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김수영(수영쌤)과 함께 하는 \”현 시점 전국 아파트 소액 투자법\” 정규강의
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(*모집기간 : ~11.04 목요일 밤 12시)
■ 강의 기간
– 강의 일시 : 11.7 (일) ~ 12.12 (일) (6주 진행, 매주 일요일 / *11.21(일)만 11.22(월)로 변경 진행)
– 강의 시간 : 매주 일요일 20:00 ~ 23:00 (3시간)
– 강의 진행 : 아프리카tv 온라인 실시간 라이브 (이후 다음날 김수영부동산투자학교 사이트 통해 녹화본 제공. 복습 및 빠진 부분 따로 여유롭게 복습 가능)
■ 강의 내용
– 매주 강의는 1시간 30분씩 1교시와 2교시로 나눠서 진행
– 1교시 : 부동산 자산가가 되기 위해, 부동산 투자를 잘하기 위해 반드시 갖춰야 할 필수 지식 교육. 뻔한 내용이 아닌 현재 부동산 시장 트렌드에 맞게 수영쌤만의 통찰과 노하우 전달
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– 보너스 (1) : 15년간의 부동산 투자 스토리, 부동산 경매를 통한 접근방식 및 매입방법 다변화 전략 교육, 굿옥션 1개월 무료 이용권 제공, 현재 수영쌤이 진행하고 있는 부동산 투자법 공개, 현 부동산 투자 시장에서 보유주택 별 올바른 투자 전략 및 현명한 투자 로드맵 제시)
– 보너스 (2) : 정규강의 수강생 전용 카톡방 운영, 수강기간은 물론이고 종강 이후에도 계속 운영. 온라인 번개 강의 및 오프라인 정모 주기적으로 참석 가능. 기존 기수 수강 회원님들과도 온/오프라인 교류 가능. 추후 수영쌤과의 소수 정예 실전 스터디, 1대1 맞춤 과외 및 임장 신청 기회 부여(유료)
– 보너스 (3) : 부동산 강의를 넘어 부자 마인드, 태도, 정신 교육 등이 수시로 이루어지니 미리 마음의 준비를 해주세요. ^^*
■ 모집 기간 및 수강료
– 모집 기간 : ~ 11.04 (목)
– 금액 : 55만원 (국민은행. 757301-00-168980. 주식회사 더케이리퍼블릭)
■ 수강 신청 방법
– 1) 위 계좌로 입금하고,
– 2) 아래 네이버 폼 제출하면 신청 완료
(1~2일 내에 신청 완료 메일/문자 발송해드립니다. 주말 제외)
– 발송해드린 안내문 확인하시고, 11.7(일) 20:00 첫 개강 수업 전에 카톡방에 초대해드립니다.
*문의/연락 : [email protected] (김수영부동산투자학교)
(문의사항은 위 이메일로 보내주세요. 담당직원 일괄 응대)
■ 수강 스터디 멤버 혜택 ■
– 굿옥션(경매유료사이트) 1개월 무료 이용권 제공 (*해당 강의는 부동산 경매 정규 강의는 아니나, 수강 회원님들께 현재 비규제지역에서의 매입방법 다변화 무기를 갖춰드리기 위해 경매 교육을 따로 진행해드립니다.)
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(*모집기간 : ~11.04 목요일 밤 12시)
김 수 영 대표
1987년 서울 출생. 건국대학교 부동산학과를 졸업했다. 모두가 취업 준비와 스펙 쌓기에 여념이 없던 대학생 시절, 그저 열심히 살기만 해서는 결코 부자가 될 수 없음을 상당히 일찍 깨닫고 남들과 조금은 다른 길을 걸어왔다.
갓 성인이 되었을 무렵부터 종잣돈 모으기와 부동산투자 공부에 열중했고, 각종 경제신문과 경제지,
투자서적들을 독파하며 관련 지식을 쌓았다. 21세의 나이에 경기도 소형 오피스텔 투자를 시작으로 실전 부동산투자의 길로 뛰어들어, 30대 중반의 젊은 나이에 경력 15년의 부동산투자 고수가 되었다. 소액 주거용 부동산 경매 투자로 부동산투자에 입문하였고 현재는 종목, 지역, 매입방법을 가리지 않는 전천후 부동산 투자가로 진화하였다.
다수의 아파트 및 상가 등, 차익형과 수익형으로 다양한 부동산 자산 포트폴리오를 구성해놓았고,
서울 요지에 2채의 건물(꼬마빌딩) 또한 보유하고 있다. 현재 3번째 건물 매입을 준비 중이다.
여타의 부동산 전문가에 비해 상당히 일찍 이룩한 경제적 자유, 부동산학 전공자이자 15년이라는 오랜 부동산투자 경력, 어릴 때부터 활동한 온라인 투자 커뮤니티 에서의 경험들이 절묘하게 조화를 이루며 탄탄하고 균형 잡힌 부동산 자산가로서의 인생길을 닦아왔다.
부동산 세금 정리 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
부린이용 부동산 세금 정리 (취득세, 보유세, 재산세, 종합부동산 …
부동산 세금은 원칙이 ‘1세대(가구) 1주택’입니다. 즉, 본인이 전입되어 있는 구성원이 하나의 주택을 소유하고 있다면 1주택이 되는 겁니다. 본인 명의로 …
Source: blackcarrot.tistory.com
Date Published: 5/24/2022
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하반기 달라지는 부동산 세금 총정리 – 택스워치
2022년 5월9일까지 2주택자는 양도세 기본세율(6~45%)의 20%p를 중과한 26~65%, 3주택자는 기본세율의 30%p를 중과한 36~75%의 세율을 적용했지만, 2022년 …
Source: www.taxwatch.co.kr
Date Published: 4/1/2021
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2021년부터 알아야 할 부동산 관련 세금 – 치과신문
… 지면을 빌어 2021년부터 변경되는 부동산(주택)에 대하여 정리해 보려 한다. … 주택 보유 중 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다.
Source: dentalnews.or.kr
Date Published: 7/20/2022
View: 887
알기쉽게 풀어본 부동산, 2022년 1월에 바뀌는 세법
이에 정책브리핑이 국민들의 궁금증이 많은 질문을 골라 다시 정리했다. … 세금이 부과되는 주택임대소득은 주택 보유수, 전용면적, 기준시가 등에 …
Source: pheo.co.kr
Date Published: 4/3/2022
View: 4610
[부동산 세금] 2022년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 …
[부동산 세금] 2022년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (6.21 윤석열 부동산 정책 정리). Half Mooon 2022. 5. 22. 23:37.Source: halfmoon.tistory.com
Date Published: 3/7/2022
View: 7104
부동산 세금 정리 가이드 (Feat. 취득세, 재산세, 양도소득세 …
안녕하세요, 이과장입니다. 오늘 공유드릴 내용은 부동산 세금에 대한 내용인데요, 보통의 경우 부동산 관련 세금을 얘기하면 너무 복잡하고 정책 …
Source: lkdcm.tistory.com
Date Published: 8/2/2021
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주제와 관련된 이미지 부동산 세금 정리
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주제에 대한 기사 평가 부동산 세금 정리
- Author: 김부투 TV
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- Date Published: 2021. 11. 16.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=QuE-_noI6Bk
부린이용 부동산 세금 정리 (취득세, 보유세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세) – 부린이 3탄
안녕하세요, 오늘은 어렵고도 어려운 부동산 세금에 대해서 알아볼 건데요. 전문가조차도 헷갈린다고 하며, 워낙 세부항목이 많다 보니 부린이 입장에서는 어디서부터 어떻게 알아야 봐 할지가 막막하죠. 이번엔 부린이용으로 간단하게 필요한 내용 위주로만 공부해보고자 합니다. 가장 중요한 취득세, 보유세, 양도소득세에 대해서 개념을 알아보도록 해요.
