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도급(都給)은 어떤 일의 완성을 부탁받은 자(수급인)가 일을 하기로 약정하고, 부탁한 자(도급인)가 그 일이 완성되면 보수(報酬)를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약(대한민국 민법 제664조)이다. 도급계약은 쌍무계약, 유상계약에 속한다.
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안녕하세요^^ 잉어입니다.
오늘도~~~ 분량 조절에 좀 실패?^^:; 했습니다.
무려 6분을 넘기고 말았네요.. 마치 2편을 만든 기분입니다ㅎㅎ
하지만 이것을 2개로 쪼개면 집중도가 떨어지겠다는
나름의 결론을 내려서 열심히 만들어보았습니다.^^;;
업데이트 빵꾸나는 줄 알았어요 ㅎㅎㅎ
내일도 한번 치열하게 업데이트 일정을 잘 준수해보도록 하겠습니다!
오늘도 수고 많으셨습니다^^
도급 계약 방식 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
건설공사 계약방식 알아보기 – 서울청년 제테크 놀이터
2. 계약제도의 종류 · 1) 직영방식 · 2) 일식 도급 · 3) 분할 도급 · 4) 공동도급 · 5) 정액 도급 · 6) 단가 도급 · 7) 실비정산 보수 가산식 도급 · 8) 턴키방식
Source: feop007.tistory.com
Date Published: 9/12/2022
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건설공사 계약제도의 종류와 특성 – 네이버 블로그
1) 직영방식(直營方式): · 2) 일식도급(一式都給): · 3) 분할도급(分割都給): · 4) 공동도급(joint venture): · 5) 정액도급(定額都給): · 6) 단가도급(單價都 …
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Date Published: 7/11/2022
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건축시공-총론(공사계약방식-직영공사,일식도급,분할도급,공동 …
공사계약방식 · 1.전통적 방식(설계와 시공 분리) · □일식도급(일괄도급) · 도급 : 공사를 여러 업체가 나눠 시공하게 하는 도급 · 도급 : 기술, 자본 등의 …
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Date Published: 6/23/2022
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공사 발주의 종류 – Narak Wikia
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Date Published: 4/27/2021
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공동도급계약이란? – 건설계약연구원
공동수급체의 각구성원이 계약의 목적물을 분할하여 그 분담부분에 대해서만 자기의 책임으로 이행하고 손익을 계산하되 공동경비만을 갹출하여 계약을 이행하는 방식으로 …
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도급 계약 방식 | [토목시공기술사] 공사계약제도 240 개의 …
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계약의 유형 – 한양경제연구원
1. 공사의 수행방식에 따른 유형. 설계·시공분리계약(separate contract, traditional contract) … 공동도급계약의 방식은, * 같은 업종끼리 하는 공동이행방식 …
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Date Published: 1/2/2022
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건설공사 계약 – 조금씩 만들어가기
명확하지만 공사비 총액을 산출하기 곤란할 때에 발주자가 도급자에게 시공을 위임하여. 양질의 공사를 기대할 경우 흔히 채택된다. ▹ 이 계약방식은 …
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Date Published: 7/28/2021
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- Author: 잉어 TV
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도급(都給)은 어떤 일의 완성을 부탁받은 자(수급인)가 일을 하기로 약정하고, 부탁한 자(도급인)가 그 일이 완성되면 보수(報酬)를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약(대한민국 민법 제664조)이다. 도급계약은 쌍무계약, 유상계약에 속한다. 고용과 같이 노무의 제공 그 자체를 목적으로 하지 않고 노무를 가지고 어떤 일을 완성하는 것을 내용으로 하는 점에 특징이 있다. 이와 같이 도급은 노무공급계약의 일종이나, 일정한 일을 완성하는 것이 본질적인 내용이다.[1] 그러므로 도급계약은 일정한 일의 완성을 내용으로 하는 점에서, 일정한 일 그 자체의 수행을 내용으로 하는 고용계약과 구별된다.[1] 구민법에서는 도급을 일본민법과 동일한 용어인 청부(請負)라고 하였다.(구 민법 제632조) 도급계약에 의하여 수급인이 이행하여야 할 일은, 수급인의 노무에 의하여 생기게 되는 결과를 말하며, 이에는 유형적인 결과도 있고, 무형적인 결과도 있다.[1] 토목공사나 건축의 경우가 보통인데, 치과의나 정형외과의(整形外科醫)의 수술이나 운송의 계약 등도 도급이다. 도급은 노무의 결과인 일의 완성을 목적으로 하는 것이므로 일은 반드시 수급인 자신이 할 필요는 없으며 금지의 특약이 없는 한 수급인은 다시 그 일을 제3자에게 도급할 수 있다. 이것을 하도급(下都給：下請)이라고 한다. 도급제도는 중소 건축업으로부터 토건(土建)·조선(造船) 등의 기업에 걸쳐서 광범하게 사회적 기능을 달성하고 있는데, 특히 토건업(土建業)의 도급관계는 노동관계의 근대화를 방해하고(下都給에 대한 중간착취), 또 수급인의 기술적 무능이나 해태(懈怠)가 도급인뿐만 아니라 일반공중의 안전에 관계가 깊다(건물의 안전확보, 漏電화재의 방지의 필요). 따라서 하도급관계에서 특별법인 ‘하도급거래공정화에 관한 법률’에 의해 중간착취의 배제(근기 8조)나 건설업법에 의한 도급의 통제시책(統制施策：건설업자의 면허제, 건설공사의 계약방식의 규제, 기술자의 수준확보의 조치 등)이 취하여지고 있다. 도급 계약에 의하여도 대리권이 발생할 수 있다.[2] 상법 상의 운송계약이나 해상운송계약의 법적 성질은 도급계약의 일종이다.[3]
건설산업기본법에서는 도급을 “원도급, 하도급, 위탁 등 명칭에 관계없이 건설공사를 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 공사의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약”이라고 정의한다.[4] 건설산업기본법에는 건설공사 도급계약과 하도급계약의 무효, 해지권 등을 규정하고 있으므로, 일정 부분은 사법(私法)으로서의 효력도 지닌다.
위임, 고용, 도급 [ 원본 편집 ]
민법에 노무공급계약은 위임, 고용, 도급 세가지 계약 뿐이다. 변호사를 장기간 계속적으로 부하직원으로 두는 것은 고용계약이다. 그런데 특정한 소송대리나 법률자문을 위한 1회성 변호사선임 계약의 법적성질이 무엇인가에 대해, 한국과 독일은 견해를 달리한다. 독일은 이를 도급계약으로 보는데 비해, 한국은 유상위임계약이라고 본다.
로마법 이래 전세계의 위임계약은 모두 무상계약이며, 유상으로 위임하는 경우는 1회성 도급이 아니면 장기간 고용으로 본다. 즉, 위임계약은 반드시 보수가 없다. 보수가 있는 노무공급계약은 1회성 도급과 계속적 고용 둘 뿐이다. 독일 민법도 역시 위임계약은 유상이 불가능하다.
