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오늘은 조금 색다른 재개발 정보를 소개해드리겠습니다.
바로 가로주택정비사업인데요.
과거 박원순 전 서울시장 당시에도 주목을 받았지만 성공사례가 많지 않았던 사업으로 오세훈 서울시장으로 다시한번 이슈화 되고 있습니다.
재개발, 재건축에 비해 매우 빠른 사업 진행속도와 강남 4구에서도 진행되고 있는 사업이 많다는 점이 장점이라고 볼 수 있겠는데요.
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#부동산 #투미TV #재개발 #가로주택정비사업
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가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격 총정리
가로주택정비사업 단점 · 토지사업자의 80%이상 동의가 필요해 초기 추진시 어려움이 발생할수 있다 · 대규모 시행하는 재건축,재개발에 비해 면적이 작다.
Source: kimjeje.tistory.com
Date Published: 12/1/2021
View: 7044
가로주택정비 사업이란_ 사업조건, 절차, 장점 및 단점 총 정리
○ 가로주택정비 사업 단점(문제점) … – 사업 부지의 소규모로 인해 기반시설 설치를 위한 면적 확보가 어렵습니다. … – 재개발·재건축사업보다 수익성이 …
Source: jjumperlu.com
Date Published: 12/14/2022
View: 6157
가로주택정비사업 문제점? 한방에 해결해드립니다 [투미Tv …
가로주택정비사업 단점 · 토지사업자의 80%이상 동의가 필요해 초기 추진시 어려움이 발생할수 있다 · 대규모 시행하는 재건축,재개발에 비해 면적이 작다 …
Source: you.dianhac.com.vn
Date Published: 10/10/2022
View: 869
가로주택정비사업 문제점 및 장점 – 이슈콕콕
① 가로주택정비사업의 추진을 위해서는 토지등소유자의 80% 이상 동의를 받아야 사업 추진이 가능하나 소규모 개발사업으로 이해관계자가 소수로 한정 …
Source: issuenow.tistory.com
Date Published: 12/28/2022
View: 6939
가로주택정비사업이란 절차 단점
가로주택 사업의 단점은 규모가 작다보니 규모의 경제가 일어나지 않는다는 것입니다. 대단지 아파트가 선호되는 이유는 관리비가 저렴하고 각종 공원 …
Source: realestate-asset.tistory.com
Date Published: 8/25/2021
View: 7462
가로주택정비사업 – 나무위키:대문
특히, 공공참여 방식으로 시행하게 되면 연면적, 용적률, 층수제한 관련 규제가 완화되고 분양가 상한제[4]도 적용되지 않을뿐더러, 공공부문의 개입으로 가뜩히나 빠른 …
Source: namu.wiki
Date Published: 7/8/2022
View: 9186
[영상] 가로주택 정비사업, 제대로 모르면 ‘꽃길’ 찾다 ‘진흙탕길 …
가로주택 정비사업의 또 다른 장점은 재당첨 제한에 걸리지 않는다는 점이다. 재건축 등 기존 정비사업은 투기과열지구 내 분양을 할 경우 5년 동안 당첨 …
Source: www.sedaily.com
Date Published: 9/13/2021
View: 9705
[매경부동산아카데미 칼럼]가로주택정비사업, 소규모재건축 …
사업 중단 내지 지연의 원인은 이처럼 다양한데, 필자는 현장에서 느낀 점을 중심으로 소규모 정비사업의 현황과 문제점을 서술해 보고자 한다. # 먼저 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 7/21/2021
View: 8782
“묻지도 않고 내집 강제로…” 가로주택사업 곳곳 원성, 무슨일?
면적 1만㎡ 미만의 가로구역에서 기존 건물을 허물고 소규모 아파트를 짓는 가로주택정비사업은 정부가 2018년 각종 사업절차를 간소화한 특례법을 …
Source: www.donga.com
Date Published: 8/24/2021
View: 3652
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주제에 대한 기사 평가 가로 주택 정비 사업 문제점
- Author: 투미부동산[투미TV]
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- Date Published: 2021. 5. 10.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=Bvt3t90mXDc
가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격 총정리
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재개발,재건축등 도시정비사업은 대형사업이다보니 절차가 까다롭고 허가가 나기 어려운경우가 있습니다. 이런 상황에서 대형건설사등에서 새로운 먹거리를 개척하고 있는데 그중 하나가 가로주택정비사업입니다. 가로주택정비사업이란 무엇인지,장점과 단점, 조합원 자격과 분담금등에 대해 알아보았습니다.
가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격 총정리
가로주택정비사업이란?
가로주택정비사업이란 기존의 가로를 유지하며 기반시설의 추가부담없이 노후 주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 주민참여형 사업입니다.
가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격
기존 대규모 정비사업에 의한 지역 커뮤니티 저해와 인허가로 인한 사업지연등에 대한 문제를 해결하기 위한 대안으로 등장한 가로주택정비사업은 대상지역 조건이 맞다면 진행하수 있습니다.
도시형 생활주택 1가구 2주택(주택수 산정 포함 기준)
가로주택정비사업 조건(대상지역)
가로주택정비사업이 되려면 도로정비법에서 정한 가로구역 범위에 해당이 되어야 합니다.
