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단계별로 살펴보면 정비구역지정 이후 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가에 1.4년, 관리처분인가에 1.4년, 착공 후 준공까지 2.6년 등 총 9.7년이 걸립니다.
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아파트 재건축 절차, 연한 및 소요기간, 2년 실거주
안전진단이 통과됐다면 정비구역지정에 들어갑니다. 위 표를 토대로 재건축 소요기간을 예측해보면 정비구역지정 이후 평균 1.2년, 조합설립인가(3.1년), …
Source: roaroni.tistory.com
Date Published: 9/24/2022
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재건축 절차와 보상 및 기간 총정리 (+아파트 재건축 연한)
재건축이 완료되기까지 대략 10년이라는 시간이 소요되며, 먼저 안전진단을 하는데, 이것은 노후와 불량 정도를 파악하고 안정성, 비용 등을 조사하는 …
Source: rococolover.xyz
Date Published: 6/12/2022
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아파트 재건축 기간 | 재건축 진행단계, 재건축 기간 5 개의 정답
아파트 재건축 절차, 연한 및 소요기간, 2년 실거주. 안전진단이 통과됐다면 정비구역지정에 들어갑니다. 위 표를 토대로 재건축 소요기간을 예측해보면 …
Source: ppa.honvietnam.com
Date Published: 5/1/2022
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진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건
오늘은 아파트 재건축 절차에 대해서 알아보는 시간! 재건축 아파트를 사기 위해서는 대지지분, 용적률 등등 따져봐야 할게 많지만 오늘은 일단 …
Source: raknrock.tistory.com
Date Published: 10/29/2021
View: 1731
아파트 재건축 기간 | 재건축 진행단계, 재건축 기간 281 개의 …
아파트 재건축 절차, 연한 및 소요기간, 2년 실거주 … 안전진단이 통과됐다면 정비구역지정에 들어갑니다. 위 표를 토대로 재건축 소요기간을 예측해보면 …
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Date Published: 5/22/2022
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Top 30 아파트 재건축 기간 Trust The Answer
Summary of article content: Articles about 아파트 재건축 절차, 연한 및 소요기간, 2년 실거주 안전진단이 통과됐다면 정비구역지정에 들어갑니다. 위 …
Source: toplist.khunganhtreotuong.vn
Date Published: 6/21/2022
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재건축 절차 및 기간 총정리(사업성 좋은 아파트는 무엇일까?)
재건축과 주거지역 종류에 대해서 알아봤다. 오늘은 아파트를 다시 짓는 재건축에 대해서 알아보려고 한다. 재건축이란? 거주환경이나 안전에 문제를 …
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Date Published: 11/25/2021
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아파트, 주택 재건축 절차 및 소요시간 – Do It Yourself
◇ 아파트 재건축 (예상)소요기간 … 아래 그림을 참조해보시면, 관리처분인가까지 8.91년이 소요되는 것을 예상해 볼 수 있습니다. … 조합원 간의 갈등과 시행사 등 이권 …
Source: rosecherry.tistory.com
Date Published: 7/18/2021
View: 2363
재건축 절차와 시간은 어떻게 걸리나요? – InvestNote8
이 단계가 매우 중요한 단계인데요. 보통 1~2년정도가 걸린다고 하지만,. 1년 이내로 끝내고,두번째 착공단계로 가는 아파트 단지가 있는 반면에,.
Source: investnote8.tistory.com
Date Published: 11/10/2021
View: 3406
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주제에 대한 기사 평가 아파트 재건축 기간
- Author: 유경희 TV
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- Date Published: 2021. 8. 14.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=1D7_V-BBFv8
아파트 재건축 절차 및 조건과 소요기간 (안전진단 등)
구축 아파트를 지나다 보면 안전진단 접수를 축하한다나 사업시행계획 인가나 재건축 준비위원회가 출범했음을 기념하는 플래카드를 종종 볼 수 있습니다.
이러한 플래카드는 아파트 재건축 절차 중의 하나인데요, 아파트 재건축은 어떤 절차로 진행되는지, 어떤 조건을 만족해야 재건축이 가능한지, 그리고 신축 아파트가 들어설 때까지 소요되는 시간을 얼마나 걸리는지 알아보겠습니다.
아파트 재건축 절차, 연한 및 소요기간, 2년 실거주
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안녕하세요, 로아로니입니다.
아파트 재건축의 절차 및 소요기간을 알아보려고 해요.
이전에도 아파트 재건축 10단계 및 분양가상한제, 초과이익환수제에 대해 포스팅을 한 적이 있는데요.
재건축이나 부동산 관련 공부는 사실 너무 어려운 편이라 복습에 복습을 하려고 해요.
오늘은 재건축 절차 를 소요기간 과 함께 되새겨 보려고 해요.
이전 포스팅이 궁금하신 분은 예습하고 오세요!
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<재건축 절차 10단계>
호갱노노, 잠실주공5단지
<재건축 연한>인 30년이 지난 노후 아파트들은 재건축을 위한 기본계획수립 에 들어가면서 재건축 절차를 실행할 수 있습니다. 원래 재건축 연한은 40년이었는데요, 2014년 박근혜 정부때 관련 법 개정을 통해 40년에서 30년으로 재건축 연한을 10년 단축했습니다. 따라서 현행 재건축 연한은 30년이며 지금으로부터 30년 전은,서울 88올림픽을 앞두고 대규모의 아파트들을 지었을 때이기에 재건축 연한에 도래한 많은 아파트들이 현재 서울시 곳곳에 존재합니다.
가장 중요한 1단계는 안전진단인데요.
안전진단은 구조 안전성과 생활 안전성을 토대로 심사되고 현재 재건축 안전진단 기준은 2018년 2월 변경됐는데요, 기존보다 구조 안전성의 비중을 높이면서(20% → 50%) 안전진단 통과가 더 어려워졌다는 평가를 받고 있습니다.
<재건축 재개발 절차 및 소요기간>
안전진단이 통과됐다면 정비구역지정에 들어갑니다. 위 표를 토대로 재건축 소요기간을 예측해보면 정비구역지정 이후 평균 1.2년, 조합설립인가(3.1년), 사업시행인가(1.4년), 관리처분인가(1.4년), 착공(2.6년) 후 준공이 완료되어 평균 9.7년의 소요기간이 걸립니다.
재건축을 바라보는 아파트 단지라 하더라도 아직 안전진단조차 통과되지 않았다면 최소 10년 이상을 바라보고 투자를 해야하는 셈입니다. 또한, 이는 ‘평균’에 해당하기에 아파트에 따라 정비구역으로 지정이 되어도 조합설립인가까지 한 단계에만 10년이 걸리기도 합니다.
아직 국회에 계류중인 <재건축 2년 실거주>는, 투기과열지구 기준으로 조합원 분양신청 전까지 합산 2년이상의 실거주를 하지 않으면 재건축시 현금청산되는 내용인데요. 아직 통과되지 않았음에도 시장에 많은 부작용을 낳았는데요. 과연 결과는 어떻게 될지 궁금하네요.
연합뉴스
오늘 오세훈 시장은 재건축 안전진단 개정을 건의했는데요. 후보시절부터 재건축 기준 완화 및 추진을 공약으로 내세운 만큼, 재선을 위해서라도 남은 임기간 재건축에 힘을 쏟는 모습을 보여줄거라고 예상됩니다. 서울 아파트 재건축 관련해서는 계속 귀를 열고 있어야 하겠습니다.
앞으로도 부동산 재건축 관련해 많은 정보를 올릴 예정입니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
– 로아로니
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재건축 절차와 보상 및 기간 총정리 (+아파트 재건축 연한)
안녕하세요.
오늘은 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다. 재건축 중 아파트 재건축이 정말 뜨거운 감자로 떠오르는데요, 아파트를 처음 지으면 신축이고 새롭지만 10년 20년이 지날수록 낡아지고 실 거주자들의 불편함도 많아집니다. 실제로 주차를 하는데 테트리스를 친다라는 용어가 있거나, 녹물이 너무 나와서 필터는 필수로 껴서 생활을 해야할만큼 에로사항이많다고 합니다. 더더구나 서울 도심에 있는 낡은 30~40년 된 아파트들, 심지어 50년도 넘은 아파트들은 엘레베이터가 없는 것은 물론, 지하주차장이 없어서 녹물, 주차문제, 난방의 문제가 많습니다. 지금도 서울의 모 주공아파트는 연탄을 뗀다고 하니 말 다했지요. 그러면 오늘은 이러한 재건축이 어떻게 진행되는지, 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다.
재건축과 재개발
재건축과 재개발의 차이점은?
많은 분들이 헷갈려하시는 부분 중 하나인게 바로 재건축과 재개발의 차이인데요, 정말 단순하게 본다면, 아파트를 아파트로 짓는 것을 재건축으로 보심 될 거 같고 빌라나 다세대주택을 아파트로 짓는 것을 재개발로 보시면 되겠습니다.
좀 더 자세히 말하면 재건축은 기반시설은 괜찮은데 공동주택이 노후 또는 불량해서 주거의 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 토지소유자가 조합을 만들어 토지주택공사, 건설업자와 공동으로 할 수 있으며, 시행자를 지정하여 진행할 수도 있습니다. 어떤 방법으로 하는지에 따라 절차는 조금씩 다르게 됩니다. 재개발사업의 경우 수도, 전기 등 기반시설이 열악하고 노후되어 있으며 낡고 불량건축물이 많은 도시환경을 새롭게 개선하기 위한 사업입니다.
