 잔금납부 시 취득세 관련하여 팁들을 많이 얻어가시기 바랍니다! 😉😉 특히 경락대출 관련 부분이 중요합니다! 1. 물건 검색 및 입찰 1) 아파트를 집중적으로 입찰하기 위하여, 실제로 제가 내원할 수 있는 의정부 지방법원을 타겟으로 하여 아파트를 검색하였습니다. 의정부는 제가 입찰할 때만해도 조정대상지역이 아니였고요. 그에 따라 대출이 잘 나오는 상황이였죠! 지금은… 할많하않 입니다. 아 이때는 법인의 생명줄이 붙어있을때가 정말 법인이 많았습니다. 6.17 부동산대책에서 경기전지역이 조정대상지역이 되었다. (의정부 : 비규제에서 조정대상지역) 2) 법원도 물건이 많이 쏟아지는 날이있고, 물건이 적은 날이 있습니다. 확언할 수 는 없지만, 물건 적은날에는 ‘그거 하나 하러 법원을 가 ?’ 라고 생각하는 사람이 많아 물건이 적은만큼 사람도 적은거 같고요, 물건이 많은 날은 물건이 많으니 여러개 입찰할 생각으로 오시는 투자자분들이 정말 많습니다. 의정부는 물건 많은 날은 항상 200명~300명정도 옵니다. 항상 가면 거의 제가 가장 어린 투자자더라고요. 3) 저는 의정부지방법원에서 물건이 많이 나오는날 이틀을 골라 바로 휴가를 냈고요, 이틀모두 법원에 갔습니다. 제가 당시 가진 적지만 유동자산 (약 1억2천정도) 를 현금화해서 이틀 모두 5-6 물건 씩 입찰을 했습니다. 4) 배운대로 아파트는 정말 운입니다. 경쟁이 너무 심하기 때문에 100%를 넘겨서 낙찰받아가시는 분들이 수두룩합니다. 그래서 아파트로는 왠만해서는 이익을 내기힘드니 ‘낙찰을 기대하지 않고’ 여러번, 정말 여러번 소신지원하는 것입니다. 저는 제가 휴가낸 이튿날 낙찰을 받았는데요, 그때가 경매법정에 간지 5번째…? 였던거 같아요. 첫날은 7개 이튿날은 5개를 입찰했던것으로 기억하는데 첫날 쓰라린 패찰을 반복하다보니 멘탈이 나가긴하더라고요. 왜냐면 법인들이 첫날에 다 95%를 넘겨서 받아갔었거든요. 5) 스피드옥션에서 검색하고, 제가 별도 정리한 내용도 공개하고 싶지만, 제 익명성 보장을 위해 여기에는 스피드옥션 검색화면 사진은 생략하겠습니다! 이웃신청하시고 따로 쪽지주시면 바로 스피드옥션 화면과, 제가 전화조사한 내용 스피드옥션에 바로 입력해놓은것. 스크린샷 별도로 보내드릴게요. [물건정보] 제 물건은 의정부 회룡역 근처에 있는 구축 아파트, 저층에 45평인 대형평수입니다. 감정가 비 80%후반대에 낙찰을 받았습니다. 임차인이 전액 배당(2억이상)을 받아가는 깨끗한 물건이였습니다. 2. 낙찰 후 임차인대면 1) 이튿날도 역시 연이은 패찰로 낙담하며 법정에서 멍때리고 있는데, 4번째 물건에서 최고가 매수 신고인 ‘OOO’님 앞으로 나오세요! 하고 제 이름을 불렀습니다. 순간 그때 감정은, 저에겐 대학교 합격발표 났을때와 비슷한 수준의 감동이였습니다. 후다닥 달려나가서 인감도장 및 신분증을 드렸더니 낙찰 영수증을 주셨습니다. 2) 기쁨도 잠시, 법원에서 나오니까 기쁘기도하지만 아 이제 어쩌나 갑자기 멘토님들에게 상황을 보고드리고 명도에 대한 코칭을 받았습니다. 3) 낙찰당일 바로 임차인을 찾아가는것이 저희 스타일이기 때문에 (기본적으로 적대적 명도를 하지 않기에 가능한 부분이라고 생각합니다.) 바로 물건지로 향했습니다. 똑똑똑 문을 두드리며, ‘안녕하세요 오늘 낙찰받은 OOO입니다. 