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소나무가 있는 산에는 집을 못 짓는다?
농림지역 임업용산지에는 개발이 불가능하다?
정답은 개발이 가능합니다
농림지역 임업용산지에 소나무가 있어도 관광농원, 농가주택,민박,임산물단지등 귀농 귀촌에 필요한 개발들이 가능합니다
#전원생활 #임야개발 #농림지역
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농림지역 임야에서 할 수 있는 행위는?(건축, 개발)
농림지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하는 용도지역이고, 산지관리법에서 임야는 보전산지와 준보전산지로 구분합니다. · ≪목차≫.
Source: takeadvantage.tistory.com
Date Published: 9/18/2021
View: 6437
농림지역 임야 구입 ㅋ – 네이버 블로그
농림지역임야는 보전산지입니다. 여기서 아무 것도 지정되지 않은 보전산지와 임업용산지, 공익용산지 등으로 구분됩니다. 지역에 따라서 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 12/21/2022
View: 6960
농림지역 이란? – 핵심만 총정리 – 지식살롱
즉, 대부분의 “농림지역”은 ‘농지’와 ‘산지(임야)’로 이루어져 있습니다. 농림지역은 [국토계획법]에 의한 용도지역 중에 하나입니다. 따라서 농림지역을 …
Source: geteng.tistory.com
Date Published: 5/30/2022
View: 8834
[스크랩] 농림지역(임업용산지) 임야에 주택 건축 방법!!!
농림지역(임업용산지) 임야에 주택 건축 방법!!! 산지전용허가와 개발행위 허가를 받아야 겠지요.(500평 이하일경우). 아래 사항 참고 하시구요, …
Source: liverich0608.tistory.com
Date Published: 10/1/2022
View: 6716
농림 지역 임야 | 농림지역.입업용산지에 집을 짓고 개발하는 …
농림지역 임야(보전산지)는 가격이 싸서 관심이 높지만 집 건축 등의 개발이 매우 어렵기 때문에 신중하게 접근해야 한다. 귀농·귀촌 부동산 이야기 (27) …
Source: you.giaohangso1.vn
Date Published: 4/5/2022
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임야에 집을 지을수 있을까요?(산에 집을 지을수 있나요?)
임야 농림지역인 보존산지(임업용, 공익용)는 집을 짓기위해서는 제약이 많기 때문에 그렇게 선호하지는 않습니다. 기획부동산이나 경매회사들이 이런 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 10/29/2022
View: 853
[귀농·귀촌 부동산] ‘보전산지’ 개발 제약…집 지으려면 ‘준보전 …
농림지역 임야(보전산지)는 가격이 싸서 관심이 높지만 집 건축 등의 개발이 매우 어렵기 때문에 신중하게 접근해야 한다.
Source: m.nongmin.com
Date Published: 12/28/2021
View: 5205
[법률] 임야의 종류와 펜션의 신축이 가능한 곳 > 건축정보
임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다. … 관리지역에 해당하는( 준보전산지)는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을수 있다.
Source: dlovehouse.com
Date Published: 9/13/2021
View: 544
임야의 종류와 개발행위
임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다. … 임야에서 건축물이 없이 전, 답등으로 변경시는 건축허가가 아닌 산지개간허가 …
Source: ibk-capital.tistory.com
Date Published: 2/15/2021
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주제에 대한 기사 평가 농림 지역 임야
- Author: 자소(自笑)채널
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- Date Published: 2021. 12. 17.
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농림지역 임야에서 할 수 있는 행위는?(건축, 개발)
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산지정보 다드림 에서는 주관적인 지식이 아닌 관계법령에 근거한 지식을 공유하고자 하는 사이트 입니다. 읽어보시고 질의사항은 댓글로 남겨주시면 성심성의껏 답변 드리겠습니다.
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농림지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하는 용도지역이고, 산지관리법에서 임야는 보전산지와 준보전산지로 구분합니다. 그렇다면 농림지역이면서 임야인 토지에 대해서 건축이나 개발가능 행위를 보려면 어떤 법령을 보아야 할까요? 오늘은 농림지역 임야에서 건축이나 개발 등의 할 수 있는 행위를 알아보겠습니다.
≪목차≫
1. 농림지역이란?