부동산 세금 정리
전세나 월세를 살때는 사실 부동산 세금에 대해서 별다른 신경을 쓰지 않죠. 꼬박꼬박 월세를 내거나 전세금만 제대로 마련하면 끝이니깐요. 하지만 나의 집을 마련할 때가 되거나 직접 매매를 할 때가 되면 부동산 세금에 대해서 알아볼 수밖에 없고, 아무것도 모르는 상태에서 부동산 세금에 대해서 알아보고자 하니 너무 큰 벽으로 생각되는 경우 많습니다. 절대 전체를 한 번에 다 알 수는 없고요. 그래서 부린이 관점에서 부동산 세금을 의미 위주로 간단히 정리해보고자 해요.
취득세
취득세는 부동산을 취득할 때, 즉, 살 때 내는 세금 입니다. 우리가 자동차를 살 때도 등록세를 내죠? 그것과 마찬가지로 내가 이 부동산을 소유하고자 할 때 내는 세금이 취득세입니다. 무주택자 기준으로 1주택을 살 때는 지역과 관계없이 취득세는 1% 입니다. 만약 5억짜리 아파트를 산다고 했을 때 내야 하는 취득세는 500만 원이 되겠죠?
무주택자 기준에서는 큰 부담이 되지 않을 수 있지만 2주택자~다주택자의 경우엔 달라집니다. 두 번째 주택을 소유할 때부터는 취득세가 8%까지 올라가죠. 그럼 5억짜리 아파트를 추가로 매매하려고 하면 무려 2,000만 원의 취득세를 내야 합니다. 정부에서 시행하는 부동산 규제 정책 때문이죠. 3주택자나 4주택자 등 주택수가 더 많아질수록 부담되는 비율은 12%까지 늘어나고요. 즉, 현 정부에서는 실제로 살 집 하나만 장만하라는 뜻이겠죠.
취득세는 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 달라 지며, 일반적으로 비조정지역이 취득세가 낮습니다. 2주택까지는 3%까지만 적용됩니다. 따라서, 내가 1주택을 조정지역에서 매매하고 2주택을 비조정지역에서 마련했다면, 2번째 주택은 8%가 아닌 최대 3%까지만 적용되는 거죠. 그래서 풍선효과로 조정지역에 규제가 강하게 들어오면 주변의 비조정지역의 집값이 올라가는 거죠.
물론 집을 취득할 때 취득세 외에도 지방세나 기타 부대비용들이 듭니다. 이러한 것들은 실제로 집을 취득할 때 확인이 가능하고 주요한 부분이 아니기 때문에 넘어가도록 하겠습니다.
주택수/지역별 부동산 취득세
추가적으로 공시지가 1억 원 이하의 1억 원 이하의 토지에 대해서는 위와 같이 주택 수나 지역에 따라 취득세 변경이 있지 않고 일괄적으로 1% 취득세가 적용됩니다. 공시지가는 국가에서 감정 평가해서 매긴 땅의 가격인데요. 결국, 공시지가 1억 원 이하 아파트는 몇 채를 매매하더라도 취득세는 1%를 내기 때문에 많은 투자자들이 최근에 많이 관심을 가지고 있는 부동산입니다. 일명 ‘도토리 부동산’이라고도 하죠. 물론 이에 대해서도 정부가 규제를 나올 자세를 취하고 있어 언제까지 일괄적인 취득세가 적용될지는 미지수입니다.
보유세(재산세, 종합부동산세)
보유세는 부동산을 말 그대로 소유(보유)하고 있을 때 내는 세금 입니다. 자동차도 보유하고 있으면 매년 자동차세를 내듯이 부동산도 자산이기에 보유세를 내게 됩니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다. 재산세는 본인이 가지고 있는 자산, 즉, 재산에 대한 세금을 부과하는 것이고, 종부세는 쉽게 말해 보유하고 있는 재산이 많을 때 추가적으로 부과하는 세금 입니다. 종부세는 이전부터 말이 많았죠. 이미 재산세를 내는데 이중과세를 내는 것과 같죠.
보유세는 매년 납부 하게 됩니다. 납부의 부담을 덜게 해주는 의미로 보통 7월과 9월에 나눠서 내게 되죠. 보유세는 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 사람이 납부 의무를 가집니다. 보유세는 정부에서 측정하는 해당 자산의 가치(공정시장 가액비율)에 따라 매년 달라집니다.
보유세는 본인이 소유하고 있는 자산의 가치에 따라 달라집니다. 만약 강남의 30억 대 아파트를 소유하고 있다면 1년에 3,000만 원 정도의 보유세를 납부해야 합니다. 그래서 강남 아파트를 던져주더라도 보유세를 버틸 능력이 되지 못하면 소유하지 못하게 되는 거죠. 10억 대 아파트의 경우 1년에 300만 원 정도의 보유세가 나갑니다.
양도소득세
양도소득세는 양도하면서 생기는 소득에 대해서 부과되는 세금 을 말합니다. 즉, 본인이 부동산을 매매했을 때와 비교해서 팔 때 생기는 이득에 대해서 세금을 부과 하는 거죠. 1주택자의 경우에 대해서 양도소득세는 1년 내에 팔면 70%, 2년 내에 팔면 60%의 양도세를 납부 해야 합니다. 즉, 5억을 주고 산 아파트가 6억이 되었다면 1억의 차익이 생기게 되고 이렇게 발생한 1억의 차익에 대해서 1년 내에 매도하면 7,000만 원을, 2년 내 매도하면 6,000만 원의 세금을 내야 하는 거죠.
하지만 2년을 초과한 시점에서 매도를 하게 되면 ‘비과세’가 적용 됩니다. 즉, 과세를 적용하지 않고 차익 그대로를 받을 수 있게 되는 거죠. 다만, 이 2년을 초과한 시점에 대해서는 규제 지역 여부에 따라 달라 집니다. 규제 지역의 경우엔 실제로 거주해야 하는 거주의 개념이 들어가고, 비규제 지역은 실제 거주를 하지 않고 보유만 하고 있어도 되는 보유의 개념이 들어갑니다. 이 부분에 있어서는 매년 정책이 달라지고 있기 때문에 개념만 알고 계시면 좋을 것 같습니다.
양도세 과세율
(▼▼▼▼▼분양가 상한제 및 전매제한 자세히 알아보기▼▼▼▼▼)
2주택자 이상부터는 비과세 관련 없이 양도세가 70~80%가 붙기 때문에 최근 아파트 매매량이 상당히 줄었죠. 경기권이나 지방 일부를 제외하고는 아파트 거래량이 많이 떨어진 상태입니다.
주의 사항
부동산 세금은 원칙이 ‘1세대(가구) 1주택’ 입니다. 즉, 본인이 전입되어 있는 구성원이 하나의 주택을 소유하고 있다면 1주택이 되는 겁니다. 본인 명의로 처음 주택을 매매하더라도 세대주가 아닌 이상 1주택이 아니게 되는 것이죠. 이러한 부분은 꼭 확인을 해야 하며, 최대한 안전한 방법은 세대 분리를 하는 거겠죠.
