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구거란?, 구거점용허가 절차 및 비용 쉽게 알아보기 – 지식살롱
– 법률에서 정하고 있는 구거란, “용수” 또는 “배수”를 위하여 일정한 형태를 갖춘 “인공적인 수로 · 둑” 및 “그 부속시설물의 부지”와 자연의 유수가 …
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구거 점용허가 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과
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구거점용허가 받을 수 있는 경우와 자칫 못 받을 수도 있는 경우
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Date Published: 1/4/2022
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구거점용허가 절차 및 비용 – 이왕우 행정사
구거점용 허가신청시에 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면법에 따라 공유수면 점용허가를 받아야 합니다.
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Date Published: 7/2/2021
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구거점용허가 방법과 비용 405 개의 새로운 답변이 업데이트 …
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Date Published: 3/25/2021
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주제에 대한 기사 평가 구거 점용 허가
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- Date Published: 2019. 1. 7.
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구거란?, 구거점용허가 절차 및 비용 쉽게 알아보기
“구거”란, 땅에 생명을 주는 통로입니다. 그래서 시골의 농지와 산지를 구입할 때 “구거”(도랑)가 매우 중요한 역할을 합니다. 이번 글에서는 구거가 정확하며 무엇이며, 구거 점용허가 절차 및 비용 등 핵심적인 내용만 최대한 쉽게 정리해서 알려드리겠습니다. 끝까지 읽어보시면 많은 도움이 되실 겁니다.
구거 란?
– 법률에서 정하고 있는 구거란, “용수” 또는 “배수”를 위하여 일정한 형태를 갖춘 “인공적인 수로 · 둑” 및 “그 부속시설물의 부지”와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지를 말합니다.
이 말을 조금 쉽게 풀어서 설명하면, 구거란 “하천보다 규모가 작은 개울”을 말합니다. 즉, 시골에서 흔히 볼 수 있는 “도랑”이라고 생각하시면 편합니다.
구거가 중요한 이유
– 구거는 “건축 허가”와 직접적인 관련이 있습니다. 건물에서 나오는 오·폐수는 ‘정화조’에서 일단 걸러지게 됩니다. 이렇게 정화조를 통해 걸러진 오·폐수는 배수로를 통해 폐수처리장이나 하천으로 흘러가게 됩니다. 그러나 배수로가 없다면 정화조에서 흘러나온 오·폐수는 갈 곳이 없습니다. 그래서 배수로가 없으면 ‘건축허가’를 받을 수가 없게 됩니다.
즉, 배수로와 연결되지 않은 토지를 구매한 경우에는 “구거”를 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.
시골에 있는 토지를 매수할 경우에는, 구거가 접해 있는지 반드시 미리 살펴보아야 합니다.
만약, 토지에 구거가 접해있지 않다면, 정화조에서 걸러져 나온 오·폐수를 어떻게 배수 처리를 해야 할지 확인을 한 후 매입을 해야 합니다.
이 부분이 해결이 안 되면 건축허가는 받을 수 없게 됩니다.
용수로와 배수로
– 구거라고 다 똑같은 구거가 아닙니다. 구거에는 ‘용수로’와 ‘배수로’가 있습니다. 이 차이점은 매우 중요하므로 반드시 알고 있어야 합니다. 그 이유는 토지 관련 서류들을 통해 “구거”가 있는 것을 확인하고, 현장에서 물이 지나는 것까지 직접 보고 토지 계약을 했는데도 불구하고, 해당 구거가 ‘용수로’라면 건축 등을 할 수 없는 경우가 발생합니다. 용수로라면 왜 건축을 할 수 없는지 배수로와 그 차이점을 살펴보겠습니다.
1. 용수로
– 논농사 등을 짓기 위해 물을 받기 위한 수로입니다.
이렇게 용수로로 활용 중인 구거일 경우에는 정화조 설치가 안 됩니다.
즉, 논농사를 짓기 위해 물을 받는데 화장실 물 등 건물에서 나오는 오·폐수를 용수로에 연결하여 사용할 수 없기 때문입니다.
물론, 건물에서 나오는 오·폐수라고 하더라도 정화조를 통해 정화를 시킨 물이지만, ‘똥물’이라는 인식이 강해 농사짓는 물로 허락을 할 수 없다는 것입니다.
2. 배수로
– 물을 배수할 수로를 말합니다. 즉, 화장실 물 등 오·폐수를 흘려 내보내는 수로를 말합니다.
용수로는 논에 물을 공급해 주기 위해 통상적으로 논 보다 높은 위치에 있습니다. 그러나, 배수로는 배수를 해야 하기 때문에 논보다 낮게 되어 있는 것이 보통입니다.
3. 용수로 및 배수로에 정화조 연결할 때 주의할 점
– 만약, 용수로에 정화조를 잘못 설치하였다면, 대부분 용수로와 배수로에 대해서 잘 알고 있는 마을분들이 민원을 제기할 확률이 매우 높습니다. 민원이 제기된다면 건축허가를 받았음에도 불구하고 재공사를 해야만 합니다.
실제 현장에서는 용수로만 보인다고 해서 용수로에 정화조를 연결하면 안 됩니다. 용수로 밑에 배수로관이 묻혀 있는지 잘 확인해서 배수로에 정화조를 연결해야 합니다.
앞서 살펴보았듯이, 토지를 구입할 때는 구거가 ‘용수로’인지 ‘배수로’인지 꼭 확인을 해야 합니다. 만약, 배수로가 없어서 건축허가를 받을 수 없다면, 아무짝에도 쓸모없는 토지를 구입한 것이나 마찬가지이기 때문입니다. 토지를 판단할 때는 현장을 확인하고, 다시 한번 토목설계사무소 등에서 확인을 해보는 것이 좋습니다.
인공 구거와 자연 구거
1. 인공 구거
– 보통 농사를 짓기 위해서 농지 옆이나 주변에 배수 등으로 만들어 놓은 구거를 말합니다. 통상적으로 눈으로 보면 확인이 가능합니다.
2. 자연 구거
– 지적도상에는 표시가 구거로 되어 있으나, 실제 현장에는 인근에 농사를 거의 짓지 않고 계획관리지역으로 바뀌어 가는 마을에 있는 구거를 말합니다.
즉, 도시화가 많이 진행되어 이제는 배수의 의미가 많이 없어져 있는 구거를 말합니다.
이런 구거는 물이 흐르지 않고 흙으로 메꿔져 있거나, 다른 용도로 사용되고 있는 구거를 말합니다.
자연 구거는 현황상 보면 구거라고 판단하기 어렵기 때문에 토지이용계획 확인원, 지적도 등을 통해 확인을 반드시 해야 합니다. 그리고, 다음과 같이 특히 주의해야 할 점들이 있습니다.
자연 구거는 도로로 사용하고 있는 경우가 많이 있습니다. 그래서 토지를 매수하고자 하는 사람뿐만 아니라, 매도하려는 사람도 지목이 도로라서 바로 해당 토지에 건축을 할 수 있을 것이라 착각하는 경우가 많이 있습니다.
그러나, 이런 경우에는, 현황만 도로일 뿐, 실제로 지적도상에는 구거로 되어 있기 때문에, 원칙적으로는 맹지나 마찬가지입니다. 이점을 각별히 주의해야 합니다.
따라서, 토지와 도로 사이에 구거가 접해 있는 토지를 매입해서 건축행위를 하고 싶은 경우에는 “구거 점용허가”를 받아서 건축을 하면 됩니다.
다만, 구거가 토지 주변으로 지나가는 게 아니라 토지 중간에 있는 경우에는 주의를 해야 합니다. 그 이유는 “구거” 위에는 건축행위를 하면 안 되기 때문입니다.
구거 용도폐지 및 국유지 불하 신청
1. 구거 용도폐지 신청
– 앞서 설명한 자연 구거 같이 오랫동안 사용하지 않은 구거는 “용도폐지 신청”을 통하여 구거에서 다른 용도로 사용이 가능합니다. 즉, 구거였던 곳이 현재는 더 이상 물이 흐르지 않는 구거로 되었으니, 실제 사용되고 있는 용도에 맞게 지목을 변경해달라고 신청을 하는 것입니다. 이런 신청을 하면 지자체에서는 현장 확인 후 해당 절차에 따라 용도폐지 여부를 결정하게 됩니다.
2 국유지 불하 신청(국유지 매수청구)
– “국유지 불하” 란, 일반적으로 국가나 공공단체의 재산(토지)등을 개인에게 매각하는 것을 말합니다. 즉, 신청인(개인) 입장에서는 국유재산을 매수하는 것이라고 보면 됩니다. 이런 ‘국유지 불하”의 요건이나 절차는 [국유재산법]에서 규정하고 있습니다. 국유지 불하의 신청(국유지 매수청구)은 일반재산에 한하여 가능합니다.