혹시 앞으로 계획이 어떠신지 여쭙기 위해 찾아왔습니다’ 라고 말하자 들어오라며 문을 열어주었습니다. * 당일 명도시작 여부는 교육기관, 투자자성향 에 따라 모두 다릅니다. 정답은 없습니다. 원활히 명도만하면됩니다. 4) 들어보니 임차인도 오늘 입찰하였으나 패찰했다고 하였습니다. 그런데 바로 다음의 요구를 해왔습니다. 낙찰일이 5월 중순이였는데, 기존 임대차계약이 8월말까지니 그때까지 이사를 준비하고, 이사갈 집을 인테리어할 시간일 달라는 것이였습니다. 이에, [안내사항] (1) 경매낙찰이 되어 잔금납부 후 소유권 이전이 되는 경우 기존의 임대차 계약은 소멸됨을 안내하였습니다. (2) 잔금납부가 되면, 소정의 이용료를 내고 이사를 준비하여야 함을 안내하였습니다. (3) 잔금납부 이후 8월초 정도에 배당기일이 잡힐텐데, 적법한명도(임차인 이사) → 낙찰자의 명도확인서/인감증명서 발부 가 이루어져야 배당금을 받으실 수 있음을 안내하였습니다. 5) 소정의 이용료를 납입하겠다는 약속과 함께 그럼 잔금납부는 납부기한에 맞추어 하겠다고하고 8월말로 생각했던 이사계획을 어서 수정해서 아무리 못해도 배당기일이 예상되는 8월초까지 맞추라고 안내한뒤 돌아왔습니다. 안보는척 빠르게 집상태를 매직아이로 확인( 중요한 행동입니다 )했을때는 따뜻한분위기, 크게 외관상 하자는 없으나 문의 몰딩이나 내부샤시는 굉장히 올드한 스타일이였고, 벽지나 장판도 이 임차인이 10년이상 거주해서인지 교체가 필요해 보였습니다! 적어도 도배장판은 해서 내놔야겠구나 라는 생각이 바로 들었습니다. 3. 명도 및 협상 1) 중간중간 이사계획이 잘 조정되어 있는지 확인하며, 잔금일에 맞춰 이용료 납입이 이루어져야함을 문자로, 전화로 재안내하였습니다. ‘그런데 자꾸 돈이없는데 어떻게 이사를 가냐며 화를 내시더군요. 그래서 배당금 날리시지 않으시려면 날짜는 무조건 맞춰야한다. 이건 제가 요구하는 것이 아니라 우리가 법원의 일정에 맞추는 것’이라 재안내하였습니다. 참으로 웃긴게, 지금 본인이 빨리 적법한 명도를 이루어내지 않으면 2억이 넘는 배당금을 날리게 생겼는데, 본인이 지금 들어갈 집에 인테리어를 하고 들어가야겠다고, 전 과정을 안내했음에도 8월까지 시간을 지속적으로 요구하는 것이 당황스럽더라고요. 또한 이미 다주택자여서 들어갈 집이 있는 상황이였는데, 본인의 2억상당 금액이 걸려있는데도 본인의 세입자와도 협상을 빠르게 하지 않더라고요. 오히려 제가 배당을 못받아가실까봐 걱정하는 아이러니한 상황이였습니다. 솔직히 너무 당당하게 법, 프로세스를 이해하지 않으려는 임차인의 모습을 보며 ‘ 세상 참 편하게 사시네 ‘ 라는 나쁜마음도 들었습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 2) 배당기일이 예상대로 8월초중순으로 잡혔습니다. 배당기일이 잡힌것을 저는 매일 스피드옥션에 들어가서 송달내역을 확인해서 알아내고, 바로 임차인에게 전화하여 안내하였습니다. 임차인은 알고있지도 못하더라고요, 우편을 확인해봐야겠다고 하면서요. 다시한번 배당까지의 과정과 일정에대한 안내를 하자 짜증을 내며 또다시 8월말을 요구하였습니다. 3) 이때 깨달았습니다. 임차인은 제가 여태 문자로 정리해서 보낸 모든 안내내용과 일정에 대한 부분을 제대로 읽지 않았습니다. 