오늘은 2022년 1월까지의 전체적인 부동산 세금 정책에 대해서 알아보았습니다. 부동산 세금에 대해서는 세무사들도 포기할 정도로 어렵고 다양한 경우에 모두 다르게 적용되기 때문에 부린이 입장에서는 개념만 익혀두는 게 좋을 것 같네요. 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.
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하반기 달라지는 부동산 세금 총정리
새 정부가 부동산 대책을 21일 발표했습니다. 부동산 대책이 나올 때마다 빠짐없이 등장하는 것이 바로 세금인데요.
이전 정부에서 강력하게 규제했던 세금 부담을 대폭 줄이는 내용이 담겼습니다.
지난 5월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년 유예를 시행한 데 이어 이번에는 취득세와 보유세, 양도세 등 부동산 세금 전반의 감면 조치가 나왔습니다.
부동산 시장 정상화를 위해 세금에 대한 근본적 개편을 추진하겠다는 게 정부의 방침입니다. 정부 발표내용을 토대로 하반기부터 부동산 세금이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.
#다주택자 양도세
먼저, 다주택자 양도세 개편입니다. 윤석열 정부가 출범한 5월10일부터 시행된 내용인데요. 다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 중과세율을 적용하던 것을 1년 동안 한시적으로 배제하는 조치입니다.
2022년 5월9일까지 2주택자는 양도세 기본세율(6~45%)의 20%p를 중과한 26~65%, 3주택자는 기본세율의 30%p를 중과한 36~75%의 세율을 적용했지만, 2022년 5월10일부터 2023년 5월9일까지 기본세율로 과세하게 됩니다. 다만, 보유기간이 2년 미만이면 기본세율 적용이 어렵다는 점을 주의해야 합니다.
조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제도 적용받지 못했는데요. 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우 연 2%씩 양도세를 계산할 때 공제하는 제도입니다. 15년 이상 보유하면 최대 30%를 공제받기 때문에 양도세를 확 줄일 수 있죠. 이번 조치로 인해 2023년 5월9일까지 다주택자가 집을 팔면 장기보유특별공제도 적용할 수 있게 됐습니다.
#일시적 2주택자
이사를 갈 때 기존에 실던 집이 팔리지 않아서 일시적 1세대2주택 상태가 되는 경우가 있죠. 조정대상지역 내에서 1년 이내에 종전 주택을 팔고 세대원 전원이 신규주택에 전입하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요.
2022년 5월10일부터 일시적 2주택 요건이 완화됐습니다. 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라도 종전주택을 2년 이내에 팔면 비과세 혜택을 받게 되며, 세대원 전원이 신규주택에 전입해야한다는 요건도 삭제됐습니다.
2021년 1월1일 신규주택을 취득했다면 2년 이내인 2022년 12월31일까지 종전주택을 팔아도 비과세가 가능합니다.
#생애최초 취득세
2022년 6월21일부터 시행된 내용도 있습니다. 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 혜택인데요.
주택가격이 1억5000만원 이하일 경우 취득세 100%를 감면받고, 1억5000만원을 초과하면 50%를 감면받는 제도입니다. 수도권 4억원짜리 주택에 대해서는 1%의 취득세율과 50% 감면을 계산해서 최대 200만원까지 감면받을 수 있는 셈이죠.
6월20일까지는 부부 합산 연소득 7000만원 이하인 상태에서 수도권의 4억원 이하(비수도권은 3억원 이하) 주택을 생애최초로 구입하면 취득세를 감면받을 수 있었습니다.
6월21일부터는 감면의 전제조건이었던 연소득과 주택가격에 대한 제한이 사라졌습니다. 연소득이 7000만원을 넘고, 주택가격이 4억원을 넘더라도 생애최초로 구입하는 주택은 200만원 한도 내에서 취득세 감면이 가능해졌습니다.
#종부세 개편
종부세 부담도 대폭 완화됩니다. 올해 11월 종부세 고지분부터 바뀌는 부분인데요. 종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율을 기존 100%에서 60%로 인하했습니다. 재산세 역시 1세대1주택자에 한해 공정시장가액비율을 60%가 아닌 45%로 낮췄죠.
1세대1주택자는 올해까지만 한시적으로 3억원의 특별공제가 도입되며, 고령자와 장기보유자에 대한 납부 유예도 적용됩니다. 납부 유예 혜택을 받을 수 있는 요건은 60세 이상 또는 5년 이상 보유한 1세대1주택자로서 총급여 7000만원 이하여야 하며, 종부세가 100만원을 넘는 경우에 해당합니다.
종부세를 계산할 때 1주택자는 감면 혜택이 크기 때문에 주택 수를 정확하게 계산하는 것이 중요한데요. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택인 경우에는 주택 수에서 제외할 수 있습니다.
일시적 2주택자는 이사 등으로 새로운 주택을 취득할 때 종전 주택을 2년 이내 양도하면 주택 수에서 제외하며, 상속받은 주택은 공시가격 수도권 6억원 이하(비수도권 3억원 이하), 지분 40% 이하일 때 기간에 상관없이 주택 수에 포함하지 않습니다. 지방 저가주택은 1세대 2주택자가 공시가격 3억원 이하인 주택을 보유하고 있을 때 종부세 계산 대상 주택에서 제외하게 됩니다.
여기서 끝이 아닙니다. 종부세 부담을 줄이기 위해 세율 인하를 포함한 전반적 개편방안이 7월 말에 발표될 예정입니다. 보유세 계산의 기준이 되는 공시가격을 다시 낮추는 방안도 11월에 발표되는데요. 세율 인하와 공시가격 조정을 통해 내년에는 보유세 부담이 더욱 낮아질 것으로 예상됩니다.
#세입자 연말정산
전세나 월세로 거주하는 직장인의 연말정산 혜택도 늘어납니다. 월세 세액공제는 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 연 750만원 한도로 최대 12%를 세액공제하는 제도인데요.
올해 초 진행된 2021년 귀속 연말정산까지 총급여 5500만원 이하는 세액공제율 12%, 총급여 7000만원 이하는 세액공제율 10%를 적용했습니다. 내년 초에 실시할 2022년 귀속 연말정산에서는 총급여 5500만원 이하의 세액공제율이 15%로 높아지고, 총급여 7000만원 이하는 12%의 세액공제율을 적용합니다.
총급여 5000만원인 무주택 직장인이 매월 50만원의 월세를 내고 있다면, 종전에는 72만원을 환급받을 수 있었지만 내년 초 연말정산에서는 90만원을 돌려받을 수 있게 됩니다.
전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 40%를 소득공제하는 제도도 있는데요. 연간 공제한도가 기존 300만원에서 400만원으로 올라갑니다. 올해 전·월세보증금 대출 상환액부터 적용되기 때문에 내년 초 연말정산에서 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
2021년부터 알아야 할 부동산 관련 세금
거의 매월 단위로 발표되는 부동산 정책과 관련해 이제는 현업에서 실제 업무를 담당하는 세무사, 회계사들조차도 양도소득세 상담은 꺼리고 있는 실정이며, 7.10 대책에 따른 법 개정 이후에는 취득세조차 여러 케이스가 발생되고 있다. 이에 간단하게나마 지면을 빌어 2021년부터 변경되는 부동산(주택)에 대하여 정리해 보려 한다. 주택을 보유하기로 결정하고 매수 계약을 하면서부터 세금은 계속 따라오는 항목이다. 취득할 때 취득세가 발생하며, 보유 중에는 재산세와 종합부동산세가 발생한다. 보유 후 처분하게 될 때에는 양도차익에 따른 양도소득세가 발생한다.