따라서, 앞서 설명한 “용도 폐지된 구거”는 대부분 국가 소유의 재산이기 때문에, “국유지 불하 신청”을 통해 매입을 진행할 수 있습니다.
다만, 이러한 절차는 요건이 까다로운 편입니다.
일반적으로, 국유지 불하가 가능한 국유지는 ‘한국 자산관리공사’에서 관리를 하고 있습니다.
‘국유지 불하’를 받으려면 ‘국유재산 매수신청서’를 제출해야 합니다.
‘국유지 불하’가 결정되면, 한국 자산관리공사에서 2개 감정평가법인을 통하여 해당 국유지에 대한 감정평가를 한 후, 이를 산술 평균하여 매각대금을 결정하게 됩니다.
매매계약을 한 후 60일 이내에 대금을 완납하면 소유권을 이전받게 됩니다.
이렇게 구거 “용도폐지 신청” 및 “국유지 불하”를 통해 토지를 매수한 후, 인근 토지와 합병을 하여 큰 대지 등을 만들 수 있다면, 해당 토지의 가치를 매우 높일 수 있는 마법을 부릴 수도 있습니다. 잘 활용해보시길 바랍니다.
그러나, 구거 용도폐지 신청이나 불하 신청이 어렵다고 느껴진다면, 국가에 구거를 사용하겠다는 “구거 점용허가”를 받아서 길을 내거나, 복개공사를 통해 매년 1회 사용료를 내고 사용하면 됩니다. ( ※ 복개 : 하천에 덮개 구조물을 씌워 겉으로 보이지 않도록 함. 또는 그 덮개 구조물.)
구거 점용허가
1. 구거 점용허가란?
– 구거의 목적 외 다른 용도로 사용승인받는 것을 말합니다. 승인은 재량권 부분이라서, 현실적으로 승인을 받는 것은 까다로운 편입니다. 도로와 해당 필지 사이에 구거가 있어서 도로에 접하지 못한 경우에는, “구거 점용허가”를 받아서 도로를 만들고 맹지로부터 벗어날 수 있습니다.
다만, 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아닙니다. 따라서, 토지 구입 전에는 반드시 해당 관청 담당부서에 미리 문의를 해서 확인을 해야 합니다.
즉, 구입하고자 하는 토지가 도로에 바로 접해 있지 않고, 해당 토지와 도로 사이에 구거가 있는 경우에는, 구거에 점용허가를 받아 맹지에서 탈출하고, 건축허가를 받을 수 있는지 반드시 미리 확인하시길 바랍니다.
구거-점용허가
2. 구거 점용허가 사용승인 절차
① 사용승인서 제출 : 사용 희망자 -> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
② 사용 가능 여부 검토 : 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
③ 사용승인 신청 : 한국 농촌공사 해당 도본부 -> 시·도지사 (사업단의 경우 : 사업단 -> 시·도지사)
④ 사용계약 : 사용희망자 <-> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
⑤ 한국 농촌공사 자체 승인 사항(면적 300㎡이하) : 14일
⑥ 시·도지사 승인 필요 사항(면적 301㎡이상) : 30일
3. 구거 점용허가 사용승인 시 검토사항
유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부
농업용수 공급에 지장(단면 크기 및 용 배수 흐름) 여부
오·폐수 발생이나 유입 등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부
흄관, 암거, 교량 등 신규 설치 시설의 안정성 여부
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 등 제반 법 · 규정 저촉 여부국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한 여부
위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부
농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지 상항 저촉여부
이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근 주민들의 민원 제기 가능성 여부
기타 목적 외 사용과 관련되는 제반사항 검토
4. 구거 점용허가 비용(사용료)
– 보통 점용허가를 받을 구거 면적에 대한 공시지가 금액의 2 ~ 5% 정도입니다. 계산식으로 나타내면 “점용허가 사용료 = 사용할 구거의 공시지가 × 사용할 구거의 면적 × 요율”이 됩니다.
점용허가 사용료는 1년에 한 번만 납부를 하면 됩니다.
평균적으로 1년에 몇만 원부터 크게는 몇십만 원 정도 내게 되는 경우가 대부분이며, 크게 부담이 되는 금액은 아닙니다.
5. 구거 점용허가 허가권자
– 허가권자는 각 구거의 관할 지자체 또는 한국농어촌공사입니다. 해당 토지의 관할 지자체에 전화로 허가권자가 누구인지 문의해 보시면 됩니다.
경지정리가 잘되어 있는 토지의 구거 : 일반적으로 한국농어촌공사
기타 토지의 구거 : 관할 지자체
6. 허가 시 필요서류
– 아래의 서류는 참고만 하시고 자세한 세부 내용은 관할 지자체에 다시 한번 확인해보시길 바랍니다.
신청서, 사업계획서, 현장 사진, 등기사항 증명서, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 인감증명서, 등본 등
7. 점용허가 신청방법
– 직접 본인이 신청을 해도 되지만, 토지 위에 건축을 할 예정이라면 전문가인 건축설계사무소 등에 위임하여 업무를 처리하는 것이 더욱 효율적일 수 있습니다.
8. 이미 점용허가를 받은 구거를 매수하는 경우
– 이미 점용허가를 받은 토지를 매수하게 되면, 소유권 이전등기와 함께 매도인이 이미 구거 점용허가를 받은 것도 같이 승계가 가능합니다.
다만, 매도인과 매수인이 함께 이전 신청을 해야 합니다.
반드시, 구거 점용허가를 받아 함께 사용 중인 토지를 매수하게 되면, 점용허가권을 함께 승계받아야 하는 점을 각별히 유의하시길 바랍니다.
시간이 지난 후에 다시 매도인에게 승계를 받으려면, 매도인이 협조에 잘 응해주지 않을 수 있으므로, 매수인은 소유권 이전 시 이 부분을 잘 챙기시길 바랍니다.
여러분들이 토지를 매수하고자 한다면, 사전에 “구거”란 무엇이며, 구거 점용허가 절차 등에 대해서 잘 알고 있을 필요가 있습니다. 이런 과정과 정보를 모른 채 토지를 매수하게 된다면, 재산상의 큰 피해를 입을 수 있습니다. 따라서, 지금까지 설명해 드린 “구거” 관련 내용들을 활용하여 여러분들 토지의 효용가치를 높이시길 바랍니다.
▼ [토지 관련 글] ▼
구거란 무엇이며 구거점용허가 받는 방법은?(구거점용허가 받아 맹지 탈출하기)
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
토지에 대하여 이야기를 하다보면 옆에 ‘구거’가 있으니 구거점용허가를 받아서 건축을 하면 괜찮다는 말을 많이들 들어보셨을 겁니다.
구거가 무엇일길래 구거점용허가를 받아서 건축이 가능하다고 이야기를 하는 것일까요?
이번시간에는 구거란 무엇이며 구거점용허가를 받는 방법을 알려드리겠습니다.
구거란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.
구거란?
하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지이다(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58조). 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률의 적용을 받는다.
국가 소유로 경매의 대상은 아니나 폐구거부지의 경우 양여나 매각을 통하여 개인명의로 등기할 수도 있다. 구거의 소유자는 대안(對岸)의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못한다(민법 229).
구거의 사전적 의미는 위에 나오는 것같과 같습니다.
쉽게 이야기 하자만 구거란 작은 물길이 흐를수 있도록 설치된 인공적인 수로나 둑 및 부속시설물의 부지와 자연적인 유수가 있을 것으로 에상되는 수로 부지를 구거라고 합니다.
시골이나 농사짓는 곳을 지나다보면 산위에서 부터 작은 물들이 흐르고 있는 것을 많이 보셨을 겁니다.
이런 도랑같은 것을 구거라고 생각하시면 됩니다.
구거는 자연구거와 인공구거로 나눌수가 있는데 위에서 설명한 도랑같은 것은 자연구거이고 인공적으로 논이나 밭에 물을 주기 위해 만든구거(아래 사진 참조)를 인공구거라고 보시면 됩니다.
그런데 구거가 이렇게 눈에 보이거나 정확하게 판단을 할수 있다면 문제가 되지 않지만 언제부터인지 매립이 되어 흔적을 찾기도 어렵거나 일부가 도로로 사용중인 구거들도 많이 있습니다.
지적도상에는 구거로 나오지만 현황상에는 전혀 구거라는 것을 알수 없을때가 있습니다.
