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안녕하세요
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기존 세입자 혹은 채무자가 부동산을 점유하고 있다면 강제로 쫓아낼 수 없기 때문에 적법한 절차를 거쳐 하는데, 그것이 바로 ‘명도소송’입니다. 그리고 경매 혹은 강제 집행을 위해 명도소송은 반드시 필요한 절차인데요. 만약 명도소송 승소를 했다면 이후 강제집행은 어떻게 진행되야 할까요. 추심의 정석에서 알아보겠습니다.
명도소송이 필요한 경우는 다음과 같습니다
다시 한번 명도소송의 개념에 대해 설명드리자면, 명도소송은 소유자가 권원없이 자신의 부동산을 점유하고 있는 점유자를 상대로 그 부동산의 명도를 법원에 청구하는 소송입니다. 그렇지만 점유만 한다고 무조건 명도소송을 할 수 있는 것은 아닌데요.
명도소송이 필요한 경우는 크게 4가지에 해당해야 합니다. 먼저 부동산을 불법으로 점유하고 있거나, 임대차가 종료됐음에도 반환하지 않는 등 사유가 있다면 명도 소송을 진행해야 합니다. 그러나 타인의 토지를 불법으로 점유하고 있다고 하더라도 소유자는 불법점유자를 강제로 퇴거시키고 점유를 회복할 수 없습니다. 이는 자력구제금지 원칙상 허용되지 않기 때문인데요. 소유자는 꼭 명도 판결을 받아 강제집행을 해야만 합니다.
명도소송의 가장 대표적인 사례를 알아볼까요. 바로 월세를 5기분 이상 연체하는 경우입니다. 만약 세입자가 자발적으로 나간다면 강제집행은 필요없습니다만 그러지 않았기 때문에 집행절차에 들어가야 합니다.
일단 첫번째 절차, 부동산점유이전금지가처분신청 및 집행관의 가처분 집행을 해야 합니다. 명도본안소송 진행 중에 피고가 그 점유를 타인에게 이전할 경우 다시 소송을 해야하기 때문에 미리 방지하는 절차입니다.
그 다음, 명도본안소송을 진행하게 됩니다. 피고는 원고에게 부동산을 인도하라는 판결을 받기 위함으로 보통 5~6개월 정도의 시간이 걸리게 됩니다.
이후 승소를 하게 되면 2주 내 항소장을 제출여부를 확인하게 되고, 이 기간이 지나게 되면 판결은 확정됩니다. 이후 집행관의 강제집행이 이뤄지며 강제집행절차는 신청서 접수, 1차계고, 본집행 접수, 본집행 등으로 진행되게 됩니다.
명도소송에서 승소했다면 집행문을 부여받아야 합니다. 강제집행에 필요한 ‘집행권원’을 받기 위해서 인데요. 집행권원이란 정확히 말하자면 공적인 기관이 일정한 사법상 이행청구권의 존재와 범위를 표시하며 집행력을 부여한 공정증서입니다.
집행문의 부여는 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 신청할 수 있는데요. 집행문은 신청에 따라서 제1심 법원의 법원사무관 등이 내어주고 소송기록이 상급심에 있는 때는 그 법원의 법원 사무관 등이 내어주게 됩니다.
물론 집행문 부여도 예외가 있습니다. 집행의 신속 및 간이성을 위해서 확정된 지급명령, 확정된 이행권고판결, 가압류명령이 있을 때는 집행문을 부여받지 않아도 됩니다.
명도, 강제집행 이후 많은 분들이 ‘유체동산’ 때문에 골머리를 앓습니다. 어떻게 처리하는게 좋을까요. 강제집행 후 목적물이 아닌 유체동산은 크게 보관절차, 매각절차, 유체동산경매절차로 크게 나뉘게 됩니다. 보관절차는 채권자의 위임을 받은 집행관이 동산을 채무자, 친족, 대리인 등에게 인도해야 합니다.
하지만 인도 받을 사람이 없다면 보관을 하게 됩니다. 이 경우 채권자가 비용을 납부해 진행하게 되며 집행비용액을 확정할 때 집행비용에 포함됩니다. 이 비용은 채무자에게 청구할 수 있습니다.
매각절차의 경우 집행법원의 허가를 받아 강제집행의 매각절차를 밟을 수 있습니다. 채권자로 하여금 이를 집행관사무소에 신청하도록 하거나 집행관이 진행하는 경우도 있습니다. 단 채권자는 수시로 절차진행상태를 확인해야 합니다.
