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고시원 창업 비용 건물주가 아니기 때문에 임대보증금과 기존 시설인수권리금이 창업비용입니다. 새로 고시원을 차리는 것은 법령도 강화가 되었고 비용때문이라도 비추천을 한다고 합니다. 대략 최소 1억원은 있어야 한다고 생각하며, 조금은 시설 좋은 신축 고시원은 3억원 정도라고 합니다.
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주제에 대한 기사 평가 고시원 창업 비용
- Author: 스과장
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- Date Published: 2022. 1. 29.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=01K78bJ3GYg
고시원 창업 준비해보기(feat.고시원으로 월세받자)
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왜 갑자기 고시원?
고시원 창업을 준비해보고자 합니다. 사실은 부동산 투자로 큰 자산을 이루어냈지만 현금흐름이 없다보니까 생활이 달라지지가 않습니다. 똑같이 월급쟁이에 카드값나가고 대출갚구요. 자산은 많지만 현금흐름의 중요성을 깨닫는 요즘입니다. 그래서 현금흐름을 만들 아이템을 찾다가 고시원 창업을 생각하게 됩니다.
고시원 장점
제가 생각하는 고시원 창업의 장점은 무엇보다도 무노동 시스템화가 가능하다는 것입니다. 제가 자본은 투입하되 노동이 들어가지 않으면서 현금이 나오는 구조요. 이게 저는 제일 중요하다고 생각합니다. 부동산 투자같은 경우도 마찬가지이긴 한데(무노동수익) 이게 현금흐름이 나오지 않습니다. 팔아야 수익이 나오는데 요즘 같은 때에는 양도소득세 때문에 팔기도 쉽지가 않죠
두번째 장점으로는 아무래도 운영을 배우기가 쉽다는 것입니다. 사실 입주자가 오면 입실료 받고, 청소하고, 민원처리하고 이정도가 다가 아닐까 합니다(유튜브와 책으로만 경험중^^). 제가 할 수도 있지만 오히려 가족이나 지인과 동업의 형태로 한다면 저의 노동투입은 제로입니다. 물론 총무를 뽑는 형태도 생각할 수가 있겠죠
세번째로는 이게 아무래도 주거사업이다보니 코로나와 같은 외적 변수에 흔들림이 상당히 적다고 생각합니다. 코로나 때문에 자영업자분들 정말 힘드시죠. 외출을 금지하면 외식, 상품구매, 서비스 받으러 안나갈 수 있습니다. 그러나 사는 곳은 있어야죠. 코로나때문에 사는 곳을 포기할까요? 오히려 더 강화되면 되었죠. 1인가구 비율이 전체 가구의 30%라고 합니다. 고시원 앞으로도 수요는 탄탄하리라고 봅니다
고시원 창업 단점
저는 무엇보다도 거주의 임차에 따른 연체 등이 걱정입니다. 소위 말하는 진상이죠. 고시원비를 내지않고 버티는 사람들. 이것도 노하우를 배워야 겠지만 부동산으로 월세받는 사람들의 제일 큰 업무(?) 중의 하나가 아닐까 합니다.
그밖에도 범죄가 조금 빈번하게 일어나느 곳이 고시원이 아닐까 하는데요, 이 부분도 걱정이긴 합니다. 제가 생각할때는 고시원 시설 투자시 이 부분을 좀 하면 괜찮지 않을까 합니다. CCTV 설치와 비상벨 버튼 등으로 말이죠. 무엇보다도 고시원 자체를 깔끔하게 운영하면 이런 불상사도 없지 않을까 합니다.
화재는 당연히 소화전, 비상소화기, 스프링클러로 대처해야 된다고 생각합니다.
고시원 창업 비용
건물주가 아니기 때문에 임대보증금과 기존 시설인수권리금이 창업비용입니다. 새로 고시원을 차리는 것은 법령도 강화가 되었고 비용때문이라도 비추천을 한다고 합니다. 대략 최소 1억원은 있어야 한다고 생각하며, 조금은 시설 좋은 신축 고시원은 3억원 정도라고 합니다.
이상으로 고시원 창업에 대한 생각을 포스팅 해봤는데요, 앞으로 진행사항을 계속해서 포스팅해보겠습니다!
고시원 창업비용
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고시원 관련 법 이야기는 얼추 한 것 같으니 이제는 돈 이야기를 한번 해 볼까 합니다.
고시원넷(http://www.gosi1.net)이라는 사이트에 접속하여 살펴보겠습니다.
