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부동산 경매 물건을 검색하면서
월세를 받는 상가, 근생 건물, 오피스텔 등 많은 물건을 검색하다 보면
일일이 수익률을 계산하기가 벅찰때가 있습니다
예를 들어
최저매각금액 1억2천3백 보증금 2천만 원 월세가 50만 원
이런 경매 물건이 나와 있다고 하면
수익률에 대한 명확한 기준을 가지고 물건을 바라보는 것이 좋습니다.
오늘 영상에서는 6% 수익률을 기준으로 이야기를 드렸는데요.
제 나름의 6%를 기준 잡는 이유는
저 정도 수익률이 나와야지만
대출이자, 재산세, 소득세, 공실리스크, 중개수수료 등을 계산한
손익 계산이 나오기 시작합니다
자금력이 있는 분들의 경우
강남권 등 수익형 부동산 투자 시에는
이보다 한참 못 미치는 수익률도
부동산의 가치 상승을 투자 포인트로 잡아서 투자하시기도 합니다
요구 수익률은 각자의 상황에 따라 다른 것이니
6% 혹은 4% 3% 기준을 잡고 물건을 검색해보시다 보면
본인만의 기준이 생기게 됩니다~~
수익률 6%의 매달 받는 월세를 계산할 때
투자금에서 2로 나누는 부분은
투자금 * 연수익률 ÷ 12개월
위에 공식으로 1억을 투자해서 6% 을 구해보면
1억(투자금)*6/100(연수익률) ÷ 12개월 = 50만 원입니다.
2억을 투자해서 6%를 구해보면
2억(투자금)*6/100(연수익률) ÷ 12개월 = 100만 원입니다.
처음에는 이렇게 계산하는 것이 약간은 어색할지 모르지만,
이 틀이 머릿속에 자리잡히게 되면
언제 어디서든 빠르게 투자금액과 보증금 월세만 듣고
아~~~ 이 물건은 이자도 안 나오네
아 이 물건은 조금 더 검토해보자
이렇게 즉시 투자 여부를 판단할 수 있습니다.~~
이 방법이 도움되셨으면 좋겠습니다
감사합니다.
부플러스
경매자료 제공 – 굿옥션
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임대수익률 계산기 – 부동산계산기.com
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임대수익률 계산 – 부동산계산기
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부동산 수익률 계산법을 알아보자
공식에 대입해 보면 (50만 원 * 12개월) / (1억 원 – 500만 원) * 100 = 6.3% 의 수익률입니다. 2. 대출 8000만 원 이용하여 투지 시 부동산 수익률 …
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월세 받고자 한다면 수익률 계산법부터 알자 – 브런치
간단히 말하면, 임대수익률은 (집에서 나오는 돈 / 집에 들어간 돈*100%)입니다. 가령 200만 원을 들여서, 임대수익으로 100만 원이 나온다면 임대수익은 …
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부동산투자 수익률계산방법 – 네이버 블로그
부동산 투자수익률은 매매가, 임대보증금, 대출금, 월세 등 4가지만 알면 쉽게 계산할수 있습니다. . 은행대출을 받지 않을 때 투자수익률.
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임대수익률 계산법! 전혀 어렵지 않습니다 – 동부하우징 공지사항
수익형 부동산 계산하는 공식 = 연 수입 ÷ 실제 투자금 X 100. 만약 1억을 주고 수익형 부동산을 매매한 후 보증금 2000만원에 월 임대료 50만원을 받는다고 가정해 …
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부동산 임대수익률 계산 방법 정리 (ex. 오피스텔 수익률 계산)
제품을 출시합니다. 마찬가지로, 우리가 부동산을 통해 임대수익을 낸다고 가정할 때,. 임대수익률을 계산하고 이를 통해 얻을 수 있는 이익을.
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부동산 수익률 계산기 쓰지말고 직접 계산해보자!
세 파트를 나눠서 설명드려볼까 합니다. 보통 수익률 계산은 수익형 부동산의 수익의 계산할 때 주로 이용하기 때문에 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔 …
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- Author: 부플러스 BuPlus – 부동산경매
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- Date Published: 2019. 12. 21.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=l0lUp2-5H-I
임대수익률 계산
임대수익률이란? 주택, 건물이나 토지 등 부동산 매입을 위해 투자한 금액과 이를 타인에게 임대하여 거둔 이익의 비율을 임대수익률이라고 합니다. 임대수익률은 수익형 부동산의 투자 적정성을 판단하는 주요 지표 중 하나로 여러 투자안의 수익성을 비교하거나 목표수익률과 비교하여 투자 적합 여부를 판단하는 데 활용됩니다. 임대수익률 계산기를 통해 현재 계획 중이거나 운영 중인 투자안의 적정성을 판단해보시기 바랍니다.
매매수익률
부동산 매입을 위해 투자한 금액과 매입 이후 시세 변동에 따라 거둔 이익의 비율을 매매수익률이라고 합니다. 부동산의 보유기간 동안 실현되는 임대수익과 다르게 매매수익은 부동산의 매도시점에 실현됩니다. 부동산 투자로 거둘 수 있는 이익은 보유기간에 걸쳐 발생하는 임대수익과 매도시점에 실현되는 매매수익으로 구분되기 때문에 이를 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정하여야 합니다.
레버리지 효과
대출 등 타인의 자본을 활용하며 자기자본의 수익률을 극대화하는 것을 레버리지 효과 또는 지렛대 효과라고 합니다. 타인자본을 활용하는 경우 그만큼 투입해야 하는 자기자본은 줄어들므로 같은 수익이 발생하더라도 자기자본 대비 수익률은 증가하게 됩니다.