유체동산경매절차는 매각신청을 허가한 후 진행하는데요. 채권자가 창고에 보관 중인 유체동산에 대해 감정한 후 매각대금 산정, 매각기일을 지정하고 공고합니다. 흔히 채권자는 이러한 동산경매에서 집행비용 등을 고려 적정 금액으로 스스로 낙찰 받은 후 낙찰대금과 자신의 채권을 상계하기도 합니다.
명도소송의 사례와 이후 강제집행 절차에 대해 알아보았습니다. 명도소송에서 승소하는 것도 중요하지만, 이후 강제집행 절차에 대해 알고 있어야 빠르게 점유할 수 있다는 사실 잊지 마세요. 만약 명도 소송을 준비하고 있다며 처음부터 명도소송 승소 이후 강제집행 절차까지 큰 그림을 그려놓으시길 바랍니다.
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[기고] 명도소송 후 버티는 세입자, 강제집행 기간은 1~2개월
법률실무에서 명도소송 강제집행은 △집행문 신청 및 강제집행신청 접수하기 △계고집행 진행 △본 집행 진행 △세입자의 짐 매각 등 4단계 절차가 있다.
Source: www.shinailbo.co.kr
Date Published: 3/23/2022
View: 9637
강제집행 – 명도소송은 법무법인 명도
강제집행이란? 명도소송의 판결 이후에도 임차인이 자발적으로 이사를 나가지 않거나, 부동산을 계속 점유하고 있는 경우에 임대인은 판결문에 …
Source: www.myongdo.com
Date Published: 12/28/2022
View: 6105
명도소송 강제집행 절차의 모든 것
명도소송 강제집행은 채권자가 명도소송에서 승소 판결을 받았으나 채무자가 스스로 임차 부동산을 인도하지 않는 경우에 집행권원이 있는 채권자의 …
Source: bupdo-jh.com
Date Published: 12/21/2021
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부동산 명도 집행과정,
집을 비울 때 생기는 일 – 사학연금 웹진
결국 A 씨는 부동산 인도소송(과거 ‘명도소송’) 승소판결을 받고 다 끝난 줄만 … A 씨는 ‘강제집행’을 해야만 임차인을 내보낼 수 있다는 변호사 상담 답변을 받았다 …
Source: tpwebzine.com
Date Published: 5/1/2022
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“명도소송 강제집행 시효 10년…연장도 가능해” – M이코노미뉴스
법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 19일 “명도소송의 판결문이 소유권에 기한 승소 판결이라면 영구적으로 집행은 가능하다”며 “원칙적으로 …
Source: www.m-economynews.com
Date Published: 7/13/2022
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명도소송 이후 강제집행 절차는 이렇습니다! 빠른 답변 – ITRUM
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Source: ppa.itrum.vn
Date Published: 4/20/2021
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[실무연구자료]명도소송절차는 가집행으로 끝! – 토지수용보상
임대인의 1심판결에 기한 가집행은 임차인이 1심 판결에 불복하여 항소를 제기하고, 항소심 종국시가지 임대인의 가집행을 정지하여 달라는 ;강제집행정지신청’을 신청하고 …
Source: bupdo-bosang.com
Date Published: 2/25/2022
View: 809
명도소송과 강제집행 < 생활 속 법무상담 < 칼럼 ... - 기호일보
명도소송을 통해 판결을 받아야만 집행을 통해 불법 점유자를 합법적으로 내보낼 수 있으며 이런 명도소송으로 인한 명도집행 기간은 통상 6개월에서 1년 …
Source: www.kihoilbo.co.kr
Date Published: 4/13/2021
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- Author: 소송가이드
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- Date Published: 2020. 11. 15.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=h_u8ZpvaJJo
[기고] 명도소송 후 버티는 세입자, 강제집행 기간은 1~2개월
엄정숙 변호사
“세입자가 임대차계약 해지 후에도 건물을 비워주지 않아 명도소송 끝에 승소판결문을 받았습니다. 하지만 세입자는 건물을 비워주지 않고 버티고 있습니다. 강제집행을 하려고 하는데 기간은 얼마나 걸릴까요?”
명도소송에서 패소판결을 받고도 건물을 인도하지 않은 세입자들이 늘어나면서 건물주들의 한숨이 깊어지고 있다. 법률 지식이 부족한 건물주들은 강제집행 절차나 기간을 잘 모르기 때문에 답답함을 토로한다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 대법원이 발표한 사법연감에 따르면 지난해 전국법원에 접수된 명도소송은 총 3만6681건으로 민사소송 중 가장 많은 것으로 집계됐다. 세입자가 명도소송에서 패소하면 건물에서 나가야 하는데 끝까지 버티는 경우 건물주의 신청에 따라 명도 강제집행이 진행된다.