2. 농림지역 임야 행위제한
3. 농림지역 임야 집짓기
4. 주의사항
5) 보전산지 관련 글
농림지역이란?
앞에서 말씀드렸듯이 농림지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에서 정하는 용도지역 입니다. 국토계획법 제6조에서 용도지역의 지정에 대하여 명시하고 있습니다.
제6조(국토의 용도 구분) 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다. <개정 2013. 5. 22.>
1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
2. 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
3. 농림지역: 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」 에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」 에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역: 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역
국토계획법에서 농림지역은 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역 이라고 정의하고 있습니다. 즉, 농림지역은 말 그대로 농업지역, 임업지역의 합성어 라고 이해하시면 됩니다.
농림지역 임야 행위제한
국토계획법 제76조에서 용도지역에서의 건축 제한 등에 대하여 다루고 있습니다.
제76조 (용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
② 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시ㆍ특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.[개정 2011.4.14][[시행일 2012.4.15]]
③ 제1항과 제2항에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지역과 용도지구의 지정목적에 적합하여야 한다.
④ 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등은 제1항과 제2항에 맞아야 한다.
⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제37조제1항제6호에 따른 취락지구에서는 취락지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
1의2. 제37조제1항제7호에 따른 개발진흥지구에서는 개발진흥지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
1의3. 제37조제1항제9호에 따른 복합용도지구에서는 복합용도지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에 따른다.
3. 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」 , 「산지관리법」 또는 「초지법」 에서 정하는 바에 따른다.
제76조 제5항 3호에서 농림지역 중 보전산지의 경우는 산지관리법에서 정하는 바에 따른다 라고 명시하고 있습니다. 매우 중요한 법조문 입니다. 아래 그림을 보면 쉽게 이해하실 수 있습니다.
농림지역 내에서 보전산지의 경우 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항에 대해서는 산지관리법을 따른다 는 것입니다. 즉, 보전산지에서 할 수 있는 행위만 농림지역 임야에서 할 수 있습니다. 그렇다면 준보전산지는 어떨까요? 산지관리법에서 준보전산지에서의 행위제한은 없기 때문에 농림지역이면서 준보전산지의 경우는 국토계획법 을 따릅니다.
농림지역 임야 집짓기
농림지역 임야에 집을 짓기 위해서는 산지관리법에서 보전산지의 행위제한을 봐야합니다. 아래는 산지관리법 제12조 보전산지에서의 행위제한 입니다.
제12조 (보전산지에서의 행위제한) ① 임업용산지에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다. [개정 2012.2.22, 2013.3.23 제11690호(정부조직법), 2016.12.2] [[시행일 2017.6.3]]
1. 제10조제1호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제9호의3에 따른 시설의 설치 등
2. 임도·산림경영관리사(山林經營管理舍) 등 산림경영과 관련된 시설 및 산촌산업개발시설 등 산촌개발사업과 관련된 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치
3. 수목원, 산림생태원, 자연휴양림, 수목장림(樹木葬林), 그 밖에 대통령령으로 정하는 산림공익시설의 설치
4. 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 대통령령으로 정하는 주택 및 시설의 설치
(이하 생략)
그리고 대통령령으로 정하는 주택 및 시설은 산지관리법 시행령 제11조에서 정하고 있습니다.
③법 제12조제1항제4호에서 ” 대통령령으로 정하는 주택 및 시설 “이라 함은 농림축산식품부령으로 정하는 농림어업인(이하 “농림어업인”이라 한다)이 자기소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설을 말한다.
농림지역 임야에서 단독주택을 건축하기 위해서는 1) 농림어업인이어야 하고 2) 자기소유의 산지여야 하며 3) 농림어업을 경영해야 하며 4) 부지면적은 660제곱미터 미만(200평 미만) 이여야 합니다.
주의사항
앞서 설명드린 사항은 행위가능 여부에 대한 것입니다. 즉, 허가 가능 여부가 아닙니다. 농림지역 임야에서 단독주택 행위가 가능하다고 해서 허가가 가능한 것이 아닙니다 . 어떤 행위의 허가를 위해서는 허가 조건에 적합 해야 합니다. 즉, 도로기준, 임야 경사도, 건축법, 건축조례 등 복합적인 요인들이 허가기준에 적합 해야 합니다. 따라서, 행위가능하다고 하여 토지를 매입하였다가 허가가 나지 않아 낭패를 보는 경우가 있으니 주의 하시기 바랍니다.