가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격
해당지역 면적이 1만제곱미터 미만
해당지역을 통과하는 도로가 설치되어 있지 않을것(너비 4미터 이하 도로는 제외)
노후,불략건축물 수가 전체 건축물의 2/3이상
해당구역에 있는 기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한수가 20가구 이상
아파트 브랜드 선호도 순위 / 건설사 순위 TOP 20
가로주택정비사업 장점
가로주택정비사업을 하게되면 4가지 장점이 있습니다.
신속한 의사결정과 주민의견 반영이 빠르다. 사업기간 단축과 비용절감이 가능하다. 1가구 3주택이 가능하다 건축규제 완화 및 금융지원이 가능하다.
가로주택정비사업은 1가구당 최대 3주택까지 공급이 가능하도록 규정되어 있어 거주외 임대목적으로 추가주택 공급이 가능합니다.
또한 정비구역 지정과 추진위원회 구성단계과 생략되고 조합설립 단계에서 시작되어 사업절차가 간소화 되어 사업기간 단축으로 대출이자나 사업비 절감을 기대할수도 있습니다.
선택 안됨 아파트 브랜드 선호도 순위 / 건설사 순위 TOP 20
가로주택정비사업 단점
가로주택정비사업의 단점은 무엇일까요
토지사업자의 80%이상 동의가 필요해 초기 추진시 어려움이 발생할수 있다
대규모 시행하는 재건축,재개발에 비해 면적이 작다.
최소 4층~최대 15층까지만 건축할수 있어 사업성이 떨어질수 있다.
규모가 작아 아파트처럼 대규모 상가같은 편의시설을 짓는게 불가능하다.
도로를 그대로 사용해 교통체증등의 문제가 발생할수 있다.
근린생활시설이란? 1종,2종 종류 확인하기
가로주택정비사업 조합원
가로주택 정비사업은 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차 없이 주민들 조합을 구성해 직접 시행하거나 lh등과 공동으로 시행할수도 있습니다.
조합설립은 추진위원회 구성절차를 생략하고 토지 소유자 80%이상 과 토지면적의 2/3이상 토지소유자의 동의가 있어야 설립이 가능합니다.
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가로주택 정비사업 조합원 자격
가로주택정비사업의 조합원 자격은 가로구역에 있는 토지,건축물의 소유자또는 그 지상권자 토지등소유자여야합니다.
토지등 소유자라도 정비사업(조합설립)에 동의하여야 조합원이 됩니다.
아래 사항에 해당되면 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.
토지,건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는때
여러명의 토지등소유자가 1세대에 속할때, 이경우 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 배우자,미혼인(19세 미만 직계비속)은 1세대로 보며,1세대로 구성된 여러명 토지등소유자가 조합설립인가후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 않은 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀분가를 제외하고 1세대로 본다.
조합설립인가후 1명의 토지등소유자로 부터 토지,건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러명이 소유하게 된때.
투기과열지구로 지정된경우 소규모 재건축사업을 시행할때 조합설립인가후 해당 사업의 건축물,토지양수한자는 위 해당사항에도 불구하고 조합원이 될수 없습니다.
하지만 아래 경우에 하나해당하면 조합원 자격을 가질수 있습니다.
[투지과열지구 조합원 양도]세대원의 근무상,생업상 사정이나 질병치료,취학,결혼등으로 세대원 모두 해당사업시행구역에 위치하지 않은 특별시,광역시,특별자치시,특별자치도,시,군으로 이전하는 경우
상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우
그밖의 불가피한 사정으로 양도하는 경우
이상으로 가로주택정비사업에 대해 알아보았습니다.
투기과열지구 지정현황,조정대상지역 어디?
2022년 공동주택 공시가격 조회(공시지가 확인하기)
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가로주택정비 사업이란_ 사업조건, 절차, 장점 및 단점 총 정리
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요새 많이 뜨고 있는 부동산 사업으로 생소하지만 자주 듣게 되는 가로주택을 아시나요? 우리나라에는 20년 이상 노후 된 주택 과 건축물들이 60%이상이라고 합니다.
지역에 따라 다르지만 더 많은 곳은 80%로 까지도 볼 수 있다고 하는데요, 보통 이런 건축물들을 재건축 또는 재개발 지역으로 묶어 크게 신규 공급으로 진행했으나 최근에는 소규모로도 가능한 가로주택 재건축 사업에 관심이 기울여지는데요, 가로주택이 무엇인지에 대해 상세하게 안내드립니다.
가로주택사업정비
○ 가로주택정비 사업이란?
재건축·재개발과 달리 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업이라 불립니다.
가로주택정비사업은 전면철거를 전제로 하는 재건축·재개발의 대안으로 2012년부터 시작되어 서울 중랑구(면목동)에서 가로주택정비사업 1호 조합이 나온바가 있습니다.
공동주택으로 재건축하는 주민참여형 사업으로 2017년 2월 가로주택정비 사업의 절차를 간소화하고 공공지원을 확대하는 빈집과 소규모 주택 정비에 관련 특례법이 제정이 되기도 했습니다.
○ 가로주택정비 사업 조건
– 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1㎡ 미만의 가로구역일 것. 단 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 합니다.
– 노후·불량 건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상이여야 합니다.
– 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수) 이상이여야 합니다.
※ 가로주택정비 사업과 재개발 사업의 차이점
간단하게 생각하면 사업의 규모 차이라고 생각하면 됩니다.