때로는 시멘트 포장까지 되어 있고 구거로 판단이 어려운 경우들도 있습니다.
구거는 대부분 도로와 전, 답 등 농지사이에 있는 경우가 많습니다.
그 이유는 위에서 설명을 했듯이 논이나 밭에 물을 주기 위해 필요하기 때문이지요.
가끔은 토지의 중간을 가로질러서 구거가 있는 경우도 있습니다.
이럴경우 구거에 건축을 할수가 없기 때문에 구거를 피해서 건축을 해야 합니다.
구거부분에 농사를 짓거라 다른 용도로 사용은 할수 있을지언정 건축은 불가하기 때문입니다.
만약 토지의 중간에 구거 있어서 그곳에 건축을 하기위해서는 기존 구거에 대한 용도폐지 절차를 해야합니다.
구거부분의 면적을 국가로 부터 매입(불하)를 해야하는등 그 과정도 결코 쉽지는 않습니다.
그리고 도로와 토지사이에 구거가 있다면 그 토지는 맹지가 되어서 건축을 할수가 없습니다.
차들이 다니고 사람들이 다녀서 길이 났다고 해도 지목상 구거로 판단되면 그 자체로는 건축이 불가능하고 구거점용허가를 받아서 건축을 해야 합니다.
구거점용을 하기위해서는 구거 전체를 점용허가를 받는 방법도 있지만 그렇게 되면 비용이 많이 들어가기 때문에 진입로로 사용할 구거의 일부만 점용허가를 받아 해당 토지와 길을 연결해서 건축을 많이들 합니다.
구거는 국가의 소유일수도 있고 사유지일수도 있습니다.
그리고 농업용인 경우가 대부분이기는 하지만 그렇지 않은 경우도 간혹 있습니다.
만약 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설로 등록하여 관리합니다.
농촌의 농지사이에 있는 도랑은 대부분 한국농어촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있는 경우가 대부분입니다.
그리고 농업기반시설을 진입로등으로 사용하는등 농사이외의 다른 용도로 사용하는 것은 목적외사용이라 하고 반드시 구거 관리기관의 허가를 받아야 합니다.
농업기반시설의 목적외 사용의 예로는 공장 근린생활시설, 주택, 창고, 버섯재배사 등의 진입로와 상하수도관, 오수관, 도시가스관, 송유관, 정보통신선 전주등의 매설을 위한 사용을 들수 있습니다.
그렇기 때문에 토지와 도로 사이에 구거가 있어 다리를 놓아 진입로를 만들고자 할경우에는 구거를 관리하는 기관으로보터 구거점용허가 혹은 목적외 사용승인을 받아야 합니다.
이때 허가관청은 구거의 관리권자에 따라 다릅니다.
구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 공유수면점용허가를 받아야 합니다.
그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설의 목적외 사용승인을 받아야 합니다.
국유지인 구거가 농수로인 경우에도 농업기반시설의 목적외 사용허가를 받게 됩니다.
그럼 구거점용허가를 받으려면 비용이 얼마나 들어갈까요?
구거점용허가를 받으면 1년에 1번씩 국가에 구거점용에 대한 사용료를 내야 합니다.
사용료는 구거의 공시지가의 0.5%~5%사이에서 구거의 조건에 따라 달라지게 됩니다.
만약 구거에 대한 공시지가가 없다면 인접한 토지의 공시지가를 기준으로 사용료를 판단합니다.
건축을 위해서 진입로를 5평정도 점유한다는 가정하에 구거가 평당 공시지가가 50만원이라고 가정하고 사용료가 2%라고 한다면 사용료는 50만원 X 2% X 5평 = 5만원입니다.
일년에 5만원씩만 납부를 하면 건축이 가능한 토지가 생기니 손해는 아니겠지요.
하지만 최근에는 구거점용허가를 잘 안해준다고 합니다.
토지를 매입전에 미리 구거점용허가가 가능한지도 알아보아야 할것입니다.
구거점용허가를 받기위한 서류는 다음과 같습니다.
1. 신청서(농업기반시설 목적 외의 사용승인 신청서)
2. 토지대장.
3. 등기사항전부증명서.
4. 토지이용계획확인원.
5. 사업계획서.
6. 현장사진.
7. 인감도장.
8. 주민등록등본.
기본적인 서류는 위와 같지만 지자체별로 조금 다를수도 있으니 먼저 확인해 보시는 것도 좋을듯합니다.
구거점용허가 사용승인 절차는 아래와 같습니다.
1. 사용신청서 제출 : 사용희망자 → 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단).
2. 사용가능여부 검토 : 한국농천공사 해당지사 (또는 사업단).
3. 사용승인 신청 : 한국농촌공사 해당 도본사 → 시, 도지사(사업단의경우 : 사업단 → 시 도지사).
4. 사용계약 : 사용희망자 → 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단)
5. 한국농천공사 자체승인 사항(면적 300제곱미터 이하) : 14일
6. 시, 도지사 승인 필요사항 (면적 301제곱미터 이상) : 약 30일
구거점용허가 사용승인시 검토사항은 다음과 같습니다.
1. 유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부.
2. 농업용수공급에 지장(단면크기 및 용배수 흐름)여부.
3. 오, 폐수 발생이나 유입등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부.
4. 흉관, 암거, 교량 등 신규설치 시설의 안정성 여부.
5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 제반 법, 규정 저촉 여부.
6. 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등행위제한 여부.
7. 위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부.
8. 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지사항 저촉여부.
9. 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근주민들의 민원제기 가능성 여부.
10. 기타 목적외 사용과 관련되는 제반사항 검토.
구거점용허가는 토지에 관심이 있다면 반드시 알고 있어야 하는 사항입니다.
시골의 논이나 밭이 많은 구거와 같이 있기 때문에 구거를 얼마나 잘 활용하느냐에 따라서 그 토지의 가치가 달라지기 때문입니다.
그리고 조심해야 할사항은 위에서도 잠깐이야기를 했듯이 눈에 보이지 않는 구거를 판단하는 것입니다.
지적도나 토지이용계획확인서를 통해서 만약 토지가 구거와 접해 있다면 구거를 활용할수 있는지여부를 판단해보시기 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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구거 점용허가 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과
국유재산(폐천) 사용허가
폐구거(폐천)을 전, 답 등으로 사용할 수 있는 지 여부?
1. 폐천이 하천법에서 규정하는 지방하천 등의 경우에는 하천법 제33조의 규정에 의한 하천점용허가를 받아 경작 등의 목적으로 사용할 수 있으며 2. 이러한 하천이 아닌 구거의 경우에는 공유수면관리법령에 따라 점용허가를 받아서 사용하여야 함
구거점용허가 받을 수 있는 경우와 자칫 못 받을 수도 있는 경우
토지를 구입할때 자주 접하게 되는 구거…
시골땅 전원주택지 등을 구매를 하면서 도로가 아닌 구거 라고 하는 것 때문에 구거점용허가를 받아야 하는 골치가 아픈 경우가 발생을 하는 경우가 자주 있습니다.
아울러 땅을 파시는 분들의 경우에도 구거점용허가의 여부를 잘 몰라서 자신도 모르게 남을 속이게 되는 경우가 발생을 하는 경우도 있습니다.
실제로 시골땅을 파시는 분들이 정말 구거에 대한 개념을 잘 몰라서 그런 경우가 종종 있습니다.
구거가 접한 땅은 일단은 맹지 입니다.
이번 포스팅에서는 구거에 대한 이해와 구거점용허가를 받을 수 있는 경우와 토지의 위치에 따라서 그렇지 못할 수도 있는 경우를 쉬운 예를 통해서 한 가지 짚어 보도록 하겠습니다.
우선 구거 라고 하는 것은 무엇일까요?
사진에서 보시는 바와 같이 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭 정도로 되어 진 것으로 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지를 의미 합니다.
도로 옆에 이런 구거가 있는 토지를 구입하게 되면 일단은 맹지 입니다.
따라서 건축행위를 하기 위해서는 구거점용허가라는 것을 받아서 일정부분 복개를 하던 다리를 놓던지 해야 합니다.
그래야 건물안으로 차던 사람이던 간에 진입을 할 수가 있을 테니까요.
그림에서 보는 바와 같이 보통은 건축행위를 위해서 일정부분만을 구거점용허가를 받아서 복개를 하거나 다리를 놓게 됩니다.
그리고 구거점용허가를 받은 부분만큼 매년 사용료를 지불하면 됩니다.
구거점용료는 사용면적에 대해서 공시지가의 2~5% 정도이며 년 단위로 부과되니 크게 부담스러울 정도의 비용은 아닐 겁니다.
