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오피스텔은 주거와 업무 둘 다 사용이 가능하지만, 도시형 생활주택은 주거용으로만 가능하다. 오피스텔과 도시형 생활주택의 가장 큰 차이점은 취득세인데, 오피스텔의 취득세는 4.6%이며 주택임대 사업자 등록 시 감면 혜택이 있다. 도시형생활주택은 일반 주택과 같은 취득세율이 적용된다.
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도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점 – 땅미남의 REAL ESTATE
두 상품의 가장 큰 차이점은 취득세 및 주택 수 포함 유무에 있다 볼 수 있습니다. 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받아 1가구 1주택자 대상이 되며( …
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Date Published: 2/29/2022
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도시형 생활주택이란?(장, 단점 및 오피스텔과 비교) – 경자소
그렇다면, 이 원룸형 도시형 생활주택은 말만 들어서는 오피스텔과 별로 차이가 없어 보이는데 어떠한 차이가 있을까? 도시형 생활주택은 주택법에 적용을 …
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Date Published: 5/6/2021
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도시형생활주택 오피스텔 뜻과 차이점 체크하기! – 네이버 블로그
도시형생활주택 오피스텔 차이를 알려드리겠습니다 꼭 비교하시고 정. 확한 개념을 파악해서 안정적인 부동산 운영을 하시길 바랍니다.
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 5/27/2021
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도시형생활주택 오피스텔 차이, 특장점, 단점, 규제 완화 소식 정리
도시형 생활주택은 1.1%의 취득세를 부과하며, 오피스텔은 4.6%의 취득세를 부과합니다. 엄청 낮은 취득세를 부과하고 있습니다. 부가가치세. 도시형 생활주택의 경우 …
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Date Published: 2/1/2022
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도시형생활주택과 오피스텔 차이 및 주택수 포함여부
도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점은? … 가장 먼저 이야기할 점은 오피스텔은 건축법의 적용을 받고, 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는 점 …
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Date Published: 5/30/2022
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오피스텔 vs 도시형생활주택 차이점 분석
오피스텔은 보통 무주택에 해당됩니다만, 주의하셔야할 부분이 있습니다. 오피스텔 중에서도 건물의 용도가 ‘오피스텔’ 혹은 ‘업무시설’로 기재되어 있는것만이 무주택 …
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Date Published: 8/18/2022
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도시형생활주택 오피스텔과의 차이점 – 이슈콕콕
거래세는 오피스텔이 더 높습니다. 도시형 생활주택은 전용면적 85㎡이하, 6억원 이하인 경우는 취득세 1.1%의 적용을 받지만 오피스텔은 건축법 적용을 …
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[아주 쉬운 뉴스 Q&A]강남은 ‘도생주’로 진화중…도시형 생활주택 …
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Date Published: 4/1/2022
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도시형생활주택과 오피스텔의 차이 – 재주니
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주제에 대한 기사 평가 도시형 생활 주택 오피스텔 차이
- Author: 푸르지오 PRUGIO LIFE
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- Date Published: 2020. 8. 25.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=mAQ7U_UVom4
같은 듯 다른 듯.. 오피스텔과 도시형생활주택
한정된 투자금을 가지고 있는 사람이라면 많은 고민이 되는 부분이 한 번의 투자로 인한 투자금의 고갈이다. 이런 투자금에 대한 한계를 이겨내기 위해 소액 투자에 주목해야 한다.
소액 투자를 할 수 있는 투자처로는 ‘오피스텔’과 ‘도시형 생활주택’이 있는데, 이 둘이 무엇이고 어떤 차이점이 있는지를 알아야 한다.
【오피스텔】
‘오피스텔’은 오피스 office와 호텔 hotel의 합성어인데, 온돌 방과 욕실, 싱크대 등을 설치할 수 있도록 건축법이 개정되면서 주거와 사무용으로 모두 이용할 수 있게 되어 수요가 많이 늘어났다.
오피스텔은 주거용 부동산과 비교하여 세금 등에서 몇 가지 단점이 있다. 일반 아파트나 주거용으로 분류되는 부동산은 매매가의 1.1%~1.3%에 상당하는 금액이 취득세로 부과되지만, 오피스텔은 4.6%가 부과된다.
그리고 양도세 부분에서도 일반 주거용은 2년을 보유하면 비과세 혜택을 받지만, 오피스텔은 그런 혜택이 없다.
또한 주거를 목적으로 사용하는 오피스텔이라도 주거용으로 신고하지 않으면 세법에 의해 주거용보다 2.5배 정도 높은 재산세가 부과된다. 그리고 면적의 경우, 주거용 부동산은 분양면적의 80%가 전용면적이지만, 오피스텔은 그보다 비율이 낮다.
그러나 소형 주택에 대한 수요가 증가하고 고령사회로 진입하는 추세에서 임대 소득을 얻기에 유리하다는 장점도 있다.
특히 주거용으로 신고하지 않는다면 주택으로 산입 되지 않기 때문에 1가구 1주택인 경우 오피스텔의 수를 늘려 임대수입을 증가시키더라도 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다.
또한, 오피스텔은 주거와 사무를 함께할 수 있기 때문에 소규모 개인 사업을 하는 사람들의 수요가 많고, 분양 당시에 생활에 필요한 모든 제품이 갖추어져 있으므로 임대인이 따로 옵션을 구비할 필요가 없다.
오피스텔은 시세차익보다는 임대 수익을 얻기에 좀 더 적합한 투자 물건이다.
【도시형 생활주택】
도시형 생활주택이란 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로서 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성된다.
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 도시지역에서만 건축할 수 있고 기반 시설이 부족하여 난개발이 우려되는 비도시지역은 해당되지 않으며 1세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모를 말한다.