본인이 직접 말하더라고요, ‘뭐 많이 왔는데 그거까지는 내가 안봤고~’. 그냥 잘 모르면서 요구만 한 것입니다. 더욱이, 잔금을 치르는 날에도 무단으로 아무 연락없이 이용료도 납입하지 않았습니다. 배당기일을 안내하며 전화했을때 물어보니 (1) 돈이 없어 이용료를 줄수 없으며 (2) KB시세로 책정한 금액이 너무 과다하다, 본인이 법무사에게 물어보니 10~15만원만 내며 계속 살면된다 (당연히 뻥이죠, 법무사가 개념이없는분이던가요) (3) 정 받으려면 배당을 받고 그 돈으로 주겠다 (명도확인서는 안받으실 생각인가보죠?) 라 하셨습니다. 4) 결국 저는 3회의 통화후 바로 내용증명을 작성하여 보냈습니다. 일반적인 내용증명서 내용과 더불어 (1) 낙찰자는 신의성실하게 전 과정을 안내하였고 며칠, 며칠에 통화한 내역과 문자한 내역을 보관중이다. 그러나 임차인은 문자에 답장을 한적도 없으며 이용료납입도 무단으로 하지 않은뒤 연락조차 취하지 아니하였다. (2) 명도,배당의 전과정 재안내, 만약 낙찰자가 수차례 안내한것과 같이 날짜를 맞추지 아니하면 이미 신청해놓은 (인도명령 신청은 잔금납부시 반드시 신청해놓으세요, 정에 호소하는 임차인을 무조건적으로 믿으시면 안됩니다.) 강제집행에 동의함을 간주하고 법대로 처리하겠다. (3) 물론 이 모든 과정에서 발생하는 비용에 대해서는 부당이익 환수등으로 연이율 10% 를 쳐서 소송을 통한 청구를 할 것이다. – 법공부 해보신분들은 아시겠지만 법률상 간주는 참으로 무서운 말이죠… 를 추가하였습니다. 이는 압박의 목적보다도, 제가 수차례 안내한 낙찰~배당까지의 과정을 이해하려하지 않기에 , 임차인의 배당금을 보호하고 (* 본인에게 귀책사유가 있더라도 배당금 수령이 안되면 저를 쫓아와서 괴롭힐 것이므로) 저도 적법한 명도과정에 대한 증거를 남기려 한것입니다. 5) 다음날 내용증명이 도달하였다는 집배원아저씨의 문자와 함께 (개인적으로 부탁드렸어요) 30분뒤 이용료가 입금되거든요. 전화가 수차례왔는데 받지 않았습니다. 전화가 안되자 바로 임차인에게 문자로 이사일이 언제로 잡혔고 날짜가 미루어질리는 없으니 걱정말라며, 제가 미리 날짜별로 일할 계산된 이용료표에 맞게 금액을 입금하였다는 스크린샷도 왔습니다. – 내용증명이 답은 아닙니다. 그러나 어느정도는 적법하게, 원칙대로, 프로세스대로 이루어져야함을 강조해야한다고 생각합니다. 저는 이 당시 20대였고 임차인은 60대다보니 저를 낮추어 보고 명도 및 배당일정과 무관하게 제멋대로 하려해서 저는 어쩔 수 없었습니다. 너무 임차인이 배당을 못받을 까봐 저혼자 전전긍긍한것이 아니였나 후회하였습니다. 그냥 원칙대로 하면 되는것을. 그렇다고 너무 원칙대로하면… 집이라는것이 사람사는 공간 이상의 의미인데 그럴수도 없죠. 참 이래서 경매가 힘들다고 생각합니다. 아 근데… 저는 잘맞습니다 ^-^>… 이 사이 진행되었던 잔금납부 및 세금 이슈, 명도확인서 작성 관련해서는 2탄에서! (사실 이게 더 힘든 에피소드가 많았어요…) ㅋ_ㅋ 기대해주세요!! 지금까지 낙타의 텃밭 : 30대 직장인의 아파트 경매 낙찰 후기 1부였습니다 : 입찰, 조사, 낙찰, 명도 편
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