재건축 시행조건
재건축이 시행되려면 최소 300세대의 공통주택이어야 하고 10,000㎡ 이상의 부지가 있어야 합니다. 사업이 진행되는 곳은 건축된 지 30년이상 되어야 하는데, 실제로 더 오랜 시간이 지나야 될 수도 있습니다. 재건축이 완료되기까지 대략 10년이라는 시간이 소요되며, 먼저 안전진단을 하는데, 이것은 노후와 불량 정도를 파악하고 안정성, 비용 등을 조사하는 단계로 재건축 가능성을 판단하게 됩니다.
부동산 뉴스에 단골로 나오는 쓰러져가는 주공시리즈들
이때 재건축은 아파트가 30년, 40년되었다고 무조건 시행해주는 것이 아니라건설사와의 사업성이라던가 여러가지 측면을 따지게 됩니다. 용적률등 여러조건 등을 따지게 되는데, 사실 어떻게 보면 서로 윈윈하기 위한 조건이기때문에 대개 인기있는 지역이나 입지가 좋은 곳 위주로 재건축이 시행되게 됩니다. 그래서낡은 건물은 주변에 비해 시세도 낮은 편이지만 재건축의 소식이 들려오면 시세 차이를 목적으로 투자를 하는 경우가 많은데요, 요즘 자주 언급되는 잠실주공, 반포주공 및 주공시리즈가 그러한 예가 되겠습니다. 사실 이 아파트들은 아파트값은 없고 대지지분값이라고 해도 과언은 아니죠.
아파트 재건축 절차 및 소요기간
재건축 소요기간
재건축이 재개발보다 그나마 심플하다고는 하나, 그 과정은 녹록치 않습니다. 잘 모르시는 분들은 재건축 승인만 되면 땅을 허물고 아파트만 지으면 된다고 생각하는 분들도 있는데, 이건 잘못된 생각입니다. 일반적으로 아파트 분양하면 종료인가 싶지만, 실제로 입주 후에도 실제 소요된 사업 비용들을 정산하고 일반적으로 신축아파트의 등기가 날 때 즈음 조합도 해산을 하기에, 위에서 언급했듯이 재건축 또한 넉넉잡아서 10년은 잡아야 된단 얘기가 있지요.
재건축 절차
재건축은 우선 아래의 절차를 밟게 됩니다.
재건축 절차
Step1. 안전진단
요즘 뉴스를 많이 보신 분이라면, 목동아파트의 재건축 안전진단, 상계 재건축 안전진단 등 여러 헤드라인을 볼 수 있습니다. 재건축을 위해선 기존의 낡은 건물을 허물고 그 자리를 치우고, 새 건물을 짓는 등 아무것도 없는 빈 땅에 건물을 짓는 것이 아니기에 기존 건물을 꼭 허물어야 하는가에 대한 기준으로 정밀안전진단을 받게 됩니다. 안전진단은 한번만 있는게 아니라 여기서 또 2차로 나뉘는데요, 기초자치단체의 1차 정밀안전진단, 광역자치단체의 2차 정밀안전진단이 있습니다. 이 정밀안전진단에서 주택의 노후도를 인정 받아야합니다. 너무 낡아서 살기가 위험하라던가 이러한 판정이 있어야 되는 것이죠. 그래야 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 안전진단에는 또한 등급이라는 것이 존재하는데요, A~E로 총 다섯단계로 나뉩니다. 보통 D가 많이 나오는데, D는 조건부 승인이라 재건축이 기존 일정보다 지연되게 됩니다.
여기서 잠깐!) 아파트 재건축 연한
사실 이 아파트가 낡았다 오래됐다는 건 어떻게 보면 매우 주관적입니다. 객관적 데이터로 증명하기가 좀 힘든 측면이 있지요. 대부분 낡아도 내부는 리모델링을 하여 신축 못지않게 거주하기 때문에 그런 것도 있어요. 특히나 대치 은마아파트의 경우는 굉장히 튼튼히 지었다고 유명한데요, 옛날 아파트여도 튼튼하게 지었다면 30년이 지나도 멀쩡하고, 20년이 안된 아파트여도 튼튼하지 않다면 불편함이 느껴지기 마련입니다. 참고로 재건축 연한만 채워선 안되고, 궁극적으로는 정밀안전진단이 통과해야하기에 최근 지어진 아파트들은 예전보다 더 기술력이 좋아졌음을 감안하면 한 50년 지나야 재건축이 가능할 것 같네요.
Step2. 조합설립
안전진단이 끝나면 주민설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 공보 고시의 절차를 통해 정비구역의 명칭, 면적, 시기 등 다양한 정비를 수립하게 됩니다. 계획이 갖추어졌으면 사업 단계로 넘어가는데, 먼저 과반수 동의와 행정청의 승인을 받은 후 추진위원회를 구성합니다.
쓰러져가는 재건축을 노리는 아파트들
Step3. 사업시행인가
다음으로 시공자를 선정하고 인가를 받게 되는데 조합에서 사업을 하는 것이 아닌 공공으로 진행되게 되면 조합을 구성하는 과정 없이 주민 대표회의를 구성하여 승인받아 바로 사업자를 지정하고 시행을 받게 됩니다. 시행은 재건축에 대해 행정청에 최종적으로 확정받는 것이라고 보시면 됩니다.
Step4. 관리처분계획
다음으로 관리처분계획에 들어가는데, 분양 및 공고하고 신청을 받아 관리처분계획 수립, 인가의 과정을 거치게 되는데, 분양 및 공고는 120일 이내에 통지해야 하며 분양신청은 이 통지를 한 날로부터 30일~60일에 내에 할 수 있습니다.쉽게 얘기하면 얻게 되는 권리를 균형이 있으면서 합리적으로 배분하는 과정들을 계획하는 절차입니다. 이 과정이 끝나면 사업 완료 단계에 들어가는데 건축물을 철거하고 착공을 시작하여 건축이 완료되면 준공을 신청하게 됩니다. 이것은 사용, 수익에 관한 법률효과를 발생시키는 단계입니다.
Step5. 착공 및 분양, 사업완료, 조합청산 및 해산
준공인가의 신청을 받은 행정청은 준공검사를 실시하고 하자가 없다면 인가를 하고 고시가 있는 다음날에 정비구역은 해제가 됩니다. 인가를 받았다고 다 끝난 것이 아니라 분양을 받을 사람에게 대지나 건축물의 소유권을 이전한 뒤 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액 즉 청산금을 지급하거나 징수한 뒤 해산을 하면서 완료하게 됩니다.
재건축 보상
재건축 사업에서 보상을 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫번째는 현금청산을 하여 보상금을 받거나, 또 다른 한가지는 분양권을 받는 것입니다. 이때, 둘 다 보상받는 것은 불가능하다는 점 알아두시면 좋습니다.
재건축 보상방안
먼저 현금청산을 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다.
1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 때
2) 분양신청을 하지 않았을 때
3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 때
위의 경우 모두 현금청산의 대상이 됩니다. 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구 소송을 진행하게 되구요, 그 과정을 통해 보상금 액수가 결정됩니다.
두 번째로, 분양권을 받고자 한다면, 재건축 조합 설립에 동의하여 조합원이 되고 분양신청을 한 뒤, 분양계약까지 체결하면 됩니다. 개인적 체감으로는 요즘 신축이 깡패기때문에 정말 형편이 어렵거나 사정이 있지 않는 이상은 분양권을 받는 것을 선택하는 거 같긴해요.
여기서 궁금증!
본인 소유의 아파트 시세가 3억인데, 재건축을 통해 지어진 아파트 시세가 5억이라면 그대로 분양받을 수 있는지 궁금할 수도 있을텐데요, 분양권이 있는 경우, 2억 원 정도의 추가분담금을 지급한다면 분양받을 수 있습니다. 따라서 본인의 구체적인 상황에 맞게 현금청산을 받을지, 분양권을 받을지 결정하면 됩니다.
재건축 절차 총정리
지금까지 재건축 절차에 대해 알아보았는데, 재건축 아파트에 투자를 원하는 경우라면 용적률이 몇%까지 나오는지 아파트 단지가 암반 지역은 아닌지, 순차적으로 나뉘어 진행되는 경우 용적률의 차이는 없는지 등을 살펴본 후에 결정하는 것이 좋습니다. 진행 여부, 공사비, 분쟁 등을 알 수 있는 조건들이기 때문에 어떤 선택을 해야 하는지 좀더 수월하게 결정할 수 있을 것입니다. 그러나 재건축의 투자는 매우 어려운 분야 중 하나이므로 많은 정보를 통해 신중한 선택이 필요할 것입니다.
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아파트 재건축 기간 | 재건축 진행단계, 재건축 기간 5 개의 정답
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진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건
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오늘은 아파트 재건축 절차에 대해서 알아보는 시간!
재건축 아파트를 사기 위해서는 대지지분, 용적률 등등 따져봐야 할게 많지만 오늘은 일단 개략적인 절차에 대해서만 알아보자.
참고로 재건축과 재개발은 엄연히 다르다. 차이를 구분하고 싶다면 아래 링크를 클릭!
재건축이란?
아파트가 노후되면 곳곳에 문제가 생긴다. 외벽에 금이 간다던지, 수도에서 녹물이 나온다던지… 등등 이렇게 거주환경이나 안전에 문제가 생기면 그 아파트 단지를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것이다.
(재건축이라고 해서 꼭 아파트만 있는 건 아니지만 대부분 아파트 재건축이다.)
2013년 -> 2021년 같은 위치에서 찍은 사진 맞습니다…!
재건축 아파트를 사는 이유
많은 사람들이 새 아파트에 살고 싶어한다.