그러나, 한국은 위임계약이 유상계약일 수도 있다고 규정하여, 도급인지 유상위임인지에 대해 다른 국가들과 다른 결론을 내고 있다. 이발소, 미용실의 1회적 이용계약의 경우도 이와 마찬가지어서, 독일은 당연히 도급계약으로 본다. 반면에, 한국은 유상위임계약인지 도급계약인지 혼선이 있다. 물론 미용사를 부하직원으로 장기간 계속적으로 사용하는 계약은 고용계약이다.
매매와 도급 [ 원본 편집 ]
노무공급계약이 아니라 제조물공급계약인 경우, 수공업자가 물건을 만들어서 주문자에게 판매하는 것이 도급계약인가 아니면 단순한 제조물의 매매계약인가에 대해 견해가 대립한다. 곽윤직 교수는 대체물일 경우에는 매매계약, 부대체물일 경우에는 도급계약으로 보는 것이 타당하다고 주장한다.
국제사법재판소 규정 제38조에도 명시되어 있지만, 국회제정법률, 관습법, 판례법, 통설이나 다수설로 된 학설법이 없는 경우에는 국내의 최고 권위의 법학자 1인의 견해가 학설법으로 인정된다. 아직 많은 사례가 재판된 적이 없어서, 그 쟁점에 대한 법률전문가들의 판단이 전혀 없거나 거의 없는 경우, 국내 최고 권위의 법학자의 법률자문이 가장 설득력이 있어서 사실상 법률, 즉 연성법(soft law)적인 효과가 있다는 것이다. 지금은 퇴직한 지 오래된 곽윤직 교수는 한국 최고의 민법학자로 인정받고 있다.
그러나, 국제 물품 매매 계약에 관한 국제 연합 협약(CISG)에서는 이를 모두 매매계약이라고 규정하고 있다. CISG가 부동산, 항공기 등은 적용이 제외되고, 국내거래인 경우에는 모두 다 제외되는 등, 적용범위가 포괄적이지는 않지만, 규범의 기준이 될 수 있는 다자조약이기 때문에, 적용범위 이외의 거래에서도 참고가 될 수 있다.
선박건조계약의 경우, 영국과 미국은 매매계약이라고 보는데 비해, 한국과 독일은 매매계약과 도급계약의 혼합계약이라고 본다. 선박은 항공기, 자동차와 함께 법률상 부동산으로 취급되는 동산이다.
도급인 [ 원본 편집 ]
도급인(都給人)은 도급계약에서 일을 부탁하는 쪽의 당사자이다. 도급인은 수급인에 대하여 일의 완성을 청구할 수 있는 외에 일의 목적물에 하자가 있을 때에는 그 보수청구·손해배상청구·계약해제를 할 수가 있다. 도급인은 수급인의 일에 대하여 보수(도급대금)를 지급하여야 하는데 그 시기는 특약이 있으면 그것에 따르고 특약이 없는 경우는 일의 완성 후(목적물의 인도를 필요로 할 때는 인도와 동시) 즉 후급(後給)이다(664조, 665조). 도급인은 수급인이 작업 중에 제3자에게 가한 손해에 관하여는 책임을 부담하지 않는 것이 원칙이지만 도급 또는 지시(指示)에 관하여 도급인에게 과실이 있을 때에는 책임을 부담하게 된다(757조). 또한 도급인이 제공한 재료 또는 지시에 기인하여 일의 목적물에 하자가 생긴 경우에는 수급인의 담보책임은 생기지 않는다(669조).[5]
도급의 해제 [ 원본 편집 ]
도급은 채무 불이행을 이유로 하는 해제 외에 도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에는 언제나 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다(673조). 도급계약은 도급인의 의사에 따라 일의 완성을 목적으로 하는 것으로, 도급인의 의사에 반하여 이것을 계속시킬 필요는 없으며 다만 그 해제로 인하여 수급인에게 부당한 손해만 입히지 않으면 된다는 생각으로 사정의 변경에 의하여 도급인이 일의 완성의 필요가 없게 된 경우를 고려한 편의적(便宜的)인 해제이다. 이 밖에 도급인은 일의 목적물에 중대한 하자가 있기 때문에 계약을 한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해제할 수가 있으며(668조), 또 도급인이 파산한 경우는 수급인 또는 파산관재인은 계약을 해제할 수 있게 되어 있다(674조).[6]
판례 [ 원본 편집 ]
건물 건축도급계약에 의하여 신축된 건물 소유권의 귀속관계 [ 원본 편집 ]
일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보일 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다 [7] .
. 건축공사도급계약에 있어서는 공사 도중에 계약이 해제되어 미완성 부분이 있는 경우라도 그 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되어 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고, 도급인은 그 건물의 기성고 등을 참작하여 인도받은 건물에 대하여 상당한 보수를 지급하여야 할 의무가 있다 [8] .
. 일반적으로 건물 신축 도급계약에 있어서 수급인이 신축한 건물에 하자가 있는 경우에, 이로 인하여 도급인이 받은 정신적 고통은 하자가 보수되거나 하자보수에 갈음한 손해배상이 이루어짐으로써 회복된다고 봄이 상당하고, 도급인이 하자의 보수나 손해배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다면 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 수급인이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다 [9] .
. 수급인의 하자담보책임에 관한 민법 제667조는 법이 특별히 인정한 무과실책임으로서 여기에 민법 제396조의 과실상계 규정이 준용될 수는 없다 하더라도 담보책임이 민법의 지도이념인 공평의 원칙에 입각한 것인 이상 하자발생 및 그 확대에 가공한 도급인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하다 [10] .
. 하자가 중요하지 아니하면서 동시에 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 도급인은 하자보수나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고 그 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있는데, 이러한 경우 그 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 수급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태대로의 교환가치와의 차액이고, 한편 하자가 중요한 경우에는 그 보수에 갈음하는 즉 실제로 보수에 필요한 비용이 손해배상에 포함된다[11].