보전산지 관련 글
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농림지역 임야 구입 ㅋ
시골살이를 준비하시는 분들 중에
평당가격이 농지보다 싸다는 이유로 임야에 관심을 가지고
매물을 보러 답사다니시는 분들이 생각보다 많습니다.
그런데, 이 분들 중에는
‘산은 산이지~ 뭐가 달라~ ‘
‘내산 내마음대로 할 수 있는 거 당연한 것 아닌가요?’
임야가 관리지역 임야인지~ 농림지역임야인지 구분도 못하시는 분들이 있습니다.-.-;;
매입하려는 임야가 나지막하고 비포장도로라도 차가 들어갈 수 있는 길이 붙어 있고
가격도 저렴하니 금상첨화입니다.
이런 조건이 마음에 들어 현장에서 매도자와 계약서 작성하신 분도 있지요.
그러나, 계약서 작성 전에 토지이용계획확인원정도는 발급받아보셔야
부동산 초보자는 벗어나시는 겁니다.
물론, 넓은 임야이다보니 먼 발치에서 바라보고 ‘괜찮네~’하고
서류라고는 소유권이전할 때 확인하는 등기부등본만 보시고 매입하신 분들이 많지요.
운이 좋으셨으면 하고 기원해드려야 하는 분들입니다.
카페의 질문&답변란에 농림임야를 보유하고 있는데
어떻게 개발할 수 있을까요? 하고 질문하시는 분들이지요. -.-;;
카페 [질문&답변란]에 [시골부동산매물란]에 농림임야에 관련되 내용이
가끔씩 게시되고 있기에 지성아빠가 이번에 날잡아 농림임야에 대해 정리했습니다.
농림임야 매입을 고려하고 계신 분들이라면 천천히 꼭꼭 씹어 읽어보세요.
지성아빠
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률](토지이용계획확인원)과 [산림법]을 기준으로농림지역 임야에 대한 자료정리입니다.
우선 임야에 관한 산림법이 왜 법률로 규정됐는지 법의 취지을 이해하셔야 합니다.
산림법은 산지의 종합적이고 체계적인 관리를 통하여 산지의 난개발을 방지하고 친환경적인 산지이용체계를 구축하기 위하여 산지관리법 및 동법시행령과 동법시행규칙이 제정된 법률입니다. 산림법의 목적은 산지의 합리적인 보전과 이용을 통하여 임업의 발전과 산림의 다양한 공익기능의 증진을 도모함으로써 국민경제의 건전한 발전과 국토환경보전에 이바지함을 목적으로 합니다.
산지의 정의 – “산지”라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 토지를 말한다. 다만, 농지(초지를 포함한다)ㆍ 주택지ㆍ도로 그 밖에 대통령령이 정하는 토지는 제외한다. ① 입목ㆍ죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지 ② 집단적으로 생육한 입목ㆍ죽이 일시 상실된 토지 ③ 입목ㆍ죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지 ④ ①,③의 토지안에 있는 암석지ㆍ소택지 및 임도
관심이 있는 임야가 있으시고 지번을 알고 계시다구요?
국토해양부에서 운영하는 싸이트 http://luris.mltm.go.kr에 방문하시면
인터넷으로 토지이용계획확인원을 열람하실 수 있습니다.
토지이용계획열람을 클릭하세요.
해당 임야의 지번을 알고 토지이용계획확인원을 열람하시면
이렇게 토지이용계획확인원과 지적도 열람이 가능합니다.
(일부 지자체는 인터넷 열람서비스가 안되는 곳이 있으니
이런 지역은 해당군청에 방문하시여 토지이용계획확인원과 지적도를 발급받으셔야 합니다.)
위의 토지이용계획확인원을 살펴보면
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 지역.지구등 의 해당란에해당 임야의 용도가 나옵니다.
관리지역인지 농림지역인지 말입니다.
사례로 든 임야는 관리지역과 농림지역이 모두 해당되는 임야입니다.
그리고, 굵은 검은 선으로 관리지역과 농림지역임야 구역을 구분해놨습니다.