주택을 취득할 때 발생하는 취득세
주택 취득 방법에는 유상 매매, 무상 매매(상속, 증여), 원시취득 등이 있다. 2020년 6월 17일 및 2020년 7월 10일 대책(7.10 대책)에서 제시되고 개정된 지방세법에 따르면 취득대상 주택이 조정대상지역이냐, 비조정대상지역이냐에 따라서, 또한 취득대상 주택이 기존 주택을 포함하여 몇 번째 주택이냐에 따라서 세율을 다르게 적용하도록 개정됐다.
먼저 유상 매매거래에 따른 취득세율을 살펴 보자. 취득 대상 주택이 조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택(과 그 이상)인 경우에는 12%의 취득세율(지방교육세와 농어촌특별세 별도, 이하 동일)을 적용한다. 다만, 조정대상지역의 주택을 두 번째로 취득하는 경우에는 기존과 동일하게 거래금액에 대하여 1~3%의 세율을 적용해 취득세를 납부하고 처분기한 중에 처분을 하지 못하는 경우 8%의 세율을 적용한다.
취득대상 주택이 비조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택의 경우에는 8%의 취득세율을, 네 번째 및 그 이상의 주택을 취득하는 경우에는 12%의 세율을 적용한다. 또한 무상 매매 중 증여에 의한 취득의 경우에도 조정대상지역의 주택으로서 공시가격 3억 원 초과의 주택을 증여로 취득하는 경우에도 12%의 세율이 적용된다. 이상의 사례를 요약하면, 아래와 같이 정리할 수 있다.
위 표를 적용함에 있어 세대의 기준이 어떻게 되는지, 조합원 입주권, 오피스텔, 주택의 분양권 등이 주택 수에 포함되는지의 여부 등도 개정 법률에 따라 개정되었으므로 신규 취득 시 주택의 수를 계산함에 있어 세심한 주의가 필요하다.
주택 보유 중 발생하는 재산세와 종합부동산세
주택 보유 중 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다. 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 그 주택을 소유 중인 사람에게 부과되는 세금이다. 다만, 시장에서 거래되는 금액(시가)이 아닌 공시가격을 기준으로 하며 그 공시가격에 대해서도 공정시장가액비율이라는 법률상의 비율을 곱한 과세표준 금액을 사용한다. 정부 발표에서 공시가격을 시가 대비 최대 90%~100%까지 올린다는 발표가 있었고, 이에 따라 공시가격은 매년 상승하도록 되어 있다. 재산세는 물건별로 부과되며, 과세표준 금액에 따라 0.1~0.4%의 세율이 부과되도록 되어 있다. 또한 재산세에 추가하여 지방교육세 및 도시계획세 등이 부가적으로 발생한다.
뉴스에 매번 등장하는 시가 15억 원, 공시가격 10억 원(2020년 기준) 내외의 1주택자에게 부과되는 재산세는 매년 공시가격이 1억 원씩 상승해도 409만 원(2021년 예상)에서 558만 원(2025년 예상) 정도로 예상돼 민감도가 크지 않을 것으로 보인다.
종합부동산세는 세대별과세가 위헌 판정을 받음에 따라 각 개인이 소유하는 공시가격을 합산하여, 6억 원을 초과하는 부분에 대하여 과세한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원을 초과하는 부분에 대하여만 과세한다. 종합부동산세 역시 공시가격 기준에서 6억 원을 차감하고, 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 100%)을 곱하여 과세표준을 산출하고, 여기에 세율을 곱해 종합부동산세액을 산출한다. 추가적으로 재산세 중복분을 차감하여 산출세액을 계산한 후 1세대 1주택자에 적용하는 세액공제를 반영하고, 농어촌특별세를 추가하면 최종 납부하게 될 종합부동산세가 산출된다. 이렇게 계산과정이 복잡하고 용어들이 낯설기 때문에 종합부동산세에 대해서 특히 두려움이 큰 것 같다.
1세대 1주택자가 단독명의로 소유하는 경우에는 9억 원 공제와 함께 장기보유에 따른 세액공제, 고령자에 대한 세액 공제 등을 추가로 적용 가능하여 공동명의가 오히려 불리한 부분이 일부 있었다. 이에 최근 법률 개정을 통하여 단독명의 9억 원 공제와 장기보유 공제를 선택하거나, 공동명의를 적용하여 각 6억 원을 공제하는 방법을 선택할 수 있도록 개정됐다. 5년 이상 10년 보유에 해당하는 20%의 장기보유공제를 적용하여 연도별 금액을 비교해 보면 다음과 같다.
Case 1. 단독명의 +5년 장기보유공제 적용 시
Case 2. 공동명의로 적용 시
위 사례에서 살펴보는 것처럼 공시가격 15억 원 내외의 주택에 경우에는 공동명의로 보유 시 과세표준의 감소효과(본인, 배우자 각자 6억 원 공제 가능)로 인해 종합부동산세 계산이 유리한 것으로 나타난다. 다만 한 가지 유의할 사항은 공동명의가 유리한 것으로 보인다고 하여 기존 단독명의 보유 주택을 공동명의로 변경하는 것을 고려하는 경우가 많다. 단독명의 주택을 공동명의로 변경하는 경우에는 증여세(물론 6억 원까지는 배우자에게 증여 시 증여세가 발생하지 않습니다)와 증여에 따른 취득세를 고려하여야 하므로 반드시 세무전문가와 상담 후 결정하기 바란다.
주택 처분 시 발생하는 양도소득세
2021년 1월 1일 이후 적용되는 세법에 따라서 양도소득세는 세율 변경을 포함하여 크게 3가지로 나누어 설명할 수 있다. 먼저 첫 번째로 1세대 1주택 9억 원 이하 비과세 적용 시 9억 원 초과 부분에 대하여 장기보유공제의 계산방식이 달라진다. 2020년 내 매도의 경우에는 취득시점과 관계없이 보유기간 중 거주 2년만 충족하면, 9억 원 초과 과세 부분에 대하여 최대 80%의 공제가 가능했다. 그러나 매도 시점이 2021년 1월 1일 이후가 된다면 실거주 2년 이상을 충족한 경우에 한하여, 보유기간에 따른 장기보유공제 4%/1년(최대 40%)과 거주기간에 따른 장기거주공제 4%/1년(최대 40%)을 분리해 적용하게 된다. 이 규정은 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택에 대해서도 적용되는 것이다. 9억 원 이하 비과세 요건 적용 시에 실거주 조건과 9억 원 초과 과세 부분에 대한 실거주 조건을 구분하여 생각해야 하겠다.
Case 분석 > 8억 원에 매수하여 15억 원에 매도할 수 있는 10년 보유
1주택자의 거주기간에 따른 예상 양도소득세
계산의 단순화를 위하여 기본공제(250만 원)및 지방소득세(양도소득세의 10%)를 생략했는데, 거주기간에 따른 양도소득세 차이를 확인할 수 있다.