도급계약에서 계약보증금의 법적성질 [ 원본 편집 ]
도급계약에 그 도급계약을 계약보증한 보증서의 보증금액을 위약벌 내지 제재금이나 손해배상액의 예정으로 하는 특약이 없는 경우, 수급인의 채무불이행으로 인하여 도급계약이 해제되었다고 하여 곧 보증서의 계약보증금을 위약벌이나 손해배상예정액으로 보아 계약보증을 한 건설공제조합에 대하여 곧바로 그 보증금액의 전액을 청구할 수 없고 도급인은 수급인의 구체적인 손해배상채무의 존재와 그 채무액을 입증하여 그 범위 안에서 위 보증서의 보증금액을 청구할 수 있을 뿐이다. [12]
도급계약서 및 그 계약내용에 편입된 약관에 수급인의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 경우에는 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 도급계약서 및 위 약관 등을 종합하여 구체적 사건에서 개별적으로 결정할 의사해석의 문제이다.[13]
공사도급계약에 있어서 반드시 수급인 자신이 직접 일을 완성해야 하는지 여부 [ 원본 편집 ]
공사도급계약에 있어서 당사자 사이에 특약이 있거나 일의 성질상 수급인 자신이 하지 않으면 채무의 본지에 따른 이행이 될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한 반드시 수급인 자신이 직접 일을 완성하여야 하는 것은 아니고, 이행보조자 또는 이행대행자를 사용하더라도 공사도급계약에서 정한 대로 공사를 이행하는 한 계약을 불이행하였다고 볼 수 없다. 수급인이 제3자를 이용하여 공사를 하더라도 공사약정에서 정한 내용대로 그 공사를 이행하는 한 공사약정을 불이행한 것이라고 볼 수 없으므로, 수급인이 그의 노력으로 제3자와의 사이에 공사에 관한 약속을 한 후 도급인에게 그 약속 사실을 알려주지 않았다고 하더라도 이를 도급인에 대한 기망행위라고 할 수 없다고 한 사례.[14]
수급인이 건축한 건물의 소유권 [ 원본 편집 ]
수급인이 자기의 노력과 출재로 건축중이거나 완성한 건물의 소유권은 도급인과 수급인 사이의 특약에 의하여 달리 정하거나 기타 특별한 사정이 없는 한 도급인이 약정에 따른 건축공사비 등을 청산하여 소유권을 취득하기 이전에는 수급인의 소유에 속한다고 봄이 상당하다.[15]
일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보일 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다.[16]
신축건물의 소유권을 원칙상 자기의 노력과 재료를 들여 이를 건축한 사람이 원시취득하는 것임은 물론이나, 건물신축도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되는바, 이때 신축건물이 집합건물로서 여러 사람이 공동으로 건축주가 되어 도급계약을 체결한 것이라면, 그 집합건물의 각 전유부분 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되느냐는 공동 건축주들의 약정에 따라야 한다.[17]
수급인의 하자담보책임 [ 원본 편집 ]
갑이 을의 주문에 따라서 갑 소유의 재료를 사용하여 특수하게 만든 자동차부품을 공급하고 을로부터 이를 수입하여 가는 외국의 병 외에는 이를 타에 매각처분하기가 불가능한 불대체물의 제작공급계약의 경우에는 당해 물건의 공급과 함께 그 제작이 계약의 주목적이 되어 도급의 성질을 띠게 되고 그와 같은 수급인의 하자담보책임은 무과실책임이므로 매매에 관한 민법 제580조 제1항 단서의 조항이 적용될 여지가 없다.[18]
각주 [ 원본 편집 ]
건설공사 계약방식 알아보기
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1. 글을 시작하며
: 건설공사 계약제도의 종류에는 9가지가 있다. 각각의 계약방식과 특성에 대하여 알아보기 전 건설공사의 계약 주체들에 대해 간단히 알아보자.
건설공사 도급관계
프로젝트 규모에 따라 발주자는 일반건설업(종합건설, 주로 1~2군 업체)에 직접도급을 준다. 대게 일반건설업이 발주를 받아 전문건설업에 하도급을 주는 형태인데 이런 이유는 일반건설업에 전문인력을 보유하여 직영공사를 하기엔 전문성이 떨어지고 관리 포인트가 많아지다 보니 전문건설업에 시공을 맡기고 시공관리, 품질관리, 안전관리를 하는 게 일반적인 프로세스이다. 전문건설업은 일반건설업에 하도급을 받아 공사를 진행하고 시공 인력 및 장비관리를 통하여 현장 원가절감 및 설계변경을 통한 수익증대를 목표로 하고 있다.
2. 계약제도의 종류
: 가장 일반적인 실비정산 보수가 산식 도급부터 성능 발주방식까지 계약제도의 종류를 알아보자.
계약제도의 종류
1) 직영방식
: 발주자가 직접 계획을 세우고 자재구입, 노무자 고용, 시공 기계 및 가설재를 마련하여 모든 공사를 자기 책임하에 시행하여 발주 및 계약이 간편하고 설계변경 없이 임기응변 처리가 가능하며 발주자의 의견 반영이 용이하고 비영리를 목적으로 확실한 시공이 가능함. 하지만 전문 시공능력 부족으로 공기연장으로 인한 공사비 증대 등의 리스크가 있다.
>> 직영방식을 채택하는 경우는 군사지역 내 기밀을 요하는 공사, 난공사, 설계변경이 빈번한 공사, 견적이 어려운 공사, 문화재와 같은 고도의 기술을 요하는 공사, 재해 응급복구공사 등에 적용된다.
2) 일식 도급
: 하나의 공사 전부를 일반건설업 및 전문건설업에 맡겨 노무, 자재, 기계 등 현장 시공업무를 일괄 도급하는 방식으로 계약과 감독이 수월하고 확정적인 공사비로 책임한계가 명확하여 공사비가 절감된다. 하지만 발주자의 의견이 잘 반영되지 못하며 도급업체의 이윤이 가산되어 공사비가 증대되고 재하청을 주는 경우가 많기 때문에 말단 노무자 지불금이 적어져 품질 저하의 우려가 있다.
3) 분할 도급
: 공사를 여러 유형으로 세분하여 각기 따로 전문 도급업자를 선정, 도급계약을 맺는 방식으로 발주자와 시공자와의 의사소통이 원활하여 우량 시공이 기대됨. 주로 대규모 공사에서 구역별로 구분하여 공구별 분할 도급을 하는 형태가 일반적이다.
4) 공동도급
: 대규모 프로젝트에 1개의 회사가 단독으로 도급을 맡기에 어려운 경우 2개 이상의 건설사가 임시로 결합, 조직, 공동출자 등을 통해 연대책임하에 공사를 수급하여 공사를 수행하는 방식이다.
5) 정액 도급
: 공사비 총액을 확정하여 계약하는 제도로 공사관리 업무가 간편하며 자금, 공사계획의 수립이 명확함. 하지만 하도급자는 공사 변경에 따른 도급액의 증감이 곤란하여 공사금액 증대에 따른 과투입으로 손해를 겪는 경우도 생긴다.
6) 단가 도급
: 공사금액을 구성하는 단위 공사 부분에 대한 단가만을 확정하고 공사가 완료되면 실시 수량의 확정에 따라 정산하는 방식으로 공사의 신속한 착공과 설계변경이 용이. 하지만 자재, 노무비 등의 원가관리를 하지 않아 발주자의 공사비 증대로 이어지는 경우가 있다.
7) 실비정산 보수 가산식 도급
: 직영방식과 도급방식을 합친 가장 이상적인 제도로 공사의 실비를 발주자와 시공사가 확인하여 정산하고 발주자는 미리 정한 보수율에 따라 시공사에게 보수를 지불하는 방식. 총공사비 산출이 어렵거나 설계도서가 미비하거나 직영방식과 흡사하게 발주자의 의견이 반영되었으면 할 때 적용된다.
8) 턴키방식
: 건축주는 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다는 뜻에서 나온 용어로 모든 요소를 포함한 도급방식이다. 즉, 시공사는 대상 계획의 사업 발굴 기획, 타당성 조사, 설계, 시공, 시운전, 인도, 조업, 유지관리까지 발주자가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 인도하는 도급방식이다. 다만 총공사비 산정 파악이 어렵고 최저낙찰제로 품질 저하의 우려가 있다.