접속해서 맨 오른쪽에 있는 ‘고시원매매’ 메뉴를 클릭해 보겠습니다. 참으로 많은 고시원이 있습니다. 그런데 잘 살펴 보면 ‘매매가’라고 해서 1억5천이니 2억 1천이니 2억이니 1억 3천 등등으로 되어 있습니다.
이 중 맨 위에 있는 중구 을지로 풀 옵션 원룸텔을 클릭해 보겠습니다.
클릭하니 이렇게 나옵니다.
매매가(매물가 총액)이 1억 원인데 보증금이 5천만 원이라고 합니다. 그럼 매매가 1억 원에서 보증금 5천만 원을 빼면 5천만 원이 남는데 이 5천만 원은 무엇일까요?
또 다른 예시를 보겠습니다.
매매가(매물가 총액)이 1억 5천만 원인데 보증금이 8천만 원이라고 합니다. 그럼 매매가 1억 5천만 원에서 보증금 8천만 원을 빼면 7천만 원이 남는데 이 7천만 원은 무엇일까요?
또 다른 예시를 보겠습니다.
매매가(매물가 총액)이 2천만 원인데 보증금이 2천만 원이라고 합니다. 그럼 매매가 2천만 원에서 보증금 2천만 원을 빼면 0원이 남습니다. 이 물건은 왜 남는 게 없을까요?
맨 처음에 그림에서 봤던 고시원 매물 중 특이한 물건들을 한 번 추려보겠습니다.
무권리, 권리 없음 이런 말이 쓰여 있습니다. 해당 내용을 한 번 자세히 보겠습니다.
이런 식으로 보증금을 제외하고는 ‘권리 없음’이라고 쓰여져 있습니다.
지금까지 사례를 보았을 때 고시원 매물가 총액은 보증금 + 권리금 으로 구성된다는 것을 확인할 수 있습니다. 앞서 사례에서 보았듯 매매가 1억 원에서 보증금 5천만 원을 빼면 5천만 원이 권리금이었고, 매매가 1억 5천만 원에서 보증금 8천만 원을 빼면 7천만 원이 권리금이라고 할 수 있습니다. 그리고 가끔씩 권리금이 없는 물건이 나오기도 하는 것을 확인할 수 있습니다.
그럼 여기서 알아야 것은 일단 고시원을 인수하기 위해 드는 비용을 고시원 매물가 총액이라고 하고, 실무에서는 매매가 또는 합금액이라는 용어를 주로 사용합니다.(보통 중개인 분들께서 많이 사용하시더라구요. 매매가가 얼마다, 합금액이 얼마다. 이런 식으로요) 내가 정말 건물을 사서 신축을 한다면 모르겠지만 신축 고시원을 인수한다던지, 기존에 운영되고 있는 고시원을 인수한다던지 할 경우 일단은 고시원을 내 것으로 만들어야 하고 거기에 드는 비용이 바로 매매가(합금액)이라고 할 수 있습니다. 결국은 고시원에 대한 매매가(합금액)을 지불하고 내 것으로 인수해서 건물주에게 임대료를 내고 고시원을 운영하면서 월세를 받아 수익을 창출하게 되는 구조입니다.
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고시원 창업시 알아야할 것들(창업비용,체크리스트,주의사항)
그러다 평소 큰 관심을 가지지 않았던 고시원에 대해 알게되었는데 관심이 없었던 이유 중 하나는 예전 아주 좁고,낡은 고시원의 모습이 기억에 남아 이미지가 좋지 않은 탓인 것 같다.
하지만 요즘에는 그 옛날 부정적인 이미지로 남아있는 고시원이 아니고,
프리미엄 고시텔,리빙텔,원룸텔 등으로 진화한 것 같다.
이런 곳은 수요층도 1인가구의 증가로 예전과 달리 직장인이나 대학생같은 젊은 사람이고,인테리어 또한 깔끔하고 쾌적하게 바뀌었다.물론 가격도 내가 알던 예전 20만원대가 아닌 40만원 이상,비싼 곳은 60만원 까지도 한다.
하지만 여전히 생소하고, 신규 창업은 투자금이 많이 들어가니 기존 업장을 인수려할 때 떤 점을 고려해야하는지 감이 오지 않아 유튜브 관련 영상을 보고 기본적인 내용을 정리해 보기로 했다.
https://www.youtube.com/watch?v=dCsGGyhn8Oo
고시원 창업시 반드시 알아야 하는 비용
고시원 창업 시 비용에 대한 부분을 정확히 알고 있어야 내 투자금과 그에 따른 수익율을 예상할 수 있습니다. 따라서 고시원 창업에 들어가는 비용은 어떤 것들이 있는지 정확하게 파악해야 합니다.