예를 들어 전원주택을 짓기 위한 용도로 도로와 연결을 위해서 가량 4~5평 정도를 점용해서 사용한다고 해도 연간 점용료는 몇 만원 정도일 것으로 여겨 집니다.
그런데 자칫 어떤 경우에 속을 수가 있을까요?
쉬운 예로 이런 경우 입니다.
보통 시골의 경우 폐구거가 비포장 농로길로 사용되는 경우가 종종 있습니다.
농사 짓는다고 경운기도 한번씩 다니고 하니 도로 포장만 안되었을 뿐이지 정말 길 같아 보이긴 합니다.
비포장 길을 따라 올라가 보니 경치도 기가 막히고 참 좋습니다.
정말 그림 같은 집을 짓고 살면 딱 일듯한 곳처럼 보입니다.
그런 모습을 보고 땅 파시는 분들이 이렇게 말합니다.
나중에 여기 포장 잘 해서 집 지으면 된다고…
실제로 시골을 다니다 보면 잘 모르시고 그런 말씀을 하시는 분들도 종종 계시곤 합니다.
아주 오래 전 시골에서는 실제로 경운기가 다니는 길 따라 그렇게 집을 짓곤 했으니까요.
그런데 말입니다.
요즘에는 그런 말 함부로 믿게 되면 구거점용허가를 받지 못해 큰일 날 수가 있습니다.
그림을 통해서 예시로 설명을 드려 보겠습니다.
시골의 경우 구불구불한 폐구거가 있는 경우가 대부분 이지만 편의상 직선으로 표현을 했습니다.
그림과 같은 토지가 구거와 접하고 있다고가정을 해 보겠습니다.
만약 저런 식으로 구거점용허가를 받게 된다면 아랫쪽 토지를 가지고 있는 사람들은 해당 구거를 이용하고자 할 경우 먼저 허가를 받아 둔 사람에게 허락을 받아야 사용을 할 수가 있게 됩니다.
말 그대로 점용허가를 받아서 쓴다는 것은 돈 내고 나만 쓴다는 것인데 이렇게 되면 아랫쪽 토지 소유자들은 구거를 못 쓴다는 것이죠.
따라서 사실상 구거점용허가를 못 받는다고 봐야죠.
가령 아래쪽 토지 소유자들과 모든 협의 끝에 극적으로 구거점용허가를 받는다고 하여도 도로포장비와 점용료가 엄청날 수가 있기 때문에 허가과정과 비용을 생각해 본다면 과연 전원주택 하나 짓자고 그 정도의 노력을 할 수가 있겠냐는 것입니다.
이쪽으로 경운기도 다니고 하니 나중에 포장길 내서 집 지으면 된다!
함부로 믿었다가는 큰일 날 수도 있다는 사실 꼭 명심하시기 바랍니다.
토지 구입시 건축인허가 여부는 반드시 해당 지자체에 확인을 통해서 그 가능 여부를 판단 하시기 바랍니다.
구거점용허가 절차 및 비용
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안녕하세요. 언제나 고객의 마음을 먼저 생각하는 이왕우 행정사입니다.
오늘은 구거라는것이 무었인지, 점용허가절차 및 비용은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
구거란?
법률에서 정하고 있는 구거란, “용수” 또는 “배수”를 위하여 일정한 형태를 갖춘 “인공적인 수로 · 둑” 및 “그 부속시설물의 부지”와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지를 말합니다.
“하천보다 규모가 작은 개울”을 말합니다. 즉, 시골에서 흔히 볼 수 있는 “도랑”이라고 생각하시면 편합니다.
구거점용 허가신청시에 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면법에 따라 공유수면 점용허가를 받아야 합니다. 그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌 정비법상 농업기반시설의 목적외 사용 승인을 받게 됩니다. 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아니기 때문에 해당 담당부서에 문의가 필요한 사항입니다.
인공 구거와 자연 구거
1. 인공 구거
– 보통 농사를 짓기 위해서 농지 옆이나 주변에 배수 등으로 만들어 놓은 구거를 말합니다. 통상적으로 눈으로 보면 확인이 가능합니다.
2. 자연 구거
– 지적도상에는 표시가 구거로 되어 있으나, 실제 현장에는 인근에 농사를 거의 짓지 않고 계획관리지역으로 바뀌어 가는 마을에 있는 구거를 말합니다.
즉, 도시화가 많이 진행되어 이제는 배수의 의미가 많이 없어져 있는 구거를 말합니다. 이런 구거는 물이 흐르지 않고 흙으로 메꿔져 있거나, 다른 용도로 사용되고 있는 구거를 말합니다.
자연 구거는 현황상 보면 구거라고 판단하기 어렵기 때문에 토지이용계획 확인원, 지적도 등을 통해 확인을 반드시 해야 합니다. 그리고, 다음과 같이 특히 주의해야 할 점들이 있습니다.
자연 구거는 도로로 사용하고 있는 경우가 많이 있습니다. 그래서 토지를 매수하고자 하는 사람뿐만 아니라, 매도하려는 사람도 지목 이 도로라서 바로 해당 토지에 건축을 할 수 있을 것이라 착각하는 경우가 많이 있습니다.
그러나, 이런 경우에는, 현황만 도로일 뿐, 실제로 지적도상에는 구거로 되어 있기 때문에, 원칙적으로는 맹지나 마찬가지입니다. 이점을 각별히 주의해야 합니다. 따라서, 토지와 도로 사이에 구거가 접해 있는 토지를 매입해서 건축행위를 하고 싶은 경우에는 “구거 점용허가”를 받아서 건축을 하면 됩니다.
다만, 구거가 토지 주변으로 지나가는 게 아니라 토지 중간에 있는 경우에는 주의를 해야 합니다. 그 이유는 “구거” 위에는 건축행위를 하면 안 되기 때문입니다.
구거점용허가권자
구거점용허가
1. 구거 점용허가란?
– 구거의 목적 외 다른 용도로 사용승인받는 것을 말합니다. 승인은 재량권 부분이라서, 현실적으로 승인을 받는 것은 까다로운 편입니다. 도로와 해당 필지 사이에 구거가 있어서 도로에 접하지 못한 경우에는, “구거 점용허가”를 받아서 도로를 만들고 맹지로부터 벗어날 수 있습니다.
다만, 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아닙니다. 따라서, 토지 구입 전에는 반드시 해당 관청 담당부서에 미리 문의를 해서 확인을 해야 합니다.
즉, 구입하고자 하는 토지가 도로에 바로 접해 있지 않고, 해당 토지와 도로 사이에 구거가 있는 경우에는, 구거에 점용허가를 받아 맹지에서 탈출하고, 건축허가를 받을 수 있는지 반드시 미리 확인하시길 바랍니다.
2. 구거 점용허가 사용승인 절차
① 사용승인서 제출 : 사용 희망자 -> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
② 사용 가능 여부 검토 : 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
③ 사용승인 신청 : 한국 농촌공사 해당 도본부 -> 시·도지사 (사업단의 경우 : 사업단 -> 시·도지사)
④ 사용계약 : 사용희망자 <-> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
⑤ 한국 농촌공사 자체 승인 사항(면적 300㎡이하) : 14일
⑥ 시·도지사 승인 필요 사항(면적 301㎡이상) : 30일
3. 구거 점용허가 사용승인 시 검토사항
유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부
농업용수 공급에 지장(단면 크기 및 용 배수 흐름) 여부
오·폐수 발생이나 유입 등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부
흄관, 암거, 교량 등 신규 설치 시설의 안정성 여부
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 등 제반 법 · 규정 저촉 여부국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한 여부
위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부
농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지 상항 저촉여부
이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근 주민들의 민원 제기 가능성 여부
기타 목적 외 사용과 관련되는 제반사항 검토
4. 구거 점용허가 비용(사용료)
– 보통 점용허가를 받을 구거 면적에 대한 공시지가 금액의 2 ~ 5% 정도입니다. 계산식으로 나타내면 “점용허가 사용료 = 사용할 구거의 공시지가 × 사용할 구거의 면적 × 요율”이 됩니다.
점용허가 사용료는 1년에 한 번만 납부를 하면 됩니다.
평균적으로 1년에 몇만 원부터 크게는 몇십만 원 정도 내게 되는 경우가 대부분이며, 크게 부담이 되는 금액은 아닙니다.
5. 구거 점용허가 허가권자
– 허가권자는 각 구거의 관할 지자체 또는 한국농어촌공사입니다. 해당 토지의 관할 지자체에 전화로 허가권자가 누구인지 문의해 보시면 됩니다.