9) 성능 발주방식
: 건축공사 발주 시 설계도서를 쓰지 않고 건물의 성능을 표시하여 그 성능만을 실현하는 것을 계약내용으로 하는 방식으로 이 제도는 시공사의 창조적인 활동을 가능하게 하고 신기술, 신공법을 최대한 활용 가능하다는 점이 특징이다. 설계부터 시공에 이르기까지 시공사의 제안을 대폭 수용하여 결과만 좋으면 어떤 방식으로 공사를 하든 상관없다는 이야기다.
이상
– 건설공사 계약방식 알아보기
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건설공사 계약제도의 종류와 특성
건설공사 계약제도의 종류와 특성에 대하여 알아보겠습니다.
1) 직영방식(直營方式):
건축주가 직접 계획을 세우고 재료구입. 노무자고용. 시공기계 및 가설재를 마련하여 모든 공사를 자기 책임 하에 시행하며 발주. 계약 등의 수속이 간편하고 설계 변경 없이 임기응변 처리가 가능하며 건축주의 의견반영이 용이하고 비영리를 목적으로 확실한 시공이 기대되나 시공관리 능력 부족으로 공사기일 연장 우려가 있으며 공사비가 증대될 수 있다.
직영방식을 채택하는 경우는 군공사와 같은 기밀을 요하는 공사. 난공사. 설계 변경이 빈번한 공사. 견적이 어려운 공사. 문화재와 같은 고도의 기술을 요구하는 공사. 재해 응급복구공사와 대자본을 요하는 공사 등에서 채택되는 경우가 있다.
2) 일식도급(一式都給):
하나의 공사 전부를 도급업자에게 맡겨 노무. 재료. 기계. 현장 시공업무 일체를 일괄하여 시행하는 도급방식으로 계약과 감독이 수월하고 확정적인 공사비로 책임한계가 명확하며 가설재의 중복이 없어 공사비가 절감되나 건축주의 의향이 충분히 반영되지 않으며 도급업자의 이윤이 가산되어 공사비가 증대되고 재하청을 주는 경우가 많기 때문에 말단노무자 지불금이 적어져 조잡한 공사가 우련된다.
3) 분할도급(分割都給):
공사를 여러유형으로 세분하여 각기 따로 전문도급업자를 선정하여 도급계약을 맺는 방식으로 건축주와 시공자와의 의사소통이 원활하여 우량시공이 기대되나 현장사무가 복잡하고 경비가 증대된다.
1. 전문 공종별 분할도급: 전체공사를 건축. 기계설비. 전기설비.등으로 세분하여 계약하는 방식
2. 직종별. 공종별 분할도급: 건축. 기계설비. 전기설비 등을 또다시 세분하여 하도급 전문업자와 계약하는 방식으로 직영제도에 가까운 것으로 건축주의 의도를 철저히 반영하는 방식
3. 공정별 분할도급: 정지. 골조. 마무리 공사 등의 공정별로 나누어 도급하는 방식
4. 공구별 분할도급: 대규모 공사에서 구역별로 공사를 구분하여 발주하는 방식
4) 공동도급(joint venture):
1개 회사가 단독으로 도급을 맡기에는 공사규모가 큰 경우 2개 이상의 건설회사가 임시로 결합, 조직, 공동출자, 연대 책임하에 공사를 수급하여 공사완성 후 해산하는 방식으로 신용중대, 기술 확충, 위험분산, 시공의 확실성 등의 장점도 있으나 경비가 증대되는 문제도 내포되어 있다.
5) 정액도급(定額都給):
공사비 총액을 확정하여 계약하는 제도로 공사관리 업무가 간편하며 자금. 공사계획의 수립이 명확하나 공사변경에 따른 도급액의 증감이 곤란하고 이윤관계로 공사가 조잡해질 우려가 있다.
6) 단가도급(單價都給):
공사금액을 구성하는 단위 공사부분에 대한 단가만을 확정하고, 공사가 완료되면 실시수량의 확정에 따라 정산하는 방식으로 공사의 신속한 착공과 설계변경이 용이하나 자재, 노무비 절감의욕이 결여되고 단순한 작업이나 단일공사에 채택될 수 있다.
7) 실비정산 보수가산식 도급(cost plus fee contract):
직영방식과 도급방식을 장점을 취한 가장 이상적인 제도로 공사의 실비를 건축주와 시공자가 확인하여 정산하고 건축주는 미리정한 보수율에 따라 시공자에게 보수를 지불하는 방식으로
1. 건축주가 양질의 공사를 원할 경우
2. 건축주가 직영방식에서처럼 자기 의사대로 공사를 진척하고 싶을 경우
3. 설계도서가 미완성이거나 불명확한 경우
4. 총공사비의 산출이 어려울 경우에 채택할 수 있다.
장점으로는 양심적인 시공이 기대되고 우량의 공사가 기대되며 건축주 의사 반영이 가능하며 시공자 측의 불의의 손해 가능성을 배제시킬 수 있으나 단점으로는 공사기일의 지연, 공사비절감의 노력과 의지가 결여된다.
1. 실비비율 보수가산식 도급: 공사 진척에 따라 정해진 실비와 이 실비에 미리 계약된 비율을 곱한 금액을 시공자에게 보수로 지불하는 방식임(총공사비=실비+실비*비율보수).시공자는 공사비에 구속받지 않고 공사를 할 수 있으나 건축주와 시공자간의 신뢰에 바탕을 두지 않으면 공사비 증대가 우려된다.
2. 실비한정비율 보수가산식 도급: 실비에 제한을 두고 시공자에게 제한된 금액 내에서 공사를 완성시키는 책임을 지우는 방식(총공사비=한정된 실비+한정된 실비*비율보수)으로 실비가 한정되어 있어 시공자에게 불리한 제도이다
3. 실비 준동률 보수가산식 도급: 실비를 미리 여러 단계로 분할하여 공사비가 각 단계의 금액보다 증가될 때는 비율보수를 체감하는 방식(총공사비=실비+실비*변환비율보수)으로 실비의 절감에 따른 보수율이 높아져 공사비절감 노력 증대
4. 실비정액 보수가산식 도급: 실비의 여하를 막론하고 미리 계약된 일정액의 보수만을 지불하는 방식(총공사비=실비+정액보수)으로 설계변경으로 공사비 변동이 많을 경우 문제가 되므로 미리 변경에 대한 모든 범위, 정도, 한계 등을 정해야 한다.
결론적으로 실비정산 보수가산식 도급제도는 건축주가 건축물에 대한 의견을 충분히 반영할 수 있고, 시공자에게는 일정의 이익이 보장되므로 견실시공을 유도할 수 있어 건축주와 시공자에게 가장 이상적인 제도라 하겠다.
8) Turn key 방식(설계. 시공 일괄계약방식):
“건축주는 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다”는 뜻에서 나온 용어로서 모든 요소를 포함한 도급방식이다. 즉, 시공자는 대상계획의 사업발굴, 기획, 타당성 조사, 설계, 시공, 시운전, 인도, 조업, 유지관리까지 건축주가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 건축주에게 인도하는 도급방식이며 장점으로는 설계.시공의 communication우수, 책임한계 명확, 공사비 절감, 공기단축, 신공법의 연구 및 개발이 용이하나 단점으로는 설계우수성 반영 불가, 건축주 의도 반영 곤란, 총공사비 산정 사전 파악이 곤란하고 최저낙찰제로 품질의 저하가 우려가 있다.