단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 구분되는데, ‘주택 공급에 관한 규칙’에서 입주자 모집 시기와 모집 승인 신청 및 승인, 모집 공고와 공고 내용, 공급 계약의 내용 등 일부 규정만 적용받고, 입주자 저축과 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 규정은 적용받지 않는다.
단지형 연립주택은 주거 전용면적 85㎡ 이하인 형태로서 4층 이하, 연면적은 660㎡ 초과로 건축한다. 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가할 수 있다.
단지형 다세대주택은 전용면적 85㎡ 이하인 형태로서 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축한다. 다세대주택 또한 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가할 수 있다.
원룸형은 전용면적이 14㎡ ~ 50㎡ 이하인 형태로서 주거가 가능하도록 욕실과 부엌이 있다. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다.
도시형 생활주택 30세대 이상의 주택 건설 사업을 하기 위해서는 해당 도시지역의 특별시장, 광역시장, 특별 자치도 지사 또는 시장, 군수로부터 사업 계획을 승인받아야 하고, 자본금 3억 원(개인은 6억 원) 이상, 건축 분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 22㎡ 이상의 요건을 갖추어 주택 건설 사업자로 등록하여야 한다.
【차이점】
오피스텔은 상업용 시설로써 건축법에 해당되며 도시형생활주택은 주택으로써 주택법에 해당된다. 오피스텔은 주거와 업무 둘 다 사용이 가능하지만, 도시형 생활주택은 주거용으로만 가능하다.
오피스텔과 도시형 생활주택의 가장 큰 차이점은 취득세인데, 오피스텔의 취득세는 4.6%이며 주택임대 사업자 등록 시 감면 혜택이 있다.
도시형생활주택은 일반 주택과 같은 취득세율이 적용된다. 85㎡ 이하일 경우 6억 이하 일시 1.1%, 6~9억 일시 2.2%, 9억 초과 일시 3.3%이며 85㎡ 초과 일시 이하일 경우보다 0.2% 높아진다.
소액으로 투자가 가능한 ‘오피스텔’과 ‘도시형 생활주택’을 알아봤다. 비슷한 형태의 부동산이라고 생각할 수 있지만, 세금 등의 작은 차이를 잘 고려한다면 한정된 투자금으로도 충분히 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다.
멋진 인생(글쓴이)은
저자이며 Daum 우수 카페
‘행복재테크'(http://cafe.daum.net/happy-tech)
의 칼럼니스트이다
도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점
안녕하세요. 땅미남입니다. 내부만 보면 오피스텔이라고 착각할 수 있는 주택유형이 있습니다. 바로 도시형 생활주택인데요. 겉만 봐서는 도무지 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점을 구분할 수 없지만 서로 주택법과 건축법의 적용을 받는 법적으로는 다른유형의 건물이라 볼 수 있습니다. 그래서 오늘은 헷갈리기 쉬운 두 상품의 차이점에 대해 알려드리겠습니다.
도시형생활주택
동대문 리마크빌 도시형생활주택 내부 및 외관 모습 출처-리마크빌
도시형 생활주택은 도시민의 생활패턴의 변화로 1~2인 가구가 급증함에 따라 정부가 2009년 5월 도입한 주택 유형으로 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있으며, 도시지역 내에서 주택법의 사업계획승인을 얻어 국민주택규모에 해당하는 주택을 300세대 미만의 규모로 공급되는 주택을 뜻합니다.
세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌이 있으며, 세대별 주거전용면적은 50㎡ 이하 면적으로 각 세대는 지상층으로만 설치하게 됩니다. 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 적용을 받지 않아 자금 부담이 덜하고 실수요자들 사이에서도 인기가 좋아 주택시장에서 한자리 차지하고 있는 주택유형입니다. 최근에는 대형 건설사들의 참여가 늘면서 시공 및 임대관리까지 맡아주는 단지가 늘어나고 있는 추세기도 합니다.
도시형 생활주택은 주택법 적용을 받기 때문에 1가구 1주택자 규정의 대상이 됩니다. 단, 전용면적 20㎡ 이하인 경우 새 아파트 청약 시에는 무주택으로 판정받을 수 있습니다.
오피스텔
오피스텔 내부모습 출처-네이버부동산
도시형 생활주택과 형태가 비슷하여 오피스텔과 혼돈되지만 오피스텔은 office+hotel의 합성어로 우리나라에만 존재하는 말입니다. 한국의 최초 오피스텔은 80년대에 지어진 마포구 성지빌딩이며, 이후 대도시 지역 중심부인 상업지역에 사무실로 채우기보다는 집처럼 쓸 수 있게 만들어 팔면 잘 팔리겠다 싶어서 탄생한 것이 오피스텔이라 볼 수 있습니다.
이와 같이 업무시설과 주거를 겸용할 수 있다는 장점이 있어 대 도심권 주택공급에 이바지하고 있습니다. 오피스텔은 건축법을 적용받는 업무 시설인 만큼 취득세 감면 대상에서 빠지고, 중개 수수료도 주택보다 2~3배 비싼 편입니다. 특히 임대인이 부가세 환급을 목적으로 업무용으로 신고해둔 경우 주거용 세입자가 전입 신고를 못하게 막는 편입니다. 일종의 편법이죠.
도시형 생활주택과 오피스텔 차이점
도시형 생활주택과 오피스텔비교
두 상품의 가장 큰 차이점은 취득세 및 주택 수 포함 유무에 있다 볼 수 있습니다. 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받아 1가구 1주택자 대상이 되며(단, 20㎡ 이하 일 경우 아파트 청약 시 무주택으로 간주) 오피스텔은 업무용으로 사용할 경우 대상이 되지 않습니다.