경지정리가 잘되어 있는 토지의 구거 : 일반적으로 한국농어촌공사
기타 토지의 구거 : 관할 지자체
6. 허가 시 필요서류
– 아래의 서류는 참고만 하시고 자세한 세부 내용은 관할 지자체에 다시 한번 확인해보시길 바랍니다.
신청서, 사업계획서, 현장 사진, 등기사항 증명서, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 인감증명서, 등본 등
7. 점용허가 신청방법
– 직접 본인이 신청을 해도 되지만, 토지 위에 건축을 할 예정이라면 전문가인 건축설계사무소 등에 위임하여 업무를 처리하는 것이 더욱 효율적일 수 있습니다.
8. 이미 점용허가를 받은 구거를 매수하는 경우
– 이미 점용허가를 받은 토지를 매수하게 되면, 소유권 이전등기와 함께 매도인이 이미 구거 점용허가를 받은 것도 같이 승계가 가능합니다.
다만, 매도인과 매수인이 함께 이전 신청을 해야 합니다.
반드시, 구거 점용허가를 받아 함께 사용 중인 토지를 매수하게 되면, 점용허가권을 함께 승계받아야 하는 점을 각별히 유의하시길 바랍니다.
시간이 지난 후에 다시 매도인에게 승계를 받으려면, 매도인이 협조에 잘 응해주지 않을 수 있으므로, 매수인은 소유권 이전 시 이 부분을 잘 챙기시길 바랍니다.
구거사용료
사용하는 평수 × (공시지가 × 해당 조건 요율)
점용허가(구거사용료)는 유형별로 해당 조건요율표(공유수면법 시행규칙 별지 2참조) 중 식물의 재배 또는 벌채를 위한 점용, 사용시 인접한 토지가격을 기준으로 100분의 0.5 수준이고 기타 조건에 해당되는 경우에는 공유수면법 시행규칙 별지 2를 참고하시기 바랍니다.
예를들어 구거에 대한 공시지가를 알 수 없는데, 인접토지의 공시지가가 평당 80만원이고 진입로 확보를 위한 사용면적이 2평인 경우이고 요율이 2%인 경우, 구거 사용료는 2평 × (80만원 × 2%) = 32,000원이 나옵니다.
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구거 점용 허가 | 구거점용허가 방법과 비용 405 개의 새로운 답변이 업데이트되었습니다.
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구거 란
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구거점용허가 절차 및 비용 :: 이왕우 행정사
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광주시 구거부지 점용허가 특혜논란…농경지 진출입로 허가후 개발허가?
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Summary of article content: Articles about 광주시 구거부지 점용허가 특혜논란…농경지 진출입로 허가후 개발허가? 광주시가 농경지 진출입 목적으로 구거부지(작은 도랑)에 내준 점용허가를 놓고 특혜논란이 일고 있다. 시가 해당 구거부지를 진입로로 인정, … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 광주시 구거부지 점용허가 특혜논란…농경지 진출입로 허가후 개발허가? 광주시가 농경지 진출입 목적으로 구거부지(작은 도랑)에 내준 점용허가를 놓고 특혜논란이 일고 있다. 시가 해당 구거부지를 진입로로 인정, … 경기일보, 경기닷컴, kyeonggi, 경기TV, 일간지, 신문, 뉴스, 속보, 연예, News, Newspaper, Korea, South Korea, Gyeonggi광주시가 농경지 진출입 목적으로 구거부지(작은 도랑)에 내준 점용허가를 놓고 특혜논란이 일고 있다. 시가 해당 구거부지를 진입로로 인정, 개발행위허가를 내줬기 때문이다. 17일 광주시 오포읍에 따르면 오포읍은 지난 2014년 12월 오포읍 농림축산부 소유 토지 중 일부
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광주시 구거부지 점용허가 특혜논란…농경지 진출입로 허가후 개발허가?
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도랑 ‘점용 허가’ 특혜 의혹…“적법 절차”
Article author: news.kbs.co.kr
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Summary of article content: Articles about 도랑 ‘점용 허가’ 특혜 의혹…“적법 절차” [앵커] 최근 속초의 한 마을에서 작은 도랑, 일명 구거에 대한 자치단체의 점용 허가를 놓고 논란이 일고 … …
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도랑 ‘점용 허가’ 특혜 의혹…“적법 절차”
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소수지분권자의 사용과 도로점용허가,구거점용허가
Article author: kin.eduwill.net
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Summary of article content: Articles about 소수지분권자의 사용과 도로점용허가,구거점용허가 근데 집 앞에 구거를 저희가 구거점용허가를 받아서 사용중이였습니다.그래서 그분들께 그럼 저 닭장부터 치우시라고 말씀드렸더니, 시청가서 저희를 … …
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소수지분권자의 사용과 도로점용허가,구거점용허가
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구거란?, 구거점용허가 절차 및 비용 쉽게 알아보기
“구거”란, 땅에 생명을 주는 통로입니다. 그래서 시골의 농지와 산지를 구입할 때 “구거”(도랑)가 매우 중요한 역할을 합니다. 이번 글에서는 구거가 정확하며 무엇이며, 구거 점용허가 절차 및 비용 등 핵심적인 내용만 최대한 쉽게 정리해서 알려드리겠습니다. 끝까지 읽어보시면 많은 도움이 되실 겁니다. 구거 란? – 법률에서 정하고 있는 구거란, “용수” 또는 “배수”를 위하여 일정한 형태를 갖춘 “인공적인 수로 · 둑” 및 “그 부속시설물의 부지”와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지를 말합니다. 이 말을 조금 쉽게 풀어서 설명하면, 구거란 “하천보다 규모가 작은 개울”을 말합니다. 즉, 시골에서 흔히 볼 수 있는 “도랑”이라고 생각하시면 편합니다. 구거가 중요한 이유 – 구거는 “건축 허가”와 직접적인 관련이 있습니다. 건물에서 나오는 오·폐수는 ‘정화조’에서 일단 걸러지게 됩니다. 이렇게 정화조를 통해 걸러진 오·폐수는 배수로를 통해 폐수처리장이나 하천으로 흘러가게 됩니다. 그러나 배수로가 없다면 정화조에서 흘러나온 오·폐수는 갈 곳이 없습니다. 그래서 배수로가 없으면 ‘건축허가’를 받을 수가 없게 됩니다. 즉, 배수로와 연결되지 않은 토지를 구매한 경우에는 “구거”를 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다. 시골에 있는 토지를 매수할 경우에는, 구거가 접해 있는지 반드시 미리 살펴보아야 합니다. 만약, 토지에 구거가 접해있지 않다면, 정화조에서 걸러져 나온 오·폐수를 어떻게 배수 처리를 해야 할지 확인을 한 후 매입을 해야 합니다. 이 부분이 해결이 안 되면 건축허가는 받을 수 없게 됩니다. 용수로와 배수로 – 구거라고 다 똑같은 구거가 아닙니다. 구거에는 ‘용수로’와 ‘배수로’가 있습니다. 이 차이점은 매우 중요하므로 반드시 알고 있어야 합니다. 그 이유는 토지 관련 서류들을 통해 “구거”가 있는 것을 확인하고, 현장에서 물이 지나는 것까지 직접 보고 토지 계약을 했는데도 불구하고, 해당 구거가 ‘용수로’라면 건축 등을 할 수 없는 경우가 발생합니다. 용수로라면 왜 건축을 할 수 없는지 배수로와 그 차이점을 살펴보겠습니다. 1. 용수로 – 논농사 등을 짓기 위해 물을 받기 위한 수로입니다. 이렇게 용수로로 활용 중인 구거일 경우에는 정화조 설치가 안 됩니다. 즉, 논농사를 짓기 위해 물을 받는데 화장실 물 등 건물에서 나오는 오·폐수를 용수로에 연결하여 사용할 수 없기 때문입니다. 물론, 건물에서 나오는 오·폐수라고 하더라도 정화조를 통해 정화를 시킨 물이지만, ‘똥물’이라는 인식이 강해 농사짓는 물로 허락을 할 수 없다는 것입니다. 2. 배수로 – 물을 배수할 수로를 말합니다. 