예) 오피스텔을 2억원에 매입하여 보증금 1,000만원에 월세 80만원으로 임대하는 경우의 임대수익률
대출 없이 전액 자기자본으로 투자 : 연 5.05%
1억원을 4% 금리로 대출받아 투자 : 연 6.22%
레버리지를 적절하게 활용하면 수익률을 높일 수 있습니다. 다만 반대로 투자안에서 손실이 발생하면 손실률 또한 높아지므로 레버리지 효과를 흔히 양날의 검에 비유하기도 합니다. 대출 등 타인자본을 활용하기에 앞서 부동산 시장의 동향과 경제 상황 등을 고루 살펴보고 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.
부동산 수익률 계산법을 알아보자
부동산 수익률 계산법에 대한 정보를 찾고 있나요? 투자를 고려할 때 투자할지 여부를 결정할 중요한 요소 중 하나가 수익률입니다. 누구라도 쉽게 이해할 수 있는 부동산 수익률 계산법을 알려드립니다. 지금 바로 계산 방법에 대해 알아보세요.
부동산 수익률 계산하기
은행에 큰돈을 예치하더라도 이자가 얼마 되지 않기에 새로운 투자처를 찾으시는 분들이 많이 있습니다. 부동산 투자
의 매력은 시세차익과 수익을 동시에 잡을 수 있기에 많이 선호하십니다. 시세차익과 수익을 동시에 잡는 부동산을 투
자할 때 기본적으로 부동산에 대한 수익률을 계산할 수 있어야 합니다.
수익률이라는 것을 쉽게 설명드리면, 투자금액 대비 회수하는 비중을 %로 표시하는 것입니다. 그리고 그 수익률(%)과 은
행에 예금을 했다면 나올 수 있는 이자와 비교를 하게 됩니다. 만약 부동산에 투자한 수익률이 은행에 예금을 해서 나
올 수 있는 % 보다 높으면 높을수록 성공한 투자입니다. 이제, 실전으로 예를 들어 부동산 수익률을 계산해 보겠습니다.
1. 자기 자본으로 투자했을 때 부동산 수익률 계산법
Ex) 빌라 한 채를 1억에 매매로 샀습니다. 월세 계약으로 세입자는 보증금 500만 원에 월 임대료 50만 원을 받고 있습니다. 이런 경우 주인 수익률은 얼마일까요?
1) 실 투자 금액은?
빌라 매매를 위해 주인이 투자한 돈 1억 – 세입자에게 받은 보증금 500만 원 = 9,500만 원입니다.
2) 1년 동안 임대료 받는 금액은?
세입자에게 받는 한 달 월세 50만 원 * 12개월 = 600만 원입니다.
3) 수익률은?
주인은 9,500만 원을 주고 오피스텔을 매매했으며, 9,500만 원을 투자하여 년 600만 원을 받습니다.
공식에 대입해 보면 (50만 원 * 12개월) / (1억 원 – 500만 원) * 100 = 6.3% 의 수익률입니다.
2. 대출 8000만 원 이용하여 투지 시 부동산 수익률 계산법
Ex) 빌라 한 채를 1억에 매매로 대출 8,000을 받아 샀습니다. (대출이자는 2.5%로 가정하겠습니다.) 똑같은 월세 계약으로 보증금 500 만에 월 임대료 50만 원을 받습니다. 이런 경우 주인 수익률은 얼마일까요?
1) 실 투자 금액은?
빌라 매매를 위해 주인이 투자한 돈 1억 – 세입자에게 받은 보증금 500만 원 – 대출 8,000만 원(80%) = 1,500만 원입니다.
2) 1년 동안 임대료 받는 금액은?
세입자에게 받는 한 달 월세 50만 원 * 12개월 = 600만 원입니다.
3) 수익률은?
주인의 실투자금은 1,500만 원으로 빌라를 매매했습니다.
(은행 대출과 세입자 보증금) 또한 은행에 대출을 했기 때문에 은행에 이자를 지급해야 하는데 은행에 지급할 이자는 년 280만 원입니다.(8,000만 원 X 년 2.5%= 200만 원)
공식에 대입해 보면 (400만 원 ÷ 1,500만 원)*100 = 0.2666….으로 수익률은 26.6%입니다.
투자의 귀재라고 불리는 워런 버핏은 대략적으로 20~25%의 수익률을 올리는 사람으로 현재 세계에서 가장 부자인 사람 중에 한 명입니다. 수익률이 높다고 좋은 것은 아닙니다. 높은만큼 리스트가 항상 존재하기 때문에 상세한 분석을 통해 투자하시기 바랍니다.
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월세 받고자 한다면 수익률 계산법부터 알자
일하지 않아도 통장에 매달 따박따박 월세가 들어오는 부동산을 수익형 부동산이라고 말합니다.
수익형 부동산은 월세를 받기 위한 부동산입니다. 집주인은 월세를 받아 은행에서 빌린 대출금의 이자를 냅니다. 월세와 대출이자의 차액이 임대소득이지요.
집주인이 투자한 돈과 집에서 나오는 돈의 비율은 임대수익률입니다. 투자한 투자금이 적을수록, 집에서 나오는 월세가 많을수록 높은 수익률이 나오는 것이죠. 그렇다면 지금부터 월세 받는 집주인이 되기 위한 첫걸음, 임대수익률의 내용을 알아볼까 합니다.