인터넷으로 토지이용계획확인원을 열람해보시면
위의 사례 임야와 같이 한필지에 여러 용도구역으로 나뉜 토지일지라도
경계선 확인이 가능하다는 장점이 있습니다.
군청에 방문하시면 도시계획과나 지적과에 방문하시여
한필지 다른 용도가 지정된 경우에 경계선을 확인하는 도면을 별도로 보셔야 합니다.
군청발급 토지이용계획확인원에는 경계선 표시가 안나오는 경우가 많기 때문입니다.
위의 토지이용계획확인원 서류에 보면
아래칸에 다른 법령 등에 따른 지역.지구등의 란에
준보전산지, 보전산지, 임업용산지, 공익용산지 등이 확인할 수 있습니다.
인터넷으로 토지이용계획확인원을 열람할 수 있으니 좋은 세상입니다. ^^
아무튼 님께서 관심을 가진 임야의 지번으로 토지이용계획확인원을 열람해보니
농림지역임야가 확인되셨다구요?
그럼, 지금부터 신중하게 이 글을 읽으셨으면 합니다.
이해될 때까지 반복해서 읽으셔야 합니다.
적지 않은 자금이 투입되야 소유권이전을 받으실 수 있을테니까요.
다시 이 글에서 다루고자 하는 농림지역임야에 대한 이야기로 돌아옵니다
농림지역임야는 보전산지입니다.
여기서 아무 것도 지정되지 않은 보전산지와 임업용산지, 공익용산지 등으로 구분됩니다.
지역에 따라서는 보전산지를 임업용산지로 적용하는 지자체 담당자도 있으니 참고하시구요.
① 임업용산지 * 무척 힘들지만 개인이 개발을 시도할 수 있는 산지입니다.
산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지 ② 공익용산지 * 개인 소유 임야이지만 공익용으로 개인의 재산권을 행사하는데 어려움이 있는 임야입 니다. 따라서, 공익용 산지는 저렴하다는 이유로 매입하여 개발하는데는 현실적인 한계에 부딪칩니다. 아무리 개인재산이라도 개인의 재산권 행사보다 공공의 이익을 우선하는 임야이기 때문입니다.
임업생산과 함께 재해방지ㆍ수원보호ㆍ자연생태계보전ㆍ자연경관보전ㆍ국민보건휴양증 진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정 하는 산지
– 산림법에 의한 보안림ㆍ산림유전자원보호림 및 자연휴양림의 산지 – 사방사업법에 의한 사방지의 산지 – 제9조의 규정에 의한 산지전용제한지역 – 조수보호및수렵에관한법률에 의한 조수보호구의 산지 – 자연공원법에 의한 공원의 산지 – 문화재보호법에 의한 문화재보호구역의 산지 – 수도법에 의한 상수원보호구역의 산지 – 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에 의한 개발제한구역의 산지 – 국토의계획및이용에관한법률에 의한 녹지지역중 대통령령이 정하는 녹지지역의 산지 – 자연환경보전법에 의한 생태계보전지역의 산지 – 습지보전법에 의한 습지보호지역의 산지 – 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법에 의한 특정도서의 산지 – 사찰림의 산지 – 그 밖에 공익기능 증진을 위하여 필요한 산지로서 대통령령이 정하는 산지
이제부터 지성아빠가 농림임야를 매입하시는데 신중하셔야 한다고 하는 이유입니다.
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률](토지이용계획확인원)과 [산림법]을 기준으로농림지역 임야에 대한 정보를 조사하시다 보면 참 마음에 드는 조항이 있습니다.
해당 임야를 소개하는 부동산업자분이나 매도자가 강조하는 법률조항입니다.
농림임야 보전산지 임야에서 개인이 할 수 있다는 법률의 조항입니다.