2021년 이후 적용되는 양도소득세와 관련하여 살펴볼 두 번째는 최종 1주택의 보유기간과 관련한 내용이다. 2019년 2월 12일 소득세법에 따라 개정됐으나, 유예기간을 거쳐 2021년 1월 1일 이후 매도하는 경우부터 적용한다. 거주기간에 대한 내용은(해석이 나오지 않았기에) 별론으로 하고, 비과세를 위한 보유기간 2년의 판단에 대해서만 설명하겠다. 기존에는 양도소득세 비과세를 판단함에 있어 최초 취득일(매수 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) 기준으로 판단했기에 매수 계약서상 잔금일 기준으로 보유기간을 판단하면 됐다. 그러나 다주택자가 다른 주택을 매도하고, 최종 1주택만 남은 경우에는 다른 주택을 매도한 시점부터 최종 1주택의 보유기간을 새로 계산한다. 이 때 다주택자는 2주택자도 해당한다.
즉, 2주택을 보유한 사람이 2019~2020년 중에 어느 주택을 양도소득세를 납부하면서 매도했다면, 남은 1주택의 비과세를 위한 보유기간은 매도 시점으로부터 새롭게 계산하므로, 이전 매도시점으로부터 2년이 지나야 비과세가 가능하다. 다만, 보유하고 있는 두 개의 주택이 일시적 2주택을 만족하는 두 개의 주택에 대해서는 본 개정 규정을 적용하지 않는다. 여기서 주의할 점은 ‘일시적 2주택’이라 함은 다른 조건을 만족하는 경우에 종전의 주택을 먼저 매도하는 경우를 이야기한다. ‘일시적 2주택’에 해당하더라도 신규주택을 먼저 매도하는 경우에는 2주택자(=다주택자)로 판단하고, 보유기간을 새로 계산하는 조건에 해당한다.
다음으로 지난해 12월을 기준으로 3주택자의 경우를 살펴보겠다. 3주택자가 하나의 주택을 매도하여 2주택자가 되는 경우가 있겠다. 이 때는 실물이 2주택이 있으므로 ‘최종 1주택’의 적용대상이 되지 않는 것이고, 매도하지 않은 2주택에 대해서 마침 ‘일시적 2주택’의 적용이 가능하다면, 예외 적용이 되어 보유기간을 새로 계산하지 않는다. 그러나 3주택자가 2개의 주택을 과세로 매도하여 최종 1주택이 된다면, 보유기간을 새로 계산하게 된다.
마지막으로 2021년 6월 1일 이후 적용되는 양도소득세율 개정에 대해 살펴보겠다. 2019년 12월 16일 대책에서 세율변경이 이야기됐으나 국회일정 등으로 개정되지 못하고, 2020년 7월 세법개정안에 따라 개정이 되었으며, 유예기간을 거쳐 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우부터 적용된다. 현재는 조정대상지역의 분양권의 경우에만 50%의 세율을 적용하고, 그 외 지역 분양권의 경우에는 보유기간에 따라 세율을 적용한다.
그러나 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 1년 미만 보유의 경우 70%의 세율을, 1년 이상 보유의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또한 주택, 조합원의 입주권의 경우에는 현재 1년 이상 보유 시 기본세율을 적용하나, 개정규정에 따르면, 2년 이상 보유하여야 기본세율을 적용하며, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 60%의 세율을 적용한다. 요약하면 아래 표로 정리할 수 있다.
또한 이와는 별도로 조정대상지역에서 매도하는 주택에 대해서는 중과세가 적용이 되며, 1세대가 보유하고 있는 주택 수를 계산함에 있어 주택, 조합원 입주권 및 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권도 포함하여 중과세율 적용 대상 주택 수를 계산하게 된다. 또한 중과세율에 적용되는 세율도 기존 기본세율+10%(2주택자), 기본세율+20%(3주택자)에서 2021년 6월 1일 이후 매도하는 경우에 기본세율+20%(2주택자), 기본세율+30%(3주택자)로 추가된다.
주택은 의식주 항목 중 하나로서 개인이 삶을 영위함에 있어 반드시 시장에 참여하여야 하는 항목 중 하나다. 의사 결정과정에 있어 금액이 크기 때문에 고려해야 할 사항이 많은 것은 당연하다. 또한 주택을 보유하기로 결정했다면, 그와 관련한 세금은 피할 수 없다. 뉴스나 기사에서 연일 사상최대의 세 부담 등의 항목이 부담스러운 것도 사실이다. 그러나 앞서 살펴본 대로 1주택자의 경우에는 종부세의 부담은 크지 않으며(개인의 소득금액, 경제활동 지속 여부 등에 따라 클 수도 있다), 양도세 또한 일시적 2주택까지는 상당부분 절세가 가능하다.
다만, 2주택 이상 보유의 경우에는 취득시점부터 보유, 처분 시까지 각 단계마다 높은 세율을 부담해야 한다. 특히 일정금액의 투자수익이 발생한다 하더라도 처분 시 양도소득세 중과적용 등 다음 단계의 의사결정이 쉽지 않은 것이 현실이다. 따라서 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 예상 투자 수익 및 투자금액에 대한 회수 전략 등에 대한 충분한 고민을 한 후에 의사결정하길 바란다. 고민 과정에서는 반드시 다수의 세무전문가의 조언을 통하여 혹시 놓치는 부분이 없는지 체크를 하는 것이 좋다.
양도세 완벽 정리 (6.21 윤석열 부동산 정책 정리)
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[부동산 세금] 2022년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (6.21 윤석열 부동산 정책 정리)2022년 6월 24일 현재 취득세 및 보유세(종부세,재산세) / 양도세를 완벽정리를 하는 시간을 가져보겠습니다.
+ 윤석열 부동산 정책 업데이트 완료하였습니다.
5.10 소득세법 시행령 개정안 반영
6.21 부동산정책 반영
1. 취득세 : 살때 내는 세금
취득세란? 토지, 건물, 주택 등 일정한 재산을 취득하는 경우 납부하는 지방세입니다.
1) 취득세 적용 세율
– 취득세 적용 세율은 아래와 같습니다.
– 조정대상지역은 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.
<조정대상지역 확인하기>
* 일시적 2주택 : 2주택을 취득할때 아래 2가지 조건을 충족하면 신규주택 취득시 1주택자로 취득세를 낸다.
신규주택 취득시 “저 일시적 2주택으로 취득세 납부할게요” 하고 시청에 신고하면 되고 아래 2가지 요건을 만족시키면 조용히 넘어가고, 만족 못 시키면 언젠가 부당이득본 취득세 가산세 고지서가 날아온다.
① 종전주택을 산지 1년 이후에 신규주택을 산다. (매입기준 : 등기접수일/잔금일 중 빠른날)
② 2개 모두 조정대상지역 :: 1년이내에 매도 신규주택에 세대원 전원이 전입신고
→ 2년이내에 종전주택 매도 (5.10 소득령 개정)
2개 중 하나라도 비조정대상지역 :: 3년이내에 종전주택 매도
※ 계약시점이 기준. 계약 이후 조정대상지역이 되었더라도 비조정대상지역으로 간주. 3년 이내에 매도하면 됨
※ 종전주택(A) / 신규주택(B) 주택 시 양도 순서가 바뀌면 인정 안됨.
예를들어 A 사고 1년뒤에 B 샀는데 2년(또는 3년)이내에 A를 팔아야 일시적 2주택 인정 (B 팔아버리면 인정 X)
* 취득금액/시가표준액(토지+건물) 중 많은 금액이 1억 미만 주택의 경우, 보유 주택수와 상관없이 1.1% 취득세 과세
<공시지가 / 기준시가 / 실거래가 / 호가 정의 및 차이점 바로가기>
1~3% 취득세율의 경우, 아래 표와 같이 취득가액 및 면적에 따라 취득세가 결정됩니다.