그래서 오피스텔을 보유한 임대인들은 세입자들에게 전입신고를 안하는 조건을 내걸기도합니다. 세입자가 거주하기 위해 전입신고를 하게 되면 주택으로 간주될 수 있기 때문입니다.(편법주의)
전용률차이
도시형 생활주택은 말 그대로 ‘주택’ 이기때문에 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하를 취득할 경우 취득세 1.1%를 적용받지만 오피스텔은 건축법 적용을 받아 업무용 시설에 해당하는 4.6%를 적용받습니다. 때문에 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 4.6%의 취득세를 내야 합니다.
도시형 생활주택 전용률은 70~80% 정도로 높고 발코니를 설치할 수 있지만, 오피스텔은 발코니 설치가 제한되며 전용률도 50~60%로 굉장히 낮은 수준입니다. 즉 같은 면적이라도 오피스텔에 비해 도시형 생활주택의 실사용면적이 20~30% 넓을 수 있습니다.
반면, 오피스텔의 주차대수가 1가구당 1대로 조금 유리한 편이지만 큰 차이는 없습니다. 도시형 생활주택이나 오피스텔 모두 주택임대사업자 등록 시 다양한 세제 감면 혜택을 받을 수 있으나 주택임대사업자로 등록하지 않으면 취득세나 재산세 등의 세제혜택이 없다는 점은 투자 시 주의해야합니다.
2017년 8·2부동산 대책으로 인해 조정대상지역 및 투기과열지구에서 분양되는 두 상품은 전매제한을 받을 수 있다는 점도 주의해야합니다.
부동산 취득세율 및 취득세 감면 혜택
아파트 공급면적?공용면적?전용면적? 차이점이 뭘까?
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도시형 생활주택이란?(장, 단점 및 오피스텔과 비교)
도시형 생활주택에 대해서 한 번 알아보았다.
도시형 생활주택의 뜻
도시형 생활주택이라고 하는 것은 2009년부터 1~2인 가구가 늘어나면서 주거 안정을 위하여 시행된 주거형태로, 1세대당 주거 전용면적 85m² 이하인 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성되며, 3가지 형태가 있다.
단지형 연립주택, 다세대주택과 원룸형 주택이다.
연립주택과 다세대주택의 의미는 이전에 한 번 다룬 적이 있기 때문에 참고하면 될 것 같다.
▶ 다세대, 다가구, 연립주택, 빌라용어 차의
원룸형 주택의 경우는 아래 요건을 모두 충족하는 공동주택을 말한다.
– 세대별 주거전용면적은 50m² 이하
– 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌 설치
– 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것.(욕실 1 + 침실 1)
(다만, 전용면적 30m² 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성 가능)
– 지하층에는 세대 설치 X
위 사항은 정부에서 원룸형 도시형 생활주택을 소형 도시형 생활주택으로 명칭을 바꾸고, 주거 전용면적을 60m²이하로, 그리고 세대별로 최대 욕실 1 + 침실 3까지 공간을 분리할 수 있도록 완화한다고 발표하였다.
출처: 국토교통부
도시형 생활주택의 특징(장, 단점)
도시형 생활주택의 경우에는 주택법에 적용을 받는 하나의 주택으로, 매수 ~ 매도하는 일련의 과정은 일반적인 주택과 동일하게 적용을 받는다고 생각하면 된다.
따라서, 도시형 생활주택을 1채 보유하게 되면 1주택자가 되고, 만약 1주택자가 조정지역의 도시형 생활주택을 추가로 매수(2주택자)할 경우에는 이에 따른 취득세 8%가 부과되게 된다.
※ 전용면적 20m² 이하인 경우에는 주택 수 미포함(다만 이것도 2채 이상은 주택 수 포함)
또한, 국가에서 건설을 위해 적용받는 여러 규제들을 완화해주어서 분양 ~ 공사까지 신속하게 진행될 수 있으나, 이에 따라 동별 간격이 좁아서 일조권이 침해받는다거나 도로와 너무 인접해서 소음문제가 있다거나 하는 등의 문제가 있을 수 있다.
그 외 특징을 포함해서 도시형 생활주택의 장, 단점을 정리해보면
<장점>
– 청약통장 불필요, 재당첨 제한 없음
– 전용률 높음(세대당 전용면적 넓음)
– 발코니 확장 가능
– 도시에 공급되기 때문에 입지 좋음(역세권)
<단점>
– 주택 수 포함
– 주차공간 부족(세대당 0.5 ~ 0.6대 정도)
– 편의 및 커뮤니티 시설 부족
– 소음 및 일조권 보장 X
정리하면, 많은 규제들을 완화해준 만큼 건설하는데 있어서, 주차대수나 도로와의 거리 등 거주자를 위한 배려나 편의 측면에서는 다소 미흡한 모습을 보이지만, 취득하는데 조건이 까다롭지 않고 상대적으로 좋은 입지에 싼 가격으로 주택을 소유할 수 있다는 점이 특징이다.
도시형 생활주택 vs 오피스텔
그렇다면, 이 원룸형 도시형 생활주택은 말만 들어서는 오피스텔과 별로 차이가 없어 보이는데 어떠한 차이가 있을까?
도시형 생활주택은 주택법에 적용을 받아 주택으로 인정이 되지만, 오피스텔은 건축법에 적용을 받아 주택으로 인정되지 않는다.
단, 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔로 사용하고 거주자가 전입신고를 할 경우 세법상 주택 수에 포함된다.
이 사항이 어찌보면 투자자에게 있어서는 가장 큰 차이점이라고 해도 무방할 정도이기 때문에, 청약이나 매수를 하기 전에 도시형 생활주택인지 오피스텔인지를 명확하게 확인하고 접근을 하고 이에 따른 세금도 잘 확인해야 한다.