고시원 비용의 종류
비용에는 보증금, 권리금, 매입 시 예상 수리금, 평균 입실료, 고정비용(임대료), 변동비용(임대료를 제외한 나머지 사업비용)이 있습니다. 전기/수도와 같은 관리비, 총무 또는 청소 인력의 급여, 인터넷 비용 이런 비용들이 모두 변동 비용에 포함됩니다.
변동비용
비용중에서는 변동비용이 가장 유동적 입니다. 고시원 계약 시에 기존에 운영하시던 원장님께서 정확하게 밝히시지 않는 경우가 많습니다. 변동 비용을 제외한 나머지 금액들은 정해져 있는 금액이기 때문에 거짓일 확률이 적습니다. 변동비용을 정확하게 이야기 하지 않는 이유는 순수익이 바로 공개되기 때문입니다.
▶ 고시원 권리금 구하는 공식
= 월 순수익 * 24개월(2년)
권리금을 구하는 공식에 순수익이 반영됩니다. 2년치의 순수익을 구한 값이 권리금 입니다. 고시원을 전문으로 하시는 분들 사이에서 고시원은 권리금 장사라고도 합니다. 그래서 변동비용을 어떻게든 축소 하여 권리금을 최대한 높이려는 것이 기존 원장님들의 생각입니다. 따라서 이 변동비용을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.
권리금이 높은 것도 의심해봐야 하지만 반대로 권리금이 너무 낮은 것도 의심해봐야 합니다. 월 200~300만원 수준으로 꾸준히 들어오고 있는 고시원에 권리금이 없을리가 없습니다. 그래서 무권리 매물일 경우 가장 먼저 의심해봐야 합니다.
변동비용에서 중요한 것은 기존 원장님의 운영방식 파악입니다. 내가 인수 후 운영 시 총무와 청소인력을 모두 쓰고 싶은데 기존 원장이 총무 역할도 하고 청소까지 모두 하고 있는 상황이라면 내 수익률 계산을 정확하게 할 수가 없습니다. 이와 같은 상황이 발생한다면 기존 원장님의 변동비용에 총무와 청소 인건비를 합쳐서 계산해야 합니다.
현재는 기존 원장이 직접하고 있기 때문에 변동 비용이 낮게 측정될 수 밖에 없습니다. 따라서 운영방식에 따른 변동비용의 차이를 고려하여 꼼꼼하게 변동내용을 체크하시기 바랍니다.
매입시 예상 수리비
예상 수리비는 내가 원하는데로 정해지는 금액입니다. 매물을 확인 후 어떤 부분을 수리할지 정하고 그에 따른 수리비가 계산됩니다. 투입된 수리비는 수익률을 결정짓는 매우 중요한 부분이기 때문에 권리금만큼 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 합니다.
평균 입실료
평균 입실료 또한 방 타입별 가격을 모두 확인하여 정확히 계산해야 합니다. 미니룸, 샤워룸, 원룸의 입실료에는 모두 차이가 있습니다. 내창방 외창방의 가격에도 차이가 있습니다. 기존 원장님으로부터 브리핑을 받을 때 평균가격만 들어서는 안됩니다.
방의 종류가 어떤것들이 있고 각 타입에 따른 가격을 모두 확인해야 합니다. 방에서 사무실, 총무방, 창고의 개수는 반드시 빼고 계산해야 정확한 입실료 측정이 가능합니다.
관리비
관리비는 여름이 가장 저렴하고 겨울이 가장 비쌉니다. 따라서 고시원 임장시 여름철의 관리비만 체크하지 않고 1년치 관리비를 파악하는 것이 중요합니다.
입실자 보증금과 청소비
입실자들이 입실 당시 냈던 보증금은 입실자가 나갈 때 돌려주어야 하는 금액입니다. 입실자들이 맡겨 놓은 금액이기 때문에 계약시 내가 기존 원장에게서 반드시 받아야 합니다. 입실 보증금은 2만원~10만원으로 방 개수가 많으면 결코 적지 않은 금액입니다. 같은 맥락으로 청소비를 미리 받는 원장님들도 계시니 이 부분도 반드시 함께 확인해야 합니다.