구축에선 누릴 수 없는 잘 빠진 구조, 쾌적한 환경, 넉넉한 주차공간, 편리한 커뮤니티 시설 등등 새집을 마다할 사람은 아무도 없을 것이다. 그렇기 때문에 새 아파트는 당연히 비싸다.
더군다나 이런 상승장 + 온갖 규제로 떡칠된 시기에 월급쟁이가 새 아파트에 들어가는 건 더더욱 꿈과 같은 이야기다…
출처 : 디에이치자이개포 홈페이지
그렇다고 아주 방법이 없는 건 아니다. 나같이 평범한 직장인이 실거주로 새 아파트를 가질 수 있는 몇 가지 옵션 중 하나가 재건축, 재개발을 노리는 것이다. (요즘은 이것 마저도 쉽지 않게 되었지만…)
왜냐하면 노후된 아파트는 주변 신축 아파트보다 저렴하기 때문이다. 이런 노후 아파트가 훗날 재건축이 되어 새 아파트로 변신하면 그 동네에서 가장 비싸고 좋은 아파트가 된다!
하지만 재건축은 아파트 주민들이 하고 싶다고 해서 손쉽게 뚝딱! 되는 일은 아니다 ㅎㅎ
꽤 복잡한 절차와 긴 시간(10~20년)이 걸리는 작업이다. 중간에 엎어지는 경우도 허다하다.
절차 하나하나가 쉽지 않고 긴 시간이 걸리기 때문에 하나씩 진행될수록(= 불확실성이 해소될수록) 아파트 가격은 몇 계단씩 점프한다. 이런 매력 때문에 실거주가 아닌 투자용으로도 재건축 아파트는 가치가 있다.
지금 당장 내가 살고 있는 도시의 시청 홈페이지에 들어가서 재건축, 재개발 구역이 어디인지 살펴보자. 좋은 기회가 있을 수도 있다.
아파트 재건축 절차
아파트 재건축 절차는 아래 그림과 같다.
좀 복잡해 보이지만 하나하나 살펴보면 조금 이해가 될 것이다ㅎㅎ
<계획 단계> 2~3년 소요
1. 도시 •주거 환경정비 기본계획 수립
가장 첫 번째 단계로써 시도지사가 지정한다.
10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다.
* 안전진단
재건축은 재개발과는 다르게 ‘안전진단’이라는 단계를 거쳐야 하는데, 동별 구분 소유자 1/10 이상 동의를 얻으면 진행할 수 있다.
안전진단 등급은 A,B,C,D,E 5개 단계가 있다.
A~C 등급을 받으면 재건축을 할 수 없고 D,E 등급을 받아야 재건축을 할 수 있다.
5층 이상 아파트는 30년이 지나야 안전진단을 받을 수 있다. 즉 아파트가 30년이 넘어야지만 재건축의 ‘재’자라도 꺼내볼 수 있다는 말이다.
요즘 안전진단이 강화되어서 오래된 아파트임에도 불구하고 D등급을 못 받아 재건축 진행을 못하는 아파트가 은근 있다. 이렇게 되면 실거주자는 노후 아파트에서 더 오래 살아야 할 것이고, 투자자는 투자기간이 더 장기화될 수 있다.
2. 구역지정
토지소유자 2/3 이상의 동의가 있으면 정비구역으로 지정이 이루어지고 추진위원회가 구성된다.
여기서부터 해당 아파트가 재건축이 된다는 소문이 돌기는 하지만 아직까지 가격이 크게 오르진 않은 상황이다.
확실히 정해진 게 없고 사업이 무산될 가능성도 높기 때문이다.
<시행 단계> 3~5년 소요
3. 조합설립
전체 구분소유자 3/4 이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 된다.
여기서부터는 앞선 <계획 단계>보다는 리스크가 조금 제거되었다고 보면 된다. 대신 그만큼 가격은 올라있다 ㅋㅋ
조합 설립 단계에서 아파트 매수를 할 때는 이 물건이 조합원 자격이 있는지를 알아봐야 한다. 재건축은 조합설립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다(!)
조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 우리가 아는 삼성, GS, 대우, 현대 등등 이런 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식이다. (서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정)
아파트 브랜드가 좋다면 더 많은 가격 상승이 생길 수 있다.
조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 비일비재하므로 아직까지 안전한 단계는 아니다.
* 참고
현재 투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으니 조심해야 한다!
(재개발구역은 관리처분 인가 이후)
그런데 이 법이 더 강화되어서 투기과열지구 내 재건축구역은 안전진단 통과 이후, 재개발구역은 정비구역지정 이후에 매수하면 조합원 자격을 박탈당하도록 변경될 예정이다.
조합설립 이후던 안전진단 통과 이후던 사업이 무산될 리스크가 매우 큰 시기에 매수하는 것임에도 조합원 자격을 가질 수 없다니 정말 투기과열지구는 재건축의 무덤이다… 망할 정부 ㅂㄷㅂㄷ
4. 사업시행인가
조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종 확정하고 인가하는 절차이다.
여기서 용적률, 건폐율, 기부채납, 평형 구성, 세대수 등등이 정해진다.
그리고’감정평가액’이라는 게 나온다. 갖고 있는 집이 얼마의 가치를 하는가 정해주는 것인데, 만약 내가 갖고 있는 집의 감정평가액이 2억 원이고 조합원 분양가가 5억 원이면 내가 추가로 내야 하는 분담금은 대략 3억 원이다. (그 외 이것저것 따져야 할게 많지만 대략적으로)
감정평가액에 따라 투자금이 달라지기 때문에 가격의 변동이 생긴다.
조합원 평형 신청도 하게 되는데 말 그대로 신청이다. 내가 34평 하겠다고 해서 확정되는 건 아님.
조합설립 때 보다 가격은 또 한 단계 점프하였지만 안정적이다. 그래서 많은 투자자들이 몰려들게 된다.
– 시에서 재건축을 하기로 최종 확정했으니 사업이 엎어질 위험이 거의 사라졌다.
– 대략적인 분담금이 나왔으니 투자 수익을 예측할 수 있다.
5. 관리처분계획인가
비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 구체적인 투자 수익 예측도 가능한 시기이다.
역시 사업시행인가 때보다 가격은 더 올라있지만 그만큼 더 안전하다.
수익성이 거의 다 나왔기 때문에 투자해도 큰 수익을 내기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서 이것저것 따져 봤을 때 일반분양보다 더 괜찮다 싶으면 매수하기 좋은 시기이다.
관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작한다.
<완료 단계> 3~4년 소요
6. 착공 •준공 및 청산
조합원들이 이주하고 철거까지 완료되면 착공에 들어간다.
아파트를 부수고 새로 다 지어질 때까지 보통 3년 정도 걸린다.
그동안 조합원에게는 ‘이주비 대출’이 나오는데 그걸로 월세나 전세를 구해서 살고 있으면 된다.
착공에 들어가면 조합원 동호수 추첨을 하고 몇 달 뒤에는 일반분양을 한다.
사람들이 선호하는 동호수에 당첨된 조합원 물건은 더 높은 가격을 받을 수 있다 ㅎㅎ
아파트가 다 지어지고 등기를 치고 사업이 최종 청산되면 비로소 재건축의 모든 절차가 끝난다.
출처 : 래미안 원베일리 홈페이지
헥헥… 재건축 과정 정말 길고 복잡하다…
하지만 힘들고 복잡한 만큼 실수요자에게는 멋진 신축 아파트를 저렴하게 구매할 수 있고, 투자자에게는 미래에 큰 수익으로 돌아올 수 있다는 점이 재건축의 매력이 아닌가 싶다!
요즘 집값이 정말 비싸다. 나도 무주택자로서 집을 갖고 있는 사람들이 너무 부럽다 ㅠㅠ
하지만 “집값이 너무 비싸서 못 사겠어요! 이게 다 무능한 정부 탓! 빼애액!” 하고 있는다고 달라지는 건 없기 때문에 하나씩 공부하다 보면 길이 보이지 않을까 싶다. 기회는 준비하는 사람에게 주어지는 법이다!
내 블로그를 방문하는 모든 분들이 꿈에 그리던 멋진 집에 살기를 진심으로 기원하며… 오늘 포스팅 끝!