이에 따라, 도시형 생활주택은 취득 시 일반 주택 취득과 동일한 세율을 적용하지만, 오피스텔은 4.6%를 적용한다.
▶ 취득세 보러가기
그리고 위의, 도시형 생활주택의 특징을 보면 오피스텔과 상반되는 점들이 있다.
도시형 생활주택의 경우 앞에서 얘기했듯, 전용률이 높은데 보통 70~80%가 되고 오피스텔은 50~60%정도가 된다.
즉, 만약 두 주택 모두 공급면적이 20평이라고 가정하면, 도시형 생활주택은 전용면적인 14~16평이 되나 오피스텔은 10~12평 정도밖에 되지 않는 것이다.
이 이유는, 오피스텔의 경우에는 여러 부대시설이 설비되어 있어 이 부분이 면적을 차지하기 때문에 전용면적을 크게 설계할 수 없지만, 도시형생활주택의 경우에는 그러한 부대시설이 없는 대신 세대당 실 평수는 넓게 설계가 되는 것이다.
이러한 이유로, 오피스텔은 세대당 주차 1대 이상으로 주차를 위한 공간이 꽤나 할당되어 있지만, 도시형 생활주택의 경우에는 0.5~0.6세대로 주차가 매우 쉽지 않다.
이 외 부가적인 사항까지 포함해서, 간단하게 표로 비교해보면 다음과 같다.
구 분 도시형 생활주택 오피스텔 법령 적용 주택법 건축법 주택 수 포함 포함
(예외: 전용 20m² 이하 1채만 보유 시) 미포함
(예외: 주거용으로 사용하며 전입신고 시) 청약 시 통장 불필요 발코니 확장 가능 불가능 세대당 주차 대수 0.5 ~ 0.6대 1대 이상 취득세 주택 취득세율 동일 적용 4.6% 전용률 70 ~ 80% 50 ~ 60% 바닥 난방 가능 전용 85m²이하만 가능
(120m²이하로 확대 예정)
마지막으로, 이 두 주택유형을 겉으로 봐서는 알기 어렵기 때문에 필요한 경우에는 건축물대장을 확인해야 한다.
▶ 가로주택 정비사업이란?
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도시형생활주택 오피스텔 뜻과 차이점 체크하기!
요즘 아파트 부동산 시장의 불안감과 지속적인 부동산 정책으로 인해
수익형 부동산에 많은 관심이 쏠리고 있습니다 그래서 내가 관심
있는 지역에 오피스텔을 검색하다보면 도시형생활주택이라는 것을 들
어보신 분들이 있을 겁니다 모르시는 분들은 이 두가지가 같은 줄 아시
는 분들이 있지만 실제로 이 둘은 완전히 틀립니다 이번 글에서는
도시형생활주택 오피스텔 차이를 알려드리겠습니다 꼭 비교하시고 정
확한 개념을 파악해서 안정적인 부동산 운영을 하시길 바랍니다
도시형생활주택 오피스텔 차이, 특장점, 단점, 규제 완화 소식 정리
도시형생활주택 오피스텔 차이, 특장점, 단점, 규제 완화 소식 정리
Categories : 부동산 마인드맵
주거용 오피스텔(아파텔)과 유사하면서도 다른 도시형 생활주택이라는 것이 있는데요. 오늘은 도시형생활주택과 오피스텔의 차이점과 특장점, 단점은 무엇인지, 그리고 최근 인수위의 규제완화 소식까지 정리해보겠습니다. 😉
도시형 생활주택이란?
도시지역에 주택건설사업 계획승인을 받아 건설하는 소형 평형위주로 구성된 300가구 미만의 공동주택을 말합니다.
300가구가 넘으면 아파트나 오피스텔입니다.
단지형 연립주택: 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택 단지형 다세대주택: 세대당 주거전용면역 85m2 이하의 다세대주택(주거층 4층 이하, 연면적 660m3 초과) 원룸형 주택(소형주택으로 변경): 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성, 세대당 주거전용면적 12m3~50m3 이하, 각 세대는 지하층에 설치 불가
도시형 생활주택 규제 완화
도시형 생활주택
정부가 아파트 공급대책의 일환으로 자투리 공간을 활용하여 도시형 생활주택을 밀고 있는데요. 규제를 계속 완화하고 있습니다.
○허용면적 완화: 기존에는 허용면적이 최대 50m2 이었으나 -> 60m2으로 완화 됩니다. (약 15 -> 18평)
○공간구성 완화: 방을 2개까지만 지을 수 있었는데, 방을 4개까지 지을 수 있게 되었습니다.
일반 소형 아파트처럼 공간을 구성할 수 있게 될 것으로 보입니다. 신혼부부나 자녀가 있는 가구가 거주할 수 있도록 늘어나는 것으로 보입니다. 또한 새 시행령에서는 원룸형 도시생활주택의 명칭을 ‘소형주택’으로 변경하기로 하였습니다.
도시형 생활주택의 특장점
청약통장이 필요하지 않습니다. 무조건 추첨으로 분양을 받습니다. 19세 이상 성인이라면 분양을 받을 수 있습니다. 청약과 달리 재당첨 금지가 없습니다. 본인이 실제 사용할 수 있는 전용률이 70~80%로 높아 살기 좋고, 발코니와 욕조 설치 가능합니다. (생활공간 확보 가능)
도시형 생활주택의 융자조건
주택도시기금의 주택별 대출한도 및 금리 조건
다세대주택, 다가구주택, 오피스텔과 같은 준주택과 비교했을 때 대출한도가 높으며, 대출금리는 비교적 낮습니다. 대출에 있어서 매우 조건이 매력적으로 보여집니다.