보전산지에 개발행위가 가능한 대상에 관한 내용입니다. – 임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치 ① 임도ㆍ운재로(運材路) 및 작업로 ② 산림작업의 관리를 위한 산림경영관리사(주거용을 제외한다) ③ 임산물을 건조ㆍ보관하기 위한 시설 ④ 비료ㆍ농약ㆍ기계 등 임업용기자재를 보관하기 위한 시설
– 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 대통령령이 정하는 주택 및 시설의 설치 ① 자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡ 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설 ② 전용허가신청일 이전 5년간 농림어업인 주택 및 그 부대시설의 설치를 위하여 전용한 임업용산지의 면적을 합산한 면적을 당해 농림어업인 주택 및 부대시설 의 부지면적으로 본다
– 농림어업용 생산ㆍ이용ㆍ가공시설 및 농어촌휴양시설로서 대통령령이 정하는 시설의 설치 ① 부지면적 30,000㎡ 미만의 축산시설 ② 부지면적 10,000㎡ 미만의 다음의 시설 – 야생조수의 인공사육시설 – 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시설 – 가축분뇨 등을 이용한 유기질비료 제조시설 – 버섯재배시설, 농림업용 온실 – 임산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 생산ㆍ가공시설 ③ 부지면적 3,000㎡ 미만의 다음의 시설 – 누에사육시설ㆍ농기계수리시설ㆍ농기계창고 – 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설 ④ 부지면적 200㎡ 미만의 다음의 시설 – 농막ㆍ농업용ㆍ축산업용 관리사(주거용이 아닌 경우에 한한다)
– 그밖에 가축의 방목, 산채ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배, 물건의 적치, 농로의 설치 등 임업용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위안에서 대통령령이 정하는 행위 ① 농로 및 농업용 수로를 설치하는 행위 ③ 사도법 제2조의 규정에 의한 사도를 설치하는 행위 ⑤ 농림어업인이 10,000㎡ 미만의 산지에 산채ㆍ약초ㆍ특용작물ㆍ야생화 등을 재배 하는 행위 ⑥ 농림어업인이 30,000㎡ 미만의 산지에서 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 방목하는 경우로서 다음 각목의 요건을 갖춘 행위 – 조림지의 경우에는 조림후 15년이 지난 산지일 것 – 대상지의 경계에 울타리를 설치할 것 – 입목ㆍ죽의 생육에 지장이 없도록 보호시설을 설치할 것 ⑦ 농림어업인 또는 관상수생산자가 30,000㎡ 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위
이 법률조항은 전체 법률 중 농림임야를 매입하여 개발하고자 하는 개인에게 가장 많이 알려진 조항이며, 이 조항을 근거로 하여 농림임야를 매입하는 것을 생각하게 되신 것입니다.
법률 조항에는 어디에도 개인이 농림임야를 개발해서는 안된다는 조항은 보이지 않으며 농림임야를 소개한 사람 또한 이 법률내용만을 알려줬기에 농림임야에 대한 부동산 지식이 부족한 분들은 ‘법에도 나와 있는데 문제가 없겠구나’ 하는 생각을 가지시는 것은 당연한 결과라고 봅니다.
그러나, 농림임야는 관리지역 임야보다 무척 저렴합니다. 단지, 경사도가 관리지역 임야보다 가파르고 수목이 우거졌다고 해서 저렴할까요? 일정 면적이상의 농림임야는 경사진 곳만 있는 것은 아닙니다. 임야 중간 중간에 집터 자리로 쓸만한 완경사 지역도 있을 겁니다. 여기에 작은 계곡까지 있다면 저렴한 농림임야의 가격은 참 착해보입니다. 법률상으로도 개발이 가능하다는 문구가 있구요.
대부분의 농림임야를 구입하신 분들의 이유입니다 .
그러나, 현실은 참으로 냉혹합니다. -.-;;
현재 부동산시장에서 저렴한 매물은 다 이유가 있습니다. 특히, 농림임야의 경우 오랜 세월동안 관리지역 임야보다 몇배 저렴했던 이유가 있습니다. 그 이유를 알아야 [착각은 자유]라는 현실을 알게 되는 것이죠.
농림임야가 관리지역 임야보다 현저히 싼 이유입니다.
농림임야는 현지 농업인이라도 주택건축을 위한 산지전용허가를 득하기 어렵습니다. – 법률조항에는 자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡ 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설은 건축이 가능하다. 는 조항이 있으나 현실에서 임야 개발 관련 공무원들이 개발허가를 동의해주는 농업인, 임업인은 해당 지역에 주택을 건축할 수 있는 관리지역 토지가 없어야 하며 또한 해당 지역에 가족이 소유하고 있는 주택이 없어야 합니다.