재개발이나 뉴타운은 규모가 크고 사업 기간도 길어서 주민들의 의견을 모으고 단합하기가 많은 시간이 걸리고 쉽지도 않습니다. 그로인해 본격적으로 규제를 완화하고 절차를 간소화하게 하여 정부가 아닌 주민조합 또는 주택공사에서 시행이 가능합니다 .
○ 가로주택정비 사업 장점
– 사업 추진 기간이 짧은게 가장 큰 장점입니다. 대부분의 재개발같은 경우에는 규모가 크기 때문에 협의해야되는 인원도 많고 규제도 까다로우나 가로주택정비는 사업시행구역 1만제곱미터 미만으로서 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 빠르게 진행할 수 있습니다.
– 가로주택정비사업 진행되는 기간은 보통 3~4년 정도 걸린다고 생각하면 됩니다.
(재개발은 대부분 10년정도 소요가 되나, 더 걸리는 경우도 많습니다)
– 일반분양 주택공급으로 주민의 부담을 최소화하고 수용방식이 아닌 기존 주민의 거주를 전제로 하기 때문에 재정착이 가능합니다.
– 기존 주민의 종전의 가치 가치에 따라 3주택까지 공금받을 수 있기 때문에 새 집과 임대수익 확보가 가능합니다.
– 건축 초과이익 환수제나 조합원 거래 금지 같은 규제들이 까다롭지 않고 자유로운편입니다.
– 가로주택정비사업 진행시 융자조건은 총 사업비의 50%까지 융자일로부터 준공 후 6개월까지 활용 이 가능하다고 합니다.
– LH공사 등과 공동시행을 하는 경우엔 70%까지 저금리 융자가 가능하며 상환기간도 10년 까지입니다.
가로주택정비사업
○ 가로주택정비 사업 단점(문제점)
– 사업 부지의 소규모로 인해 기반시설 설치를 위한 면적 확보가 어렵습니다.
(주차면적 확보 및 도로면적 확대)
– 재개발·재건축사업보다 수익성이 떨어져 기존의 조합원 부담금보다 추가적인 부담금이 필요할 수 있습니다.
○ 가로주택정비 사업 절차
조합설립인가(토지등소유자-자치구) → 사업실행계획서 작성 및 제출(사업시행자) → 주민공람 및 의견수렴(자치구) → 관리처분계획 → 착공신고 → 준공/입주 → 청산 및 조합해산
가로주택정비사업
위와 같이 가로주택정비 사업에 대해 자세하게 내용을 확인해봤는데요, 점차 뜨고 잇고 앞으로도 활성화가 될 부동산 사업으로 보고 있으며, 이쪽 분야에 대해 알고싶다면 필수로 알아야 될 정보인거 같습니다.
재건축보다는 시간과 절차가 까다로워 쉽게 접근할 수 있으나 현명한 투자를 위해서는 확실한 정보를 확인 후 진행하는게 좋을 것 같습니다.
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가로 주택 정비 사업 문제점 | 가로주택정비사업 문제점? 한방에 해결해드립니다 [투미Tv] 빠른 답변
당신은 주제를 찾고 있습니까 “가로 주택 정비 사업 문제점 – 가로주택정비사업 문제점? 한방에 해결해드립니다 [투미TV]“? 다음 카테고리의 웹사이트 you.dianhac.com.vn 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: you.dianhac.com.vn/blog. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 투미부동산[투미TV] 이(가) 작성한 기사에는 조회수 14,733회 및 좋아요 265개 개의 좋아요가 있습니다.
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재개발, 재건축에 비해 매우 빠른 사업 진행속도와 강남 4구에서도 진행되고 있는 사업이 많다는 점이 장점이라고 볼 수 있겠는데요.
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#부동산 #투미TV #재개발 #가로주택정비사업
조건,단점,조합원자격 총정리. 가로주택정비사업 단점 · 토지사업자의 80%이상 동의가 필요해 초기 추진시 어려움이 발생할수 있다 · 대규모 시행 …
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Source: ppa.giaohangso1.vn
Date Published: 11/13/2021
View: 7699
가로주택정비사업 단점 · 토지사업자의 80%이상 동의가 필요해 초기 추진시 어려움이 발생할수 있다 · 대규모 시행하는 재건축,재개발에 비해 면적이 작다.