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쓸데없는 정보는 생략하고 핵심적이고 현실적인 정보를 알려드립니다.
창업을 준비하는 분들께 실질적인 도움이 되셨으면 합니다.
최대한 이해하기 쉽게 간결하게 설명드리겠습니다.
고시원창업의 장점과 단점
장점
고시원 창업은 매월 안정적인 현금흐름을 만들 수 있는 매력적인 창업중 하나 입니다.
경기를 타지 않는 다는 점이 정말 큰 장점이며 앞으로도 특별히 법적인 규제가 생기지 않는 한 사라지지 않을 유망한 창업 아이템 입니다.
또한 자리가 잡히게 되면 시간적인 여유를 가장 많이 누릴 수 있는 아이템 이기도 합니다.
매장에 하루종일 묶여있어야 하는 여느 요식업 창업과 비교했을때 시간적인 제약이 훨씬 덜하단 장점이 있습니다.
단점
‘정해진’매출 이상을 달성하기가 힘듭니다.
방의 갯수와 월세는 제한되어 있기 때문에 내가 아무리 운영을 잘해도 매출의 한계선이 정해져 있습니다.
공실 관리, 입실자의 돌발행동등이 문제가 되는 경우가 종종 있습니다.
리모델링 시 규모가 크다보니 비용이 크게 들어가는 단점이 있습니다.
이런 수익률들을 면밀히 계산해서 승산이 있을때만 창업을 하셔야 합니다.
고시원 창업 비용
고시원 창업은 신규창업과 양도양수(기존 운영 사업체를 그대로 인수)두 가지 비중이 비슷한 편입니다.
규모가 크다보니 새로 시설을 하는 비용 자체가 부담스러워서 망한 사업체나 매출이 고만고만한 고시원을 싸게 인수해서 부분 리모델링 후 매출을 끌어올리는 식으로 도전을 많이 합니다.
양도양수시 이때 들어가는 비용은 얼마에 매물을 구했느냐와 평수대비 인테리어를 어느정도 선까지 진행할지에 따라 천차 만별입니다.
상황따라 너무 다르기 때문에 대략적인 가이드라인 정도로만 참고 하셔야 합니다.
먼저
보증금(3천~7,8천만원)+권리금(무권리~5천만원이하) 여기까지만해도 최저 3천만원에서 최대 1억까지도 왔다갔다 합니다.
권리금을 주면서까지 인수한 고시원을 전체리모델링을 하는 경우는 흔치 않으니 부분 리모델링비는 무조건 최대한 싸게 가야합니다. 가급적 5천만원 이하로 쓰시는걸 추천드립니다.
이미 여기까지만해도 최저 3천만원~최대1억5천까지 창업비용이 큰 폭으로 왔다 갔다합니다.
얼마나 발품을 팔고 인테리어 비용을 효과적으로 아끼는지에 따라 들어가는 금액차이가 크게 나게 됩니다.
신규 창업의 경우 보증금을 지불하면 권리금은 없는곳을 들어가실테지만
인테리어 비용은 무지막지하게 들어갑니다.
인테리어도 어느 정도 수준까지 하느냐에 따라 비용이 다르지만 70평 기준으로 최소 3억은 들여야 요즘 기준으로 쓸만한
고시원이 만들어 집니다.
비용을 절감할 수 있는 업체를 찾아 발품을 다니시는것은 추천드리지만
퀄리티를 줄여서 비용을 낮추는건 조심스럽네요.
고시원 창업 현실적인 부분
어느창업이든 장단점이 존재 합니다.
때론 직접 경험해야만 깨달을 수 있는 점들도 많지요.
고시원 창업은 틀림없이 매력적인 창업이지만 주의할점도 특히나 많습니다.
양도양수의 경우를 예로 들자면
업종마다 사장님들의 성향?이란게 어느정도 존재합니다.
특정 직군을 비하할려는게 아닙니다.
고시원 같은 경우 오랫동안 장사를 이어온 노련한 분들이 많은 업종중 하나 입니다.
창업컨설팅 5년 10년 ,부동산 십수년 했다하는 중개인들도 이분들과 수싸움 하다가 지쳐서 나가떨어지는 분들 많습니다.
자기 전문 분야 뿐만 아니라 부동산 거래에 있어서도 경험이 많다보니 ‘함정매물’도 많습니다.
거창하게 설명했지만 안좋은 매물 눈가리고 아웅하고 떠넘기는 분들 종종 있습니다.