* 주택의 취득가액(6억이하/6억초과/9억이하/9억초과)과 면적(85이하/85초과)에 따라 취득세율,농특세율,교육세율이 결정됩니다.
2) 취득세 산정을 위한 주택수 산정
– 취득세, 종부세 등에서 사용하는 주택수 산정법이 각각 다릅니다.
취득세 산정에 사용되는 주택수 정의는 아래와 같습니다.
특히 지방세법에 따라서, 2020/8/12 이후 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔은 주택수로 산정되어 취득세가 부과됩니다. (단 공시지가 1억 이하는 주택수 산정이 되지 않습니다.)
오피스텔,분양권,입주권 등의 주택 수 산정방법 등 자세한 내용은 아래 링크에서 취득세 부분을 참고하시기 바랍니다.
<2021년 오피스텔 투자 장단점 및 주의사항 (주택수 포함? 무주택 인정?) 바로가기>
3) 취득세 감면 혜택
– 지방세법 28조에 의거하여 특정 계층에 취득세를 감면해주는 대상은 총 4가지 입니다. 아래에 해당되는 경우, 취득세를 면제 또는 감면해줍니다.
– 생애 최초 주택(1.5억 미만, 3억 미만에 따라 감면율이 다름), 상시거주 목적의 서민주택, 주택임대사업자의 최초분양 임대주택(취득가액 3억(수도권 6억)이하인 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양(신축, 구축안됨)받는 경우), 자경농민 또는 귀농인의 농지 취득 등 총 4가지 입니다.
위에서 설명했던 것 처럼 2020년 7.11 부동산대책 이후 단기임대사업자는 폐지되었고, 장기임대는 아파트가 불가능하게 되었습니다.
* 건설임대와 매입임대의 차이점
건설임대 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 미분양되어 건설사가 임대하는 주택
매입임대 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택
– 취득세 예시1 (85㎡ 이하 주택 매매 시 취득세 예시) : 취득세 관점에서는 공시지가 1억 미만 주택을 구매하는 것이 가장 효율적이다.
* 생애최초는 비과세이므로 예시에서 제외함
<취득세 계산기 바로가기>
2. 보유세(종부세, 재산세) : 소유할 때 내는 세금
보유세란? 주택, 토지 등 부동산을 보유한 경우 부담하게 되는 세금인 종합부동산세와 재산세를 합하여 보유세라고 합니다.
1) 종부세 (종합부동산세)
종합부동산세란? 주택, 토지 등 보유 부동산의 공시가격 합계액이 일정 기준금액을 초과하는 경우, 그 초과분에 대하여 과세되는 국세입니다.
– 종부세 계산 방법
– 공정시장가액비율
종부세는 시간이 지날수록 세율(공정시장가액비율)이 올라갑니다. 고가주택 소유자 및 다주택자가 내야 할 종부세는 앞으로 계속 가중될 전망입니다.
년도 공정시장가액비율 ~2019년 85% 2020년 90% 2021년 95% 2022년~ 100%
– 적용세율
2021년도 납부분부터 아래 과세표준에 따른 적용세율이 적용됩니다.
과세표준 당 공시지가는 아래와 같습니다.
과세표준 공시지가 3억이하 1주택 : 18억 이하
다주택 : 14억 이하 3~6억 1주택 : 18~23억
다주택 : 14~19억 6~12억 1주택 : 23~34억
다주택 : 19~30억 12~50억 1주택 : 34~102억
다주택 : 30~98억 50~94억 1주택 : 102~181억
다주택 : 98~176억 94억초과 1주택 : 181억 초과
다주택 : 176억 초과
종부세는 과세표준이 높을수록 세율이 올라가는 누진 구조입니다. 공시가격 현실화율(19년 공동주택 68.1%)을 고려하면 공시가격 6억 원은 시가 8억8천만 원, 공시가격 9억 원은 약 13억 수준이 되며, 과세대상자는 종전의 2만 6천 명에서 27만 4천 명으로 늘어나게 됩니다.
관련 기사는 아래 <더보기>에서 확인하시기 바랍니다.
더보기 정부가 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 현실화하는 방안을 확정했다. 이에 따라 아파트 등 공동주택은 2030년까지 10년간, 단독주택은 2035년까지 15년간 점진적으로 공시가격을 올려 현실화율을 90%까지 높이게 된다. 이렇게 되면 아파트 등 공동주택은 연 3~4%, 단독주택은 3~7%씩 공시가격이 오른다. 이에 따라 우선 부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화된다. 올해 기준으로 공시가격의 현실화율은 토지(표준지 기준)는 65.5%, 단독주택(표준주택 기준)은 53.6%, 공동주택은 69.0% 수준이나 내년부터 모두 공시가격을 현실화율이 90%가 될 때까지 꾸준히 올리게 된다. 다만 부동산의 유형과 주택가격에 따라 90%가 반영되는 기간은 다르게 적용한다. 현실화율은 평균적으로 연간 약 3%포인트씩 오르는데 현재 현실화율 수준이 유형별·가격대별로 각기 다르기에 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다. 시세 9억원 미만 주택은 개별부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려, 초기 3년간(2021∼2023년) 현실화율의 균형을 먼저 맞춘다. 이후 연간 약 3%포인트씩 현실화율을 높인다. 2020년 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준이다. 이를 2023년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 2030년에는 90%까지 올린다는 목표다. 평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%를 달성한다.
– 종부세 감면 혜택
종부세는 1세대 1주택자에 한하여 60세 이상이거나, 5년 이상 보유 시 세액공제 혜택을 줍니다.
– 부부공동명의 1주택자 특례
위 처럼 부부가 모두 납세의무를 부담하는 경우 기본공제금액은 부부 각각 6억원씩 모두 12억원으로 1주택자의 기본공제금액인 9억원에 비해 크지만 1주택자에게만 적용되는 연령 및 보유기간 세액공제를 받을 수 없습니다. 따라서 나이가 많거나 보유기간이 긴 경우 부부공동명의 1주택자 특례가 유리할 가능성이 크고, 나이가 적거나 보유기간이 짧은 경우 일반적인 방법이 유리할 가능성이 큽니다.
<종부세 계산기 바로가기>
2) 재산세
재산세란? 토지, 건물, 주택 등 일정한 재산에 부과되는 지방세입니다.
재산세는 현 부동산 정책에서 그리 크리티컬한 부분이 아니므로 간단하게만 짚고 넘어가겠습니다.
– 적용 세율
아래 표는 적용세율입니다. 1주택자의 경우, 표준세율보다 0.05%씩 할인해주는 적용세율 할인혜택이 있습니다. 재산세는 3억을 초과하게되면 초과분에 대하여 표준세율 0.4%로 고정입니다.