월세 받는 집주인이 되었을 때 수익률 계산 방법
간단히 말하면, 임대수익률은 (집에서 나오는 돈 / 집에 들어간 돈*100%)입니다. 가령 200만 원을 들여서, 임대수익으로 100만 원이 나온다면 임대수익은 50%가 됩니다. 1억 원 집을 경매로 낙찰받아 보증금 2000만 원, 월세 50만 원 세입자를 들였다고 가정해봅시다.
실질적으로 집에 투자한 돈
이때 이 집을 보증금 2000만 원, 월세 50만 원으로 임대를 준다면, 2000만 원이 회수됩니다.
최종 투자 금액
보증금을 합치면, 총투자금은 1600만 원입니다.
월세 임대를 통해 받는 돈
앞서 투자한 금액과 은행 이자를 제외한 월세 수익을 토대로 임대수익률을 계산해볼 수 있습니다.
(연간 집에서 나오는 돈) / (총 투자금) = 320/1600, 이 집의 임대수익률은 연 20%입니다.
임대수익률 계산방법, 정리하자면
[(월임대료*12)-연은행이자] ÷(매매가-대출금-임대보증금+취득세 등 기타 비용) *100단, 이 계산법은 간단한 임대수익률 계산법입니다. 관리비용, 보유하는 동안의 세금과 유지비용, 공실 기간 등을 고려하지 않습니다. 편의를 위한 간단한 계산법입니다. 물론 내 돈 한 푼 없이도 임대수익을 얻을 수 있습니다.
앞서 예를 든 집의 임대수익은 이자를 낸 후 월 약 26만 원, 임대수익률은 20%입니다. 만약 대출을 1000만 원 더 받을 수 있으면 투자금이 1000만 원이 적어지기에 임대수익률은 46%로 껑충 올라갑니다.
[(월임대료*12)-연은행이자] ÷(매매가-대출금-임대보증금+취금세등 비용) *100(600만-320만) / (1억-8천만-2천만+600만)*100 = 280/600 *100 =46%
만약 세입자에게 월세를 낮추고 보증금을 1000만 원을 더 받으면 내가 투자한 금액이 한 푼도 들지 않고 도리어 400만 원을 거슬러 받습니다. 이것을 무피투자라고 합니다.
무피투자가 반드시 좋은 것은 아니다
무피투자란 실투자금이 들어가지 않는 투자를 말한다. 비용(fee)이 없는 투자, 즉 피 같은 내 돈이 들어가지 않는 투자를 뜻한다. 내 돈이 하나도 들어가지 않고 임대수익을 낼 수 있다는 것은 전세 품귀 현상인 요즘 상당히 매력적인 투자인 것처럼 보입니다.
하지만, 무피투자가 마냥 좋기만 한 것은 아닙니다. 물건 하나에 대한 수입은 매우 적고, 임차인 관리는 일반 물건과 같이 해야 하니 번거로울 수 있습니다.
저렴한 물건은 투자금이 100만 원만 차이가 나도 수익률은 크게 움직입니다. 투자금이 적으면 적을수록 수익률 폭의 움직임은 더 큽니다. 임대수익률은 임대물건이 적합한지 여부를 판단할 때 필요합니다.
물건을 판단할 때 도움이 되는 임대수익률 계산법
임대수익률 계산법은 투자할 물건을 선택할 때 도움이 됩니다. 매매가와 임대가의 조건이 다른 a물건과 b물건 중 어느 물건의 임대수익이 더 높을지 판단하기 어려울 때가 있습니다. 명확하지 않은 수익을 임대수익률 계산 후 숫자로 나타내 보면 정확한 판단을 할 수 있습니다.
수익률 부동산의 임대수익률은 숫자에 불과할 뿐, 그 자체가 수익금을 나타내는 것은 아닙니다. 임대수익률 이외의 다른 요건도 함께 보아야 합니다. 투자금이 많아 임대수익률이 낮아도 시세차익을 낼 수 있는 물건도 있고, 투자금이 들지 않아 무피투자가 되었지만 시세차익을 전혀 기대할 수 없는 물건도 있습니다.
이때 지역별로 투자방법이 달라질 수 있습니다. 대표적인 임대수익용 물건은 수도권, 인천, 지방 소도시에서 찾을 수 있는데요. 하지만 서울 등 대도시에서는 매매가와 임대가의 차이가 커서 투자금이 많이 들어가기에 임대수익률이 높지 않습니다.
월세 임차인은 집주인에게 임대수익을 주는 소중한 고객입니다. 집주인은 임차인이 편안하게 살 수 있도록 집과 서비스를 제공하고 임대수익을 얻습니다. 월세는 임대한 다음 달부터 바로 수익이 납니다. 그러므로 임대료는 집주인에게 월급과도 같죠. 집주인이 되고 싶다면 임대수익률부터 꼼꼼히 살펴보는 것 어떨까요?
부동산투자 수익률계산방법
상가 오피스텔은 물론 다세대 아파트도 월세 시대입니다.
내가 투자하는 부동산의 투자(임대)수익률이 얼마인지는 기본적으로 알아둘 필요가 있습니다.
투자수익률이란 투자금 대비 내가 벌어들이는 연간임대소득의 비율을 말합니다.
투자수익률은 지역에 따라 다릅니다. 서울 강남4구는 투자수익률이 4~5%가 평균입니다.
서울 강북은 5~6%, 기타 지역은 6~8% 정도 됩니다. 강남 수익률이 상대적으로 낮은 것은 임대수요가 많아 수익률이 낮아도 거래가 잘되기 때문입니다.