초보분들이 이런거 겁없이 살려보겠다고 덤벼들었다가 망하는 경우 수도 없이 봤습니다.
매물 가격과 매도인,중개인의 설명에 휘둘리지 말고 냉정하게 데이터로 매물을 분석하는 태도가 필요합니다.
전체 평수 대비 방의 갯수를 고려해 월세를 깐깐하게 따지셔야 합니다.
고시원의 입지도 정말 중요하지만 사실 수익을 얼마나 남겨갈 수 있고 혹시나 힘든 시기가 올때 버틸 수 있는 요건은
무조건 ‘월세’입니다.
입지가 가까우니 여긴 장사가 될거야라고 무턱대고 초보가 월세 500~800만원짜리 역세권 대형 고시원 인수했다간 큰일납니다.
이 모든 요건을 적절한 값에 셋팅된 매물을 구하시는게 관건 입니다.
단순히 한두가지의 장점만을 보고 인수했다간 위험에 빠질 가능성이 높습니다.
따지고 또 따져보면서 창업하세요.
“한번 계약서에 싸인 한 순간 되돌릴 수 없습니다.”
리모델링을 으리으리하게 해서 월세를 높이고 깔끔한 세입자들만 구해서 대박을 쳤다
경찰서 인근에 상가를 구해 여성전용 고시원을 만들어 그걸 무기로 만실을 만들었다 등등
성공했다는 케이스는 인터넷에 많이 떠돌아 다닙니다.
성공하는것도 중요하지만 그에 못지 않게 왜 실패하는지 그 리스크를 어떻게 줄일지에도 집중을 하셔야 합니다.
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원룸보다 낫다는 수익형 부동산-두 자릿수 수익률…고시원 투자 쏠쏠하네
뉴스 > 전체뉴스 확대 축소 프린트 목록 원룸보다 낫다는 수익형 부동산-두 자릿수 수익률…고시원 투자 쏠쏠하네 2020-10-06 12:55:49
우리가 흔히 아는 고시원은 공무원·경찰·교사 임용 시험 등 시험을 준비하는 사람들이 숙식하며 공부하는 시설이다. ‘다중 이용업소 안전관리에 관한 특별법’ 시행령에서는 고시원이 ‘구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 영업’이라고 정의돼 있다.
얼핏 보면 고시원이 원룸과 명확하게 구분되진 않지만 차이는 있다. 원룸 주택은 ‘대한민국에서 방 하나로 생활에 필요한 최소한의 설비를 갖춘 집’이다. 건축법 시행령에 따르면 가구별 독립된 주거가 가능하도록 방 하나에 침실과 욕실, 부엌이 설치된 주거 형태다. 대개 보증금이 필요한 원룸과 달리 고시원은 보증금이 없어 세입자 입장에서 목돈이 필요하지 않다. 또 원룸은 방 안에 화장실, 싱크대 등이 있어 독립생활이 가능하고 공과금도 따로 내지만 고시원은 세탁기와 주방시설을 공동으로 사용한다. 대신 최근에는 저렴한 주거비만 내세우던 고시원들이 세탁실, 스터디룸, 루프탑 휴게실 등 프리미엄 서비스를 제공하면서 고급화되는 추세다.
사법고시 폐지 후 한동안 외면받던 고시원 투자가 최근 다시 주목받는 이유는 1인 가구 증가와도 밀접한 관계가 있다. ‘대한민국 최초의 고시원 창업 비법’ 저자인 황재달 씨는 “청년층의 취업 시기가 늦어지면서 월 지출 부담이 적은 고시원 선호도가 높아지는 추세고, 사회 초년생의 독립, 이혼 등 다양한 이유로 1인 가구가 늘어나면서 고시원에 단기간 머무르는 수요도 상당하다”고 설명했다. 행정안전부 발표에 따르면 올해 6월 말 기준 1인 가구는 876만8414가구로 전체 인구(5183만9408명)의 38.5%를 차지한다. 1인 가구가 차지하는 비중이 2018년 말(808만5526가구) 이후 2년 새 8.4%포인트나 증가했다. 2018년 국토교통부의 ‘주택 이외의 거처 거주자 주거실태조사’에 따르면 고시원에 거주하는 가구는 약 15만가구다.