도시형 생활주택 주택보유 여부, 5가지 세금
주택보유 여부
일반적으로는 도시형 생활주택도 “주택”인데요. 경우에 따라서는 집으로 보지 않는 경우가 있습니다. 바로 20m2 이하이거나 공시지가 1억 이하는 집으로 보지 않는데요. 2채 이상의 경우에는 집으로 본다고 합니다.
※만약 20m2 초과도 집으로 보지 않겠다는 인수위의 이야기가 있어서 수요가 더 몰릴 것으로 보입니다.
취득세
도시형 생활주택은 1.1%의 취득세를 부과하며, 오피스텔은 4.6%의 취득세를 부과합니다. 엄청 낮은 취득세를 부과하고 있습니다.
부가가치세
도시형 생활주택의 경우 부과세가 붙지 않습니다. 면세이구요. 이와 비교해서 오피스텔은 주거용은 10% 부과, 업무용은 10%를 부과하지만 추후 환급이 가능합니다.
재산세
재산세는 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택이 같은데요. 주택 공시가격의 60% x 0.1~0.4%를 부과합니다. 업무용 오피스텔은 좀 다릅니다. 토지시가표준액 x 70% x 0.2~0.4%, 건물 시가표준액 x 70% x 0.25% 입니다.
종합부동산세
도시형생활주택은 기본적으로 집으로 보기 때문에 종합부동산세에 합산이 됩니다. 주거용 오피스텔도 동일하구요, 업무용 오피스텔은 합산에서 제외됩니다.
양도소득세
1가구 1주택은 비과세이며, 1주택자가 도시형 생활주택을 취득한 상태에서 팔 경우라면 과세를 하게 됩니다. 주거용 오피스텔도 동일하게 적용됩니다.
도시형 생활주택 단점 3가지
1. 분양가 상한제가 적용되지 않습니다.
현재 아파트에는 분양가를 일정이상 금액을 못받게 되어 있는데요. 이로인해 집을 어느정도 싸게 구매할 수 있습니다. 분양가 상한제가 없으면 거품가격이 낄 가능성이 높습니다.
2. 주차공간과 일조권에 제약이 있을 수 있습니다.
지을 때는 장점이 많지만 들어가서 살 때, 불편한 생활요소가 있을 수 있습니다. 주차장 등의 부대시설과 일조권이 살기에 충분한지, 감안하고 들어가도 괜찮은지를 반드시 확인하시고 분양을 받으시기 바랍니다.
3. 주택수에 포함되는 경우
주택수에 포함되는 경우 제약이 많다는 점이 있습니다. 이 부분은 현재 인수위가 검토하고 있는 부분으로서 좀더 기다려봐야 할 것 같습니다.
지금까지 도시형생활주택과 오피스텔을 비교해보았습니다. 그리고 대출조건, 장단점 등에 대해 알아보았는데요. 관련하여 검토사항이 인수위에서 발표가 나면 다시 업데이트를 해볼 예정입니다.
도시형생활주택과 오피스텔 차이 및 주택수 포함여부
도시형생활주택과 오피스텔 차이 및 주택수 포함여부
안녕하세요 2월 마지막주에 인사드리는 이상빌딩중개법인 신상현 팀장입니다.
오늘은 오랜만에 부동산에 관련된 지식 정보를 전달해드리려고 합니다.
어쩌면 물건 소개보다 더 어려운 게 부동산 지식정보 포스팅이라서 좀처럼 용기를 못 내고 있는데 지난 주에 고객분께서 마침 문의를 주신 내용이라 정리를 해드려보도록 하겠습니다.
도시형 생활주택의 정의
먼저 도시형 생활주택이 무엇인지 알아보겠습니다.
중개사들은 흔히 줄여서 도생이라고 부르기도 하는데, 이는 지난 2009년도에 주택법에 따라 도시지역 내에서 300세대 미만의 규모로 건설하여 공급하는 소규모주택입니다.
도생은 위의 사진에서 보듯 3가지 유형으로 분리가 되고 있습니다.
단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형 주택으로 분리를 한다고 되어 있고 전용면적의 크기 등에 대해서도 설명이 되어 있는데, 이렇게만 보면 오피스텔 혹은 일반 주택과 큰 차이가 없어보이기도 합니다.
그럼 오피스텔과 어떤 차이점이 있는지 확인해볼까요?
도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점은?
구분 도시형 생활주택 오피스텔 주용도 주거시설 업무시설 관련법규 주택법 적용 건축법 적용 1가구 1주택 포함 포함안됨 욕조/바닥난방 설치가능 설치 금지(85제곱 이하 설치 가능) 세금 취득세 1%, 지방교육세 0.1% 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%,
지방교육세 0.4%
가장 먼저 이야기할 점은 오피스텔은 건축법의 적용을 받고, 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는 점입니다.
관련 법규가 중요한 이유는 세금 문제 때문이라고 보면 되는데, 건축법의 적용을 받게 되면 업무시설로 분류되어 취득세가 4.6% 이나 주택법의 적용을 받는 도시형 생활주택의 취득세는 1%가 됩니다. 물론 주택이기 때문에 다주택의 경우라면 중과가 되기도 하는 점은 참고하셔야 하겠죠.
두 번째로는 주차 시설입니다.
도생시설은 오피스텔이나 주택 등에 비하여 주차장 면적의 기준이 완화되어 있습니다.
현재 세대당 0.6대이나 전용면적이 30제곱 미만인 경우 세대당 0.5대를 적용받게 되어 있는데, 최근 건축되는 아파트들이 세대당 1대 이상인 점과 비교하면 큰 차이라고 할 수 있습니다.
따라서 도시형 생활주택에 입주할 경우 차가 있다면 아주 큰 곤욕이라고 할 수 있습니다.
세 번째로는 거주 환경입니다.