수익률은 통상 7% 이상이면 높다고 말합니다. 6%대는 지역에 따라 다르겠지만 보통 수준으로 봅니다. 은행예금금리(연 1.5%)라면 5% 안팍을 더하면 적정 투자수익률이 나옵니다.
부동산 투자수익률은 매매가, 임대보증금, 대출금, 월세 등 4가지만 알면 쉽게 계산할수 있습니다.
은행대출을 받지 않을 때 투자수익률
은행대출을 받지 않는 경우는 드물지만 계산법은 다음과 같습니다.
투자수익률=(월세X 12개월)/(매매가-임대보증금)X100
은행대출을 받았을때 투자 수익률
투자수익률=(월세X12개월-연간 대출이자)/(매매가-임대보증금-대출금액)X100
대출금액과 금리에 따라서 수익률이 크게 차이가 납니다. 대출이자율보다는 임대수익률이 더 크기 떄문에 대출을 레버리지(지렛대) 삼으면 수익률이 눞아집니다. 따라서 저금리시대에서는 최대한 대출을 받아 투자하는게 좋습니다.
또 투자수익률이 높으려면 매매가는 낮고 월세는 높아야합니다. 현실적으로 매매가는 낮고 월세가 높은 부동산은 거의 없습니다. 따라서 매매가 대비 월세가 높은 부동산을 선택해야합니다. 또 안정적인 임대수요도 따져봐야 합니다.
투자수익률이 높은 부동산이 시세차익이 많은 부동산일 가능성이 높습니다.
정확한 투자수익률을 계산하려면, 임대수익에서 빼야 할 비용이 있습니다.
중개수수료, 법무사비, 취득세 재산세 등 세금, 기타비용입니다.
임대수익률 계산법! 전혀 어렵지 않습니다
임대수익률 계산법! 전혀 어렵지 않습니다 ^^
주변을 걷다 보면 많은 현수막과 족자에 수익률 15% 이상 수익형 부동산 ! 어서 연락주세요 ~ 라는 광고를 보실 수 있습니다 ! 하지만 정말 수익률이 그리 높을까요 ? 단순하게 믿고 연락을 하시는 고객님들이 대다수인데요 ! 수익률 계산법 전혀 어렵지 않습니다 !
그럼 수익률은 어떻게 계산해야 하는지 알려드리겠습니다~
수익형 부동산 계산하는 공식 = 연 수입 ÷ 실제 투자금 X 100
만약 1 억을 주고 수익형 부동산을 매매한 후 보증금 2000 만원에 월 임대료 50 만원을 받는다고 가정해보겠습니다 ! 위 공식에 대입하여 계산해보면 먼저 연 수입액은 600만원 이고 실제 투자금은 1 억에서 보증금 2000 만원을 뺀 8000만원 입니다 !
그러므로 부동산 임대 수익률은 [ 600 ÷ 8000 X 100 = 7.5% ]
위와 같은 조건에서는 7.5% 라는 수익률이 나왔습니다 !
다음으로는 대출을 받아 임대사업을 하는 경우의 부동산 임대수익률을 알아보겠습니다~
매매가 1 억짜리 집을 6000 만원이라는 담보대출을 받아 구입했고 보증금 2000 만원에 월 임대료 50 만원을 받는다고 가정해보겠습니다 ~ 이때 수익률은 어떨지 계산해볼까요 ~( 대출금리는 4% 가정 )
먼저 연 수입은 연 임대료에서 대출이자를 뺀 나머지 값이 됩니다.
연임대료 600 만원 – 연 대출이자 240 = 연 수입 360만원
실제 투자금은 매매가 1 억에서 보증금 2000 만원과 대출금 6000 만원을 뺀 2000만원 이 됩니다 .
그러므로 부동산 임대 수익률은 [ 360 ÷ 2000 X 100 = 18% ]
담보대출을 받았을 경우의 수익률은 18% 입니다 !
하지만 * 추가비용 ( 공실 , 연체 , 복비 , 세금 등 ) 까지 고려하셔서 예상수익률은 좀더 낮게 잡으시는게 안전하고 현명한 방법입니다 !
지금까지 수익형 부동산의 수익률 계산법에 대해 알아봤는데요~ 투자할 때는 허위광고 또는 과장된 광고만 믿지 마시고 직접 수익률 계산을 해보세요 ^^
수익형 부동산 투자! 전혀 어렵지 않습니다 언제든 연락주세요
동부하우징 이 언제나 친절히 안내해드리겠습니다 감사합니다 !
부동산 임대수익률 계산 방법 정리 (ex. 오피스텔 수익률 계산)
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안녕하세요.
오늘은 수익률에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
회사에서는 항상 이익을 고려하여 움직입니다.
예를들어, 제품을 하나 만들더라도,
이 제품을 통해 얻을수 있는 영업이익률을 분석하고
제품을 출시합니다.
마찬가지로, 우리가 부동산을 통해 임대수익을 낸다고 가정할 때,
임대수익률을 계산하고 이를 통해 얻을 수 있는 이익을
미리 계산해 보는 것은 꼭 필요한 일이라고 할수 있습니다.
오피스텔을 투자할 경우에도 수익률을 고려해야 할 것입니다.
(사실 오피스텔을 투자할 경우, 수익률보다 공실률이 더 중요한 요소입니다.)
아래 송도의 오피스텔이 있습니다.