9) 성능발주방식:
건축공사 발주시 설계도서를 쓰지 않고, 건물의 성능을 표시하여 그 성능만을 실현하는 것을 계약 내용으로 하는 방식으로 이 제도는 시공자의 창조적인 활동을 가능하게 할 뿐만 아니라 시공자가 신기술, 신공법을 최대한 활용할 수 있다는 점에서 바람직한 방식이다.
1. 전체발주방식: 설계, 시공에 대하여 시공자의 제안을 대폭 수용하는 방식
2. 부분발주방식: 전체적인 공간구성은 설계도서에 명시하고 어떤 일부분의 부위나 설비 성능만을 표시하여 발주하는 방식
3. 대안발주방식: 종래의 설계도서로 방주하되 시공자의 능력을 살린 대안을 제시하여 계약하는 발주방식
4. Open 부품과 카탈로그를 완비한 부품에 대하여 그 형식만을 나타낸 것으로 발주하는 방식이 있으며
장점으로는 시공자의 창조적 활동이 가능하며 시공자가 재료나 신공법을 자유로이 선택할 수 있으며 설계자와 시공자의 관계개선과 시공자의 기술향상이 가능하다.
단점으로는 건축물의 성능을 정확히 표현하기 어렵고 건축주의 성능확인이 어려운 점이 있으며 시공자의 우수한 기술축적과 경험이 있어야 도입할 수 있는 제도로 보고 있다.
건축시공-총론(공사계약방식-직영공사,일식도급,분할도급,공동도급,정액도급,단가도급,실비정산보수가산도급,턴키,CM,PM,성능발주방식,SOC)
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공사계약방식
1.전통적 방식(설계와 시공 분리)
1)직영공사 : 간단한 공사, 시급하지 않은 공사, 노동력/재료에 편의가 있을 때
장점 : 계약 구속이 없는 임기응변 처리 가능
단점 : 공사비 증가, 공기연장, 재료의 비경제성
2)도급공사
※공사실시방식(일식도급, 분할도급, 공동도급)
■일식도급(일괄도급) : 공사전체를 한 업체에게 시공하게 하는 도급
장점 : 공사관리용이, 계약과 감독 업무가 단순, 가설재 중복이 없다는 측면에서 공사비 절감
단점 : 설계도서의 의도반영 불충분, 공사비 증대 우려
■분할도급 : 공사를 여러 업체가 나눠 시공하게 하는 도급
장점 : 우량시공기대(전문업자시공), 저액시공가능(입찰경쟁), 설계도서의도가 충분히 반영
단점 : 감독상 업무 증대, 비용증가
종류 : 공종별·공정별·공구별 분할도급, 직종별·공종별 분할도급
■공동도급 : 기술, 자본 등의 위험 분산을 위해 여러 개의 건설회사가 공동 출자
장점 : 위험분산, 융자력 증대, 시공의 확실성
단점 : 경비증가, 회사간 이해 충돌, 하자책임 불분명
※지불방식(정액도급, 단가도급, 실비정산보수가산도급)
■정액도급 : 공사비 총액을 확정
장점 : 경쟁입찰로 공사비 저하, 자금 계획이 명확, 공사관리업무가 간편
단점 : 도급금액 증감곤란, 조잡한 공사 우려, 설계도서 변경이 잦은 대규모공사에는 부적당
■단가도급 : 재료/임금/체적 등의 단가만으로 계약하고 차후 실시수량에 따라 정산(주로 긴급한 공사에 이용)
장점 : 신속한 공사, 설계변경에 따른 수량증감 용이, 간단란 계약
단점 : 총공사비 예측불가능, 자재비·노무비 절약의욕저하, 공사비 상승
■실비정산보수가산도급 : 공사비는 건축주, 감리자, 시공자가 청산, 가장 이상적인 도급계약형태
장점 : 양심시공기대가능
단점 : 공기연장우려, 공사비 절감 노력이 없어 공사대증대우려
종류: 실비 비율 보수가산식, 실비 정액 보수가산식, 실비한정 비율 보수가산식, 실비 준동률 보수가산식
2.현대적 방식(설계와 시공 포함)
■Turn Key방식(일괄수주방식) : 시공자가 주문자가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 주문자에게 인도
장점 : 창의적설계, 신공법 개발 유도
단점 : 건축주 의도반영불충분, 대규모 회사에 유리, 최저낙찰제인 경우 공사품질저하, 우수한 설계의도 반영이 어려움
■CM(Construction Management)방식 : 전문가집단이 전 과정에 참여하여 공기단축, 공사비 절감을 위해 프로젝트를 관리하여 설계와 시공을 통합 관리
장점 : 설계후 입찰·시공이 아니라 설계와 시공을 병행하여 공기단축·원가절감, 설계자와 시공자의 의사소통문제 해결
■PM(Project Management)방식 : 건축주가 최고경영자가 되고 cm인력과 컨설턴트를 통하여 통합된 프로젝트 관리
■Partnering방식 : 발주자가 설계·시공에 참여하여 관련자들이 상호신뢰를 바탕으로 팀 구성
■성능발주방식 : 발주자는 요구 성능만을 제시하고 시공자가 실현하는 방식
장점 : 시공자의 창조적 시공 기대, 시공자의 기술향상
단점 : 공사비 증대, 성능확인의 애매모호함
■SOC(BOT, BTO, BOO)방식
BOT(Build Operation Transfer)
BTO(Build Transfer Operation)
BOO(Build Own Operate)
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도급 계약 방식 | [토목시공기술사] 공사계약제도 240 개의 자세한 답변
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건설공사 계약
5.1 입찰 및 낙찰
▹ 건설 프로젝트의 입찰 및 낙찰과정은 발주자가 의도하는 목적에 적합한 품질의 시설 물을 주어진 공기내에 경제적이고, 안전하게 생산하기 위해서 해당 프로젝트에 가장 적합한 도급자(contractor)를 선정하는 단계로써, 건설 프로젝트의 life cycle에서 매우 중요한 과정이라고 볼 수 있다.
▹ 우리나라 정부발주공사의 입찰계약 절차
그림 5-1 우리나라 정부발주공사의 입찰계약 절차
5.1.1 입찰방식
(1) 일반경쟁입찰
▹ 공개경쟁입찰이라고도 하며, 당해 건설프로젝트 수행에 필요한 가장 기본적인 최소한의
자격요견을 갖춘 불특정 다수의 업체를 재상으로 입찰을 실시하는 방식이다.
▹ 장점-담합의 가능성이 적으며, 경쟁에 따른 공사비 절감 단점-등록사무가 번잡하고,
부적격업자에게 낙찰될 우려가 있다.
(2) 제한경쟁입찰
▹ 공사의 품질을 일정한 목표수중으로 확보하기 위하여 당해 공사에 필요한 기술,
또는 공법 등을 보유하거나 시공경험을 가진 업체를 대상으로 입찰을 부치는 방식이다.
▹ 등급제한경쟁입찰, 지역제한경쟁입찰, 입찰참가자격사전심사(PQ심사) 등으로 운영되고
있다.