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Source: kimjeje.tistory.com
Date Published: 8/28/2022
View: 715
특히, 공공참여 방식으로 진행하게 되면 연면적, 용적률, 층수제한 관련 규제가 완화되고 분양가 상한제[4]도 적용되지 않을뿐더러, 공공구문의 개입으로 …
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Source: namu.wiki
Date Published: 3/25/2021
View: 6957
① 가로주택정비사업의 추진을 위해서는 토지등소유자의 80% 이상 동의를 받아야 사업 추진이 가능하나 소규모 개발사업으로 이해관계자가 소수로 한정 …
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Source: issuenow.tistory.com
Date Published: 6/21/2021
View: 9904
면적 1만㎡ 미만의 가로구역에서 기존 건물을 허물고 소규모 아파트를 짓는 가로주택정비사업은 정부가 2018년 각종 사업절차를 간소화한 특례법을 …
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Source: www.donga.com
Date Published: 1/12/2022
View: 6646
○ 가로주택정비 사업 단점(문제점) … – 사업 부지의 소규모로 인해 기반시설 설치를 위한 면적 확보가 어렵습니다. … – 재개발·재건축사업보다 수익성이 …
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Source: jjumperlu.com
Date Published: 10/22/2022
View: 9418
가로주택 사업의 단점은 규모가 작다보니 규모의 경제가 일어나지 않는다는 것입니다. 대단지 아파트가 선호되는 이유는 관리비가 저렴하고 각종 공원 …
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Source: realestate-asset.tistory.com
Date Published: 1/6/2021
View: 1062
가로주택 정비사업의 또 다른 장점은 재당첨 제한에 걸리지 않는다는 점이다. 재건축 등 기존 정비사업은 투기과열지구 내 분양을 할 경우 5년 동안 당첨 …
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Source: www.sedaily.com
Date Published: 12/2/2021
View: 5951
가로주택정비사업이란? 소규모주택정비사업 중 하나로, 소규모주택정비사업은 노후, 불량건축물의 밀집 등 일정 요건에 해당하는 경우에 가로구역에서 …
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Source: triviawithme.tistory.com
Date Published: 6/13/2022
View: 8671
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가로주택정비사업 문제점 및 장점
가로주택정비사업이란 서울시가 소규모 정비사업 활성화를 위해 2012년 도입한 제도로 ‘미니 재건축’으로 불리며 기존의 가로구역( 도로로 둘러싸인 구역)을 유지하면서 1만 ㎡이상 소규모 노후 주거지를 정비하는 사업입니다.
대규모 정비사업에 의한 지역 커뮤니티의 붕괴, 사업의 지연에 따른 갈등 발생 등 다양한 문제에 대한 새로운 대안으로 소규모로 지역 정비를 위해 가로주택정비사업이 등장하게 되었습니다.
이 사업은 노후한 주택이 밀집한 소규모 구역을 빠르게 정비하는데 초점이 맞춰져있습니다. 일반 재건축 사업이 평균 9.7년가량 걸리는 것과 달리 가로주택정비사업은 약 3~4년가량 소요됩니다.
추진절차
가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발, 재건축 사업에 비해 그 규모가 사업시행구역 1만제곱미터 미만으로 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능합니다.
재개발·재건축과의 차이점
재건축은 해당지역 내에 도로나 상하수도 등 사회기반시설이 양호해 기존주택만 헐고 다시 짓기만 하는 사업방식이며 재개발은 해당지역내에 사회기반시설 확충이 반드시 필요해 해당 지역을 헐고 주택뿐 아니라 사회기반시설도 같이 다시 짓는 사업방식입니다.
반면 가로주택정비사업은 일정면적(1만㎡)이하의 구역에서만 사업이 가능하다는 점에서 ‘미니 재건축’의 일환입니다. 대신 재건축 · 재개발과는 다른 규정을 적용받아 사업시행기간이 빠른 장점이 있습니다.
또한 재건축사업이 아니기 때문에 재건축 초과이익환수제 법 적용을 피해갈 수 있어 재건축부담금도 낼 필요가 없습니다.
장점
① 가로주택정비사업의 추진을 위해서는 토지등소유자의 80% 이상 동의를 받아야 사업 추진이 가능하나 소규모 개발사업으로 이해관계자가 소수로 한정되어 사업 추진 시에는 신속한 의사결정과 주민의견을 반영하기에 용이합니다.
② 기존의 정비사업 절차에서 정비구역의 지정 및 추진위원회 구성 단계가 생략되고, 조합설립인가 단계부터 시작되기에 사업저차가 간소화되어 사업기간의 단축과 그에 따른 대출 이자 등의 사업비 절감을 기대할 수 있습니다.
③ 1가구당 최대 3주택까지 공급이 가능하도록 규정하고 있어, 거주 이외에 임대목적으로 추가 주택의 공급이 가능합니다.
④ 정비사업에서 건축규제를 완화받기 위해서는 공공기여 (기부채납 )에 따른 용적률 완화, 또는 특별 건축구역의 적용 등에 따라 건축관계법령의 규제완화가 가능하나, 가로주택정비사업의 경우 공공기여 조건 없이도 건폐율, 높이, 부대시설 설치 기준 등의 완화 적용이 가능합니다.
문제점
추진절차가 간편하고 사업기간도 짧아 재건축·재개발의 대안으로 여러 곳에서 추진되고 있지만 도심지 정비 및 도시경관을 저해하고 일조권을 침해하는 등 문제점과 재개발· 재건축 등 대규모 도시정비사업과 달리 인프라 시설 확충에 대한 의무가 없어 기반시설과 도시 계획에 맞지 않는 ‘나 홀로 건축물’이 난립하게 됩니다.
규모면에서 수익성이 낮아 중소 건설사 위주로 수주 경쟁이 있던것에 반해 최근에는 대형사들도 시장 참여를 하고 있는 추세라 건설사 입장에서는 시장경쟁이 치열해지고 있습니다.
규제측면에서 변동이 많은 만큼 관련 추진 지역에 속한 주민이라면 당시 시점의 법규나 장단점을 파악해두어야 피해보는 일이 없을것 입니다.