고시원 투자가 돈이 될까. 서울 동작구 노량진에 위치한 ‘어썸스윗홈’ 사례를 보면 투자 수익률을 어느 정도 가늠할 수 있다. 노량진역 도보 5분 거리의 어썸스윗홈의 경우 노량진 컵밥거리 이면에 위치한 고시원. 깔끔한 인테리어와 뛰어난 시설로 입소문이 났다. 지하 공간은 주방과 세탁·건조실, 그리고 수험생이 그룹스터디를 할 수 있는 방으로, 옥상은 세입자 휴게소로 꾸며져 있다.
어썸스윗홈은 23억원에 낙찰받은 낡은 고시원을 새 고시원으로 탈바꿈한 경우다. 실투자금은 리모델링비(약 3억원)와 취득세(약 1억원) 약 4억원이고, 매월 대출이자(연 3.5%, 670만원), 인건비, 각종 시설 운영비 등으로 1200만원이 쓰인다. 여기서 어썸스윗홈은 1층 사무실을 포함한 5개 층에서 총 64실을 운영 중이다. 시설, 방 크기에 따라 다르지만 어썸스윗홈 월 임대료는 1실당 36만~47만원, 평균 37만원이다. 공실이 없이 64실에서 월 2368만원의 임대 수익을 올리고 있다. 연간으로 따지면 약 1억4000만원의 순수익이 남는 셈이다. 실투자금(4억원) 대비 수익률은 35%에 달한다.
고시원 투자 어떻게
직접 신축하거나 기존 고시원 인수
고시원에 투자하는 방법은 크게 신축을 하거나, 기존 고시원을 인수하는 방법 두 가지다.
고시원 신축은 빈 땅에 건물을 새로 짓는다는 의미가 아니다. 기존 건물을 고시원으로 꾸미는 것이다. 건물 용도가 제2근린시설에 해당하고, 고시원 전체 면적이 500㎡(약 151평)를 넘지 않으면 된다. 건물을 직접 소유했다면 시설권리금이나 월 임대료를 내지 않아 수익률을 높이는 데 유리하다. 단, 통상 제대로 된 고시원을 신축하는 데 드는 비용은 3.3㎡당 최소 200만원이 넘는다.
건물주가 아니더라도 건물 일부를 임대해 고시원으로 꾸미는 방법도 있다. 단 이때는 같은 건물에서 고시원이 운영 중인지 꼭 확인해야 한다. 만약 같은 건물에서 연면적 300㎡짜리 고시원이 운영되고 있으면, 새 고시원은 200㎡까지만 지어 영업할 수 있다.
고시원에 투자하는 보다 쉬운 방법은 현재 운영 중인 고시원을 시설권리금을 주고 매입하는 것이다. 신축한 지 얼마 되지 않은 고시원을 매입하면 추가 리모델링, 보수 공사 없이 바로 운영할 수 있다는 장점이 있다. 주로 고시원 운영 경험이 없는 투자자가 선호한다. 오래된 고시원을 매입하면 시설권리금과 매입 가격이 낮은 대신, 보수 공사 등 리모델링 비용이 발생할 수 있다.
임대로 운영되는 고시원을 인수할 수도 있는데 이때 드는 비용은 크게 보증금과 시설권리금으로 나뉜다. 고시원 노후도에 따라 비용이 달라진다. 보증금은 5000만~1억원, 시설권리금은 5000만~3억원까지 천차만별이다.
기존 고시원을 인수할 때 기억할 것은 위반 건축시설물이 있는지 확인해야 한다는 점이다. 예컨대 기존 고시원 운영자가 사무실로 사용할 목적으로 건축물 대장에 없는 방을 만들었을 수 있다. 이행 강제금을 부담하고 사업할 수도 있지만, 추가 비용을 부담하지 않으려면 인수 전 반드시 건축물대장과 실제 건물을 비교해야 한다.
이외에 상업시설인 주상복합 건물에 고시원을 짓는 것은 불법이다. 또 고시원을 신축할 때는 지자체별로 최소 평수가 다른 만큼 반드시 확인해야 한다. 예컨대 서울시는 고시원을 신축할 때 창문을 반드시 설치하도록 한다. 최소 방 크기는 7㎡ 이상, 화장실을 포함할 경우 10㎡는 돼야 한다. 물론 신축 인가에 한해서고, 기존 시설을 인수하는 경우에는 적용되지 않는다.
고시원 투자가 무조건 두 자릿수 수익률을 올린다고 기대하는 것은 금물이다. 무엇보다 공실 리스크가 가장 큰 부담이다.