도시형 생활주택은 주택이기 때문에 전용률이 70~80% 수준으로 오피스텔의 50~60%대와 비교하여 큰 차이를 보여줍니다.
또한 욕조나 발코니 설치가 가능하기 때문에 실제 활용할 수 있는 소위 서비스 면적이 더 있다고도 할 수 있는데 물론 이는 설계상 존재 여부가 다를 수 있습니다.
크게 보아 도시형생활주택과 오피스텔은 이런 차이점이 있다고 정리할 수 있겠습니다.
도시형 생활주택의 장점
그렇다면 투자의 관점에서 도생의 장점은 어떤 점이 있을지 살펴보겠습니다.
먼저 정부의 규제가 덜하다는 점입니다.
도시형 생활주택은 HUG의 고분양가 심사 대상이나 분양가 상한제에서 제외되어 있습니다.
또한 대부분 역세권 등 입지가 좋은 지역에 건축되며 청약통장 없이 매매가 가능하기 때문에 청약 점수가 낮은 실수요자에게도 아파트의 좋은 대체상품이기도 합니다.
2021년 2월 22일자 뉴스에서는 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트로 간주하여 민간임대주택의 등록대상으로 허용하는 개정안이 발의되었습니다.
이는 2020년 8월에 개정된 민간임대주택법에서 아파트의 민간임대주택등록이 폐지되면서 불거졌던 문제를 개선한 내용으로 앞으로 도생의 인기가 늘어날 수 있다고 보여지는 대목이기도 합니다.
이상 오늘은 도시형 생활주택과 오피스텔에 대해 정리해보았습니다.
감사합니다.
오피스텔 vs 도시형생활주택 차이점 분석
최근 1인가구의 증가로 큰 평수의 아파트보다는 오피스텔이나 도시형 생활주택이 더 각광받고 있습니다. 혼자살기에는 소규모 주택이 훨씬 효율적이기 때문이죠.
그런데 오피스텔과 도시형 생활주택은 언뜻 보면 비슷해보입니다. 무슨 차이가 있길래 이렇게 구분지어서 부를까요? 오늘은 오피스텔과 도시형 생활주택의 차이점을 분석해보도록 하겠습니다.
오피스텔
오피스텔은 도시형생활주택보다 먼저 선보인 1인 주택입니다. 그러나 원래 용도는 이름에서 짐작하시다시피 오피스(office)+호텔(hotel)이 합쳐진 용어이죠. 즉, 업무를 위한 공간으로 계획된 건물이 바로 오피스텔입니다.
우리나라에서는 1984년 고려개발이 마포구에 지은 ‘성지빌딩’이 최초의 오피스텔이라고 하는데요, 이 때부터 업무와 주거를 겸할 수 있는 공간에 대한 수요가 급속도로 늘어남에 따라 도심 지역에 많이 공급되기 시작했습니다.
그러나 오피스텔의 기본 개념은 사무실, 즉 업무시설입니다. 따라서 주거시설로 구분된 도시형 생활주택과는 공법부터 용도까지 모두 다른 기준을 적용받고 있습니다. (물론 요즘에는 업무용의 의미는 거의 퇴색하다시피 했고, 주거용으로 많이 쓰이긴 하지만 말이죠..)
도시형 생활주택
도시형 생활주택은 정부가 1인가구 및 서민의 주거안정을 위해 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 2009년 5월부터 시행된 소규모 주택입니다. 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3 종류가 있으며, 300세대 미만의 국민주택규모(~85㎡)로 구성되어 있습니다. 일반 주택에 비해 저렴한 가격에다가 청약통장이 따로 필요없기 때문에 실수요자들에게 많은 인기를 얻었죠.
도시형 생활주택은 첫 등장 후 오피스텔의 아성을 뛰어넘을만큼 급격한 성장세를 보여왔습니다. 비교적 초기에는 중소 건설사들만 사업에 참여했지만, 점차 시장규모가 커짐에 따라 최근에는 대형 건설사들도 참여하고 있는 실정이죠. 대표적으로 대우건설의 푸르지오시티를 들 수 있겠네요.
공통점
비슷하면서도 다른 둘의 공통점과 차이점을 한번 알아보도록 하겠습니다.
◇ 공통점
① 소규모 가구(1~2인 가구)를 위한 주거공간이다. ② 실수요자보다는 투자 목적의 수요가 더 많다. ③ 부동산이지만 감가상각이 있다.
물론 오피스텔은 용도에 따라 큰 규모로 짓기도 하지만, 최근 건설중인 오피스텔은 업무용 보다는 주거용에 비중을 두고 짓는 경우가 많아서 대부분 소규모로 짓습니다.
의외로 오피스텔 혹은 도시형 생활주택의 소유주들은 실거주 목적이 아닌 투자용으로 많이들 분양받습니다. 이유는 간단합니다. 수요층들이 젊은층이기 때문에 축적해 놓은 자산이 별로 없습니다. 따라서 매매/전세 보다는 월세로 사는 경우가 더 많습니다. 그래서 부동산 임대사업자들은 이런 수요층들을 노리고 오피스텔을 분양받아 세를 놓게 되는 것이죠.
이런 이유로 이 둘은 부동산임에도 불구하고 ‘수익형 투자상품’이라는 이미지가 더 강하게 박혀 있습니다. 따라서 더 좋은 오피스텔 혹은 원룸이 지어지게 되면 자연스레 수요가 줄어들 것이고, 부동산 가치도 쉽게 떨어지는 것이죠. 그래서 이들은 감가상각이 다른 부동산들에 비해 심한 편입니다.
차이점
다음으로 차이점을 알아보도록 하겠습니다. 비교하기 쉽게 표로 한번 볼까요?