(3) 지명경쟁입찰
▹ 발주자가 도급자의 자산, 신용, 시공경험, 기술능력 등을 조사하여 해당 공사에 적절하다
고 인정되는 업체를 수 개만 지명하여 경쟁시키는 입찰방법이다.
▹ 입찰자가 한정되므로 담합의 우려가 있다.
(4) 수의 계약
▹ 도급자의 신용. 기술. 능력. 자산 및 과거에 수행한 공사의 성과 등을 평가하고, 해당공사에
특히 적당하다고 인정되는 특정의 단일 도급자를 선정하여 공사를 발주하는 것을 말한다.
5.1.2 입찰참가자격의 제한
(1) PQ심사의 정의 및 목적
▹ PQ심사란 발주자가 요구하는 건축물 또는 구조물이나 서비스를 설계도서, 계약조건 및 발주
지침 등에 의거해서 도급자가 제대로 생산, 제공할 수 있는지를 사전에 심사하는 절차나 방법
을 말한다.
(2) PQ심사의 특징
▹ 장점-해당 프로젝트의 완벽한 수행을 보장하고, 장기적으로 업체의 전문화와 기술경쟁력 향상
을 가져온다.
▹ 단점-심사기준의 결정과 평가방법 선택 시 객관성과 전문성을 확보하기가 어렵다.
(현재 건설교통부고시 제2001-361호에 의해10개의 세부항목에 의해 평가하고 있다)
(3) PQ심사의 방법
① 프로젝트별 심사제도 : 현재 채용되고 있는 형태, 프로젝트 건별로 업체의 자격을 심사.
② 등급심사제도 : 발주기관이 일정기간마다 정기적으로 업체의 자격을 심사.
5.1.3 입찰절차 및 방법
(1) 입찰공고
▹ 지명경쟁입찰과 수의계약인 경우를 제외하고 일반 및 제한경쟁입찰에 의한 공사에서는
입찰공고로 응찰자를 모집한다.
▹ 입찰 참가 여부를 결정하는데 필요한 기본적인 정보를 제공하고자 하는 것으로 그 범위는
해당 공사의 수행가능 여부, 입찰준비 여유 유무 등을 판단할 수 있을 정도의 것으로 제한
된다.
(2) 입찰안내서(ITB ; Instruction to bidders)
▹ 입찰서류 제출 전이나 입찰시 응찰자가 준수해야 할 사항이 나타나 있으며, 향후 계약에
영향을 미치는 여러 조건들이 제시되어 있다.
▹ 입찰안내서에 포함되는 주요 항목
– 적용하는 계약서에 관한 사항
– 계약도서와 현장 부지에 대한 검토 및 조사에 대한 응찰자의 책임사항
– 계약도서 간에 모순되거나 모호한 사항에 관한 문의 및 해결방법에 관한 사항
– 공법, 재료 등에 대한 대안(alternates)을 제의하는 요건과 절차
– 입찰방식에 따른 요구사항과 조건
– 입찰서류의 준비에 관한 사항
– 입찰보증에 관한 사항
– 이행보증 및 지불보증 요건
– 입찰서류 접수에 관한 사항
– 입찰서류 수정 및 철수에 관한 사항
– 응찰자 자격에 관한 사항
– 계약체결의 기본조건 및 입찰거부 권리
– 계약도서의 준비, 검토, 서명 등 계약실행을 위한 요건 및 조건
– 개찰일시, 장소 및 방법
(3) 입찰보증
▹ 우리나라와 일본의 경우 – 입찰금액의 5%이상
미국 – 연방정부 발주공사는 입찰금액의 20%, 주정부 발주공사는 5～10%
유럽연합 – 입찰보증을 요구하지 않는다.
(4) 개찰과 입찰심사
▹ 개찰은 공개로 실시되는 경우와 비공개로 실시되는 경우가 있다.
(개찰의 방법은 보통 입찰안내서에 기재되어 있다.)
▹ 입찰심사 결과 발주자가 의도하는 내용의 응찰이 없을 경우에는 모든 응찰을 거부 할 수
있다.
(5) 낙찰 및 계약체결
▹ 현재 시행되고 있는 적격심사제도는 사후 시공경험, 경영상태, 신인도, 입찰가격 등
여러 가지 항복을 검토하여 일정점수 이상이어야 만이 낙찰을 최종통보 할 수 있다.
▹ 입찰심사 결과 낙찰자가 결정되면 발주자로부터 당해 낙찰자에게 그 뜻이 통지된다.
낙찰자는 낙찰통지서를 접수하고 그 내용을 받아들이면 이행보증금을 적립하는 등
정식 계약을 위한 수속을 하고 소정의 기일과 장소에서 계약을 체결하게 된다.
5.1.4 입찰서류
▹ 입찰서류라 함은 입찰 또는 입찰서의 제출과 관련한 정보를 제공하고 그 절차 및 조건을
규정한 서류를 말한다.
▹ 입찰도서의 구성
– 입찰안내서, 입찰양식, 계약서 서식, 계약조건(일반,특수), 보증서류 서식, 자격심사관계
서류, 설계도면, 시방서, 공정계획, 추가조항, 발주자 제공 품목, 부록 또는 추보
5.1.5 낙찰자 선정
▹ 1997부터 시행되고 있는 공공부문 건설시장의 개방에 효율적으로 재처하고, 공사부실로 인한
사고를 예방하기 위해 적격심사낙찰제와 부실공사 등을 야기한 건설업체에 대한 벌점제도가
시행되고 있다.
▹ 적격심사 낙찰자 – 국제 건설공사의 입찰계약 과정에서는 이미 오래 전부터 시행해온 방식
으로, 우리나라의 경우 입찰가격 이외에 입찰자의 공사수행 실적, 기술능력, 재무상태,
과거 계약이행의 성실도, 자재 및 인력조달의 적정성, 계약질서의 준수 정도, 과거 공사의 품질
정도 등 당해 공사의 계약이행능력 전반에 관한 적격여부를 심사하여 낙찰자를 결정하고 있다.
외국에서는 입찰자로부터 가격과 기술 입찰서를 제출받아서 우선 기술제안서에 대한 평가를
실시하고, 기술이 우수한 업체순으로 가격에 대한 협상을 진행하여 낙찰자를 결정하는 시스템
도 채택하고 있다.
5.2 건설공사계약
5.2.1 계약의 의의 및 계약 서류
(1) 계약의 의의 및 유효성
▹ 계약이란 일정한 법률 효과의 발생을 목적으로 2인 이상의 당사자간에 의사 표시의 합치에
의하여 성립하는 법률 행위를 말하고, 그 의사표시는 청약과 승낙으로 이루어진다.
▹ 건설공사 도급계약에서는 도급자가 설계도면, 시방서, 계약서, 공사도급규정 등이 정하는
바에 따라 공사를 완성할 것을 약속함으로써 계약이 성립되며, 도급자는 소정의 공사를
완성할 의무와 공사비를 청구할 권리가 있고, 발주자는 이에 대한 공사비 지불의 의무와
소정의 품질을 기대할 권리가 있다.