안영효 어썸컨설팅 대표는 “고시원에 거주하는 사람 대부분이 시간을 절약하기 위해 입주한다”며 “고시원은 성수기에는 역과 가까운 곳부터 방이 차고, 비수기에는 역에서 먼 곳부터 공실이 생기는 게 특징”이라고 설명했다.
[정다운 기자 [email protected]] [본 기사는 매경이코노미 제2078호 (2020.10.07~10.13일자) 기사입니다] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 1인 가구가 증가하면서 한동안 찬밥 신세던 고시원이 새로운 창업 아이템으로 떠오르고 있다. 내 건물 없이도 창업이 가능하고 매월 따박따박 임대 수익을 올릴 수 있어서다.우리가 흔히 아는 고시원은 공무원·경찰·교사 임용 시험 등 시험을 준비하는 사람들이 숙식하며 공부하는 시설이다. ‘다중 이용업소 안전관리에 관한 특별법’ 시행령에서는 고시원이 ‘구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 영업’이라고 정의돼 있다.흔히 ‘고시원’ ‘고시텔’ ‘원룸텔’ ‘레지던스’ ‘하우스’ 등으로 불리는 시설도 법적인 용어는 ‘고시원’이다. 2010년부터는 고시원도 오피스텔과 노인복지주택(실버주택)과 같은 ‘준주택’으로 인정되면서 샤워 시설과 화장실 설치가 가능해졌다.얼핏 보면 고시원이 원룸과 명확하게 구분되진 않지만 차이는 있다. 원룸 주택은 ‘대한민국에서 방 하나로 생활에 필요한 최소한의 설비를 갖춘 집’이다. 건축법 시행령에 따르면 가구별 독립된 주거가 가능하도록 방 하나에 침실과 욕실, 부엌이 설치된 주거 형태다. 대개 보증금이 필요한 원룸과 달리 고시원은 보증금이 없어 세입자 입장에서 목돈이 필요하지 않다. 또 원룸은 방 안에 화장실, 싱크대 등이 있어 독립생활이 가능하고 공과금도 따로 내지만 고시원은 세탁기와 주방시설을 공동으로 사용한다. 대신 최근에는 저렴한 주거비만 내세우던 고시원들이 세탁실, 스터디룸, 루프탑 휴게실 등 프리미엄 서비스를 제공하면서 고급화되는 추세다.사법고시 폐지 후 한동안 외면받던 고시원 투자가 최근 다시 주목받는 이유는 1인 가구 증가와도 밀접한 관계가 있다. ‘대한민국 최초의 고시원 창업 비법’ 저자인 황재달 씨는 “청년층의 취업 시기가 늦어지면서 월 지출 부담이 적은 고시원 선호도가 높아지는 추세고, 사회 초년생의 독립, 이혼 등 다양한 이유로 1인 가구가 늘어나면서 고시원에 단기간 머무르는 수요도 상당하다”고 설명했다. 행정안전부 발표에 따르면 올해 6월 말 기준 1인 가구는 876만8414가구로 전체 인구(5183만9408명)의 38.5%를 차지한다. 1인 가구가 차지하는 비중이 2018년 말(808만5526가구) 이후 2년 새 8.4%포인트나 증가했다. 2018년 국토교통부의 ‘주택 이외의 거처 거주자 주거실태조사’에 따르면 고시원에 거주하는 가구는 약 15만가구다.고시원 투자가 돈이 될까. 서울 동작구 노량진에 위치한 ‘어썸스윗홈’ 사례를 보면 투자 수익률을 어느 정도 가늠할 수 있다. 노량진역 도보 5분 거리의 어썸스윗홈의 경우 노량진 컵밥거리 이면에 위치한 고시원. 깔끔한 인테리어와 뛰어난 시설로 입소문이 났다. 지하 공간은 주방과 세탁·건조실, 그리고 수험생이 그룹스터디를 할 수 있는 방으로, 옥상은 세입자 휴게소로 꾸며져 있다.어썸스윗홈은 23억원에 낙찰받은 낡은 고시원을 새 고시원으로 탈바꿈한 경우다. 실투자금은 리모델링비(약 3억원)와 취득세(약 1억원) 약 4억원이고, 매월 대출이자(연 3.5%, 670만원), 인건비, 각종 시설 운영비 등으로 1200만원이 쓰인다. 여기서 어썸스윗홈은 1층 사무실을 포함한 5개 층에서 총 64실을 운영 중이다. 시설, 방 크기에 따라 다르지만 어썸스윗홈 월 임대료는 1실당 36만~47만원, 평균 37만원이다. 