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728×90 반응형 안녕하세요, 로아로니입니다. 아파트 재건축의 절차 및 소요기간을 알아보려고 해요. 이전에도 아파트 재건축 10단계 및 분양가상한제, 초과이익환수제에 대해 포스팅을 한 적이 있는데요. 재건축이나 부동산 관련 공부는 사실 너무 어려운 편이라 복습에 복습을 하려고 해요. 오늘은 재건축 절차 를 소요기간 과 함께 되새겨 보려고 해요. 이전 포스팅이 궁금하신 분은 예습하고 오세요! ▼ 호갱노노, 잠실주공5단지 인 30년이 지난 노후 아파트들은 재건축을 위한 기본계획수립 에 들어가면서 재건축 절차를 실행할 수 있습니다. 원래 재건축 연한은 40년이었는데요, 2014년 박근혜 정부때 관련 법 개정을 통해 40년에서 30년으로 재건축 연한을 10년 단축했습니다. 따라서 현행 재건축 연한은 30년이며 지금으로부터 30년 전은,서울 88올림픽을 앞두고 대규모의 아파트들을 지었을 때이기에 재건축 연한에 도래한 많은 아파트들이 현재 서울시 곳곳에 존재합니다. 가장 중요한 1단계는 안전진단인데요. 안전진단은 구조 안전성과 생활 안전성을 토대로 심사되고 현재 재건축 안전진단 기준은 2018년 2월 변경됐는데요, 기존보다 구조 안전성의 비중을 높이면서(20% → 50%) 안전진단 통과가 더 어려워졌다는 평가를 받고 있습니다. 안전진단이 통과됐다면 정비구역지정에 들어갑니다. 위 표를 토대로 재건축 소요기간을 예측해보면 정비구역지정 이후 평균 1.2년, 조합설립인가(3.1년), 사업시행인가(1.4년), 관리처분인가(1.4년), 착공(2.6년) 후 준공이 완료되어 평균 9.7년의 소요기간이 걸립니다. 재건축을 바라보는 아파트 단지라 하더라도 아직 안전진단조차 통과되지 않았다면 최소 10년 이상을 바라보고 투자를 해야하는 셈입니다. 또한, 이는 ‘평균’에 해당하기에 아파트에 따라 정비구역으로 지정이 되어도 조합설립인가까지 한 단계에만 10년이 걸리기도 합니다. 아직 국회에 계류중인 는, 투기과열지구 기준으로 조합원 분양신청 전까지 합산 2년이상의 실거주를 하지 않으면 재건축시 현금청산되는 내용인데요. 아직 통과되지 않았음에도 시장에 많은 부작용을 낳았는데요. 과연 결과는 어떻게 될지 궁금하네요. 연합뉴스 오늘 오세훈 시장은 재건축 안전진단 개정을 건의했는데요. 후보시절부터 재건축 기준 완화 및 추진을 공약으로 내세운 만큼, 재선을 위해서라도 남은 임기간 재건축에 힘을 쏟는 모습을 보여줄거라고 예상됩니다. 서울 아파트 재건축 관련해서는 계속 귀를 열고 있어야 하겠습니다. 앞으로도 부동산 재건축 관련해 많은 정보를 올릴 예정입니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. – 로아로니 728×90 반응형
재건축 절차와 보상 및 기간 총정리 (+아파트 재건축 연한)
안녕하세요. 오늘은 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다. 재건축 중 아파트 재건축이 정말 뜨거운 감자로 떠오르는데요, 아파트를 처음 지으면 신축이고 새롭지만 10년 20년이 지날수록 낡아지고 실 거주자들의 불편함도 많아집니다. 실제로 주차를 하는데 테트리스를 친다라는 용어가 있거나, 녹물이 너무 나와서 필터는 필수로 껴서 생활을 해야할만큼 에로사항이많다고 합니다. 더더구나 서울 도심에 있는 낡은 30~40년 된 아파트들, 심지어 50년도 넘은 아파트들은 엘레베이터가 없는 것은 물론, 지하주차장이 없어서 녹물, 주차문제, 난방의 문제가 많습니다. 지금도 서울의 모 주공아파트는 연탄을 뗀다고 하니 말 다했지요. 그러면 오늘은 이러한 재건축이 어떻게 진행되는지, 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다. 재건축과 재개발 재건축과 재개발의 차이점은? 많은 분들이 헷갈려하시는 부분 중 하나인게 바로 재건축과 재개발의 차이인데요, 정말 단순하게 본다면, 아파트를 아파트로 짓는 것을 재건축으로 보심 될 거 같고 빌라나 다세대주택을 아파트로 짓는 것을 재개발로 보시면 되겠습니다. 좀 더 자세히 말하면 재건축은 기반시설은 괜찮은데 공동주택이 노후 또는 불량해서 주거의 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 토지소유자가 조합을 만들어 토지주택공사, 건설업자와 공동으로 할 수 있으며, 시행자를 지정하여 진행할 수도 있습니다. 어떤 방법으로 하는지에 따라 절차는 조금씩 다르게 됩니다. 재개발사업의 경우 수도, 전기 등 기반시설이 열악하고 노후되어 있으며 낡고 불량건축물이 많은 도시환경을 새롭게 개선하기 위한 사업입니다. 재건축 시행조건 재건축이 시행되려면 최소 300세대의 공통주택이어야 하고 10,000㎡ 이상의 부지가 있어야 합니다. 사업이 진행되는 곳은 건축된 지 30년이상 되어야 하는데, 실제로 더 오랜 시간이 지나야 될 수도 있습니다. 재건축이 완료되기까지 대략 10년이라는 시간이 소요되며, 먼저 안전진단을 하는데, 이것은 노후와 불량 정도를 파악하고 안정성, 비용 등을 조사하는 단계로 재건축 가능성을 판단하게 됩니다. 부동산 뉴스에 단골로 나오는 쓰러져가는 주공시리즈들 이때 재건축은 아파트가 30년, 40년되었다고 무조건 시행해주는 것이 아니라건설사와의 사업성이라던가 여러가지 측면을 따지게 됩니다. 용적률등 여러조건 등을 따지게 되는데, 사실 어떻게 보면 서로 윈윈하기 위한 조건이기때문에 대개 인기있는 지역이나 입지가 좋은 곳 위주로 재건축이 시행되게 됩니다. 그래서낡은 건물은 주변에 비해 시세도 낮은 편이지만 재건축의 소식이 들려오면 시세 차이를 목적으로 투자를 하는 경우가 많은데요, 요즘 자주 언급되는 잠실주공, 반포주공 및 주공시리즈가 그러한 예가 되겠습니다. 사실 이 아파트들은 아파트값은 없고 대지지분값이라고 해도 과언은 아니죠. 아파트 재건축 절차 및 소요기간 재건축 소요기간 재건축이 재개발보다 그나마 심플하다고는 하나, 그 과정은 녹록치 않습니다. 잘 모르시는 분들은 재건축 승인만 되면 땅을 허물고 아파트만 지으면 된다고 생각하는 분들도 있는데, 이건 잘못된 생각입니다. 일반적으로 아파트 분양하면 종료인가 싶지만, 실제로 입주 후에도 실제 소요된 사업 비용들을 정산하고 일반적으로 신축아파트의 등기가 날 때 즈음 조합도 해산을 하기에, 위에서 언급했듯이 재건축 또한 넉넉잡아서 10년은 잡아야 된단 얘기가 있지요. 재건축 절차 재건축은 우선 아래의 절차를 밟게 됩니다. 재건축 절차 Step1. 안전진단 요즘 뉴스를 많이 보신 분이라면, 목동아파트의 재건축 안전진단, 상계 재건축 안전진단 등 여러 헤드라인을 볼 수 있습니다. 재건축을 위해선 기존의 낡은 건물을 허물고 그 자리를 치우고, 새 건물을 짓는 등 아무것도 없는 빈 땅에 건물을 짓는 것이 아니기에 기존 건물을 꼭 허물어야 하는가에 대한 기준으로 정밀안전진단을 받게 됩니다. 안전진단은 한번만 있는게 아니라 여기서 또 2차로 나뉘는데요, 기초자치단체의 1차 정밀안전진단, 광역자치단체의 2차 정밀안전진단이 있습니다. 이 정밀안전진단에서 주택의 노후도를 인정 받아야합니다. 너무 낡아서 살기가 위험하라던가 이러한 판정이 있어야 되는 것이죠. 그래야 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 안전진단에는 또한 등급이라는 것이 존재하는데요, A~E로 총 다섯단계로 나뉩니다. 보통 D가 많이 나오는데, D는 조건부 승인이라 재건축이 기존 일정보다 지연되게 됩니다. 여기서 잠깐!) 아파트 재건축 연한 사실 이 아파트가 낡았다 오래됐다는 건 어떻게 보면 매우 주관적입니다. 객관적 데이터로 증명하기가 좀 힘든 측면이 있지요. 대부분 낡아도 내부는 리모델링을 하여 신축 못지않게 거주하기 때문에 그런 것도 있어요. 특히나 대치 은마아파트의 경우는 굉장히 튼튼히 지었다고 유명한데요, 옛날 아파트여도 튼튼하게 지었다면 30년이 지나도 멀쩡하고, 20년이 안된 아파트여도 튼튼하지 않다면 불편함이 느껴지기 마련입니다. 참고로 재건축 연한만 채워선 안되고, 궁극적으로는 정밀안전진단이 통과해야하기에 최근 지어진 아파트들은 예전보다 더 기술력이 좋아졌음을 감안하면 한 50년 지나야 재건축이 가능할 것 같네요. Step2. 조합설립 안전진단이 끝나면 주민설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 공보 고시의 절차를 통해 정비구역의 명칭, 면적, 시기 등 다양한 정비를 수립하게 됩니다. 계획이 갖추어졌으면 사업 단계로 넘어가는데, 먼저 과반수 동의와 행정청의 승인을 받은 후 추진위원회를 구성합니다. 쓰러져가는 재건축을 노리는 아파트들 Step3. 사업시행인가 다음으로 시공자를 선정하고 인가를 받게 되는데 조합에서 사업을 하는 것이 아닌 공공으로 진행되게 되면 조합을 구성하는 과정 없이 주민 대표회의를 구성하여 승인받아 바로 사업자를 지정하고 시행을 받게 됩니다. 시행은 재건축에 대해 행정청에 최종적으로 확정받는 것이라고 보시면 됩니다. Step4. 관리처분계획 다음으로 관리처분계획에 들어가는데, 분양 및 공고하고 신청을 받아 관리처분계획 수립, 인가의 과정을 거치게 되는데, 분양 및 공고는 120일 이내에 통지해야 하며 분양신청은 이 통지를 한 날로부터 30일~60일에 내에 할 수 있습니다.쉽게 얘기하면 얻게 되는 권리를 균형이 있으면서 합리적으로 배분하는 과정들을 계획하는 절차입니다. 이 과정이 끝나면 사업 완료 단계에 들어가는데 건축물을 철거하고 착공을 시작하여 건축이 완료되면 준공을 신청하게 됩니다. 이것은 사용, 수익에 관한 법률효과를 발생시키는 단계입니다. Step5. 착공 및 분양, 사업완료, 조합청산 및 해산 준공인가의 신청을 받은 행정청은 준공검사를 실시하고 하자가 없다면 인가를 하고 고시가 있는 다음날에 정비구역은 해제가 됩니다. 인가를 받았다고 다 끝난 것이 아니라 분양을 받을 사람에게 대지나 건축물의 소유권을 이전한 뒤 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액 즉 청산금을 지급하거나 징수한 뒤 해산을 하면서 완료하게 됩니다. 재건축 보상 재건축 사업에서 보상을 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫번째는 현금청산을 하여 보상금을 받거나, 또 다른 한가지는 분양권을 받는 것입니다. 이때, 둘 다 보상받는 것은 불가능하다는 점 알아두시면 좋습니다. 