(2) 계약서류의 구성
1) 계약서의 구성 및 내용
그림 5-2 공사도급 계약서류의 구성
▹ 서류간의 동일한 사항에 관한 기술에 모순이 생길 경우를 대비하여 계약서류 간의 우선
순위를 계약서에 규정하는 것이 바람직하다.
▹ 계약서에 포함되는 내용
① 계약의 목적
-계약 당사자 쌍방이 인수한 일의 내용
-계약대금
-지불조건
-일의 인도조건
-일의 완성기한
② 계약당사자가 인수한 일이 순조롭게 수행되기 위한 절차
③ 계약 당사자간의 위험 배분 기준
2)설계도서와 그 내용
▹ 설계도서는 도면과 시방서로 구성되며, 설계도면은 실시설계도(working draw-ings)로서
의장, 구조 전기설비, 기계설비, 위생설비 등의 도면을 포함하며, 필요에 따라 특별한 도면
도 추가된다.
5.2.2 계약의 종류 및 특징
(1) 건설공사 계약방식의 분류
(2) 계약금액 정산(공사비 지불)방법에 따른 구분
1) 총액(정액) 계약(lump sum contract)
▹ 작업성과에 대한 보상을 정액으로 하기로 계약을 맺는 형태로 대상업무의 범위, 내용,
규모가 명확한 경우에 일반적으로 채용되며, 과거에 수행된 적이 많은 정형적인 공사에
효과적이다.
▹ 특징
-장점 : 경쟁입찰에 의하여 공사비가 낮아질 수 있으며, 발주자가 자금을 조달하는 데 편리
하다.
-단점 : 입찰 전에 사전준비에 소요되는 기간이 길며, 최저입찰가격이 불합리한 경우도
있다. 설계변경이 어려우며, 설계변경이 공사비증감에 대한 건축주와 도급자 간의
의견차이로 클래임의 원인이 되기도 한다.
2) 실비정산 보수가산(cost+fee)계약
▹ 총액계약과 대비되는 것으로, 발주자가 도급자에게 실비 베이스로 상환하는 cost와
도급자에 대한 보수인 fee로 계약금이 구성된다.
▹ 이 방식은 직영 및 도급계약방식의 장점만을 택한 제도로서, 공사범위,내용, 규모 등에
관해 설계도서에서 명확하게 규정하지 않은 상태로 계약을 체결해야 할 경우에 채용되며,
극도의 인플레이션에 대응하기 위한 수단으로서 채용되는 경우도 있다. 또한 설계도서는
명확하지만 공사비 총액을 산출하기 곤란할 때에 발주자가 도급자에게 시공을 위임하여
양질의 공사를 기대할 경우 흔히 채택된다.
▹ 이 계약방식은 fee를 정하는 방법에 따라 코스트+percentage fee와 코스트+fixed fee계약
으로 크게 나뉜다.
3)단가계약
▹ 공사범위, 내용, 규모는 명확하나 공사량이 불분명할 때 채용되며, 또 공사가 비교적 적은
수의 요소작업으로 구성되고, 각 요소의 단가 설정이 용이하여 합리적으로 책정할 수 있는
경우에 이루어지는 형태로 단가를 계약의 기초로 하는 것이다.
▹ 특징
-장점 : 계약사항의 변경이 용이함
-단점 : 공사준공까지의 총 공사비를 예측할 수 없으며, 공사비 증가의 우려가 있음.
▹ 단가계약을 할 경우 유의할 점 : 단가조정 조항을 명시해야 하며, 적절한 수량 측정 기준을
정해야 한다. 단가계약은 총계약과 달리 공사수량에 대한 예측 오차는 발주자가 부담하지
만, 단가가 고정되므로 임금․물가변동 등의 위험은 계약자가 부담하게 된다.
구분 총액계약 단가계약 코스트+fee 업무범위 정의 불명확 0 보통 0 명확 0 설계 some 0 0 complete 0 공사수량 미지 0 개략적 인지 0 인지 0 불확실성 낮음 0 ↕ 0 높음 0
(3) 업무범위에 따른 구분
1) 턴키 계약
▹ 도급자가 시설물의 계획, 금융조달(financing), 부지확보, 설계, 구매조달, 시공, 기계
기구 설치, 시운전, 조업지도, 유지관리 등의 모든 서비스를 제공한 후 완전한 상태로
시설물을 발주자에게 인계하는 형태로 all-in contract 또는 package contract라고도
한다.
▹ 우리나라 법령에서는 “발주기관에서 제시한 기본계획(또는 기본설계) 및 지침에 따라
입찰자가 설계와 시공을 일괄하여 입찰하는 것”을 턴키입찰이라고 규정하고 있다.
▹ 특징
– 장점 : 공기단축가능, 설계변경이 용이하여 설계와 시공의 부조화 해결,
단일계약에 따른 책임한계가 명확.
– 단점 : 중소기업육성저해, 발주자 의견무시, 덤핑입찰의 위험, 적절한 통제 또는
조정장치가 없음
그림 5-4 턴키 계약방식
2) CM(공사관리)계약방식
▹ 프로젝트의 전 과정을 통하여 건설산업을 보다 효율적이고 경제적으로 수행하기 위해
서 각 부문의 전문가들로 구성된 Construction Manager 또는 CM회사의 통합된 관리
기술을 건축주에게 서비스하는 행위이다.
▹ 전통적인 방식과는 다른 프로젝트 인도에 관한 전문 용역분야로서 건설공사의 설계와
시공업무 전반을 관리하는 전문적인 용역 업무를 지칭하며, CMr의 입장은 발주자의
대리인으로서 발주자의 권익을 최대한 보장하는 것이다.
▹ CM방식의 유형
그림 5-5 CM 방식의 유형
▹ 장점
– CMr의 기술적 조언과 설계 및 시공성 검토 등으로 프로젝트의 모든 단계에 걸쳐 공법
및 기술의 할용이 다양해질 수 있다.
– 계약의 변경등에 대해서 CMr이 독립적으로 평가할 수 있으므로 발주자가 최 선의 결정
을 내리는 데 큰 도움을 준다.
– 공사 전반에 절쳐 설계자와 시공자간의 원활한 의사교환과 과 조정이 가능하다.
– 단계적 시공을 통해 설계․시공의 기간을 최대한 단축시킬 수 있다.
– 전래적인 총액계약이나 단가계약과 유사하게 현지의 도급자로부터 가격경쟁을 유도
할 수 있다.
– 설계, 입찰, 낙찰과정 등에서 가치공학(V.E)기법을 활용할 수 있는 기회가 많다.
▹ 단점
– 단계적 시공이 시도될 경우 공사 초기 단계에서 발주자가 총 공사비를 예상하기
어려우므로 공사비 증가의 위험이 따를 수 있다.
– 발주자는 신속히 의사결정을 내려야 할 책임과 의무를 지며, 이것이 전체 공사의
성패를 좌우할 수 있다.
– CMr은 일반적으로 공사비와 공사 품질에 대해 책임을 지지 않는다.
– 프로젝트 성패의 상당부분이 CMr의 계획, 견적, 공정관리를 포함한 전반적인 공사관리
능력에 달려 있다.
