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부동산컨설팅 용역계약서 작성요령 양식 – 네이버 블로그
부동산컨설팅 용역계약서. 공인중개사사무소가 아닌 부동산컨설팅사무소에서는 부동산과 관련된 계약을 할 수 있을까 없을까? 정답은 “no” 이다.
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부동산컨설팅 용역 계약서 – 산에사는 꽃사랑
부동산컨설팅 용역 계약서 의뢰인 “갑” 성 명 용역인 “을” 상 호 000컨설팅주식회사 대표이사 ㅇ승ㅇ 상기 “갑”과 “을”은 상호 협의 하에 아래와 같이 …
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부동산 컨설팅 계약서, 한 장짜리 간단한 양식
부동산 컨설팅 계약서, 한 장짜리 간단한 양식. bangla 2017. 12. 2. … 갑”과 “을”은 상호 협의하에 아래와 같이 부동산컨설팅계약을 체결한다.
Source: kookdaeha.tistory.com
Date Published: 3/8/2021
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부동산 컨설팅계약과 중개계약의 구별 포인트, 수수료약정과 …
실질적으로 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 … ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 …
Source: ictlaw.tistory.com
Date Published: 1/13/2021
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[서식] 부동산 컨설팅 계약서 (2종) – 보니야 놀자
부동산 컨설팅 계약서 (2종) 파일 유형 한글 (HWP), 워드(Doc)
Source: habony.tistory.com
Date Published: 6/26/2021
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주제에 대한 기사 평가 부동산 컨설팅 계약서
- Author: 영리치 테레비
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- Date Published: 2017. 12. 28.
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부동산컨설팅 용역계약서 작성요령 양식
공인중개사사무소가 아닌 부동산컨설팅사무소에서는 부동산과 관련된 계약을 할 수 있을까 없을까?
정답은 “no” 이다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하면 공인중개사가 아닌 사람은 부동산 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선할 수 없다. 따라서 부동산 매수, 매도 등 중개행위에 해당하는 거래를 할 경우에는 부동산컨설팅사무소가 아닌 공인중개사 사무소를 이용해야 한다.
부동산컨설팅이란 어떠한 분야에 해당하는 전문직식을 가진 사람이 그 분야와 관련된 도움이 필요한 상대방에게 일정한 대가를 받고 상담이나 자문을 해주는 것을 말한다.
토지나 건물의 최유효 활용방안을 분석하기 위하여 각종 자료를 수집, 분석하여 보유, 매매, 개발의 타당성을 검토하고, 개발 시 최적시설, 최적규모를 판정하여 투자수익성을 분석한다. 관련 지역 부동산의 시세나 임대료 등의 가격을 조사한다. 시설물의 설치에 따른 각종 자료를 수집하여 지역의 상권분석을 한다. 부동산 세무나 관련 법규, 인허가 등에 관하여 상담자에게 자문한다. 각종 자료를 조사 분석하여 부동산의 분양전락이나, 새로운 형태의 부동산 상품을 개발한다.
부동산 컨설팅 용역계약서는 중개업자가 법정 중개수수료를 초과하여 받거나 부동산 컨설팅이 필요한 중개, 개발, 매도, 매수, 임대, 임차 등의 경우에 작성하게 되는데 주의할 점은 컨설팅과정에서 자연스럽게 얻게되는 자료, 정보 등을 문서로 보관하여야 추후, 컨설팅수수료와 관련하여 발생 될 분쟁에 대비할 수가 있다.
부동산컨설팅에 대한 구체적인 자료가 없다면 초과된 법정중개수수료를 대비한 편법의 부동산컨설팅계약서라 간주한다고 봐도 무방하다.
부동산컨설팅 용역 계약서
부동산컨설팅 용역 계약서
의뢰인 “갑” 성 명 용역인 “을” 상 호 000컨설팅주식회사 대표이사 ㅇ승ㅇ
상기 “갑”과 “을”은 상호 협의 하에 아래와 같이 부동산컨설팅 용역 계약을 체결한다.
제1조 용역의뢰 대상물 및 의뢰내역
① 용역의뢰 대상물
NO 토지소재지 지번 지목 면적 소유자 비고 ㎡ 평 1 00시 00구 00동 223-000 공장용지 1,983 599.86 00덕 2 〃 223-00 공장용지 661 199.95 00덕 3 〃 223-000 유지 70 21.17 00덕, 00선 4 〃 223-000 유지 7 2.12 00덕, 00선 5 〃 223-000 도로 31 9.38 00덕, 00선 6 〃 223-000 도로 9 2.72 00덕, 00선 7 〃 223-000 대 52 15.73 00덕, 00선 8 〃 223-000 대 207 62.62 00덕, 00선 9 〃 223-000 유지 45 13.61 00 선 계 3,065 927.16
② 용역 의뢰내용 : ① 용역의뢰 대상물 9개 필지의 별첨 도면과 같은 필지로의 합병, 측량, 분할
제2조 용역대금 및 지불시기
용역 및 컨설팅 금액 평당 15만원(토지 대금 평당 600만원에 포함) 지 불 시 기 계약시 50%, 잔금시 50%
제3조 갑과 을은 본 계약내용에 대하여 신의·성실 의무를 진다.
제4조 용역기간은 20 년 월 일부터 20 년 월 일까지 3개월로 한다.
단, 1회에 한하여 서로 합의하여 연장할 수 있다.
제5조 용역대금 지불완료 후 용역계약서의 소유권은 갑에게 있으며, 갑의 허락 없이 외부에 공개하지 못한다.
제6조 갑은 계약기간 동안 을 이외의 제3자와 동 건에 대하여 동일 또는 유사의 부동산 컨설팅 용역 계약 등 거래를 해서는 안 된다.