재건축 보상방안 먼저 현금청산을 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다. 1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 때 2) 분양신청을 하지 않았을 때 3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 때 위의 경우 모두 현금청산의 대상이 됩니다. 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구 소송을 진행하게 되구요, 그 과정을 통해 보상금 액수가 결정됩니다. 두 번째로, 분양권을 받고자 한다면, 재건축 조합 설립에 동의하여 조합원이 되고 분양신청을 한 뒤, 분양계약까지 체결하면 됩니다. 개인적 체감으로는 요즘 신축이 깡패기때문에 정말 형편이 어렵거나 사정이 있지 않는 이상은 분양권을 받는 것을 선택하는 거 같긴해요. 여기서 궁금증! 본인 소유의 아파트 시세가 3억인데, 재건축을 통해 지어진 아파트 시세가 5억이라면 그대로 분양받을 수 있는지 궁금할 수도 있을텐데요, 분양권이 있는 경우, 2억 원 정도의 추가분담금을 지급한다면 분양받을 수 있습니다. 따라서 본인의 구체적인 상황에 맞게 현금청산을 받을지, 분양권을 받을지 결정하면 됩니다. 재건축 절차 총정리 지금까지 재건축 절차에 대해 알아보았는데, 재건축 아파트에 투자를 원하는 경우라면 용적률이 몇%까지 나오는지 아파트 단지가 암반 지역은 아닌지, 순차적으로 나뉘어 진행되는 경우 용적률의 차이는 없는지 등을 살펴본 후에 결정하는 것이 좋습니다. 진행 여부, 공사비, 분쟁 등을 알 수 있는 조건들이기 때문에 어떤 선택을 해야 하는지 좀더 수월하게 결정할 수 있을 것입니다. 그러나 재건축의 투자는 매우 어려운 분야 중 하나이므로 많은 정보를 통해 신중한 선택이 필요할 것입니다. 반응형
진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건
728×90 반응형 오늘은 아파트 재건축 절차에 대해서 알아보는 시간! 재건축 아파트를 사기 위해서는 대지지분, 용적률 등등 따져봐야 할게 많지만 오늘은 일단 개략적인 절차에 대해서만 알아보자. 참고로 재건축과 재개발은 엄연히 다르다. 차이를 구분하고 싶다면 아래 링크를 클릭! 재건축이란? 아파트가 노후되면 곳곳에 문제가 생긴다. 외벽에 금이 간다던지, 수도에서 녹물이 나온다던지… 등등 이렇게 거주환경이나 안전에 문제가 생기면 그 아파트 단지를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것이다. (재건축이라고 해서 꼭 아파트만 있는 건 아니지만 대부분 아파트 재건축이다.) 2013년 -> 2021년 같은 위치에서 찍은 사진 맞습니다…! 재건축 아파트를 사는 이유 많은 사람들이 새 아파트에 살고 싶어한다. 구축에선 누릴 수 없는 잘 빠진 구조, 쾌적한 환경, 넉넉한 주차공간, 편리한 커뮤니티 시설 등등 새집을 마다할 사람은 아무도 없을 것이다. 그렇기 때문에 새 아파트는 당연히 비싸다. 더군다나 이런 상승장 + 온갖 규제로 떡칠된 시기에 월급쟁이가 새 아파트에 들어가는 건 더더욱 꿈과 같은 이야기다… 출처 : 디에이치자이개포 홈페이지 그렇다고 아주 방법이 없는 건 아니다. 나같이 평범한 직장인이 실거주로 새 아파트를 가질 수 있는 몇 가지 옵션 중 하나가 재건축, 재개발을 노리는 것이다. (요즘은 이것 마저도 쉽지 않게 되었지만…) 왜냐하면 노후된 아파트는 주변 신축 아파트보다 저렴하기 때문이다. 이런 노후 아파트가 훗날 재건축이 되어 새 아파트로 변신하면 그 동네에서 가장 비싸고 좋은 아파트가 된다! 하지만 재건축은 아파트 주민들이 하고 싶다고 해서 손쉽게 뚝딱! 되는 일은 아니다 ㅎㅎ 꽤 복잡한 절차와 긴 시간(10~20년)이 걸리는 작업이다. 중간에 엎어지는 경우도 허다하다. 절차 하나하나가 쉽지 않고 긴 시간이 걸리기 때문에 하나씩 진행될수록(= 불확실성이 해소될수록) 아파트 가격은 몇 계단씩 점프한다. 이런 매력 때문에 실거주가 아닌 투자용으로도 재건축 아파트는 가치가 있다. 지금 당장 내가 살고 있는 도시의 시청 홈페이지에 들어가서 재건축, 재개발 구역이 어디인지 살펴보자. 좋은 기회가 있을 수도 있다. 아파트 재건축 절차 아파트 재건축 절차는 아래 그림과 같다. 좀 복잡해 보이지만 하나하나 살펴보면 조금 이해가 될 것이다ㅎㅎ 2~3년 소요 1. 도시 •주거 환경정비 기본계획 수립 가장 첫 번째 단계로써 시도지사가 지정한다. 10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다. * 안전진단 재건축은 재개발과는 다르게 ‘안전진단’이라는 단계를 거쳐야 하는데, 동별 구분 소유자 1/10 이상 동의를 얻으면 진행할 수 있다. 안전진단 등급은 A,B,C,D,E 5개 단계가 있다. A~C 등급을 받으면 재건축을 할 수 없고 D,E 등급을 받아야 재건축을 할 수 있다. 5층 이상 아파트는 30년이 지나야 안전진단을 받을 수 있다. 즉 아파트가 30년이 넘어야지만 재건축의 ‘재’자라도 꺼내볼 수 있다는 말이다. 요즘 안전진단이 강화되어서 오래된 아파트임에도 불구하고 D등급을 못 받아 재건축 진행을 못하는 아파트가 은근 있다. 이렇게 되면 실거주자는 노후 아파트에서 더 오래 살아야 할 것이고, 투자자는 투자기간이 더 장기화될 수 있다. 2. 구역지정 토지소유자 2/3 이상의 동의가 있으면 정비구역으로 지정이 이루어지고 추진위원회가 구성된다. 여기서부터 해당 아파트가 재건축이 된다는 소문이 돌기는 하지만 아직까지 가격이 크게 오르진 않은 상황이다. 확실히 정해진 게 없고 사업이 무산될 가능성도 높기 때문이다. 3~5년 소요 3. 조합설립 전체 구분소유자 3/4 이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 된다. 여기서부터는 앞선 보다는 리스크가 조금 제거되었다고 보면 된다. 대신 그만큼 가격은 올라있다 ㅋㅋ 조합 설립 단계에서 아파트 매수를 할 때는 이 물건이 조합원 자격이 있는지를 알아봐야 한다. 재건축은 조합설립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다(!) 조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 우리가 아는 삼성, GS, 대우, 현대 등등 이런 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식이다. (서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정) 아파트 브랜드가 좋다면 더 많은 가격 상승이 생길 수 있다. 조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 비일비재하므로 아직까지 안전한 단계는 아니다. * 참고 현재 투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으니 조심해야 한다! (재개발구역은 관리처분 인가 이후) 그런데 이 법이 더 강화되어서 투기과열지구 내 재건축구역은 안전진단 통과 이후, 재개발구역은 정비구역지정 이후에 매수하면 조합원 자격을 박탈당하도록 변경될 예정이다. 조합설립 이후던 안전진단 통과 이후던 사업이 무산될 리스크가 매우 큰 시기에 매수하는 것임에도 조합원 자격을 가질 수 없다니 정말 투기과열지구는 재건축의 무덤이다… 망할 정부 ㅂㄷㅂㄷ 4. 사업시행인가 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종 확정하고 인가하는 절차이다. 여기서 용적률, 건폐율, 기부채납, 평형 구성, 세대수 등등이 정해진다. 그리고’감정평가액’이라는 게 나온다. 갖고 있는 집이 얼마의 가치를 하는가 정해주는 것인데, 만약 내가 갖고 있는 집의 감정평가액이 2억 원이고 조합원 분양가가 5억 원이면 내가 추가로 내야 하는 분담금은 대략 3억 원이다. (그 외 이것저것 따져야 할게 많지만 대략적으로) 감정평가액에 따라 투자금이 달라지기 때문에 가격의 변동이 생긴다. 조합원 평형 신청도 하게 되는데 말 그대로 신청이다. 내가 34평 하겠다고 해서 확정되는 건 아님. 조합설립 때 보다 가격은 또 한 단계 점프하였지만 안정적이다. 그래서 많은 투자자들이 몰려들게 된다. – 시에서 재건축을 하기로 최종 확정했으니 사업이 엎어질 위험이 거의 사라졌다. – 대략적인 분담금이 나왔으니 투자 수익을 예측할 수 있다. 5. 관리처분계획인가 비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 구체적인 투자 수익 예측도 가능한 시기이다. 역시 사업시행인가 때보다 가격은 더 올라있지만 그만큼 더 안전하다. 수익성이 거의 다 나왔기 때문에 투자해도 큰 수익을 내기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서 이것저것 따져 봤을 때 일반분양보다 더 괜찮다 싶으면 매수하기 좋은 시기이다. 관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작한다. 3~4년 소요 6. 착공 •준공 및 청산 조합원들이 이주하고 철거까지 완료되면 착공에 들어간다. 아파트를 부수고 새로 다 지어질 때까지 보통 3년 정도 걸린다. 그동안 조합원에게는 ‘이주비 대출’이 나오는데 그걸로 월세나 전세를 구해서 살고 있으면 된다. 착공에 들어가면 조합원 동호수 추첨을 하고 몇 달 뒤에는 일반분양을 한다. 사람들이 선호하는 동호수에 당첨된 조합원 물건은 더 높은 가격을 받을 수 있다 ㅎㅎ 아파트가 다 지어지고 등기를 치고 사업이 최종 청산되면 비로소 재건축의 모든 절차가 끝난다. 출처 : 래미안 원베일리 홈페이지 헥헥… 재건축 과정 정말 길고 복잡하다… 하지만 힘들고 복잡한 만큼 실수요자에게는 멋진 신축 아파트를 저렴하게 구매할 수 있고, 투자자에게는 미래에 큰 수익으로 돌아올 수 있다는 점이 재건축의 매력이 아닌가 싶다! 요즘 집값이 정말 비싸다. 나도 무주택자로서 집을 갖고 있는 사람들이 너무 부럽다 ㅠㅠ 하지만 “집값이 너무 비싸서 못 사겠어요! 이게 다 무능한 정부 탓! 빼애액!” 하고 있는다고 달라지는 건 없기 때문에 하나씩 공부하다 보면 길이 보이지 않을까 싶다. 기회는 준비하는 사람에게 주어지는 법이다! 내 블로그를 방문하는 모든 분들이 꿈에 그리던 멋진 집에 살기를 진심으로 기원하며… 오늘 포스팅 끝! 728×90 반응형
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재건축 절차 및 기간 총정리(사업성 좋은 아파트는 무엇일까?)