법률실무에서 명도소송 강제집행은 △집행문 신청 및 강제집행신청 접수하기 △계고집행 진행 △본 집행 진행 △세입자의 짐 매각 등 4단계 절차가 있다. 명도소송 승소판결 후 모든 강제집행 절차를 마치기까지는 약 3~4월 정도 소요된다.
명도소송 판결문을 받은 후 부동산인도 강제집행 절차와 기간을 단계별로 살펴보면 먼저 관할법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행 신청서를 접수한다. 이후 집행관은 1차 계고집행을 진행하게 된다. 계고집행이란 집행관이 세입자에게 강제집행이 접수되었으니 정해진 날짜까지 건물주에게 건물을 인도하라는 일종의 경고 절차다.
강제집행 신청부터 집행관의 계고집행 절차까지는 평균 2주 정도가 소요된다. 강제집행을 신청할 때 필수 서류는 ‘집행력있는 판결정본’인데 법원에 집행문부여신청을 통해 집행문을 받아 판결문에 첨부하면 된다.
계고집행 후에도 세입자가 계속 건물을 점유하면 집행관실에 속행 신청을 한다. 속행신청을 받은 집행관은 본 집행을 한다. 본 집행은 세입자의 유체동산 즉 소유지 내의 모든 짐을 빼내는 작업을 말한다. 빼낸 짐들은 세입자가 찾아갈 때까지 물류창고에 보관된다.
본집행이 진행되기까지는 평균 2주 정도가 더 소요된다. 강제집행신청부터 세입자의 모든 짐을 빼내는 본 집행까지는 총 1~2개월 정도의 기간이 걸린다. 특히 물류창고에 보관된 짐들은 세입자가 찾아갈 때까지 보관비를 건물주가 부담해야 하기에 신속한 매각절차를 밟아야 한다.
매각절차는 세입자가 오랜 기간 짐을 찾아가지 않을 때 물건을 매각해 달라고 청구하는 절차를 말한다. 법원에서 매각 결정이 나오면 진행할 수 있으며, 이는 동산압류 절차와 동일하다. 기간은 부동산 인도 절차와 별개로 1~2개월이 추가로 소요된다.
승소판결문이 나온 직후나 계고집행이 진행되면 대부분의 세입자가 건물을 인도하는 편이다. 강제집행 신청부터 짐 매각까지 총 3~4개월 정도가 소요되지만, 집행과정에서 변수에 따라 기간은 증감될 수 있다.
참고로 만약 명도소송을 하지 않고 세입자의 짐을 빼면 어떻게 될까.
과거의 영화나 드라마를 보면 세입자가 월세가 밀렸을 경우 집주인이 들어와 짐을 빼면서 “나가라”고 소리치는 장면을 심심치 않게 볼 수 있었다. 결론부터 얘기하면 영화와 현실은 다르다. 아무리 내 소유의 건물이나 주택이라도 세입자의 주거지나 영업장에 함부로 들어가 짐을 뺀다면 오히려 주거침입죄 및 영업방해죄로 처벌 받을 수 있다. 사실 조금이라도 법을 아는 건물주들은 이런 행동을 하지 않지만 가끔씩 화가난다는 이유로 감정대로 처리하는 경우가 있다. 하지만 세입자가 신고할 경우 처벌을 피할 수 없으니 주의해야한다.
/엄정숙 변호사
[엄정숙 변호사 프로필]△제39기 사법연수원 수료
△현 법도 종합법률사무소 대표변호사
△현 부동산 전문변호사
△현 민사법 전문변호사
△현 공인중개사
△전 서울시 공익변호사단 위촉
△전 서울지방변호사회 인권위원
△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
△저서 : 명도소송 매뉴얼
※ 외부 기고는 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.
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명도소송은 법무법인 명도
Point 강제집행이란?
명도소송의 판결 이후에도 임차인이 자발적으로 이사를 나가지 않거나,
부동산을 계속 점유하고 있는 경우에 임대인은 판결문에 기한 강제집행을 신청할 수 있습니다.
부동산에 대한 명도 또는 인도 집행은 채권에 대한 민사집행과는 달리
서면 심리가 아닌 현장중심 사고로써 변수가 매우 많습니다.