(매매가는 1억 5천만원, 전용면적 45.72m2)
우선 이 오피스텔은 2009년에 준공이 된 오피스텔입니다.
매매가는 1억5천만원 입니다.
그렇다면 이 오피스텔을 다양한 예로들어서, 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
참고로, 오직 수익률만을 계산하는 방법을 정리하고자 합니다.
1. 오피스텔 임대수익률 계산 방법 정리
1) 현금 1억 5천을 이용하여 대출없이 매입, 그리고 보증금 500만원에 월세 60만원으로 월세 받음
– 매매가격 = 150,000,000원
– 대출금 = 0원
– 보증금 = 5,000,000원
– 투자금 = 매매가격 – (대출금 + 보증금)
투자금 = 150,000,000 – 5,000,000 = 145,000,000
– 월세 = 600,000
– 연수익률 = (1년동안 받은 월세 / 투자금 )x 100
연수익률 = 600,000 x 12 / 145,000,000 x 100 = 4.97%
아래는 부동산 계산기를 통해 돌린 연수익률입니다.
2) 1억 5천을 매입(대출 5천만원, 대출 이율 5%), 그리고 보증금 500만원에 월세 60만원으로 월세 받음
– 매매가격 = 150,000,000원
– 대출금 = 50,000,000원 (대출 이율 5%)
– 월이자상환액 = 50,000,000 x 0.05 / 12개월 = 208,333원
– 보증금 = 5,000,000원
– 투자금 = 매매가격 – (대출금 + 보증금)
투자금 = 150,000,000 – 55,000,000 = 95,000,000
– 월세 = 600,000
– 월수익 = 월세 – 월이자상환액
월수익 = 600,000 – 208,333 = 391,667
– 연수익률 = (1년 수익 / 투자금 )x 100
연수익률 = 391,667 x 12 / 95,000,000 x 100 = 4.94%
3) 1억 5천을 매입(대출 5천만원, 대출 이율 5%), 그리고 보증금 1000만원에 월세 40만원으로 월세 받음
– 매매가격 = 150,000,000원
– 대출금 = 50,000,000원 (대출 이율 5%)
– 월이자상환액 = 50,000,000 x 0.05 / 12개월 = 208,333원
– 보증금 = 10,000,000원
– 투자금 = 매매가격 – (대출금 + 보증금)
투자금 = 150,000,000 – 60,000,000 = 90,000,000
– 월세 = 400,000
– 월수익 = 월세 – 월이자상환액
월수익 = 400,000 – 208,333 = 191,667
– 연수익률 = (1년 수익 / 투자금 )x 100
연수익률 = 191,667 x 12 / 90,000,000 x 100 = 2.56%
2. 오피스텔 임대수익률 분석
위의 3가지 경우를 살펴 보았습니다.
분석한 내용에 대해 세금에 대한 부분은 넣지 않았으니 참고해주세요.
위의 공식에서는 (1년동안 내가 얻은 이익 / 투자금) 이 수익률을 계산하는 핵심이라고 할수 있습니다.
그렇기 때문에 매매시, 대출을 이용할 하면 적은 투자금으로 매입할수 있지만
1년동안 내가 얻은 이익은 적어집니다.
대출을 이용하지 않는다면 1년동안 내가 얻은 이익은 커지지만 투자금이 많이들어 수익률이 줄어듬니다.
따라서 수익률이 높다는 것은
내돈을 적게 들여서, 많은 이익을 얻을 수 있다
는 것을 의미합니다.
3)번의 예시에서는 보증금을 올리고 월세를 내렸더니 수익률이 내려갔습니다.
1)번과 2)번에 비해서 거의 절반의 수익률인 2.56%입니다.
그렇다면 수익률이 높을수록 좋은가?
사실, 집주인들은 월세를 적게받더라고 보증금을 높이는 분들도 많이 있습니다.
이유는 세입자가 돈을 띄어먹고 달아날 경우들이 종종 있기 때문입니다.
그런경우, 보증금에서 해결하면 되기 때문에
무리하게 수익률을 높이기 위해서 보증금을 낮추고 월세를 높이지 않는 경우들이 있습니다.
높은 수익률에는 risk가 따르기 마련이지요.
항상 Trade-off 관계입니다.
그렇기 때문에 투자를 하실때는 수익률이 모든걸 결정하는 최종 지표로 선택해서는 안됩니다.
하나의 투자 조건으로 생각하셔서 지혜로운 선택을 하시기를 바랍니다.
그럼 오늘 포스팅은 이것으로 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
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부동산 수익률 계산기 쓰지말고 직접 계산해보자!
부동산 수익률 계산기 쓰지말고 직접 계산해보자!
안녕하십니까?
부동산 관련 정보들을 공부하고 여러분들에게 유용하고
알고 유익한 정보들을 공유하는 부동산 모르면 손해다.
입니다.
오늘도 여전히 여러분들이 알아두면 좋을법한
부동산 수익률 계산기 없이 수익률 계산하는 방법에 대해
알려드리려고 이렇게 포스팅 합니다.
그동안은 그저 동네 부동산, 공인중개사 사무소에서
제공하는 엑셀로 정리된 부동산 수익률을 봐오셨을텐데
솔직히 모르잖아요? 이 수치를 가지고 장난치고 있는지
아닌지는 직접 계산해보기 전 까지는 모르는 법입니다.
살아보니 세상에는 참 사기꾼들이 많더라구요.
그래서 저는 직접 법령을 찾아보거나 직접 계산해보지
않는 이상 잘 안믿습니다.