즉, 화장실 물 등 오·폐수를 흘려 내보내는 수로를 말합니다. 용수로는 논에 물을 공급해 주기 위해 통상적으로 논 보다 높은 위치에 있습니다. 그러나, 배수로는 배수를 해야 하기 때문에 논보다 낮게 되어 있는 것이 보통입니다. 3. 용수로 및 배수로에 정화조 연결할 때 주의할 점 – 만약, 용수로에 정화조를 잘못 설치하였다면, 대부분 용수로와 배수로에 대해서 잘 알고 있는 마을분들이 민원을 제기할 확률이 매우 높습니다. 민원이 제기된다면 건축허가를 받았음에도 불구하고 재공사를 해야만 합니다. 실제 현장에서는 용수로만 보인다고 해서 용수로에 정화조를 연결하면 안 됩니다. 용수로 밑에 배수로관이 묻혀 있는지 잘 확인해서 배수로에 정화조를 연결해야 합니다. 앞서 살펴보았듯이, 토지를 구입할 때는 구거가 ‘용수로’인지 ‘배수로’인지 꼭 확인을 해야 합니다. 만약, 배수로가 없어서 건축허가를 받을 수 없다면, 아무짝에도 쓸모없는 토지를 구입한 것이나 마찬가지이기 때문입니다. 토지를 판단할 때는 현장을 확인하고, 다시 한번 토목설계사무소 등에서 확인을 해보는 것이 좋습니다. 인공 구거와 자연 구거 1. 인공 구거 – 보통 농사를 짓기 위해서 농지 옆이나 주변에 배수 등으로 만들어 놓은 구거를 말합니다. 통상적으로 눈으로 보면 확인이 가능합니다. 2. 자연 구거 – 지적도상에는 표시가 구거로 되어 있으나, 실제 현장에는 인근에 농사를 거의 짓지 않고 계획관리지역으로 바뀌어 가는 마을에 있는 구거를 말합니다. 즉, 도시화가 많이 진행되어 이제는 배수의 의미가 많이 없어져 있는 구거를 말합니다. 이런 구거는 물이 흐르지 않고 흙으로 메꿔져 있거나, 다른 용도로 사용되고 있는 구거를 말합니다. 자연 구거는 현황상 보면 구거라고 판단하기 어렵기 때문에 토지이용계획 확인원, 지적도 등을 통해 확인을 반드시 해야 합니다. 그리고, 다음과 같이 특히 주의해야 할 점들이 있습니다. 자연 구거는 도로로 사용하고 있는 경우가 많이 있습니다. 그래서 토지를 매수하고자 하는 사람뿐만 아니라, 매도하려는 사람도 지목이 도로라서 바로 해당 토지에 건축을 할 수 있을 것이라 착각하는 경우가 많이 있습니다. 그러나, 이런 경우에는, 현황만 도로일 뿐, 실제로 지적도상에는 구거로 되어 있기 때문에, 원칙적으로는 맹지나 마찬가지입니다. 이점을 각별히 주의해야 합니다. 따라서, 토지와 도로 사이에 구거가 접해 있는 토지를 매입해서 건축행위를 하고 싶은 경우에는 “구거 점용허가”를 받아서 건축을 하면 됩니다. 다만, 구거가 토지 주변으로 지나가는 게 아니라 토지 중간에 있는 경우에는 주의를 해야 합니다. 그 이유는 “구거” 위에는 건축행위를 하면 안 되기 때문입니다. 구거 용도폐지 및 국유지 불하 신청 1. 구거 용도폐지 신청 – 앞서 설명한 자연 구거 같이 오랫동안 사용하지 않은 구거는 “용도폐지 신청”을 통하여 구거에서 다른 용도로 사용이 가능합니다. 즉, 구거였던 곳이 현재는 더 이상 물이 흐르지 않는 구거로 되었으니, 실제 사용되고 있는 용도에 맞게 지목을 변경해달라고 신청을 하는 것입니다. 이런 신청을 하면 지자체에서는 현장 확인 후 해당 절차에 따라 용도폐지 여부를 결정하게 됩니다. 2 국유지 불하 신청(국유지 매수청구) – “국유지 불하” 란, 일반적으로 국가나 공공단체의 재산(토지)등을 개인에게 매각하는 것을 말합니다. 즉, 신청인(개인) 입장에서는 국유재산을 매수하는 것이라고 보면 됩니다. 이런 ‘국유지 불하”의 요건이나 절차는 [국유재산법]에서 규정하고 있습니다. 국유지 불하의 신청(국유지 매수청구)은 일반재산에 한하여 가능합니다. 따라서, 앞서 설명한 “용도 폐지된 구거”는 대부분 국가 소유의 재산이기 때문에, “국유지 불하 신청”을 통해 매입을 진행할 수 있습니다. 다만, 이러한 절차는 요건이 까다로운 편입니다. 일반적으로, 국유지 불하가 가능한 국유지는 ‘한국 자산관리공사’에서 관리를 하고 있습니다. ‘국유지 불하’를 받으려면 ‘국유재산 매수신청서’를 제출해야 합니다. ‘국유지 불하’가 결정되면, 한국 자산관리공사에서 2개 감정평가법인을 통하여 해당 국유지에 대한 감정평가를 한 후, 이를 산술 평균하여 매각대금을 결정하게 됩니다. 매매계약을 한 후 60일 이내에 대금을 완납하면 소유권을 이전받게 됩니다. 이렇게 구거 “용도폐지 신청” 및 “국유지 불하”를 통해 토지를 매수한 후, 인근 토지와 합병을 하여 큰 대지 등을 만들 수 있다면, 해당 토지의 가치를 매우 높일 수 있는 마법을 부릴 수도 있습니다. 잘 활용해보시길 바랍니다. 그러나, 구거 용도폐지 신청이나 불하 신청이 어렵다고 느껴진다면, 국가에 구거를 사용하겠다는 “구거 점용허가”를 받아서 길을 내거나, 복개공사를 통해 매년 1회 사용료를 내고 사용하면 됩니다. ( ※ 복개 : 하천에 덮개 구조물을 씌워 겉으로 보이지 않도록 함. 또는 그 덮개 구조물.) 구거 점용허가 1. 구거 점용허가란? – 구거의 목적 외 다른 용도로 사용승인받는 것을 말합니다. 승인은 재량권 부분이라서, 현실적으로 승인을 받는 것은 까다로운 편입니다. 도로와 해당 필지 사이에 구거가 있어서 도로에 접하지 못한 경우에는, “구거 점용허가”를 받아서 도로를 만들고 맹지로부터 벗어날 수 있습니다. 다만, 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아닙니다. 따라서, 토지 구입 전에는 반드시 해당 관청 담당부서에 미리 문의를 해서 확인을 해야 합니다. 즉, 구입하고자 하는 토지가 도로에 바로 접해 있지 않고, 해당 토지와 도로 사이에 구거가 있는 경우에는, 구거에 점용허가를 받아 맹지에서 탈출하고, 건축허가를 받을 수 있는지 반드시 미리 확인하시길 바랍니다. 구거-점용허가 2. 구거 점용허가 사용승인 절차 ① 사용승인서 제출 : 사용 희망자 -> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단) ② 사용 가능 여부 검토 : 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단) ③ 사용승인 신청 : 한국 농촌공사 해당 도본부 -> 시·도지사 (사업단의 경우 : 사업단 -> 시·도지사) ④ 사용계약 : 사용희망자 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단) ⑤ 한국 농촌공사 자체 승인 사항(면적 300㎡이하) : 14일 ⑥ 시·도지사 승인 필요 사항(면적 301㎡이상) : 30일 3. 구거 점용허가 사용승인 시 검토사항 유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부 농업용수 공급에 지장(단면 크기 및 용 배수 흐름) 여부 오·폐수 발생이나 유입 등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부 흄관, 암거, 교량 등 신규 설치 시설의 안정성 여부 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 등 제반 법 · 규정 저촉 여부 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한 여부 위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지 상항 저촉여부 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근 주민들의 민원 제기 가능성 여부 기타 목적 외 사용과 관련되는 제반사항 검토 4. 구거 점용허가 비용(사용료) – 보통 점용허가를 받을 구거 면적에 대한 공시지가 금액의 2 ~ 5% 정도입니다. 계산식으로 나타내면 “점용허가 사용료 = 사용할 구거의 공시지가 × 사용할 구거의 면적 × 요율”이 됩니다. 점용허가 사용료는 1년에 한 번만 납부를 하면 됩니다. 평균적으로 1년에 몇만 원부터 크게는 몇십만 원 정도 내게 되는 경우가 대부분이며, 크게 부담이 되는 금액은 아닙니다. 5. 구거 점용허가 허가권자 – 허가권자는 각 구거의 관할 지자체 또는 한국농어촌공사입니다. 해당 토지의 관할 지자체에 전화로 허가권자가 누구인지 문의해 보시면 됩니다. 경지정리가 잘되어 있는 토지의 구거 : 일반적으로 한국농어촌공사 기타 토지의 구거 : 관할 지자체 6. 허가 시 필요서류 – 아래의 서류는 참고만 하시고 자세한 세부 내용은 관할 지자체에 다시 한번 확인해보시길 바랍니다. 신청서, 사업계획서, 현장 사진, 등기사항 증명서, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 인감증명서, 등본 등 7. 점용허가 신청방법 – 직접 본인이 신청을 해도 되지만, 토지 위에 건축을 할 예정이라면 전문가인 건축설계사무소 등에 위임하여 업무를 처리하는 것이 더욱 효율적일 수 있습니다. 8. 이미 점용허가를 받은 구거를 매수하는 경우 – 이미 점용허가를 받은 토지를 매수하게 되면, 소유권 이전등기와 함께 매도인이 이미 구거 점용허가를 받은 것도 같이 승계가 가능합니다. 다만, 매도인과 매수인이 함께 이전 신청을 해야 합니다. 반드시, 구거 점용허가를 받아 함께 사용 중인 토지를 매수하게 되면, 점용허가권을 함께 승계받아야 하는 점을 각별히 유의하시길 바랍니다. 시간이 지난 후에 다시 매도인에게 승계를 받으려면, 매도인이 협조에 잘 응해주지 않을 수 있으므로, 매수인은 소유권 이전 시 이 부분을 잘 챙기시길 바랍니다. 여러분들이 토지를 매수하고자 한다면, 사전에 “구거”란 무엇이며, 구거 점용허가 절차 등에 대해서 잘 알고 있을 필요가 있습니다. 이런 과정과 정보를 모른 채 토지를 매수하게 된다면, 재산상의 큰 피해를 입을 수 있습니다. 따라서, 지금까지 설명해 드린 “구거” 관련 내용들을 활용하여 여러분들 토지의 효용가치를 높이시길 바랍니다. ▼ [토지 관련 글] ▼