따라서 명도집행은 집행에 대한 전략, 판단 나아가 집행부와의 꾸준한 소통을 필요로 합니다.
명도소송 강제집행 절차의 모든 것
명도소송 강제집행은 채권자가 명도소송에서 승소 판결을 받았으나 채무자가 스스로 임차 부동산을 인도하지 않는 경우에 집행권원이 있는 채권자의 신청에 의해서 집행관이 강제집행을 개시한 후 강제로 임차 부동산에서 임차인 소유의 물건들을 반출시키는 민사 집행 절차를 말합니다.
명도소송 강제집행 절차는 크게 ① 계고 집행, ② 본 집행, ③ 매각의 순서로 진행되고 있습니다. 강제집행 절차의 세부내용은 아래와 같습니다.
(1) 계고 집행
계고 집행은 임차인에게 경고하는 절차로, 1주일에서 2주일 정도의 시간을 부여하여 자진 인도를 하게 유도하는 절차 입니다. 강제집행 신청서를 접수 후 담당 집행관은 채권자에게 계고 집행 날짜를 지정하여 통지하고, 채권자는 집행관의 안내에 따라서 계고 집행을 참석합니다. 집행관은 계고 집행 당일에 임차목적물 부동산에 방문하여 임차인의 점유를 확인하고 계고 집행 안내장을 채무자에게 전달합니다.
(2) 본 집행
생활 속 법률 :: 부동산 명도 집행과정, 집을 비울 때 생기는 일
부동산 명도 집행과정 집을 비울 때 생기는 일 A 씨는 최근 너무 답답한 일이 생겨서 술이 늘었다. 임차인이 계속 월세를 연체한 데다 보증금도 모두 공제해서 나가달라고 했지만, 임차인은 막무가내로 눌러앉았다. 결국 A 씨는 부동산 인도소송(과거 ‘명도소송’) 승소판결을 받고 다 끝난 줄만 알았는데 임차인은 나 몰라라 계속 살고 있는 상황이다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까? 글. 제본승 변호사
내 집인데 왜 마음대로 안 될까? A 씨는 ‘강제집행’을 해야만 임차인을 내보낼 수 있다는 변호사 상담 답변을 받았다. A 씨는 결국 다시 돈을 내고 강제집행을 신청했다. 1달이 지나 집행관이 임차인을 내보냈고, A 씨는 부동산 중개사무소에 다시 임차인을 들여 달라고 했다. 그런데 이게 무슨 일일까. 집을 보러 갔더니 사람이 있었다고 중개사가 항의까지 한다. 현재 그 집에는 강제집행으로 내보낸 임차인의 친구가 살고 있었다.
A 씨는 억울해서 경찰에 신고도 하고 집행관 사무실에 민원도 넣었는데 너무나도 황당한 답을 들었다. 지금 살고 있는 사람은 인도소송 판결의 피고가 아니기 때문에 새로 판결을 받아야만 내보낼 수 있다고 한다. 결국 A 씨는 다시 집에 눌러앉은 이름 모를 사람을 상대로 인도소송을 준비하고 있다(대법원 86다카1683 사건의 사례를 재구성함).
부동산 인도를 위한 인도집행과 강제집행 법원의 판결이 선고되면 모두 문제가 해결된 것으로 생각한다. 하지만 원고 승소 판결은 원고에게 권리가 있다고 인정하는 것일 뿐 강제성이 없다. 부동산 인도도 마찬가지다. 판결을 받고 알아서 나간다면 좋겠지만, 임차인 스스로 나가길 거부한다면 결국 ‘인도집행’을 신청해야만 한다. 집행을 위해선 반드시 승소 확정판결문 또는 적어도 1심에서 승소 판결문을 받고 그 판결문에 ‘가집행’이란 문구가 있어야만 한다(민사집행법 제24조). 공정증서로 강제집행을 받아들이겠다는 것도 가능하다. 단, 임대차의 경우 6개월 전에만 작성할 수 있다(공증인법 제56조의3조).