공실이 없이 64실에서 월 2368만원의 임대 수익을 올리고 있다. 연간으로 따지면 약 1억4000만원의 순수익이 남는 셈이다. 실투자금(4억원) 대비 수익률은 35%에 달한다.고시원 투자 어떻게직접 신축하거나 기존 고시원 인수고시원에 투자하는 방법은 크게 신축을 하거나, 기존 고시원을 인수하는 방법 두 가지다.고시원 신축은 빈 땅에 건물을 새로 짓는다는 의미가 아니다. 기존 건물을 고시원으로 꾸미는 것이다. 건물 용도가 제2근린시설에 해당하고, 고시원 전체 면적이 500㎡(약 151평)를 넘지 않으면 된다. 건물을 직접 소유했다면 시설권리금이나 월 임대료를 내지 않아 수익률을 높이는 데 유리하다. 단, 통상 제대로 된 고시원을 신축하는 데 드는 비용은 3.3㎡당 최소 200만원이 넘는다.건물주가 아니더라도 건물 일부를 임대해 고시원으로 꾸미는 방법도 있다. 단 이때는 같은 건물에서 고시원이 운영 중인지 꼭 확인해야 한다. 만약 같은 건물에서 연면적 300㎡짜리 고시원이 운영되고 있으면, 새 고시원은 200㎡까지만 지어 영업할 수 있다.고시원에 투자하는 보다 쉬운 방법은 현재 운영 중인 고시원을 시설권리금을 주고 매입하는 것이다. 신축한 지 얼마 되지 않은 고시원을 매입하면 추가 리모델링, 보수 공사 없이 바로 운영할 수 있다는 장점이 있다. 주로 고시원 운영 경험이 없는 투자자가 선호한다. 오래된 고시원을 매입하면 시설권리금과 매입 가격이 낮은 대신, 보수 공사 등 리모델링 비용이 발생할 수 있다.임대로 운영되는 고시원을 인수할 수도 있는데 이때 드는 비용은 크게 보증금과 시설권리금으로 나뉜다. 고시원 노후도에 따라 비용이 달라진다. 보증금은 5000만~1억원, 시설권리금은 5000만~3억원까지 천차만별이다.기존 고시원을 인수할 때 기억할 것은 위반 건축시설물이 있는지 확인해야 한다는 점이다. 예컨대 기존 고시원 운영자가 사무실로 사용할 목적으로 건축물 대장에 없는 방을 만들었을 수 있다. 이행 강제금을 부담하고 사업할 수도 있지만, 추가 비용을 부담하지 않으려면 인수 전 반드시 건축물대장과 실제 건물을 비교해야 한다.이외에 상업시설인 주상복합 건물에 고시원을 짓는 것은 불법이다. 또 고시원을 신축할 때는 지자체별로 최소 평수가 다른 만큼 반드시 확인해야 한다. 예컨대 서울시는 고시원을 신축할 때 창문을 반드시 설치하도록 한다. 최소 방 크기는 7㎡ 이상, 화장실을 포함할 경우 10㎡는 돼야 한다. 물론 신축 인가에 한해서고, 기존 시설을 인수하는 경우에는 적용되지 않는다.고시원 투자가 무조건 두 자릿수 수익률을 올린다고 기대하는 것은 금물이다. 무엇보다 공실 리스크가 가장 큰 부담이다.월 임대료, 관리비, 총무 급여, 청소비를 비롯해 인터넷, 화재보험, 정수기, 에어컨 등 매달 고정으로 나가는 지출은 상당한 데 반해 고시원 특성상 단기 거주 수요가 많아서 공실이 꾸준히 발생한다. 적극적인 홍보를 통해 공실을 관리하지 않으면 고스란히 손해가 나는 구조다. 여기서 공실을 줄이는 가장 효율적인 방법은 교통이 편리한 곳의 고시원을 고르는 것이다.안영효 어썸컨설팅 대표는 “고시원에 거주하는 사람 대부분이 시간을 절약하기 위해 입주한다”며 “고시원은 성수기에는 역과 가까운 곳부터 방이 차고, 비수기에는 역에서 먼 곳부터 공실이 생기는 게 특징”이라고 설명했다.[정다운 기자 [email protected]][본 기사는 매경이코노미 제2078호 (2020.10.07~10.13일자) 기사입니다][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] ▶ [단독] 롯데케미칼, 일진머티리얼즈 2.7조 인수 본계약…..▶ LG전자, 실적실망 매물…목표주가 하향
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