3) 프로그램 관리방식(project management or program management)
▹ 프로그램 관리방식은 대규모 공사에서 사용되고 있는 새로운 개념의 계약방식이다.
이 유형의 서비스에는 설계나 직접적인 시공이 포함되지 않을 수 있으나, 프로그램
매니저는 전체 프로그램과 관련된 수많은 개별 프로젝트를 관리하게 된다.
즉 프로그램 매니저는 사업주와 계약함으로써 계획, 설계, 구매조달, 시공과 관련된
여러 집단의 당사자들을 조정하고 관리하는 역할을 한다.
▹ 프로그램 관리방식의 유형
그림 5-6 프로그램관리방식
4) 조기착공계약(fast track contract)
▹ 급속궤도계약이라고도 하며, 발주자는 먼저 설계자와 계약하고 설계를 완성하는
공종에 따라 도급자와 차례대로 계약하는 유형으로 phrased contraction이라고도 한다.
▹ 공종별로 분리가 가능한 공사에서 공기단축 및 예산 확보가 용이하지만,
공종이 중복되는 복합공사에서는 계약관리에 어려움이 있다.
5) 개산(槪算)계약(force account contract)
▹ 총액 또는 단가 등 계약금액에 대한 구체적인 사전 합의 없이 공사의 수행이 지시된
경우의 계약형태로서 신기술, 신공법 또는 개발된 시제품의 설비를 포함하는 공사 등에
서 사전에 계약금액을 결정하기가 어려울 때 적용된다.
6) BOT(Buid-Operate(Own)-Transfer)방식
▹ BOOT(Built-Own-Operate-transfer)방식이라고도 하며, 사업주가 수입을 수반한 공공
혹은 공익 프로젝트에서 필요한 자금을 조달하고 설계, 엔지니어링, 시공의 전부를 도급
받아 시설물을 완성한 후, 그 시설을 일정기간 동안 운영하여 발생한 수익으로부터 투자
자금을 회수한 후, 운영 기간이 종료되면 발주자에게 양도하는 프로젝트 운영방식이다.
▹ 채무국이나 개발도상국에서 많이 이용되었지만, 최근에는 선진국의 공공사업에도
민간자본에 의한 사회기반시설 건설과 민간부문의 활력을 도입할 목적으로 활용하고
있는 프로젝트 운영 방법으로, 특히 재정 사정이 열악한 사업주에게 유리한 방식이다.
▹ BOT방식의 변형
① BOO(Built-Own-Operate) : 사업주가 개발계획을 세우고 소요 자금을 조달하여
시공 및 운영을 담당하는 턴키방식으로 프로젝트를 개발하는 것을 의미.
② BTO(Built-Transfer-Own) : 발전소, 통신시설 및 기타 사회간접자본 건설에 많이 사용
되는 기법으로, 해당시설의 공공성 등을 감안하여 소유권을 운영기간 동안 민간 사업
주에게 넘기는 것이 부적절한 경우에 채용되는 방식.
③ BLT(Built-Lease-Transfer) : 완공 후 제3자에 일정 기간 임대한 후 양도하는 기법.
④ DBFO(Design-Built-Finance-Operate) : 영국정부가 1994년 신설한 프로젝트 개발기법.
7) Partnering
▹ 발주자, 설계자, 도급자 및 기타 프로젝트에 관계하는 사람들이 전래적인 계약과 업무
관계의 본질을 떠나 이들이 하나의 팀을 구성해서, 프로젝트의 성공과 상호 이익의 확보
를 목표로 공동으로 프로젝트를 집행 관리하는 새로운 계약방식이다.
▹ 파트너링을 통해서 기대되는 효과는 능률의 향상과 비용의 절감, 공사기간의 단축, 건설
분쟁의 축소, 가치공학(V.E)의 활성화, 지속적인 품질의 향상 등이다.
8) Constructability
▹ 프로젝트의 전체적인 목표를 달성하기 위하여 계획, 설계, 구매조달, 현장운용 등에
시공지식과 경험을 최적으로 활용하는 것이다.
▹ 이 방식은 TQM(Total Quality Management), 설계 시공 일괄(Design-Built)방식,
Partnering, concurrent engineering 등과 완전히 호환성이 있어서 서로 보완되는
관계로, 다른 방법과 혼용하여 사용하는 경우가 많다.
(4) 혁신적인 계약방식
▹ 이 방식은 공기를 단축한 것에 상응한 금전적 보상을 도급자(계약자)에게 해준다는
원칙을 바탕으로 한 것이다
▹ 혁신적 계약의 종류
① cost+time 방식
② lane rental 방식
③ incentive/disincentive(I/D) 방식
④ I/D 장점을 가미한 cost/time 방식
⑤ warranty 방식
(5) 기타 전래적인 계약 유형
1)직영방식
▹ 개산계약(force account contract system)과 유사한 방식으로, 공사를 도급자에게
위탁하지 않고 건축주 자신이 공사팀을 구성하여 자기의 책임 아래 직접 공사를
진행하는 방식이다.
▹ 공사를 직영으로 할 수 있는 경우
① 중요한 시설공사
② 난공사
③ 확실한 견적을 할 수 없고 설계변경이 빈번하게 예측되는 공사
④ 공사중에 임기 응변의 조치를 많이 필요로 할 때
⑤ 기밀상 또는 재해의 응급복구 등 부득이한 경우
2) 공사 실시방식에 따른 분류
① 일식도급계약 : 전체 건축공사를 한 사람의 시공자에게 도급을 주는 제도.
② 분할도급계약 : 부재설비공사와 같은 전문 공사를 일반 도급공사에 포함시키지 않고
분할하여 직접 전문업자에게 도급을 주는 방식.
③ 공사별(직종별) 도급계약 : 분할도급을 더 확장한 것으로, 각 공사별로 입찰하여
전문업자에게 도급시키고 공사 규모를 작게 해서 일식 도급할 때보다도 저렴하고
우수한 품질의 시공을 도모하고자 하는 것이다.
3) 공동도급계약
▹ 2인 이상의 도급자가 어느 특정한 공사에 관하여 체결한 협정서를 바탕으로 공동기업체
를 만들어 협동하여 공사를 수행하는 방법이다.
▹ 공동도급방식의 구분
구 분 joint venture(합작기업,공동출자회사) consortium(공동기업체) 목 적 사업일반 특정 프로젝트에 한정 상대적 존속기간 장 기 한 정(단기) 법적의미 있음(법인격 보유) 없음(법인격 결여) 출 자 출자 필요 출자 불필요 실무에서의 용어사용 빈도 많 음 적 음
▹ 공동도급방식의 특징
– 손익분담의 공동계산, 단일 목적성, 일시성
▹ 공동도급의 이점
– 융자력 증대, 위험의 분산, 기술능력의 보완 및 경험 증대, 시공의 확실성
▹ 공동도급계약의 종류
– 공동이행방식 : 공동수급협정서에 구성원의 출자비율, 이익배분 및 손실부담에
관한 사항이 구체적으로 명시되는 것으로 건축공사에 흔히 적용되는 완전한 형태
의 공동도급방식.
– 분담이행방식 : 목적물을 분담하여 그 부분만 책임지는 것으로, 토목공사에 자주
적용된다.
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