강제집행은 판결문에 표시된 피고에게만 실행할 수 있다(민사집행법 제25조 제1항). 소송의 피고가 아니었더라도 재판의 변론이 끝난 뒤 피고로부터 부동산을 넘겨받은 사람에게 이 사실을 증명할 수 있다면 승계집행문 신청이란 제도를 통해 별도의 인도소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 진행할 수 있다(민사소송법 제218조 제1항, 민사집행법 제31조 제1항). 따라서 피고가 판결 선고 뒤 사망했다면, 그 상속인들에게도 강제집행을 할 수 있다. 문제는 제도에 여전히 허점이 있다는 점이다. 위 법률의 조항을 꼼꼼히 읽어보면, 재판의 변론이 끝나기 전에 집에 들어와 있는 사람한테는 강제집행을 할 수 없다는 것을 알 수 있다. 재판이 끝나고 점유하기 시작한 사람이라 해도 소송의 피고와 관련이 있는지를 입증하지 못하면 결국 강제집행을 할 수 없다. 이런 경우, 강제집행을 담당하는 집행관(각, 지방법원에 집행관 사무실이 있다)은 집행불능을 선언하게 된다. 즉, 현재 부동산을 점유한 사람이 피고로 명시된 판결문을 받아와야만 한다.
한 번의 소송으로 분쟁을 해결하는 방법, 가처분 위의 경우는 판결의 효력이 미치는 사람이 무한정 확장할 수 없다는 민사소송법, 그리고 강제집행은 판결문의 효력이 미치는 사람에게만 할 수 있다는 민사집행법의 구조상 불가피하게 발생하는 문제다. 이는 판결이 아닌 명도 단행 가처분을 받아도 마찬가지로 발생하는 문제이므로 주의를 요한다.
물론 이렇게 법망을 피해가는 사람들을 막는 방법이 없는 것은 아니다. 이런 문제를 막고, 한 번의 인도소송으로 문제를 종결시키려면 피고에게 ‘점유 이전 금지 가처분’부터 제기해야 한다. 이 가처분 결정을 받아 집행관에게 집행 신청을 하면, 집행관은 해당 부동산에 찾아가 채무자가 제3자에게 부동산을 넘길 수 없다는 문서를 부착하는 등의 절차를 취한다. 이후에 채무자가 임의로 이 고시문서를 떼어버리는 등 훼손하면 형사처벌 대상이 된다(형법 제140조 제1항, 대법원2003도8238 판결 사건). 채무자가 점유 이전 금지가처분을 받으면 제3자에게 함부로 점유를 넘겨줄 수 없다. 그래도 제3자가 점유를 넘겨받았다면 인도소송을 다시 하지 않고 승계집행문을 받아 바로 강제집행을 그 제3자에게 신청할 수 있다(민사집행법 제31조 제1항, 대법원 98다59118 사건).
“명도소송 강제집행 시효 10년…연장도 가능해”
“세입자가 오랫동안 임대료를 연체하여 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려 하자 세입자가 한 달 치 임대료를 내면서 두 달만 더 기다려 주면 밀린 임대료를 내고 자진 퇴거까지 한다고 합니다. 마음 같아선 기다려 주고 싶지만, 판결문이 무용지물이 되지 않을까 걱정입니다. 강제집행에도 소멸시효가 있나요?”
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 세입자가 명도소송에서 패소하면 건물에서 나가야 하는데 끝까지 버티는 경우 건물주의 신청에 따라 명도 강제집행이 진행된다.
명도소송에서 승소 판결 후 진행하는 강제집행을 앞두고 건물주가 망설이는 경우가 종종 발생한다. 그간 정을 생각해 세입자에게 기회를 주고 싶지만, 이미 승소판결문이 나온 경우라면 소멸시효에 의해 판결문이 무용지물이 될까봐 고민이 커진다.
법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 19일 “명도소송의 판결문이 소유권에 기한 승소 판결이라면 영구적으로 집행은 가능하다”며 “원칙적으로는 10년이지만 이후에도 시효 연장을 위한 판결을 받아 강제집행 절차를 진행할 수 있다”고 조언했다.
다만 명도소송에서 승소 판결이 나온 후 바로 강제집행을 신청하지 않을 때 해당 기간동안 건물주가 주의해야 할 점이 있다. 엄 변호사는 “강제집행 신청을 바로 하지 않고 세입자에게 기회를 줄 때는 채무자(세입자) 변경이 없어야 하고 목적물 변경이 없어야 한다”며 “새로운 계약 관계가 없어야 한다는 점도 명심해야 한다”고 귀띔했다. 즉 판결문에 명시되어 있는 세입자 변경이 없어야 하고 세입자가 임차한 점포에도 변경이 없어야 한다는 말이다.