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https://kbkb456.tistory.com/105
https://kbkb456.tistory.com/106
재건축과 주거지역 종류에 대해서 알아봤다. 오늘은 아파트를 다시 짓는 재건축에 대해서 알아보려고 한다.
재건축이란?
거주환경이나 안전에 문제를 생기면 아파트를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것을 재건축이라고 함
재건축을 왜 할까?
새로운 아파트를 구하기 위해서는 청약, 매매, 경매 등 다양한 방법이 있지만 이 경우 너무 비싸다. 재건축이 될만한 아파트를 매수해서 새 아파트를 만든다면 비교적 저렴한 가격에 새로운 아파트를 얻게 되는 것이다.
재건축의 시행 조건과 사업성
재건축이 가능한 최소 조건들은 아래가 있다.
– 최소 300세대 이상
– 10,000m^2 이상의 부지
– 건축한 지 30년 이상된 아파트
다만 아래를 충족한다고 해서 무조건 해주는 건 아니고 건설사와 이야기할 때 사업성이 좋다고 느껴지면 재건축을 진행하게 된다. 여기서 사업성은 입지와 용적률로 따지게 된다.
입지는 말 안 해도 중요한데 왜 용적률로 따질까?
이는 대지지분 때문이다. 사실상 재건축은 위에 건물보다 아래 대지를 얼마나 확보할 것이냐가 사업성을 결정한다.
예를 하나 들어보면
100평짜리 땅에 4층 집과 100평짜리 땅에 10층 집이 있다고 생각해보자.
각각 대지지분을 간소화해서 계산하면 이렇게 나눠진다.
(실제는 더 잘게 쪼개진다.)
4층 집은 100/4 = 25평
10층 집은 100/10 = 10평
이 경우 어떤 집이 더 사업성이 좋은 걸까?
바로 4층짜리 집이다. 왜냐면 대지지분이 많을수록 내는 분담금이 적어지거나 오히려 돈을 돌려받기 때문이다. 그래서 재건축 투자를 할 때는 용적률이 낮은 집을 위주로 보면 될 것이다. 통상 200% 이하면 재건축 사업성이 좋다고 본다.
왜 대지지분이 많을수록 분담금을 덜 낼까?
현재 15층 3930세대인데 이걸 극단적으로 25층까지 짓는다고 가정해보자 그럼 거의 추가로 1000세대 이상은 만들어지게 된다. 이런 게 일반분양으로 나오게 되면 거기서 생기는 수익을 조합원들이 건설사에 제공함으로써 분담금을 상쇄시킨다.
좋은 예시는 잠실주공 5단지이다.
잠실이라는 입지에 용적률이 138%! 재건축 사업성이 매우 좋아보인다.
1. 잠실이라는 입지
2. 138%라는 대지지분 많은 용적률
3. 30년 이상 된 아파트
말할 것 없다. 이미 진행되고 있는 재건축 단지이다. 이 입지에 신축으로 지어졌을 때 대형 평수의 경우 돈을 돌려받는다고 한다. (부럽다..)
아파트의 재건축 절차
보통 아파트의 재건축 절차는 거의 10년 정도 걸린다고 보면 된다.
절차에 대해서 알아보자
1. 안전진단
재건축 자체가 기존에 낡은 집을 부수고 새집을 짓는 게 목적이 아니라 꼭 허물어야 하는 안전하지 못한 아파트를 부수고 새로 짓는 것이 목적이다. 그래서 안전진단을 통과해야 한다.
재건축 안전진단 절차
– 기초자치단체의 1차 정밀 안전진단
– 광역자치단체의 2차 정밀 안전진단
이걸 두 개 통과해야 한다.
안전진단에는 등급이 존재하는데 A~E 등급에서 E등급은 바로 재건축 D등급은 조건부 재건축 승인을 받게 된다. 그러나 이 또한 30년이 지났다고 해서 무조건 안전진단을 통과할 수 있는 것은 아니다. 30년이 지나도 튼튼한 아파트가 있고 20년이 안되어도 불안한 아파트가 있다. 그래서 최대한 오래된 기술로 만들어진 아파트를 찾아야 한다는 것이다.
2. 조합 설립
안전진단을 통과하게 되면 주민 설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 고시 절차를 통해서 정비구역을 명칭하고 면적, 시기 등 계획을 수립하게 된다. 계획이 갖춰진 뒤에는 조합권이 있는 이해관계자들의 과반의 동의가 이루어지면 행정청의 승인과 함께 추진위원회가 구성된다.
투기과열지구에서는 조합설립 전에 재건축 아파트를 구매해야 만 조합원 자격을 받을 수 있다.
3. 사업시행인가
관할 구역 행정청에 시공자를 선정하고 인가를 받아야 한다.
– 조합에서 하는 경우 : 조합 구성 뒤에 사업자를 지정하고 시행함
– 공공에서 하는 경우 : 주민대표 회의를 구성하여 바로 사업자를 지정하고 시행함
4. 관리처분계획
사업시행인가가 났다면 분양 및 공고 한 뒤에 신청을 받아 관리 처분계획을 수립, 인가하는 과정을 거친다.
– 분양 및 공고는 사업시행인가 이후 120일 이내에 통지 -> 분양신청은 통지한 날부터 30 ~ 60일 내에 가능
관련 이해관계자들이 얻게 되는 권리를 배분하는 과정인데 이과정이 끝나면 건축물을 철거하고 착공을 시작한다.
5. 착공 및 분양, 사업 완료, 조합은 청산 및 해산
준공검사에서 하자가 없다면 행정청이 인가를 하고 고시 다음날 정비구역은 해제가 된다. 그리고 분양받을 사람에게 건축물과 소유권이 이전하고 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액은 현금청산자 즉, 돈 받고 나간 사람들에게 지급하고 조합은 해산하게 된다.
재건축 보상
재건축의 보상은 크게 현금청산과 분양권이 있다.
1. 현금청산
– 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 때
– 분양신청을 하지 않았을 때
– 분양 신청한 뒤 분양계약을 하지 않았을 때
위의 경우 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구 소송을 진행하게 되고 그 과정에서 보상금 액수가 결정된다.
2. 분양권
– 재건축 조합 설립 동의 + 분양신청 + 분양 계약하면 받을 수 있다.
그럼 내 아파트 시세가 1억인데 재건축 아파트의 시세가 4억이라면 그대로 분양받을 수 있을까?
이 경우에는 3억의 추가분담금을 내면 받을 수 있다. 하지만 대지지분이 크다면 여기서 생기는 이익으로 이 분담금을 매울 수 있다. 그래서 용적률이 낮은 것이 중요한 것이다.
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아파트, 주택 재건축 절차 및 소요시간
안녕하세요~ 리얼밀쿠티 입니다. ^^
○ 재건축 사업 절차
기본계획수립 → 안전진단 → 정비계획수립 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행계획수립 → 관리처분계획수립 → 이주 → 철거 → 착공 → 완공 → 사용승인 → 입주 → 이전고시 → 보존등기
1. 주택재건축사업이란?
정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 따라 시행하는 사업을 말한다.
1) 정비기반시설이란?
정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설*을 말한다.