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[영상] 가로주택 정비사업, 제대로 모르면 ‘꽃길’ 찾다 ‘진흙탕길’ 걷는다
viewer 서울 양천구 목동 가로주택정비사업 조감도./사진제공=서울시
viewer 서울시의 한 노후빌라단지./사진=서울경제TV
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기존 재건축과 재개발이 강화된 안전진단 등 여러 규제로 고전하는 동안 소규모 정비사업의 일환인 ‘가로주택 정비사업’에 대한 관심이 높아지고 있다. 서울시 자료에 따르면 지난 5월말 기준 총 102곳에서 가로주택정비사업이 진행되고 있는 것으로 알려졌다. 이 중 건축심의까지 진행된 곳은 16곳이고 준공·착공까지 진행된 곳은 각각 4곳와 12곳이었다.가로주택 정비사업의 이 같은 인기는 단순히 사업 진행이 빠르다는 점에만 있지 않다. 최근 국토교통부과 서울시 등에서 각종 세제 혜택과 그동안 막혀 있던 건축 규제 등을 완화하면서 가로주택 정비사업을 향한 관심도는 더욱 높아졌다.부동산 컨설팅 업체 도시와경제의 송승현 대표는 최근 현상에 대해 “가로주택 정비사업의 인기는 결국 집값 폭등 때문”이라고 진단했다.▲장점 분명한 가로주택 정비사업…서초 방배 등 몇몇 곳 눈에 띄어가로주택 정비사업은 기존 정비사업과 확실한 차별화를 두고 있다. 우선 정비 사업이 절차가 단순화가 돼 있다. 최근 안전 진단이 강화가 되다 보니 재건축 추진하는 데 있어서는 굉장히 어려움을 겪고 있지만 가로주택 정비사업은 안전 진단을 거치지 않는다라는 게 큰 장점이다. 또한 건축 심의나 도시계획 심의 절차가 통합적으로도 진행이 되고 사업시행인가와 관리처분인가도 한 번에 진행하다 보니 절차가 굉장히 간소화가 돼 있다. 가로주택 정비사업의 또 다른 장점은 재당첨 제한에 걸리지 않는다는 점이다. 재건축 등 기존 정비사업은 투기과열지구 내 분양을 할 경우 5년 동안 당첨이 제한돼 있지만 가로주택 정비사업은 여기서 제외된다.송 대표는 이렇게 장점이 명확한 가로주택 정비사업 대상지 중 여섯 곳을 사업성이 좋은 곳으로 추천했다. 그는 “강남권에서는 서초 방배, 대치동이 있고 마포 권역의 망원동 일대, 목동, 석관동, 경기도는 성남 은행 2동 쪽이 사업성이 좋아 보인다”고 말했다.▲가로주택 정비사업도 곧 ‘투자’…기준 가지고 철저히 알아봐야최근 뜨거운 부동산 투자 심리를 이용해 투자자를 현혹해 투자금을 편취하려는 사기가 기승을 부리고 있다. 특히 가로주택 정비사업의 경우 추진위원회 구성이나 구역 지정이 필요 없고 1년 남짓 짧은 시간에 착공이 가능하다는 유혹으로 매매를 성사시킨 후 사업이 멈추게 되는 지역들도 발생하고 있다. 이에 대해 송 대표는 “재개발 구역이 해제되면서 부동산 가격이 폭락한 지역인데 가로주택 정비 사업으로 다시 붐을 일으킬 수 있다는 이슈를 얘기하면서 불순한 의도를 갖고 접근하는 자들이 많다”고 경고했다. 이어 그는 “사업성이 결여된 지역인데 단순히 광고에만 현혹된다면 사업자의 문제도 있겠지만 그 곳을 더 세밀하게 검토하지 않고 투자를 한 투자자 본인에게도 약간의 잘못이 있는 것”이라고 주의를 부탁했다.그렇다면 가로주택 정비사업 투자를 현명하게 하려면 어떻게 해야할까. 송 대표는 “일단 분양성이 있는 곳이어야 한다”고 말했다. 어차피 조합원 세대를 제외한 일반 분양분을 가지고 사업 진행을 해야하기 때문에 분양성이 있는 곳을 먼저 골라야 한다는 것이다.이어 그는 “조합원 수가 적고 정형화된 노후 건물들을 보고 판단을 하시는 게 좋다”고 조언했다. 사업을 추진하다보면 서로 다른 이해관계에 막혀 제대로 된 사업 추진이 되지 않는 경우가 허다하다. 특히 가로주택 정비사업의 경우 이해관계들이 첨예해 문제가 더 심각하다. 이에 반해 송 대표가 얘기한 정형화된 저층 노후 빌라 단지의 경우 비슷한 규모에 비슷한 금액대로 형성돼 있기 때문에 조합원들의 의견 수렴도 수월한 편에 속한다.이와 더불어 송 대표는 “상업 비율이 높은 지역은 조심하는 게 좋다”고 조언했다. 상업 비율이 높은 지역은 종전 자산과 종후 자산에 대한 평가에 대해 반발심이 굉장히 클 수 있기 때문에 사업을 진행하는데 있어 난관이 많이 발생할 가능성이 높다.