구 분 오피스텔 도시형 생활주택 관련법 건축법 주택법 유형 주거 혹은 업무용 공동주택 용도지역 준주거지역, 일반상업지역 3종 일반주거지역, 준주거지역 발코니 없음 있음 전용률 50~60% 70~80% 주차대수 1대 이상 0.5대 미만 취득세 4.6% 1.1% 주택수 포함 안됨(단, 주거용일경우 거주자가 전입신고를 하면 세법상 포함) 기본적으로 포함됨 (전용 20㎡ 이하는 무주택, 단 2채이상은 유주택)
가장 큰 차이점은 바로 적용법의 차이입니다. 오피스텔은 건축법을 따르며 도시형 생활주택은 주택법을 따르도록 되어 있습니다. 사실 이 관련법의 차이로 인해 뒤이어 설명드릴 항목들에 차이가 생긴다고 보시면 되겠습니다.
다음으로 유형입니다. 오피스텔은 기본적으로 업무시설입니다. 그러나 주거용도로 지어졌을 경우 주거시설로 간주됩니다. 도시형 생활주택은 말그대로 ‘주택’에 해당됩니다.
용도지역은 일반인들에게는 크게 중요한건 아닙니다만, 참고 정도로 보시면 되겠네요. 전용률의 경우에는 오피스텔보다 도시형 생활주택이 훨씬 유리합니다. 더군다나 서비스면적인 발코니까지 있기 때문에 발코니를 확장하게 된다면 같은 면적이라도 도시형 생활주택이 훨씬 더 넓게 사용할 수 있죠. 이와 관련된 포스팅은 아래 글들을 참조하시면 도움이 되겠습니다.
2017/05/15 – [부동산] – 용도지역 용도지구 용도구역 완벽 분석
2017/08/30 – [부동산] – 전용면적 vs 공급면적 vs 계약면적 차이점 알아보기
반면, 주차공간은 오피스텔이 훨씬 유리합니다. 주로 오피스텔은 세대당 1대 이상의 주차공간을 보유하고 있지만, 도시형 생활주택은 항상 주차공간이 부족하더라구요.
취득세에도 차이가 존재합니다. 이 부분에 대해서는 다음에 세금 카테고리에서 좀 더 자세히 설명드리도록 할게요. (여러분게 설명드릴 내용이 굉장히 많습니다^^)
마지막으로 주택수 포함 여부입니다. 오피스텔은 보통 무주택에 해당됩니다만, 주의하셔야할 부분이 있습니다. 오피스텔 중에서도 건물의 용도가 ‘오피스텔’ 혹은 ‘업무시설’로 기재되어 있는것만이 무주택 자격을 인정받을 수 있습니다. 도시형생활주택은 주택에 포함되지만 전용면적 20㎡ 이하는 무주택으로 간주됩니다. 단 이경우에도 2채 이상을 보유했다면 유주택자로 간주됩니다.
마치며
오늘은 오피스텔과 도시형생활주택이 무엇인지, 그리고 공통점과 차이점은 어떻게 되는지 알아보았습니다. 쉽게 설명드리려고 노력했는데 생각보다 글이 길어졌네요. 취득세 뿐만 아니라 양도세, 보유세 등에서도 큰 차이를 보이는데, 이 부분에 대해서는 별도로 포스팅을 기획하려고 합니다. 오늘은 맛보기로 이정도까지만 정리할게요.
도시형생활주택 오피스텔과의 차이점
서울, 수도권 아파트값이 급등하면서 상대적으로 진입장벽이 낮은 오피스텔, 빌라 등 대체상품으로 뜨고 있으며 최근에는 도시형 생활주택 투자 수요까지 몰리면서 몸값이 점차 높아지고 있습니다.
1~2인 가구 증가에 따른 주거 수요를 충족하기 위해 지난 2009년 도입된 도시형 생활주택은 전용면적 85㎡이하의 300가구 미만 공동주택을 의미하며 바닥면적과 주거전용면적 기준에 따라 도시형 생활주택은 크게 단지형 연립주택, 단지형 다가구 주택, 원룸형으로 나뉩니다.
단지형 연립주택은 가구다 주거 전용면적이 85㎡이하인 주거형태로, 연면적 660㎡초과로 건축하는 것을 말하며 단지형 다가구 주택은 가구당 주거 전용면적 85㎡이하인 주거형태로 연면적 660㎡이하로 건축하는 것을 말합니다. 두 형태 모두 건축위원회 심의를 받은 경우에 한해 최대 5개 층까지 건축할 수 있습니다.
원룸형 주택은 단지형 ,다가구 주택과는 달리 가구당 주거 전용면적 14㎡이상 50㎡이하인 주거형태로 가구별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해야 인정되는 건물입니다.
도시형 생활주택은 청약통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 분양받을 수 있습니다. 당첨자는 추첨제로 선정하고, 재당첨 제한도 없으며 실거주 의무도 없습니다.
오피스텔과의 차이점
도시형 생활주택은 보통 오피스텔과 비슷한 상품으로 여겨지지만 오피스텔이 업무용 시설인 것과 달리 주택법을 적용받는 주택이라는 차이가 있습니다. 단 전용면적 20㎡ 이하를 가지면 새 아파트 청약때 무주택으로 간주됩니다.
전용면적이 20㎡가 넘을 경우 기존에 집이 있다면 1가구 2 주택으로 간주돼 양도세가 중과되지만 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.
거래세는 오피스텔이 더 높습니다. 도시형 생활주택은 전용면적 85㎡이하, 6억원 이하인 경우는 취득세 1.1%의 적용을 받지만 오피스텔은 건축법 적용을 받아 4.6%를 적용받습니다.