구거점용허가의 의미와 허가절차 등 총정리 안내
필수! 부동산지식 구거점용허가의 의미와 허가절차 등 총정리 안내 제주백석부동산 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 안녕하세요. 태풍도 무사히 지나가고 햇빛이 비추기 시작한 제주영어교육도시입니다. 태풍이 오기 전 대정읍 인성리 지역에 토지 급매 물건이 나와 다녀온 적이 있는데요, 벼농사를 짓지 않는 제주지역인데도 이외로 지목이 ‘답’으로 되어 있는 토지가 꽤 있습니다. 바로 대정읍 인성리 지역과 한림읍 옹포리 지역이 제주 서부지역에서는 대표적인 곳입니다. 그런데 이런 곳의 토지를 보면 구거가 함께 하고 있는 곳이 대부분입니다. 오늘은 이런 구거가 무엇이고 구거가 있는 토지를 이용 시 반드시 받아야 하는 ‘구거점용허가’가 무엇이고 허가절차와 서류들은 무엇이 필요한지 살펴보도록 하겠습니다. 구거란, 쉽게 설명하면 하천보다 적은 폭(4~5m)의 개울을 말합니다. 먼저 ‘구거’의 정확한 정의는 다음과 같습니다. 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지입니다. 또한 구거는 두 가지로 나뉘는데요, 자연구거와 인공구거가 있습니다. 자연구거는 평소 물이 흐르지 않는 경우가 많고, 마른 땅 상태에서 흙과 나무, 관목림으로 메워져 있어 지금은 물길로 사용하지 않는 경우도 많습니다. 이런 경우나 실제 도로의 일부로 사용하고 있는 경우에는 육안으로 구거라고 식별하기에는 매우 힘이 듭니다. 그러나 구거가 실제로 도로의 일부로 사용되는 현황도로의 일부인 경우에도 지적상으로는 분명히 구거로 되어 있으니 이에 접한 땅은 맹지가 되는 것입니다. 이런 경우 인접한 구거 위에 다리를 놓거나 복개공사를 해서 진입로를 확보하고 건축행위를 해야하는데 이때 필요한 것이 바로 ‘구거점용허가’입니다. 또한 구거가 토지 한가운데를 지나는 경우도 있는데요, 이런 경우에는 구거의 위치를 토지 가장자리로 옮길 수는 있습니다만 기존 구거 위로 건축행위는 할 수 없습니다. (농사나 주자차 등으로는 가능) 그리고, 필요한 경우 기존 구거에 대한 용도폐지 절차를 밟는 것도 가능은 한데요, 구거 부분을 국가로부터 매입(불하)하는 등의 절차가 복잡하여 쉽지는 않습니다. 그래서 보통은 구거점용허가를 받고 진행하는 경우가 대부분입니다. 농지에 붙은 구거는 ‘농업기반시설’ 구거 혹은 소하천은 국유지(공유지)이거나 사유지 일 수도 있고, 농업용 또는 비농업용인 경우로 나눌 수 있는데요, 만일 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법상 농업기반시설로 등록하여 관리하고 있습니다. 농촌지역의 농지 사이에 있는 도랑은 대부분 한국농어촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있습니다. 그리고, 이러한 농업기반시설을 진입로나 전주 메설 등 농사 이의 용도로 사용하는 것을 ‘목적외 사용’이라고 하고, 반드시 구거관리기관의 허가를 받아야 합니다. 농업기반시설의 ‘목적외 사용’의 예로는 공장 근린생활시설, 주택, 창고, 경작지, 버섯재배사 등의 진입로와 상하수도관, 오수관, 도시가스관, 송유관, 송전선, 정보통신선 전주, 가로등의 매설을 위한 사용을 들 수 있습니다. 따라서 내 땅과 도로 사이에 구거가 있어 다리를 놓아 진입도로를 만들고자 하는 경우에는 구거를 관리하는 기관으로부터 구거점용허가 혹은 목적외 사용승인을 받아야 합니다. 이때 허가관청은 구거의 관리권자에 따라 다른데요, 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 공유수면점용허가를 받습니다. 그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설의 목적외사용승인을 받게 됩니다. 국유지인 구거가 농수로용인 경우에도 농업기반시설의 목적외 사용허가를 받게 됩니다. 농업기반시설의 목적 외 사용승인 (구거점용허가) 구거점용허가 허가권자 농수로로 사용 중 목적외 사용승인 한국농어촌공사 농지로 사용중 국지 (사유지) 농지 전용허가 지자체 농어촌공사 소유 농업기반시설의 사용허가 한국농어촌공사 국유소유 일반 구거 공유수면 전용허가 지자체 하천 소하천 하천 전용허가 지자체 농업용 시설을 이용하기 위한 진출입로 목적 매립비용만으로 쉽게 도로개설하여 점용 가능 지자체 구거점용허가의 절차 및 검토사항 그리고 서류는 다음과 같습니다. ■ 사용승인 절차 – 사용신청서 제출 : 사용희망자 → 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단) – 사용가능여부 검토 : 한국농촌공사 해당지사 (또는 사업단) – 사용승인 신청 : 한국농촌공사 해당 도본부 → 시·도지사(사업단의 경우 : 사업단 → 시 도지사) – 사용계약 : 사용희망자 ↔ 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단) – 한국농촌공사 자체승인 사항 (면적 300㎡이하) : 14일 – 시 도지사 승인 필요 사항 ( 면적 301㎡이상) : 약 30일 ■ 사용승인 시 검토사항 – 유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부 – 농업용수공급에 지장(단면크기 및 용 배수 흐름) 여부 – 오·폐수 발생이나 유입등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부 – 흄관, 암거, 교량 등 신규설치 시설의 안전성 여부 – 국토의 계획 및 이용에 관한 법률등 제반 법·규정 저촉여부 – 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한 여부 – 위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부 – 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지사항 저촉여부 – 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근주민들의 민원 제기 가능성 여부 – 기타 목적외사용과 관련되는 제반사항 검토 ■ [점용신청 시 필요 서류] 1. 신청서(농업기반시설 목적외사용승인 신청서) 2. 토지대장 3. 등기사항전부증명서 4. 토지이용계획확인원 5. 사업계획서 6. 현장사진 7. 인감도장 8. 주민등록등본 구거 사용료 계산 구거 사용료 산정은 조건에 따라 조금씩 다르지만 공시지가의 0.5% ~ 5% 사이에서 책정이 됩니다. 구거에 대한 공시지가를 알 수 없는 경우에는 인접한 토지의 공시지가를 기준으로 사용료를 산정합니다. 계산법은 다음과 같습니다. 구거 사용료 = 사용하는 평수 × (공시지가 × 해당 조건 요율) 예를들어 구거에 대한 공시지가를 알 수 없는데, 인접토지의 공시지가가 평당 80만원이고 진입로 확보를 위한 사용면적이 2평인 경우이고 요율이 2%인 경우, 구거 사용료는 2평 × (80만원 × 2%) = 32,000원이 나옵니다. 물론 구거 사용료는 1년에 한번 지불하게 되지만 그리 부담되는 금액은 아님을 알 수 있습니다. 인쇄
구거란 무엇이며 구거점용허가 받는 방법은?(구거점용허가 받아 맹지 탈출하기)