그래서 오늘 부동산 수익률 계산기 없이 수익률을
계산하는 방법에 대해 바로 알려드리도록 하지요.
세 파트를 나눠서 설명드려볼까 합니다.
보통 수익률 계산은 수익형 부동산의 수익의 계산할 때
주로 이용하기 때문에 대표적인 수익형 부동산인
오피스텔, 상가, 원룸으로 나눠 설명하겠습니다.
첫번째. 오피스텔
예를 들어보겠습니다.
가격 3억, 대출 1억 5천
보증금 2,000만 월세 80만
현재 임대를 이렇게 하고 있습니다.
수익률을 계산하기 위해선 먼저 실 인수가를 구해야
합니다. 실인수가는 실제로 들어가는 돈이죠.
가격 3억에서 승계받는 대출 1억 5,000만과 보증금
2,000만 원을 빼줍니다.
이유는 어차피 승계받아서 내가 갚아야하기 때문이죠.
빼고나면 1억 3,000만 원이 되죠?
이게 실제로 드는 인수가. 실인수가 입니다.
실인수가를 구했다면 다음은 1년 순 수익을
구해야 합니다.
1년 순수익을 구하기 위해선 수입에서 이자를 빼줘야
하는데 수익형 부동산의 이자 이자율은 보통 근저당이라고
원금상환식으로 하지않고 주로 이자만 납부하는
거치식, 만기일시상환을 주로 이용합니다.
이자율은 대출꺾기와 신용에 따라 3.5% ~ 4% 정도
되죠. 3.5% 로 계산하면 1억 5천 X 3.5% = 525만
1년 이자가 525만 원이고 1달로 나눠주면
525만 ÷ 12개월 = 43만 원 정도 되네요.
1년 수입은 80만 X 12개월 = 960만
1년 수입 960만 에서 1년 이자 525만을 빼줍니다.
1년 순 이득은 435만원이 나오게 됩니다.
여기서 435만 원에 실 인수가 1억 3,000만 원을
나눠주면 수익률을 구할 수 있습니다.
435 ÷ 13,000 = 0.03346 이 나오는데
%로 구해줘야하기 때문에
백분율 계산시
0.03346 X 100 = 3.346% 가 나오네요.
쉽죠? 수익률은 3.346% 입니다.
보통 소수점 둘째 이후로는 버려서 3.3% 라고들 하죠.
이제 두번째 수익형 부동산 상가로 넘어가볼게요.
예를 들어서 가격 9억 대출 6억 보증금 8,000 / 230만
이렇게 있다고 가정하면
실인수가 9억 – 6억 – 8,000만 = 2억 2,000만
1년 수입 230만 X 12개원 = 2,760만
1년 이자 6억 X 3.5% = 2,100만
1년 순 수입 2,760만 – 2,100만 = 660만
660만 ÷ 2억 2,000만 = 3%
쉽게 구하죠 이제?
마지막으로 원룸의 수익률을 계산해보겠습니다.
예를 들어서
매매 10억 대출 4억 전세보증금 총 3억에 월세 350만
실인수가 10억 – 4억 – 3억 = 3억
1년 수입 350만 X 12개월 = 4,200만
1년 이자 4억 X 3.5% = 1,400만
1년 순 수입 4,200만 – 1,400만 =2,800만
2,800만 ÷ 3억 = 9.3%
수익률은 9.3%로 나오네요.
여기까지가 수익률 계산방법에 대한 내용입니다.
몇가지 첨언을 드리자면
위의 수익률은 사기입니다.
보통 중개소나 부동산에서 위와같은 방법으로
수익률을 계산해 줄텐데 100% 정확한게 아닙니다.
위의 수익형부동산을 운영하면 재산세, 취득세, 중개보수,
관리비, 이것저것 수리비 이런비용을 모두 제외하고
계산한 표면적인 보여주기식 수익률 계산방법이기
때문이죠.
그렇다고 완전 사기라는건 아닙니다.
실제로 표면적인 수익률만 보고 접근하시는
투자자분들도 있기때문이죠.
제가 대략적이고 평균의 수익률들을 알려드리면서
이포스팅을 마치겠습니다.
오피스텔은 보통 4~8%면 적당합니다.
상가는 수도권 강남은 2%~3%도 보고
들어가기도 하는데 지방은 보통 6%이상보고 들어갑니다.
원룸은 수익률이 좀 쎄죠.
보통 10%이상 넘어갑니다.
단지 원룸은 관리하는게 여타 부동산과는 다르게
빡세죠. 원룸 수익률이 20%가 넘으면
부채비율이 많이 높고 수익을 뻥튀기 시킨거라
주의가 필요합니다.
오늘 포스팅은 여기서 마치겠습니다.
다음에도 또 더 좋은 정보들로 찾아뵙겠습니다.