[매경부동산아카데미 칼럼]가로주택정비사업, 소규모재건축 사업의 현황과 실패원인
2022년 3월말 현재 통계자료에 의하면 서울지역에서 소규모주택정비사업의 사업완료 지역은 11곳, 사업추진지역은 128곳이다. 사업지 중 성공적으로 사업이 진행되는 구역도 있고 일부 사업성 부족 또는 여러 가지 사유로 사업이 중단, 지연되고 있는 구역도 있다.즉 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’상 소규모주택 정비사업인 ‘가로주택정비사업’, ‘소규모재건축사업’ 등은 추진절차가 간단하고 여러 가지 장점이 있는 제도임에도 불구, 조합과 非브랜드 건설사 또는 브로커들 간의 유착으로 공사 지연, 중단, 사업비 횡령 등 다양한 사고가 발생하는 현장들이 생겨나고 있는 것이다.사업 중단 내지 지연의 원인은 이처럼 다양한데, 필자는 현장에서 느낀 점을 중심으로 소규모 정비사업의 현황과 문제점을 서술해 보고자 한다.‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 상 소규모주택정비사업 중 ‘가로주택정비사업’은 기존주택 20세대 이상 노후 건물이 소재하는 지역에서 6m 이상 도로로 둘러싸인 1만㎡ (서울시 1만3천㎡) 미만의 가로구역 (기존 20세대 이상)이 대상 지역이다. 토지 등 소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의를 받아서 보통 조합방식으로 진행을 하며 간혹 신탁사가 개입하여 대행자 방식으로 사업을 진행하기도 한다. 사업기간은 평균 3~4년 소요된다.한편 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상의 ‘소규모재건축사업’은 기존 200세대 미만의 노후 연립, 아파트 세대가 소재하는 사업면적 1만㎡ 미만의 부지에서 시행된다. 전체 구분 소유자 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 동의를 얻어 조합방식으로 진행하는 것이 보통이다. 사업기간은 평균 3~4년 소요된다.참고로 도시 및 주거환경 정비법 상의 대규모 재개발, 재건축 사업은 1만㎡ 이상의 부지에서 규모 있게 진행되는데, 규모 있는 사업이다 보니 대형건설사, 신탁사, 정비업체, CM사, 법무법인 등이 관여하게 되어 비교적 안전하고 순조롭게 진행되는 경향에 있다. 그러나 재개발 재건축 사업은 여러 가지 법적인 규제가 많아서 진행속도가 상당히 늦다. 즉 안전 진단제도, 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제 등의 규제로 민간 재개발 재건축의 진행이 상당히 정체된 상태이다. 최근에 공공재개발 등이 추진되고 있어서 기존에 재개발구역으로 지정된 곳이 추진의 탄력을 받고 있으나 새로이 공공재개발을 추진하는 지역은 주민 동의율이 나오지 않아서 사업 진행이 정체된 상황이다.▷ 무자격 브로커의 개입과 부패한 (가칭) 추진위원회무자격 브로커들이 주민대표들을 현혹시키고 그들이 작성해준 부실한 사업계획서를 근거로 관할 지자체에 연번을 신청한 후 75% 내지 80% 정도의 동의를 얻어 창립총회를 한 후 조합설립인가를 받는다. 아파트를 지어 준다고 하니 무지한 주민들이 전문적인 사업성 검토도 없이 조합설립에 동의하는 현장들이 많다.상당수의 조합은 브로커나 시공사와 유착되어 주민들이 아닌 업체들의 이익을 대변하는 경향에 있다. 그 결과 사업비 증대, 추가부담금 증가, 사업 지연 내지 사업중단으로 이어진다. 사업 지연 등은 사업비 증가의 원인이 되고 주민들은 과도한 추가부담금을 부담하게 되거나 종국적으로는 재산권을 잃게 되는 경우도 있다.조합과 유착된 비브랜드 건설사가 주민들을 현혹하면서 공사를 수주하는 경우 저품질 시공과 공사중단, 준공지연 등의 사태를 필연적으로 초래한다. 공사비 초과 지불, 조합 측의 횡령 배임등의 문제가 발생하는 것이다. 따라서 가칭 추진위 단계에서부터 정비업 면허를 가진 정식업체가 사업추진에 개입할 수 있는 법적 근거의 마련이 절실한 상황이다.▷ 설계의 문제점사업초기 사업알선 브로커가 소개하고 설계 능력이 부족한 건축사무소를 이용하는 경우, 법정 최대 용적률을 찾지 못하거나 동선과 방향을 고려하지 않은 조악한 설계로 추후 가치가 떨어지는 아파트가 지어질 수 있다. 그리고 노후 빌라가 아파트로 신축될 수 있는 구역인데도 건축사의 능력부족과 설계 잘못으로 노후빌라가 같은 종류인 신축빌라 단지로 조성되는 경우도 있다. 각종의 인센티브를 충분히 적용하지 않아서 용적률을 최대한 확보하지 못하는 경우도 있다.참고로 소규모주택정비사업지에는 아파트가 1동에서 4동 정도 들어가는 소규모 현장이 많다. 