반응형 부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다. 토지에 대하여 이야기를 하다보면 옆에 ‘구거’가 있으니 구거점용허가를 받아서 건축을 하면 괜찮다는 말을 많이들 들어보셨을 겁니다. 구거가 무엇일길래 구거점용허가를 받아서 건축이 가능하다고 이야기를 하는 것일까요? 이번시간에는 구거란 무엇이며 구거점용허가를 받는 방법을 알려드리겠습니다. 구거란 무엇인지 부터 알아보겠습니다. 구거란? 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지이다(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제58조). 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률의 적용을 받는다. 국가 소유로 경매의 대상은 아니나 폐구거부지의 경우 양여나 매각을 통하여 개인명의로 등기할 수도 있다. 구거의 소유자는 대안(對岸)의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못한다(민법 229). 구거의 사전적 의미는 위에 나오는 것같과 같습니다. 쉽게 이야기 하자만 구거란 작은 물길이 흐를수 있도록 설치된 인공적인 수로나 둑 및 부속시설물의 부지와 자연적인 유수가 있을 것으로 에상되는 수로 부지를 구거라고 합니다. 시골이나 농사짓는 곳을 지나다보면 산위에서 부터 작은 물들이 흐르고 있는 것을 많이 보셨을 겁니다. 이런 도랑같은 것을 구거라고 생각하시면 됩니다. 구거는 자연구거와 인공구거로 나눌수가 있는데 위에서 설명한 도랑같은 것은 자연구거이고 인공적으로 논이나 밭에 물을 주기 위해 만든구거(아래 사진 참조)를 인공구거라고 보시면 됩니다. 그런데 구거가 이렇게 눈에 보이거나 정확하게 판단을 할수 있다면 문제가 되지 않지만 언제부터인지 매립이 되어 흔적을 찾기도 어렵거나 일부가 도로로 사용중인 구거들도 많이 있습니다. 지적도상에는 구거로 나오지만 현황상에는 전혀 구거라는 것을 알수 없을때가 있습니다. 때로는 시멘트 포장까지 되어 있고 구거로 판단이 어려운 경우들도 있습니다. 구거는 대부분 도로와 전, 답 등 농지사이에 있는 경우가 많습니다. 그 이유는 위에서 설명을 했듯이 논이나 밭에 물을 주기 위해 필요하기 때문이지요. 가끔은 토지의 중간을 가로질러서 구거가 있는 경우도 있습니다. 이럴경우 구거에 건축을 할수가 없기 때문에 구거를 피해서 건축을 해야 합니다. 구거부분에 농사를 짓거라 다른 용도로 사용은 할수 있을지언정 건축은 불가하기 때문입니다. 만약 토지의 중간에 구거 있어서 그곳에 건축을 하기위해서는 기존 구거에 대한 용도폐지 절차를 해야합니다. 구거부분의 면적을 국가로 부터 매입(불하)를 해야하는등 그 과정도 결코 쉽지는 않습니다. 그리고 도로와 토지사이에 구거가 있다면 그 토지는 맹지가 되어서 건축을 할수가 없습니다. 차들이 다니고 사람들이 다녀서 길이 났다고 해도 지목상 구거로 판단되면 그 자체로는 건축이 불가능하고 구거점용허가를 받아서 건축을 해야 합니다. 구거점용을 하기위해서는 구거 전체를 점용허가를 받는 방법도 있지만 그렇게 되면 비용이 많이 들어가기 때문에 진입로로 사용할 구거의 일부만 점용허가를 받아 해당 토지와 길을 연결해서 건축을 많이들 합니다. 구거는 국가의 소유일수도 있고 사유지일수도 있습니다. 그리고 농업용인 경우가 대부분이기는 하지만 그렇지 않은 경우도 간혹 있습니다. 만약 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설로 등록하여 관리합니다. 농촌의 농지사이에 있는 도랑은 대부분 한국농어촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있는 경우가 대부분입니다. 그리고 농업기반시설을 진입로등으로 사용하는등 농사이외의 다른 용도로 사용하는 것은 목적외사용이라 하고 반드시 구거 관리기관의 허가를 받아야 합니다. 농업기반시설의 목적외 사용의 예로는 공장 근린생활시설, 주택, 창고, 버섯재배사 등의 진입로와 상하수도관, 오수관, 도시가스관, 송유관, 정보통신선 전주등의 매설을 위한 사용을 들수 있습니다. 그렇기 때문에 토지와 도로 사이에 구거가 있어 다리를 놓아 진입로를 만들고자 할경우에는 구거를 관리하는 기관으로보터 구거점용허가 혹은 목적외 사용승인을 받아야 합니다. 이때 허가관청은 구거의 관리권자에 따라 다릅니다. 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 공유수면점용허가를 받아야 합니다. 그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설의 목적외 사용승인을 받아야 합니다. 국유지인 구거가 농수로인 경우에도 농업기반시설의 목적외 사용허가를 받게 됩니다. 그럼 구거점용허가를 받으려면 비용이 얼마나 들어갈까요? 구거점용허가를 받으면 1년에 1번씩 국가에 구거점용에 대한 사용료를 내야 합니다. 사용료는 구거의 공시지가의 0.5%~5%사이에서 구거의 조건에 따라 달라지게 됩니다. 만약 구거에 대한 공시지가가 없다면 인접한 토지의 공시지가를 기준으로 사용료를 판단합니다. 건축을 위해서 진입로를 5평정도 점유한다는 가정하에 구거가 평당 공시지가가 50만원이라고 가정하고 사용료가 2%라고 한다면 사용료는 50만원 X 2% X 5평 = 5만원입니다. 일년에 5만원씩만 납부를 하면 건축이 가능한 토지가 생기니 손해는 아니겠지요. 하지만 최근에는 구거점용허가를 잘 안해준다고 합니다. 토지를 매입전에 미리 구거점용허가가 가능한지도 알아보아야 할것입니다. 구거점용허가를 받기위한 서류는 다음과 같습니다. 1. 신청서(농업기반시설 목적 외의 사용승인 신청서) 2. 토지대장. 3. 등기사항전부증명서. 4. 토지이용계획확인원. 5. 사업계획서. 6. 현장사진. 7. 인감도장. 8. 주민등록등본. 기본적인 서류는 위와 같지만 지자체별로 조금 다를수도 있으니 먼저 확인해 보시는 것도 좋을듯합니다. 구거점용허가 사용승인 절차는 아래와 같습니다. 1. 사용신청서 제출 : 사용희망자 → 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단). 2. 사용가능여부 검토 : 한국농천공사 해당지사 (또는 사업단). 3. 사용승인 신청 : 한국농촌공사 해당 도본사 → 시, 도지사(사업단의경우 : 사업단 → 시 도지사). 4. 사용계약 : 사용희망자 → 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단) 5. 한국농천공사 자체승인 사항(면적 300제곱미터 이하) : 14일 6. 시, 도지사 승인 필요사항 (면적 301제곱미터 이상) : 약 30일 구거점용허가 사용승인시 검토사항은 다음과 같습니다. 1. 유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부. 2. 농업용수공급에 지장(단면크기 및 용배수 흐름)여부. 3. 오, 폐수 발생이나 유입등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부. 4. 흉관, 암거, 교량 등 신규설치 시설의 안정성 여부. 5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 제반 법, 규정 저촉 여부. 6. 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등행위제한 여부. 7. 위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부. 8. 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지사항 저촉여부. 9. 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근주민들의 민원제기 가능성 여부. 10. 기타 목적외 사용과 관련되는 제반사항 검토. 구거점용허가는 토지에 관심이 있다면 반드시 알고 있어야 하는 사항입니다. 시골의 논이나 밭이 많은 구거와 같이 있기 때문에 구거를 얼마나 잘 활용하느냐에 따라서 그 토지의 가치가 달라지기 때문입니다. 그리고 조심해야 할사항은 위에서도 잠깐이야기를 했듯이 눈에 보이지 않는 구거를 판단하는 것입니다. 지적도나 토지이용계획확인서를 통해서 만약 토지가 구거와 접해 있다면 구거를 활용할수 있는지여부를 판단해보시기 바랍니다. 읽어주셔서 감사합니다. 반응형 그리드형(광고전용)
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