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임대수익률 계산
임대수익률이란? 주택, 건물이나 토지 등 부동산 매입을 위해 투자한 금액과 이를 타인에게 임대하여 거둔 이익의 비율을 임대수익률이라고 합니다. 임대수익률은 수익형 부동산의 투자 적정성을 판단하는 주요 지표 중 하나로 여러 투자안의 수익성을 비교하거나 목표수익률과 비교하여 투자 적합 여부를 판단하는 데 활용됩니다. 임대수익률 계산기를 통해 현재 계획 중이거나 운영 중인 투자안의 적정성을 판단해보시기 바랍니다. 매매수익률 부동산 매입을 위해 투자한 금액과 매입 이후 시세 변동에 따라 거둔 이익의 비율을 매매수익률이라고 합니다. 부동산의 보유기간 동안 실현되는 임대수익과 다르게 매매수익은 부동산의 매도시점에 실현됩니다. 부동산 투자로 거둘 수 있는 이익은 보유기간에 걸쳐 발생하는 임대수익과 매도시점에 실현되는 매매수익으로 구분되기 때문에 이를 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정하여야 합니다. 레버리지 효과 대출 등 타인의 자본을 활용하며 자기자본의 수익률을 극대화하는 것을 레버리지 효과 또는 지렛대 효과라고 합니다. 타인자본을 활용하는 경우 그만큼 투입해야 하는 자기자본은 줄어들므로 같은 수익이 발생하더라도 자기자본 대비 수익률은 증가하게 됩니다. 예) 오피스텔을 2억원에 매입하여 보증금 1,000만원에 월세 80만원으로 임대하는 경우의 임대수익률 대출 없이 전액 자기자본으로 투자 : 연 5.05% 1억원을 4% 금리로 대출받아 투자 : 연 6.22% 레버리지를 적절하게 활용하면 수익률을 높일 수 있습니다. 다만 반대로 투자안에서 손실이 발생하면 손실률 또한 높아지므로 레버리지 효과를 흔히 양날의 검에 비유하기도 합니다. 대출 등 타인자본을 활용하기에 앞서 부동산 시장의 동향과 경제 상황 등을 고루 살펴보고 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.
부동산 수익률 계산법을 알아보자
부동산 수익률 계산법에 대한 정보를 찾고 있나요? 투자를 고려할 때 투자할지 여부를 결정할 중요한 요소 중 하나가 수익률입니다. 누구라도 쉽게 이해할 수 있는 부동산 수익률 계산법을 알려드립니다. 지금 바로 계산 방법에 대해 알아보세요. 부동산 수익률 계산하기 은행에 큰돈을 예치하더라도 이자가 얼마 되지 않기에 새로운 투자처를 찾으시는 분들이 많이 있습니다. 부동산 투자 의 매력은 시세차익과 수익을 동시에 잡을 수 있기에 많이 선호하십니다. 시세차익과 수익을 동시에 잡는 부동산을 투 자할 때 기본적으로 부동산에 대한 수익률을 계산할 수 있어야 합니다. 수익률이라는 것을 쉽게 설명드리면, 투자금액 대비 회수하는 비중을 %로 표시하는 것입니다. 그리고 그 수익률(%)과 은 행에 예금을 했다면 나올 수 있는 이자와 비교를 하게 됩니다. 만약 부동산에 투자한 수익률이 은행에 예금을 해서 나 올 수 있는 % 보다 높으면 높을수록 성공한 투자입니다. 이제, 실전으로 예를 들어 부동산 수익률을 계산해 보겠습니다. 1. 자기 자본으로 투자했을 때 부동산 수익률 계산법 Ex) 빌라 한 채를 1억에 매매로 샀습니다. 월세 계약으로 세입자는 보증금 500만 원에 월 임대료 50만 원을 받고 있습니다. 이런 경우 주인 수익률은 얼마일까요? 1) 실 투자 금액은? 빌라 매매를 위해 주인이 투자한 돈 1억 – 세입자에게 받은 보증금 500만 원 = 9,500만 원입니다. 2) 1년 동안 임대료 받는 금액은? 세입자에게 받는 한 달 월세 50만 원 * 12개월 = 600만 원입니다. 3) 수익률은? 주인은 9,500만 원을 주고 오피스텔을 매매했으며, 9,500만 원을 투자하여 년 600만 원을 받습니다. 공식에 대입해 보면 (50만 원 * 12개월) / (1억 원 – 500만 원) * 100 = 6.3% 의 수익률입니다. 2. 대출 8000만 원 이용하여 투지 시 부동산 수익률 계산법 Ex) 빌라 한 채를 1억에 매매로 대출 8,000을 받아 샀습니다. (대출이자는 2.5%로 가정하겠습니다.) 똑같은 월세 계약으로 보증금 500 만에 월 임대료 50만 원을 받습니다. 이런 경우 주인 수익률은 얼마일까요? 1) 실 투자 금액은? 빌라 매매를 위해 주인이 투자한 돈 1억 – 세입자에게 받은 보증금 500만 원 – 대출 8,000만 원(80%) = 1,500만 원입니다. 2) 1년 동안 임대료 받는 금액은? 세입자에게 받는 한 달 월세 50만 원 * 12개월 = 600만 원입니다. 3) 수익률은? 주인의 실투자금은 1,500만 원으로 빌라를 매매했습니다. (은행 대출과 세입자 보증금) 또한 은행에 대출을 했기 때문에 은행에 이자를 지급해야 하는데 은행에 지급할 이자는 년 280만 원입니다.(8,000만 원 X 년 2.5%= 200만 원) 공식에 대입해 보면 (400만 원 ÷ 1,500만 원)*100 = 0.2666….으로 수익률은 26.6%입니다. 투자의 귀재라고 불리는 워런 버핏은 대략적으로 20~25%의 수익률을 올리는 사람으로 현재 세계에서 가장 부자인 사람 중에 한 명입니다. 수익률이 높다고 좋은 것은 아닙니다. 높은만큼 리스트가 항상 존재하기 때문에 상세한 분석을 통해 투자하시기 바랍니다. 반응형