*대통령령이 정하는 정비기반시설
녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설, 주거환경개선사업을 위하여 지정·고시된 공동이용시설로서 사업시행계획서에 당해 시장이 관리하는 것으로 포함된 것입니다.
2) 노후·불량건축물의 요건
· 건축물의 일부가 심하게 파손 및 훼손되어 붕괴 등의 안전사고의 우려가 있는 경우입니다.
· 20년(시·도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 과다한 수선유지비나 관리비용이 드는 경우
· 20년(시·도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 주거환경이 불량하여 재건축시 현저한 효율증가가 예상되는 경우
· 도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 등으로 재건축이 불가피 하다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우
· 단독·다세대주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우 등이 있습니다.
2. 기본계획수립
기본계획서를 작성한다. 특별시장, 광역시장, 시장이 10년 단위로 기본계획을 수립한다. 이 때 시장은 5년마다 타당성 여부를 검토하고 이 결과를 기본계획에 반영해야 한다. 해당 내용을 주민에게 14일 이상 공람하고 주민 의견을 수렴한다. 지방의회의 의견도 수렴한 뒤 각 지방도시계획위원회 심의를 받는다. 이렇게 수립된 계획은 각 지역 시장이 지방자치단체를 통해 고시해야 한다.
1) 정비계획 수립 및 정비구역 지정
안전진단(재건축), 주민서면통보, 주민설명회, 주민공람, 지방의회청취, 지방도계위
2) 안전진단 단계
토지 등 소유자 및 추진위원회가 안전진단신청서를 작성하고 구비서류를 첨부해 시장·군수에게 제출한다. 구비서류는 사업지역 및 주변지역 여건을 살필 수 있는 현황도 및 건축물 결함 부위 사진 등이다.
그림 1 안전진단 세부절차도
구청에서 설계기준 및 현재 상태 등 현지조사를 통해 평가합니다. 이상이 있을 경우 안전진단 기관을 지정하여 안전진단을 실시합니다. 안전진단 기관은 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등으로 지정하고 구조안정성*, 건물 마감 및 설비노후도 평가, 주거환경을 평가하여, 정밀 진단을 실시합니다. 이 후, 비용 분석 및 종합평가를 통하여 평가등급을 산출하고 A~E로 등급을 매깁니다. D등급 이상이 나오면 재건축 사업을 시행할 수 있습니다.
· A~C등급: 유지보수
· D등급: 조건부 재건축
· E등급: 재건축
안전진단 결과가 다음과 같이 E등급 또는 D등급 중 일정점수 이하에 해당되지 않는 경우 재건축 대상에서 제외됩니다.
*구조안정성 평가는 건물의 기울기, 침하정도, 콘크리트의 내하력(구조물의 하중 및 하중 변화에 대한 저항력), 균열, 부식 등 아파트 구조와 관련됩니다. 구조안정성 평가가 곧 재건축 사유일 수 있습니다.
안전진단 결과 보고서 포함 내용은 아래와 같습니다.
그림 2 안전진단 결과 보고서 내용
○ 시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하고 시·도지사에게 결정내용과 해당 안전진단결과보고서를 제출(법 제12조제5항․제6항)
안전진단을 받은 후에는 정비계획수립 및 정비구역을 지정합니다.
토지이용계획 및 정비기반시설 설치 현황 등을 기초적으로 조사하여 정비계획(안)을 작성합니다. 이 계획은 주민에게 서면통보 후, 주민설명회를 통해 30일 이상 볼 수 있게합니다.
이후 지방의회 의견을 참고하여 정비구역 계획을 신청하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 이 계획을 시장(도시·건축 공동위원회 심의)에게 제출합니다. 심의 후 구역지정이 되면 정비계획을 지자체에 공보합니다.
3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차
1) 정비계획 절차도
그림 3 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차도
정비계획의 내용은 아래와 같습니다.
– 정비사업의 명칭
– 정비구역 및 그 면적
– 도시계획시설의 설치에 관한 계획
– 공동이용시설 설치계획
– 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획
– 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 – 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
– 정비사업시행 예정시기
– 「국토계획법」제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획
– 정비사업의 시행방법
– 법 제6조제1항제2호에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7 조에 의한 사업시행자로 예정된 자
– 기존 건축물의 정비ㆍ개량에 관한 계획
– 정비기반시설의 설치계획
– 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 2 이상의 구역 또는 정비 구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합 에 관한 계획
– 건축물의 건축선에 관한 계획 – 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
– 정비구역 및 그 주변지역의 주택수급에 관한 사항
– 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시ㆍ도 조례로 정하는 사항
2) 정비구역, 비정비구역
○ 재건축 대상
구분 사업지역 정비구역 노후·불량건축물로서 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 정비구역이
아닌 지역 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」제11조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 것. – 기존 세대수가 20세대 이상일 것. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다. – 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니함.
3) 시행주체에 따른 시행방식
그림 4 시행주체에 따른 시행방식
사업시행 방식은 시행주체에 따라 조합시행 방식과 공공시행 방식으로 구분될 수 있습니다.
조합방식은 정비구역지정고시 후 토지등 소유자의 과반수 동의를 얻은 후 조합설립추진위원회의 승인을 얻어야하며, 공공방식은 주민대표회의를 각각 구성하여 시장·군수의 승인을 얻어야 합니다.
4. 조합설립추진위원회의 구성
추친위원회는 정비사업의 초기단계에 설립되어 조합설립인가를 위한 전반적인 제반업무를 준비하는 단체를 말합니다. 추진위원회 구성은 위원장 및 감사 각 1명을 포함한 5명 이상의 위원으로 구성됩니다.
추진위원회의 업무는 다음과 같은 업무를 수행하며, 조합의 설립인가를 받을 때까지 존립하고 그 목적이 달성되면 동시에 해산하게 되는 한시적 기구입니다.
○ 추진위원회의 업무
(1) 정비사업전문관리업자의 선정
(2) 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
(3) 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
(4) 조합설립추진위원회 운영규정의 작성
(5) 토지등소유자의 동의서 징구
(6) 조합의 설립을 위한 창립총회 준비 및 개최
(7) 조합정관의 초안 작성
(8) 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항
그림 5 추진위원회 구성 및 업무수행 절차도
정비구역지정 -> 추진위 구성 -> 운영규정 작성 및 동의 -> 추진위 구성 신청 및 승인 -> 추진위의 운영 -> 창립총회 개최 -> 조합설립 인가 신청 및 인가 -> 추진위 업무인계 및 조합 승계 -> 추진위 해산
◇ 조합설립
주택재건축정비사업 추진위원회가 조합을 설립할 때에는 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의와 주택단지안에 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 동의를 얻어야 합니다.
조합이 설립되면 사업시행인가를 신청해야 합니다. 사업시행계획서 등을 작성해 신청하는데, 그 내용으로는 정비기반시설 및 공동이용시설, 토지이용계획, 임시수용시설을 포함한 주민이주대책 등이 포함됩니다. 이후 건축심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가, 문화재 심의, 미술장식품 심의를 거친 후에 인가를 받습니다.
5. 사업시행인가
– 주민 공람, 건축심의
◇ 사업시행자
· 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장 또는 주택공사등과 공동으로 시행
· 다음에 해당할 때에는 시장이 직접 시행하거나 주택공사등을 시행 자로 지정 할 수 있음
· 천재지변 등으로 인해 긴급히 정비사업 시행이 필요한 경우
· 정비구역 지정후 3년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때
· 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때
· 도시계획사업과 병행한 정비사업
· 순환정비방식에 의한 정비사업
· 사업시행인가가 취소된 때
· 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
· 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.
사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자하는 경우를 포함함)하기 전에 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 합니다.
사업시행자는 착공신고서를 제출하고 시공보증서를 제출합니다. 허가 후 공사에 착수합니다.
6. 관리처분 인가 및 철거 ·착공
– 분양신청, 감정평가, 관리처분계획 수립, 철거업체 선정, 철거 신고, 착공 신고
1) 관리처분계획
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30~60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여 시장의 인가를 받은 후 기존 건축물을 철거 할 수 있습니다.
2) 관리처분계획 주요기준
1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급합니다.
시장이 선정하며, 계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가하여 산정할 수 있습니다.
건축물의 분양면적 비율에 의거하여 그 대지 소유권이 주어지도록 합니다.
7. 준공 인가
준공인가는 사업시행인가를 받아 건축한 건물이 그대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 준공인가증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용 및 수익화 할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분입니다.
8. 이전고시절차
준공 인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다. 필요한 경우 부분적인 준공인가로 이전고시가 가능합니다.
9. 청산 ·해산
– 청산금 산정, 청산금 징수, 지급조합 해산
1) 청산금
분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급합니다.
정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전 고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급이 가능합니다.
◇ 아파트 재건축 (예상)소요기간
아래 그림을 참조해보시면, 관리처분인가까지 8.91년이 소요되는 것을 예상해 볼 수 있습니다.
재개발 도시환경 정비사업 추진 절차에 +소요시간 참고
조합원 간의 갈등과 시행사 등 이권 분쟁이 발생할 경우 소요기간이 길어질 수 있습니다.
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여러분 다음에 또 뵈어요 – ㅁ’)/
재건축 절차와 시간은 어떻게 걸리나요?
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재건축은 10년이 걸리는 사업이라고들 말씀들 많이 하시는데요.
10년이면 강산도 변하는데, 도대체 어떻게 진행되는 것일까요?
오늘은 재건축 절차에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.
재건축 사업은 준비단계, 시행단계, 착공단계, 청산 단계등으로 나눌수 있는데요.