만약 세입자가 다른 사람에게 소유권을 무단으로 넘기는 무단전대가 발생할 경우 승소판결문이 나오더라도 강제집행을 할 수 없다. 엄 변호사는 “명도소송 기간 중 세입자가 무단전대를 한다면 승소 판결이 나오더라도 점유자에 대한 당사자 특정이 달라 판결문이 무용지물 될 수 있다”며 “명도소송을 진행할 때는 세입자를 상대로 부동산 점유이전금지가처분도 함께 신청해야 안전하게 강제집행을 진행할 수 있다”고 했다.
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명도소송과 강제집행
손윤희 인천지방법무사회 공익활동위원
최근 임대차계약 관계에서 월세 미납 등으로 접수되는 명도소송 건이 예년에 비해 크게 늘어나는 추세이다. 명도소송이란 점유자가 불법으로 부동산을 점유하고 있는 경우 부동산의 인도를 요청하는 소송을 말한다. 즉 건물, 토지 등의 임대차계약에 따라 점유할 권리가 있었으나 임대차 계약 기간이 종료된 경우, 임차료 연체 등으로 계약이 종료된 경우(주택은 2회, 상가는 3회 연체한 경우이며 반드시 연속이어야 할 필요 없으므로 누적된 연체 횟수를 의미함), 혹은 부동산을 경매를 통해 낙찰받았으나 부동산의 점유자가 소유자에게 부동산을 명도하지 않는 경우 소유자는 법적소송을 통해서만 점유자를 내보낼 수 있는데 이때의 법적소송을 말한다.
명도소송을 통해 판결을 받아야만 집행을 통해 불법 점유자를 합법적으로 내보낼 수 있으며 이런 명도소송으로 인한 명도집행 기간은 통상 6개월에서 1년 정도 시간이 소요된다 하겠다.
명도소송의 가장 흔한 사유는 월세 연체인 경우가 많은데, 월세를 연체하면 일반적으로 보증금에서 공제를 한다. 따라서 기타 비용을 감안하면, 보증금이 적어도 10개월치 월세가 됐을 때에는 명도소송을 제기하는 것이 손해를 최소화할 수 있다. 명도소송의 소요 시간을 감안했을 때(5~7개월), 소송이 종결될 때까지 공제할 보증금이 부족할 수도 있기 때문이다.
간혹 이러한 명도소송을 늦게 신청하고는 결국 보증금도 다 공제되고 손실을 보게 되는 경우가 많이 있으니 이를 유의해야 할 것이다.
부동산 소유자 등이 명도소송을 통해 승소판결을 받게 되면 법원은 집행문을 발효시켜 강제집행으로 해당 부동산을 점유할 수 있도록 한다. 이때 소송 당사자는 명도 소송 제기에 앞서 ‘점유 이전 금지 가처분 신청’을 해 채무자가 명도소송 진행 중 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 하는 게 안전하다. 명도소송 제기 단계에서 점유자가 부동산을 타인에게 이전할 경우 기존 점유자를 상대로 받은 판결문은 사실상 효력을 잃게 될 수 있기 때문이다.
이렇게 명도소송을 제기한 이후 승소 판결을 받았어도 임차인이 자진해서 명도하지 않을 경우 소유자는 명도소송판결문을 갖고 강제집행을 진행해야 한다.
우리 법은 민사집행에 대해 집행권원(판결문 등)을 전제로 하여 일정한 자들에게만 민사집행의 권한을 부여하고 있다. 즉 민사집행법 제2조(집행실시자)에서는 “민사집행은 이법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다”고 규정하고 있는 것이다. 따라서 강제집행은 집행관에게 신청해야 한다.
명도소송 승소 판결문을 갖고 집행관에게 부동산의 명도집행(강제집행)을 의뢰, 집행관으로 하여금 임차인의 점유를 임대인에게 이전하는 형태를 취해야 한다.
간혹 임차인이 잠적해 연락이 안 된다고 하여 소유자가 임의로 임차인의 물건을 치우려고 하는 경우가 있는데 만약 소유자가 임의로 임차인의 물건을 치운다면 형사법적인 문제가 될 소지가 있으며 나아가 민사상 손해배상 책임을 질 수도 있으니 이를 주의해야 할 것이다. 또한 건물명도 집행 시 명도대상 건물 안에 있는 유체동산 등을 채권자의 비용부담으로 창고 등에 보관해야 할 수도 있으므로 이에 대한 사전 검토 등이 필요함을 유의해야 한다.
독자 여러분은 위와 같은 명도소송과 강제집행의 법적 절차를 통해 적법하게 임차인의 문제를 해결할 수 있기를 바란다.
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