그런데 아파트 1동 내지 4동 설계를 하는 건축사무소를 찾기가 어려운 것이 현실이다. 즉 수천 세대를 설계하는 건축사무소와 다세대, 빌라 등을 설계하는 건축사무소는 쉽게 찾을 수 있으나 소규모주택정비에 관한 법률과 조례 등을 적용해서 최적의 설계안을 그려내는 건축사무소를 찾기는 쉽지 않다. 따라서 건축사를 선정할 때에는 전문 정비업체를 통해서 일반 건축사가 아닌 소규모재건축이나 가로주택정비사업에 특화된 전문 건축사무소를 발굴해야 한다.▷ 신탁사, 정비업체의 부재공사중단이나 지연 등 사고현장을 보면 시공사 측과 결탁된 조합은 신탁사를 배제하고자 한다. 시어머니 같은 신탁사의 개입 없이 자신들 마음대로 사업비를 유용하고 싶은 것이다. 신탁사를 개입시킨 사업방식은 관리신탁의 방식도 있고 조합의 사업을 대행하는 대행자 방식, 조합 대신에 신탁사가 시행자로 들어서는 시행자 방식 등이 있는데, 신탁을 이용할 경우 신속한 사업추진과 공사비, 각종의 용역비의 절감에 유리하다. 즉 신탁사는 재무 상태가 양호한 우량 시공사를 저렴한 공사비에 시공을 맡길 수 있도록 노력한다. 금융비도 합리적인 비용으로 조달하고자 노력한다.신탁보수가 들어가지만 각종의 비용을 절감하고 사업의 진행이 빠르다는 측면에서 신탁사를 이용하는 것이 바람직하겠다. 서울시 강동구 둔촌주공 재건축현장에 신탁사가 있었다면 그러한 유치권 행사의 사태가 벌어지지는 않을 수 있었다.참고로 매경부동산아카데미 강남센터는 소규모주택정비사업 전문업체인 ㈜ 닥터빌드와 함께 소규모주택정비사업 전문가 과정을 개설한다. 신탁사, 건설사, 금융사, 공인중개사, 조합관계자 및 정비 사업지의 투자에 관심이 있는 분들이 참고할 만하다. 수강 정보는 매경부동산아카데미 홈페이지에서 확인할 수 있다.[민경호 교수]닥터빌드 대표이사건국대학교 부동산학과 겸임교수[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
“묻지도 않고 내집 강제로…” 가로주택사업 곳곳 원성, 무슨일?
경기 의정부시 가능동에 있는 제보자 A 씨의 신축부지 (사진=A 씨 제공)
서울 성북구 종암동 건물 소유주 C 씨가 성북구청 도시재생과에 보낸 민원서류 (사진=C 씨 제공)
서울시 교육자료 “희망하는 주민만을 대상으로”
(빈집 민 소규모주택정비에 관한 특례법 서울시 교육자료)
“완전 ‘개법’…항의할 수 없게끔 진행”
(빈집 민 소규모주택정비에 관한 특례법 교육자료)
“이 나라가 공산국가인가. 내 의사는 묻지도 않고…” 가로주택사업이 진행되고 있는 도심 곳곳에서 원성이 터져 나오고 있다.면적 1만㎡ 미만의 가로구역에서 기존 건물을 허물고 소규모 아파트를 짓는 가로주택정비사업은 정부가 2018년 각종 사업절차를 간소화한 특례법을 시행하며 현재 여러 지역에서 진행되고 있다. 하지만 법을 만드는 과정에서 간소화를 위해 기본 절차를 생략하다 보니 초기단계부터 제도의 허점이 드러나고 있는 것이다.#사례1: 경기도 의정부 가능동에 거주하는 A 씨는 지난해 1월 시청에서 신축 인허가를 받아 오래된 자신의 집을 허물고 새 건물을 짓는 작업에 착수했다. 그런데 인근에서 추진하던 가로주택정비사업에 A 씨 건물이 포함됐다는 소식을 4월 경 뒤늦게야 접했다. 무슨 일인가 싶어 의정부 시청에 문의하니 이미 4월 중에 도시재생과에서 연번동의서를 발행했다는 답변을 들었다. A 씨는 이렇게 자신이 직접 확인하기까지 의정부고 분통을 터뜨렸다. 조합설립을 위한 안내책자에는 ▲ 1. 주민설명회 → ▲ 2. 개략적인 사업계획(안) 및 임시준비위 구성 → ▲ 3. 의정부청 연번동의서 검인 신청’ 순으로 기재되어 있지만 1, 2번은 진행된 사실이 없다는 것이다.#사례 2: 경기도 부천에 단독주택을 소유하고 있는 B 씨. 몇 년 전 개발업자가 컬러 프린트물을 들고 나타나 ‘가로주택정비사업을 하면 돈을 벌 수 있다’고 구슬리고 다녔다고 한다. B 씨는 “참여하지 않겠다”고 말했다. 그로부터 1~2년 흐른 뒤 갑자기 ‘가로주택정비사업조합이 결성됐으니 조합에 가입하라’는 연락을 받았다. 가입 안 한다고 하자 한동안 연락이 없다가 어느 날 ‘인가가 났다’는 말을 주위에서 전해 들었다. 어리둥절한 B 씨는 “어찌된 영문이냐”며 구청에 사업구역 지정 지도를 보여 달라했다. B 씨는 “난 안 하겠다 했는데, 반대 한 내 집과 옆집은 사업구역에 들어가 있고, 아무 말도 없던 아래 집들은 빠져 있더라”며 황당해했다.#사례 3: 서울 성북구 종암동에 5층 규모 상가건물을 소유하고 있는 C 씨. 지난해 10월 말경 자신의 건물을 포함해 가로주택정비사업이 진행 되고 있으며, 약 2주 후 창립총회가 열린다는 통보를 문자와 우편으로 받았다고 했다. C 씨는 “이게 무슨 소리냐?”