전용률은 도시형 생활주택이 더 높습니다. 도시형 생활주택 전용률은 70~80%로 높은 편이고 발코니 확장을 통해 제공되는 실사용 면적이 적게는 25㎡, 많게는 40㎡에 달합니다. 반면 오피스텔은 발코니 설치가 제한되고 전용률도 50~60%로 낮은 수준으로 같은 면적이라도 오피스텔에 비해 도시형 생활주택의 실사용 면적이 20~30% 더 넓은 편 입니다.
단점
주차장이 넉넉한 일반 아파트 와는 달리 주차대수가 가구당 0.6대 안팎에 불과해 주차난을 겪는 일이 잦은 데다 일조권이 확보되지 않는 단지도 적지 않고 각종 부대시설이 취약해 생활에 불편함을 겪는 경우도 많습니다.
도시 및 주거정비법의 적용을 받는 아파트와는 달리 도시형 생활주택은 주택법이 적용돼 분양가 상한제나 HUG고분양가 심사 대상에서 제외되기 때문에 분양가가 아파트보다 높게 책정돼 비슷한 크기의 소형 아파트보다 비싼 경우가 대부분입니다.
도시형 생활주택의 특징과 문제점 , 단점 그리고 오피스텔과의 차이점 등에 대해 알아보았습니다. 만일 투자를 위해 생각하고 계신다면 1~2인 수요가 많은 업무시설 , 대학가 주변, 역세권이 좋으며 규모가 작아도 오피스텔처럼 유사한 인테리어로 조성되고 가구 수 대비 주차대수 규모가 많은 곳을 중심으로 눈여겨보셔야겠습니다.
▼ 아래 포스팅들도 유용한 정보가 되시길 바랍니다.
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[아주 쉬운 뉴스 Q&A]강남은 ‘도생주’로 진화중…도시형 생활주택이 뭔가요?
루시아 도산 208 라운지 [사진=아주경제DB]
정부의 부동산 정책으로 아파트 부동산 시장의 불안감이 증폭되자 오피스텔과 도시형 생활주택 시장으로 발길을 돌리는 수요자들이 늘고 있습니다.오피스텔과 도시형 생활주택은 청약통장이나 가점이 없어도 분양을 받을 수 있다는 공통점이 있습니다. 하지만 두 상품의 특성이 달라 향후 시세차익, 청약조건 유불리, 세율 등이 다른 만큼 선택 시 주의가 필요합니다. 아주 쉬운 뉴스에서 도시형 생활주택에 대해 알아보겠습니다.Q. 도시형 생활주택이 무엇인가요?도시형 생활주택은 1~2인 가구 증가에 따른 주거 수요를 충족하기 위해 지난 2009년 도입됐습니다. △전용면적 85㎡ 이하 △300가구 미만 공동주택을 뜻합니다. 바닥면적과 주거전용면적 기준에 따라 도시형 생활주택도 크게 단지형 연립주택, 단지형 다가구주택, 원룸형으로 나뉩니다.단지형 연립주택은 가구당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로, 연면적 660㎡ 초과로 건축하는 것을 말합니다. 단지형 다가구주택은 가구당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로, 연면적 660㎡ 이하로 건축하는 것을 말합니다. 단지형 연립주택과 단지형 다가구주택은 건축위원회 심의를 받은 경우에 한해 최대 5개층까지 건축할 수 있습니다.원룸형 주택은 위 두 분류와 달리 가구당 주거 전용면적 14㎡ 이상 50㎡ 이하인 주거 형태입니다. 가구별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해야 인정되는(단, 주거 전용 면적이 30㎡ 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성 가능) 건물입니다.Q. 겉으로 보기엔 소형 오피스텔과 도시형 생활주택이 비슷한 모습입니다. 차이점은 무엇인가요?도시형 생활주택은 주택법 적용을 받아 주택(단 20㎡ 이하시 무주택 간주)수에 포함되지만 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.거래세는 오피스텔이 더 높습니다. 도시형 생활주택은 전용 면적 85㎡ 이하, 6억원 이하인 경우 취득세 1.1%의 적용을 받지만, 오피스텔은 건축법 적용을 받아 4.6%를 적용받습니다.전용률은 도시형 생활주택이 더 높습니다. 도시형 생활주택 전용률은 70~80%로 높은편이고, 발코니 설치가 가능하지만 오피스텔은 발코니 설치가 제한되고 전용률도 50~60%로 낮은 수준입니다. 같은 면적이라도 오피스텔에 비해 도시형 생활주택의 실사용 면적이 20~30% 더 넓은 편입니다.Q. 작아서 저렴하다고? “NO”…억대 도시형 생활주택 전성시대’작은 고추가 맵다’는 말은 최근 도시형 생활주택에서 통하는 말입니다. 최근 강남 주요 개발부지는 고급 도시형 생활주택으로 변신 중입니다.최근 분양시장에서 뜨거운 관심을 받았던 서울 서초구 반포동 소재 ‘더샵반포리버파크’의 분양가는 3.3㎡당 7990만원입니다. 전용 49㎡ 단일 평형으로 구성된 도시형 생활주택으로, 타입별로 분양가는 14억~18억원으로 알려졌습니다.강남구 신사동에서 분양한 도시형 생활주택 ‘루시아 도산 208’은 강남에서도 손꼽히는 부촌인 도산대로 일대에 들어서 관심을 끌었습니다. 분양가는 전용면적 55㎡ 기준으로 22억원 수준이라 평당(3.3㎡) 1억원을 찍은 반포 아파트 가격을 뛰어넘습니다.이밖에도 강남구 역삼동에서 분양한 도시형 생활주택 ‘원에디션’ 역시 전용면적 26~49㎡ 기준 분양가가 10억~19억원대에 형성돼 화제를 모았습니다.
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