하나하나 정리해보도록 하겠습니다.
1. 사업 준비 단계
이 단계는 보통 2-3년 정도가 소요된다고 한다는데요.
지방 자치 단체에서 계획을 수립하고, 안전 진단을 받는 과정입니다.
사업준비단계는 아래 이미지와 같이 진행 됩니다.
1-1. 기본 계획 수립
특별시장 또는 광역시장, 그 밖에 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 장들은,
도시 및 주거환경정비기본 계획을 10년 단위로 수립해야하는데요.
기본 계획이라는 것은 이것을 가르킵니다.
기본계획이 수립되기 전에는, 재건축 사업이 일어날 수 없다고 할 수 있는데요.
기본계획안 작성부터, 주민공람이나 의회 의견 청취등 상당히 많은 행정 과정을 거치구요,
그만큼 시간도 소요되는 과정입니다.
1-2. 안전 진단
기본계획이 수립되고, 재건축 사업을 위해서 혹은 안전 사고를 방지하기 위해서 실시되는데요.
하지만, 재건축을 위해서 재건축사업예정구역의 소유자 10분의 1이상의 동의를 받으면,
자체적으로 안전진단 실시가 가능하기도 합니다.
정확한 조건은 아래의 주택재건축 사업 추진절차에 관한 생활법령 정보사이틀 참고하면 좋습니다.
>>> 주택재건축 사업의 안전진단 <<<< 안전진단 결과, 조건부 재건축 진단인 D등급인 조건부 재건축 이하가 나온다면, 재건축 사업을 진행하는데 무리가 없습니다. 서울시같은 경우, 안전진단에서 떨어지는 80년대 아파트도 종종 나오고 있습니다. 현재로서는, 안전진단이 재건축을 시작하는데 있어서 큰 허들이 되고 있는 것 같습니다. 1-3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 안전진단을 거치고, 정비사업 시행을 위한 구체적인 시행계획을 자치단체에서 설립하게 됩니다. 여기에는 건축물의 주용도나 건폐율, 용적률, 층고에 관한 사항도 포함이 되어있는데요. 1종 주거지역에 있던 건물이, 2종 혹은 3종이 된다면 재건축 사업성은 더욱 올라가게 되겠지요. 2. 재건축 시행 단계 이 단계가 매우 중요한 단계인데요. 보통 1~2년정도가 걸린다고 하지만, 1년 이내로 끝내고,두번째 착공단계로 가는 아파트 단지가 있는 반면에, 10년이상이 걸리도록 주민간에 의견을 조율하지 못하는 경우도 허다 합니다. (지역의 재건축 지구나 아파트를 조사해 보시면 생각보다 많다는 것을 알 수 있습니다.) 특히나, 가지고 있는 토지의 면적이 다양한 경우는, 서로의 이익을 대변하다가 보면, 합의점에 이르기 어려울 때도 많은데요. 재건축 조합이라는 것도 하나의 사업체로서, 그것을 운영하는데 상당한 인건비와 운영비가 소요되므로, 시간을 끌수록 사업비는 늘어나고, 부담금은 커지게 되어있으므로, 빠르게 주민간 의견을 정리하는 것이 재건축 사업성과의 핵심이라고 할 수 있습니다. 사업준비단계 이후의 재건축 시행단계는 아래와 같이 진행됩니다. 2-1. 조합설립 추진위원회 구성 및 승인 5인이상으로 구성된 주택재건축 조합설립 추진위원회를 설립한 후에, 소유자들 과반수 이상의 동의을 얻어서, 시장 혹은 구청장의 정식승인을 받아야 합니다. 최소 5인이상으로 구성되고, 위원장과 감사, 부위원장등 인건비가 매달 들어간다는 것을 예상하실 수 있겠지요. 참고로, 이 추진위원회는 조합을 설립하기 위한 추진위원회이구요 아직 조합은 설립되지 않은 단계입니다. 창립총회등을 열어서, 조합설립전까지의 여러가지 안건들을 처리합니다. 2-2. 조합 설립 및 승인 이제, 조합설립을 하면서, 다시 소유자들에게 동의를 얻어야 하는데요. 이 때, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담기준에 대한 서류에도 동의를 얻는 서류를 첨부해야 하는데, 추가부담금에 대해서도 이 서류에 명시하게 되므로, 비용에 대해서 좀 더 확실해지는 단계입니다. 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의, 또는 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자들의 동의를 얻게되면 조합설립 인가를 시장이나 군수에게 신청합니다. 조합의 정관, 조합원 명부, 동의서, 창립총회회의록, 사업계획서등을 수립하고 구청장에게 제출해야 하는 시기입니다. 여기서도 조합원들의 총회를 열어서, 여러가지 안건등을 처리합니다. 2-3. 시공사 선정, 무상지분율 평가 시공사 선정은 입찰공고와 합동 설명회등을 거쳐서, 총회에서 조합원 50%이상의 동의를 거쳐서 선정하게 됩니다. 시공사에서 사업성을 고려하여 무상지분율등을 제시하므로, 이제 추가부담금 뿐만이 아니라, 무상지분율까지 어느정도 윤곽이 나오게 되는 단계이구요. 여기까지만 빠르게 온다면, 재건축에 걸리는 시간을 상당히 줄일 수 있고, 사업비도 절감하게 됩니다. 2-4. 사업 시행인가 조합이 추진하는 주택재건축사업에 관한내용을 시장·군수 또는 자치구의 구청장이, 최종적으로 확정하여 인가하는 단계인데요. 사업시행계획서를 제출하고, 이를 자치단체에서 검토하는 단계인데요. 건축물을 배치하는 것이나, 세입자의 주거나 이주대책 등 여러가지 서류를 제출하고, 자치단체에서는 이름 검토하고나서, 피드백을 주는 단계입니다. 면적이 30만㎡ 이상인 주택재건축사업은 환경영향 평가서를 실시해서 제출해야 하고, 도시교통정비지역 또는 교통권역에서 면적 5만㎡ 이상의 주택재건축사업은 교통 영향 평가또한 제출해야 합니다. 2-5. 분양 공고와 신청 및 현금 청산 사업시행인가의 고시가 있고, 60일 이내에 개략적인 추가 부담금 및 분양신청기간등을 소유자에게 알리고, 대상이 되는 건축물을 해당 지역의 일간지에 공고해야 합니다. 공고에 따른 분양기간에 분양신청을 해야하구요. 분양신청기간에 신청을 하지 않은 경우는 현금으로 청산을 해야합니다. 또한 현금 청산금은 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정하도록 되어 있습니다. 2-6. 잔여분 일반분양 조합원에게 공급한 분양분을 제외한 나머지 분을 일반분양합니다. 3. 착공 단계 착공을 해서 준공까지 가는데에 3~4년정도가 걸리는데요. 어려운 산은 넘었으므로, 선정한 시공사가 건축을 계획한 대로 잘 해주면 되는 시점입니다. 사업준비 와재건축 시행이후의 세번째 단계는 아래와 같이 진행됩니다. 3-1. 관리 처분 계획인가 관리처분계획은 분양을 완료한 후에, 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설 등에 대한 권리의 배분계획을 말하는데요. 조합원 분양분이나, 일반 분양분, 임대주택, 복리 시설 및 재건축 공사추산액 및 조합원 부담금등에 관한 계획을 세워서 제출 하는 것입니다. 수립된 관리처분 계획은, 조합총회를 통해서 의결을 받고, 공람을 통해서, 인가를 신청하게 됩니다. 신청후에 지자체에서는 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하도록 되어 있습니다. 3-2. 이주, 철거 및 착공 이제 드디어 오래된 건축물들을 철거합니다. 시공보증서와 함께 착공을 신고합니다. 일반 분양을 하고 동호수 추첨등을 합니다. 3-3. 준공 및 인가단계 준공인가를 신청을 하고, 검사를 실시한 이후에 인가를 받는 단계입니다. 인가를 받고 인가증을 교부 받으면, 분양대상자에게 준공사실이 통보됩니다. 4. 청산 단계 드디어 막바지에 다다랐습니다. 청산만 남았네요. 1,2,3,4단계를 한번에 정리해보도록 하겠습니다 4-1. 이전 고시 이전고시는 공사완료의 고시로서, 사업시행이 완료된 후에 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 단계인데요. 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐서, 관리처분계획에 따라서, 분양을 받을 사람에게 통지하고 소유권을 이전합니다. 4-2. 청산 단계 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 차이를, 사업시행자가 차액에 상당하는 금액인 청산금을 징수하거나 분양받은 자에게 지급하는 단계입니다. 4-3. 조합 해산 드디어 조합을 해산하고 재건축이 마무리되는 단계입니다. 5. 정리 사업 준비단계에서 2~3년, 재건축 시행단계에서 1~2년(여기서 10년도 걸리는 경우도 발생합니다), 착공단계에서 3~4년을 생각하면, 아무리 짧아도 6년이상은 걸리는 대사업이네요. 단순하게 재건축 가능하다고 투자하기보다는, 자신과 가족들의 소중한 시간과 재산을 투자할 가치가 있는지 잘 따져보면서 투자하는 것이 좋겠습니다. 물론, 이미 재건축 단지 살던분들께서는, 서로의 이익만 앞세우기 보다는, 합의점을 최대한 빨리 찾고, 빠르게 사업이 진행되서, 필요없는 인건비와 사업비를 줄이도록 해야 하겠습니다. 참고로, 재건축시의 무상지분율에 대한 계산은 아래링크를 참조해 주세요~. >>>> 재건축 투자 할 때 이것만은 따져보자 <<<< 728x90
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