제7조 갑의 귀책사유로 인한 계약의 해제 시에는 갑은 을에게 용역의 진행정도에 따른 비용을 보상해 주고, 을의 귀책사유로 인한 계약의 해제 시에는 을은 갑에게 계약금의 배액을 보상해 준다.
제8조 계약기간이나 용역대금 등 주요사항의 변경은 상호 협의하여 결정하며, 본 계약에서 정하지 아니한 기타사항은 일반관례에 따른다.
제9조 본 계약을 증명하기 위하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하고 각자 서명, 날인 후 1부씩 보관한다.
별첨) 도면 1부
2018 년 월 일
계약당사자
의뢰인 “갑” 주 소 주민등록번호 전화 성 명 (인) 주 소 주민등록번호 전화 성 명 (인) 용역인 “을” 사무소소재지 00시 0구 00동 000-0 00빌딩 000호 사무소명칭 000 컨설팅주식회사 대표이사 ㅇ승ㅇ (인) 등 록 번 호 000-86-00000 전 화 010-0000-0000
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부동산 컨설팅 계약서, 한 장짜리 간단한 양식
제 4 조 갑과 을은 본 계약내용에 대하여 신의. 성실 의무를 진다.
제 5 조 용역기간은 년 월 일 ~ 년 월 일까지로 한다
제 6 조 용역대금 지불완료후 용역계약서의 소유권은 갑에 있으며 갑의 허락없이 외부에 공개하지 못한다.
제 7 조 갑의 귀책사유로 인한 계약의 해제시에는 갑은 을의 용역의 진행정도에 따른 비용을 보상해 주어야 하며, 을의 귀책사유로 인한 계약해제시에는 을은 갑에게 계약금의 배액을 보상해 주어야한다.
제 8 조 계약기간이나 용역대금 등 주요사항의 변경은 상호 협의하여 결정하여야 하며, 기타 본 계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 일반관례에 따르기로 한다.
제 9 조 본 계약을 확고히 하고 후에 이를 증명하기 위하여 서명.날인후 각각 1부씩 보관한다.
특약사항 :
년 월 일
부동산 컨설팅계약과 중개계약의 구별 포인트, 수수료약정과 초과 중개수수료 무효 규정 적용여부 – 실무적 포인트 및 관련 대법원 판결 몇 가지
대법원 2007. 12. 20. 선고 2005 다 32159 전원합의체 판결 – 초과 수수료 무효
“ 부동산 중개수수료에 관한 규정들 은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개 수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효 이다.”
중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 – 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능
예를 들어 ① 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점, ② 컨설팅계약서 역시 중개법인을 통해서 교부받아 날인한 점, ③ 컨설팅회사로부터 제공받은 용역업무가 거의 없었던 점, ④ 시세관련 컨설팅보고서가 제시되었지만 이는 중개업무로 보일 뿐, 중개와 구별되는 별도의 컨설팅으로 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 중개법인과 컨설팅회사는 실제로 같은 법인으로 추정됨.
중개업무를 넘어서는 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기 어렵다는 점에서 지급한 보수 중 법정중개수수료 한도(0.9%)를 넘는 초과 보수는 무효 + 부당이득반환청구 가능
실질적으로 부동산거래를 동반하면서 행해지는 부동산컨설팅 행위에 대해 사실상 중개행위로 보고 법정 한도를 초과하는 컨설팅비 약정도 그 초과범위에서 무효
대법원 2011. 11. 10. 선고 2009 다 4572 판결 – 외형 컨설팅 but 실질은 중계행위
원심 판결요지
① 원고 회사의 사업목적이 부동산 컨설팅업으로만 되어 있을 뿐 부동산 중개업을 포함하고 있지 않은 사실, ② 원고 회사는 공인중개사법에서 정한 중개업자인 법인으로서 자격도 갖추고 있지 않으며 중개사무소 개설등록도 하지 아니한 채 이 사건 임대차계약의 체결에 관여한 사실, ③ 이 사건 용역계약서에서 부동산 중개계약이 아님을 명시한 사실을 인정한 다음, 그와 같은 사실관계에서는 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 그 사법상 효력을 인정한 후 피고에 대하여 이 사건 용역계약에서 약정한 수수료를 일부 감액하여 지급할 것을 명하였다.
대법원 판결요지 – 원심 판결 파기
원고 회사가 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속, 반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어서 원고 회사가 중개행위를 업으로 하였음이 분명함에도, 원심이 판시사정만을 들어 원피고 사이에 체결된 이 사건 용역계약이 공인중개사법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단하여 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 앞서 본 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때에 해당하고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.
부동산 중개업은 공인중개사 또는 법인이 중개사무소 개설등록을 마친 후에야 영위할 수 있는데(공인중개사법 제9조 제1항, 제2항), 이에 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제48조 제1호), 그가 부동산 등의 중개행위와 관련하여 받기로 한 수수료 등 보수의 약정도 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조).
공인중개사 및 등록중개업자가 아니고 컨설팅 명목으로 사실상 중개한 경우 – 무등록 중개행위 형사처벌 + 보수약정 무효
대법원 2011. 11. 10. 선고 2009 다 4572 판결 – 컨설팅과 중개의 구별 기준
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)의 규율대상인 “중개업”이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며,
부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조).
단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 크지만, 거래당사자 연결이나 거래조건 절충 등은 부수적일 뿐, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 크다. 의뢰인을 위해서 실제로 이루어진 활동이 무엇인지, 컨설팅활동에 따른 보고서가 존재하는지, 컨설팅계약서를 작성했는지, 컨설팅의 기간은 어느 정도인지 등을 종합적으로 판단해야 함.
KASAN_부동산 컨설팅계약과 중개계약의 구별 포인트, 수수료약정과 초과 중개수수료 무효 규정 적용여부 – 실무적
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