냐며 황당해했다. 이 구역에서 가장 큰 규모에 속하는 C 씨 건물은 비교적 오래되지 않았고, 자영업 세입자가 가장 많다. 특히 블록 가장자리에 구별된 형태로 있어 강제로 끼워 넣을 명분이 없는데 말도 없이 포함해 사업을 진행했다는 것이다. C 씨는 “자기들끼리 내 건물을 끼워 넣어 통보했다”며 분개했다. 주민들에게 충분한 공청회나 설명회도 없었다고 했다.인천의 한 가로구역에서 약 7년 전 새 건물을 짓고 월세를 받으며 노후를 보내고 있던 노부부도 변두리에 있던 자신의 건물이 갑자기 정비사업에 편입됐다는 날벼락 소식을 접하고 하소연했다.건설 · 부동산 전문 법부법인 정의의 강동원 변호사는 “비슷한 사연으로 호소하는 사례가 많이 접수되고 있다”며 “주요 사례들을 보면, 열악한 지역에서 새 건물 지은 분들은 동네 한가운데 보다는 길가 코너에 있고, 그런 분들은 정비사업에서 빠지고 싶은데, 사업을 진행하는 사람들은 거기가 좋은 자리니까 끼어서 가고 싶은 것이다. 그래서 분쟁이 발생하는 것이다”고 설명했다.가로주택사업은 기본적으로 ‘토지 등 소유자’(주민합의체)가 추진하도록 돼 있지만, 실제로는 신탁개발사가 주도적으로 사업을 벌이는 경우가 많다. 문제는 정비사업을 원치 않는 사람들의 건물까지 포함하는 방식이다.2018년 발행한 서울시의 가로주택정비사업 교육자료에는한다고 안내하고 있다. 이에 C 씨와 세입자들은 인허가권을 가진 구청에 제척해 줄 것을 수 차례 요청했지만 구청은 “자체적으로 결정할 사항”이라는 입장이다.C 씨는 “가로주택정비사업은 가로주택을 희망하는 주민들을 대상으로 하는 사업인데 굳이 반대하는 건물을 사업구역에 편입시켜 내몰고 있다”며 “과거 상가 쪽 반대자가 많았던 사실을 당국이 알면서도, 지분이 제일 큰 상가 소유자의 의사 확인도 없이 사업구역에 편입시키는 연번동의서를 발행해 준건 업무해태 아닌가”라고 항의했다.이 같은 원성에 대해 인허가권을 가진 이승로 성북 구청장에게 입장을 묻자 성북구 측은 “사업의 시행 여부 및 내용은 토지 등 소유자의 의견과 동의를 통하여 추진되는 것으로 사업시행구역의 지정이나 구역의 편입, 제척 등에 관하여 주민들이 자체적으로 결정하는 사항”이라고 답변했다. 주민들끼리 결정한 일이니 구청이 관여할 수 없다는 것이다. 가로주택정비사업에 반발하는 세입자들에 대해선 “세입자에 관한 법령은 정해져 있지 않아 민원이 발생할 경우 소유주와 세입자, 추진대표 간에 원만하게 해결할 수 있도록 중재하도록 노력하겠다”고 입장을 밝혔다.아우성이 터져 나오는 것은 애초 제도의 허술함에 원인이 있다. 가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발 · 재건축사업과 달리 사업 초반에 ‘기본계획수립’ ‘구역지정’ ‘추진위원회구성’ 등의 절차가 생략돼 있다. 애초부터 제도에 허점이 많다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.가로주택정비사업은 ‘도시및주거환경정비법(도정법)’을 적용받는 일반 재개발·재건축과 달리 ‘빈집및소규모주택정비에관한특례법’(소규모주택정비법)을 따른다. 과거엔 도정법에 있었지만 2018년 사업절차 간소화를 위해 별도의 특례법으로 분리했다.그러다 보니 특례법으로 축약하는 과정에서 생략된 조문이 많다.해 사업초기 단계의 각종 행정절차를 줄여버렸다. 가장 허술한 부분은 주민동의를 구하는 방법과 창립총회 요건이다. 조합설립인가를 받으려면 주민 동의율 80%를 채워야 하는데 미달이어도 다 채웠다고 선전하며 창립총회부터 여는 경우가 많다. 이 분야 사정을 잘 아는 성북구의 한 구의원은 “그 사람들은 동의율 미달이어도 한 서너 집 남았다고 선전하고 다닌다. 완전 ‘개법’이다. 자기들 마음대로다”고 지적했다.세입자가 목소리를 내는 것은 더더욱 어렵다. C 씨 건물 세입자들은 “사업 진행상황 등을 물으려 개발업체를 찾아갔더니 당신들은 말할 권한이 없다며 쫓아냈다”고 울분을 토했다. 반대 의사를 밝히는 현수막 조차 걸지도 못하게 누군가 다 밤중에 뜯어가 버렸다고 했다.전국철거민연합회 관계자는 “기간을 굉장히 간소화해 항의를 할 수 없게끔 진행되는 곳이 많다. 생각할 시간을 없애버린다. 구역이 크면 목소리가 커지는데, 구역이 작으니 당사자들이 어리둥절 하는 사이 끝난다. 옛날 같으면 할 수 없었던 일을 ‘소규모 재건축’이라는 이름으로 진행할 수 있게 벌려 놨다.이다. 피해가 많을 것으로 본다”고 예상했다.박태근 기자 [email protected]
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