– 재산세 계산 예시
10억 아파트를 소유한 1주택자 A의 경우
과세표준 = 10억 X 60% = 6억
재산세 = (6억-3억) X 0.35% = 1,050,000원
– 주거용/상업용 오피스텔 재산세 차이
상업용 오피스텔 ● 상업용으로 사용할 경우 건물에 대하여 0.25%, 토지에 대하여 0.2% ~ 0.4%의 세율을 적용받음 ( 주택수에 가산 X )
주거용 오피스텔 ● 주거용으로 사용할 경우 주택으로 분류되어 0.1% ~ 0.4%의 세율을 적용받음
● 주거용으로 신고하는 것이 재산세는 이득이나, 주거용으로 신고할 경우 주택 수에 가산 되어 양도세, 종합부동산세 등 다른 세금에 영향을 줄 수도 있음 (되도록 상업용이 좋음)
– 임대사업자의 재산세 감면
전용면적 재산세 감면 비고
단기임대사업자
(10년 미만, 폐지됨)
~ 60㎡ 50% 감면 공시지가 3억(수도권 6억) 초과하는 공동주택 또는
공시지가 2억(수도권 4억) 초과하는 오피스텔은 제외 60㎡ ~ 85 ㎡ 25% 감면
장기임대사업자
(10년 이상)
~ 40㎡ 면제 40㎡ ~ 60 ㎡ 75% 감면 60㎡ ~ 85 ㎡ 50% 감면
– 지역자원시설세 중과
주거용이 아닌 4층 이상 10층 이하의 건축물 등 화재위험건축물은 지역자원시설세가 2배 중과되며, 주거용이 아닌 11층 이상의 고층 건축물 등 대형화재위험건축물은 지역자원시설세가 3배 중과됩니다.
– 도시지역분 재산세 중과
도시지역분 재산세는 명칭 그대로 도시에 국한해서 걷어들이는 세금이다. 도시지역분 재산세는 도로의 개설유지, 상하수도, 공원 등 각종 도시계획 사업에 필요한 비용을 충당하기 위해 도시계획구역 안에 있는 토지나 주택에 부과하는 세금이다. 일반적으로 읍 단위 이상지역은 모두 도시계획구역이므로 해당 시청·군청·읍사무소 등 도시계획과에 가서 도시계획 확인 원을 떼 본다. 따라서 도시계획구역이 아니면 부과되지 않는다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 용도가 구분돼 있다. 과세표준의 0.14%이다.
<재산세 계산기 바로가기>
– 보유세 예시1 : 보유세만 놓고 본다면, 3주택자 & 보유가액 총합 6억 미만이 효율이 가장 좋다.
3. 양도세 : 팔 때 내는 세금
양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다.
<조정대상지역 확인하기>
– 양도세의 납부기일 : 양도일로부터 2개월 이후 말일까지 주소관할세무서에 납부
– 양도세 계산 방법
* 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다.
* 양도소득금액을 줄여주는 필요경비를 공제받기 위해서 주택수와 상관없이 필요경비내역을 잘 보관해놓아야 한다.
(도배, 인테리어 등은 경비로 인정되지 않는다.)
– 양도세 비과세 요건
① 1세대 1주택자 & 2년이상 보유 & 양도차익 12억 이하 & 조정대상지역은 2년 이상 거주한 주택을 매도시
* 2주택자였다가 1주택을 양도하면, 양도일 이후부터 다시 1가구1주택자로서 보유기간 및 거주기간을 계산한다.
→ 5.10 소득령 개정안 :: 재기산 제도 폐지됨. A/B 2주택자였다가 A 양도하면, 나머지 B의 양도세는 B주택의 취득일 기준으로 보유기간 산정함. 즉, A 팔자마자 B 팔때 ① 조건 만족하면 바로 비과세 가능
* 위 조건은 만족하지만 양도차익이 12억보다 많을 경우?
→ 12억을 뺀 나머지만큼 일반과세 적용. 예를 들어 15억 양도차익이 생겼으면 15-12 = 3억분에 대한 양도세 부과됨
② 일시적 2주택자의 종전주택 매도시 (일시적2주택은 위 내용 참고)
– 장기보유특별공제
1세대 1주택자의 경우, 양도세는 오래 갖고 있을수록, 오래 실거주를 할 수록 장기보유특별공제라는 이름으로 양도세를 깎아준다. 예를들어 15억의 양도차익이 있지만 10년이상 보유&거주했다고 하면, 15억-12억 = 3억 분에 대한 양도세가 부과되지만 장기보유특별공제로 80%가 공제된다. (아래 표 참고)
* 1주택자의 장특공은 조정대상지역이어도 상관없이 적용된다.
* 2년 이상 ~ 3년 미만 거주 8% 받으려면 보유기간은 3년이 넘어야 한다.
* 단, 상가/토지/비조정지역 다주택자의 경우 1년에 2%씩 15년까지 최대 30% 장기보유특별공제가 가능하다.
(역시 3년차부터 적용 가능)
* 조정대상지역의 다주택자는 공제 없음
* 2주택자였다가 1주택을 양도하면, 양도일 이후부터 다시 1가구1주택자로서 보유기간 및 거주기간을 계산한다.
→ 5.10 소득령 개정안 :: 재기산 제도 폐지됨. A/B 2주택자였다가 A 양도하면, 나머지 B의 양도세는 B주택의 취득일 기준으로 보유기간 산정한다.
– 단기양도세율 (2년미만)
2년 이내에 매도하면 양도차익 대부분을 세금으로 낸다. (최소 2년은 가지고 있어야 한다.)
– 양도소득세율 (2년이상)
조정대상지역 내 주택 매도 시 어마무시한 양도소득세를 중과한다. (2주택자는 + 20%, 3주택자는 + 30%… ㄷㄷ)
(다주택자가 조정대상지역의 주택 처분 시 비조정대상지역의 주택을 먼저 처분해야 양도세를 줄일 수 있음)
* 5.10 소득령 개정안 :: 2년이상 보유중인 주택을 팔때 양도세 중과 (2주택자 : 20% / 다주택자 : 30% 중과) 1년간 배제됩니다. (기간 : 22년 5월 10일 ~ 23년 5월 9일)
예) 다주택자의 비조정지역 vs 조정대상지역 별 단기양도세율/장기양도세율 비교
(추가) 토지의 세율 및 과세표준
* 단, 아래의 경우 양도세 중과(20%또는 30%)되지 않는다. (양도세 중과가 안되는거지 주택수에는 포함되어 1세대 1주택 장기보유특별공제는 못받음)
* 최악의 투자 예시 : 서울에 5억이상 오른 아파트 1채를 갖고있는 사람이 ‘3억이하는 비과세래~ 라는 말을 어디서 듣고’ 투자목적으로 3억 이하 주택을 신규 취득 후 3년 뒤에 서울 아파트를 매각
–> 3억이하 주택에 대해 양도세 중과는 면제되었으나 1가구 2주택자가 됨. (3년안에 매각하지 않아서 일시적 1가구 2주택 날림) 따라서 조정대상지역의 양도차익 5억에 대하여 2주택자 +20%를 중과. (두번째 주택을 소유하지 않았으면 1세대 1주택자로, 양도세 면제)
– 양도세 계산 예 1 (단독명의) : 9억 초과 주택 양도 시
– 양도세 계산 예 2 (공동명의)
공동명의 시 250만원 기본공제를 2번 받게 되어 양도소득세가 낮아진다.
<양도세 계산기 바로가기>
자세한 내용은 아래 국세청 홈페이지를 참고하길 바란다. 개인적으로 현행 양도세는 최악의 복잡도를 지니고 있다. 정리하면서 머리 터지는 줄 알았다.