월세 받고자 한다면 수익률 계산법부터 알자
일하지 않아도 통장에 매달 따박따박 월세가 들어오는 부동산을 수익형 부동산이라고 말합니다. 수익형 부동산은 월세를 받기 위한 부동산입니다. 집주인은 월세를 받아 은행에서 빌린 대출금의 이자를 냅니다. 월세와 대출이자의 차액이 임대소득이지요. 집주인이 투자한 돈과 집에서 나오는 돈의 비율은 임대수익률입니다. 투자한 투자금이 적을수록, 집에서 나오는 월세가 많을수록 높은 수익률이 나오는 것이죠. 그렇다면 지금부터 월세 받는 집주인이 되기 위한 첫걸음, 임대수익률의 내용을 알아볼까 합니다. 월세 받는 집주인이 되었을 때 수익률 계산 방법 간단히 말하면, 임대수익률은 (집에서 나오는 돈 / 집에 들어간 돈*100%)입니다. 가령 200만 원을 들여서, 임대수익으로 100만 원이 나온다면 임대수익은 50%가 됩니다. 1억 원 집을 경매로 낙찰받아 보증금 2000만 원, 월세 50만 원 세입자를 들였다고 가정해봅시다. 실질적으로 집에 투자한 돈 이때 이 집을 보증금 2000만 원, 월세 50만 원으로 임대를 준다면, 2000만 원이 회수됩니다. 최종 투자 금액 보증금을 합치면, 총투자금은 1600만 원입니다. 월세 임대를 통해 받는 돈 앞서 투자한 금액과 은행 이자를 제외한 월세 수익을 토대로 임대수익률을 계산해볼 수 있습니다. (연간 집에서 나오는 돈) / (총 투자금) = 320/1600, 이 집의 임대수익률은 연 20%입니다. 임대수익률 계산방법, 정리하자면 [(월임대료*12)-연은행이자] ÷(매매가-대출금-임대보증금+취득세 등 기타 비용) *100 단, 이 계산법은 간단한 임대수익률 계산법입니다. 관리비용, 보유하는 동안의 세금과 유지비용, 공실 기간 등을 고려하지 않습니다. 편의를 위한 간단한 계산법입니다. 물론 내 돈 한 푼 없이도 임대수익을 얻을 수 있습니다. 앞서 예를 든 집의 임대수익은 이자를 낸 후 월 약 26만 원, 임대수익률은 20%입니다. 만약 대출을 1000만 원 더 받을 수 있으면 투자금이 1000만 원이 적어지기에 임대수익률은 46%로 껑충 올라갑니다. [(월임대료*12)-연은행이자] ÷(매매가-대출금-임대보증금+취금세등 비용) *100 (600만-320만) / (1억-8천만-2천만+600만)*100 = 280/600 *100 =46% 만약 세입자에게 월세를 낮추고 보증금을 1000만 원을 더 받으면 내가 투자한 금액이 한 푼도 들지 않고 도리어 400만 원을 거슬러 받습니다. 이것을 무피투자라고 합니다. 무피투자가 반드시 좋은 것은 아니다 무피투자란 실투자금이 들어가지 않는 투자를 말한다. 비용(fee)이 없는 투자, 즉 피 같은 내 돈이 들어가지 않는 투자를 뜻한다. 내 돈이 하나도 들어가지 않고 임대수익을 낼 수 있다는 것은 전세 품귀 현상인 요즘 상당히 매력적인 투자인 것처럼 보입니다. 하지만, 무피투자가 마냥 좋기만 한 것은 아닙니다. 물건 하나에 대한 수입은 매우 적고, 임차인 관리는 일반 물건과 같이 해야 하니 번거로울 수 있습니다. 저렴한 물건은 투자금이 100만 원만 차이가 나도 수익률은 크게 움직입니다. 투자금이 적으면 적을수록 수익률 폭의 움직임은 더 큽니다. 임대수익률은 임대물건이 적합한지 여부를 판단할 때 필요합니다. 물건을 판단할 때 도움이 되는 임대수익률 계산법 임대수익률 계산법은 투자할 물건을 선택할 때 도움이 됩니다. 매매가와 임대가의 조건이 다른 a물건과 b물건 중 어느 물건의 임대수익이 더 높을지 판단하기 어려울 때가 있습니다. 명확하지 않은 수익을 임대수익률 계산 후 숫자로 나타내 보면 정확한 판단을 할 수 있습니다. 수익률 부동산의 임대수익률은 숫자에 불과할 뿐, 그 자체가 수익금을 나타내는 것은 아닙니다. 임대수익률 이외의 다른 요건도 함께 보아야 합니다. 투자금이 많아 임대수익률이 낮아도 시세차익을 낼 수 있는 물건도 있고, 투자금이 들지 않아 무피투자가 되었지만 시세차익을 전혀 기대할 수 없는 물건도 있습니다. 이때 지역별로 투자방법이 달라질 수 있습니다. 대표적인 임대수익용 물건은 수도권, 인천, 지방 소도시에서 찾을 수 있는데요. 하지만 서울 등 대도시에서는 매매가와 임대가의 차이가 커서 투자금이 많이 들어가기에 임대수익률이 높지 않습니다. 월세 임차인은 집주인에게 임대수익을 주는 소중한 고객입니다. 집주인은 임차인이 편안하게 살 수 있도록 집과 서비스를 제공하고 임대수익을 얻습니다. 월세는 임대한 다음 달부터 바로 수익이 납니다. 그러므로 임대료는 집주인에게 월급과도 같죠. 집주인이 되고 싶다면 임대수익률부터 꼼꼼히 살펴보는 것 어떨까요?
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