<국세청 홈페이지 바로가기>
※ 결론 (가장 이상적으로 다주택자 되는 방법)
– 주택합산시세 6억(시가 6억 7천만원)미만의 3~4주택자
* 시세는 공시지가의 90%로 가정한다. (공시지가 6억 = 시가 6억 7천만원)
1) 취득세
첫 주택 : 지역 상관없이 공시지가 4억 대 평수 상관없이 구매 (1주택이므로 취득세 1.1~1.3% 적용)
이후 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (1억 미만 기본 취득세율 1.1% 적용)
2) 보유세 (재산세 & 종부세)
* 합산시세 6억을 초과하게되면 종부세가 부과되므로 넘지않도록 주의하자.
첫 주택 : 지역 상관없이 공시지가 4억 대 평수 상관없이 구매 (공시지가 2.5~5억 재산세 2.5% 적용, 종부세 X)
2번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (공시지가 2.5~5억 재산세 2.5% 적용, 종부세 X)
3번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (공시지가 5~6억 재산세 4% 적용, 토탈 6억미만이므로 종부세 X)
4번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (공시지가 5~6억 재산세 4% 적용, 토탈 6억미만이므로 종부세 X)
3) 양도세 (다주택자는 실거주/장기보유에 따른 혜택이 없다.)
* 일시적 2주택자 혜택을 누리는게 중요!!! (3년 이내에 매도하게끔 로테이션을 설계해야 함!!!)
첫 주택 : 비조정지역 공시지가 4억 대 평수 상관없이 구매
(조정대상지역일 경우, 향후 탈출 시 양도세 면제를 위해 실거주 2년 필요함)
2번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (3억미만 다주택자 양도세중과 X)
3번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (3억미만 다주택자 양도세중과 X)
4번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (3억미만 다주택자 양도세중과 X)
220509 소득령 개정 보도자료(최종).pdf 0.53MB
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부동산 세금 정리 가이드 (Feat. 취득세, 재산세, 양도소득세, 종부세)
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안녕하세요, 이과장입니다.
오늘 공유드릴 내용은 부동산 세금에 대한 내용인데요,
보통의 경우 부동산 관련 세금을 얘기하면 너무 복잡하고 정책이 자주 변경되서 부동산중개소나 전문가들에게 의존하는 경향이 매우 큽니다.
하지만 본인이 소유하고 있는 집이나 투자를 위해서라면 기본적인 세금의 내용은 필수로 알아야 효율적인 절세 혜택을 받을 수 있습니다.
최근 KB금융지주 경영연구소에서 “부린이를 위한 필수 부동산 세금”이란 보고서를 발표했는데요,
마침 부동산 세금에 대해 초보인 저도 이번기회를 통해 부동산 세금에 대해 제대로 숙지하려고 하는데 같이 공부 해보시면 좋을 것 같습니다.
[요약] 주택 거래 단계별 주요 세금 내용 (국세 + 지방세제)출처 : KB부동산
주택의 경우 각 거래 단계별 (구입 시점부터 보유 및 매도까지) 세금의 종류가 나뉘게 되며, 납부대상과 시기 그리고 금액 등이 달라지는 것을 확인할 수 있습니다.
주택 구입 시 가장 먼저 발생하는 세금은 취득세 인데요,
계약서를 작성하는 경우 인지세, 상속 또는 증여로 인한 경우 상속세와 증여세를 추가로 납부해야 합니다.
주택 보유 단계에서는 해당 주택 건 별로 재산세를 매년 납부해야 합니다.
이와 함께 주택 가격의 총합이 일정금액을 초과하는 경우에는 종합부동산세도 매년 납부해야 합니다.
마지막으로 주택을 매도할 때에 양도차익이 발생하게 되는데요,
매도 금액과 매수 금액의 차액을 기준으로 양도소득세가 부과됩니다.
만약 다주택자일 경우 세율이 중과되고, 일정 기준을 충족한 경우에는 양도차익을 공제하거나 할인 해줍니다.
1주택자의 경우에는 양도소득세 자체를 과세하지 않는 경우도 있으니 참조하시기 바랍니다.
[주택구입 : 취득세 (실취득가액에 따른 세율, 1주택자 기준)]출처 : KB부동산
지방세에 해당하는 취득세는 주택 취득 후 60일 이내에 취득 건별로 신고 및 납부해야 합니다.
상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 납부해야 합니다.
취득세는 실취득가액에 세율을 곱한 금액에서 지방교육세와 농어촌특별세를 합해 산정하는점 참조하시기 바랍니다.
[주택보유(1) : 재산세]출처 : KB부동산
재산세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율(세금 부과의 기준이 되는 과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율, 주택과 건물은 60%, 토지는 70%)을 곱해 산정합니다.
모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과되며, 도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분을 추가로 내야 합니다.
본인이 가지고 있는 주택의 재산세율이 궁금하다면, WWW.부동산계산기.COM에 접속하셔서 계산해보시면 되겠습니다.
[주택보유(2) : 종합부동산세]출처 : KB부동산
개인이 보유한 전국의 부동산을 3가지(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 분류하는데요,
각각 가격을 합산하여 주택은 6억원, 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원을 초과하는 경우 종합부동산세를 부과하게 됩니다.
1세대 1주택자의 경우 예외규정이 적용되는데요. 주택의 합계액이 9억원을 초과하는 경우에만 납부하면 됩니다.
종합부동산세는 인별로 보유한 주택공시가격을 전국 합산한 금액에서 6억원을 차감(1세대 1주택자의 경우 9억원)한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산정된 금액에 세율을 적용해 부과합니다.
[주택매도 : 양도소득세]출처 : KB부동산
주택을 매도하면서 양도차익이 생겼다면 양도소득세를 납부해야 하는데요,
양도차익 계산 후 장기보유특별공제 등 추가 감면항목을 계산하여 양도소득과세표준금액을 산출합니다.
양도차익은 단순히 매도금액에서 매수금액을 차감한 것이 아니라 추가로 필요경비까지 차감해 산정합니다.
필요경비에는 취득세, 중개수수료 등 취득시 부대비용과 발코니 개조, 난방시설 교체 등 보유시 자본적 지출 비용 및 양도시 중개료, 공증비용 등까지 포함됩니다.
출처 : KB부동산
최근 투기수요 규제로 2년 미만의 단기 보유 또는 분양권(청약 당첨을 통해 얻은 주택의 소유권) 거래의 경우 60~70%의 높은 양도세율을 적용하고 있습니다.
조정대상지역의 다주택자에게는 20~30%p 추가 세율을 적용하면서 양도세율이 대폭 인상됐습니다.
1주택자의 경우도 대상지역과 취득일에 따라 과세 여부가 다르기 때문에 확인해볼 필요가 있습니다.
또한, 1주택자가 비과세 요건에 해당되더라도 매도금액이 9억을 넘는 경우에는 9억 초과분에 대해서는일정비율로 양도소득세를 과세하기 때문에 주의가 필요합니다.
[결론 (이과장의 생각)]지금까지 부동산 세금에 대해 정리를 해봤는데요,
최근들어 정부에서 부동산 규제를 위해 각종 세금에 대한 정책들을 복잡하고 다양하게 내놓고 있는데 이런 상황에 대응하기 위해선 기본적인 주택 관련된 세금의 내용은 숙지를 하고 개인별 상황에 맞는 절세 방법을 찾는것이 필요하다고 생각합니다.
오늘 글은 여기까지 하구요, 다음에 더 좋은 정보로 공유드릴 수 있는 시간을 마련하겠습니다.
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