지성아빠가 주택을 건축하기 위해 농림임야를 매입하시려는 도시민을 말리는 이유 첫 번째입니다. 도시민은 농림임야에 원하시는 소박한 주택을 건축하기 위해선 농업인, 임업인이 되기까지 많은 시간이 필요합니다.
잘 알고 계시는 것처럼 농업인이 되기 위해선 해당지역에 농지가 1,000㎡ 이상이 있어 농지원부가 있어야 농업인이 될 수 있습니다.
그리고, 임업인의 범위는 법률로 정해져 있으며 법조항을 인용하면 ① 임업인의 범위에 대하여는 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률 시행령」 제2조에 다음과 같이 규정하고 있으며, 1. 3헥타르 이상의 산림에서 임업을 경영하는 자 2. 1년 중 90일 이상 임업에 종사하는 자 3. 임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자 4. 「산림조합법」 제18조에 따른 조합원으로서 임업을 경영하는 자
② 산림조합법 제18조 조합원 가입 자격은 다음과 같습니다. 1. 당해 구역안에 주소 또는 산림이 있는 산림소유자 2. 당해 구역안에 주소 또는 사업장이 있는 임업인
입니다. 농업인, 임업인이 되는 것이 참 복잡하죠? -.-;;
단순하게 생각하면 그냥 현지에 농지 1,000㎡ 이상 매입하고 농사짓다가
농지원부 만들면 될 것 같습니다.
당연히 농업인이 되기위해선 농지 매입하고 농지원부 만드는 기간이 필요합니다.
여기서 주의할 점입니다.
농지원부를 만들기 위해 매입한 1,000㎡ 이상 농지는
건축행위가 건축법상 불가능한 토지이어야 합니다.
건축행위가 가능한 농지라면 농림임야에 주택건축 허가를 내주지 않고
건축행위가 가능한 농지에 건축하라는 담당 공무원이 답변을 들으실 것이기 때문입니다.
그럼, 농지를 임대하고 농지원부를 만들면 안되겠냐고 생각하실 겁니다.
농지임대는 상속농지나 65세 이상 농민의 농지 또는 농지은행에 위탁된 농지 외에는
합법적으로 농지를 임대할 수 없습니다.
합법적으로 농지를 임대한 것이 아니니 농지원부 만들기가 쉽지 않습니다.
자경의 의무가 있는 우리나라 농지법상 불법으로 임대한 농지로
임차인이 농지원부를 만들게 되면
농지소유자가 선의로 임차인에게 농지를 임대해줘서 농지원부를 만들게 해줬으나
본인은 농지법 위반으로 문제가 되니까요. -.-;;
그럼, 농업진흥구역 논이나 현황농로는 있으나 맹지인 농지를 매입해서 농지원부만들고
(농업진흥구역 논은 건축행위가 힘드니까요) 매입한 농림임야가 도로에 접해 있어
건축허가를 득할 수 있는 상황을 만드셔야 한다는 것을 이젠 이해가 되셨을 겁니다.
쉽지 않은 과정입니다. -.-;;
그리고, 가장 중요한 것은 현지에 1년이상 주소지 옮겨놓고
현지민으로 판정받으셔야 하며
농업인, 임업인을 서류상 뿐만 아니라 현실적인 근거를 확실하게 남기시면
농림임야에 농업인, 임업인을 위한 주택을 건축하실 수 있습니다.
여기서 공무원이 확실하게 인정하는 현실적인 근거라는 것은
보유한 농지와 임야에서 1년에 90일이상 경작을 하여(이 내용 근거남기긴 쉽지 않습니다.)
일년에 100만원 이상 판매소득을 증명할 자료를 남기셔야 한다는 것을 의미합니다.
여기까지 말씀드리면
도시에서 시골로 농림임야를 매입하여 귀농하시려는 분들은
1년이상 현지에 주소지 옮겨 거주기간을 확보하고
농지원부가 있는 농업인이나 임업인으로서의 필요 토지를 확보하셔야 하며
농업인이나 임업인으로서 해당 농지나 임야에서 연100만원이상의 판매근거나
경작사실을 증명하여야 하며
여기에 해당 지역에 건축가능한 농지나 임야보유사실이 없어야 한다는 조건을 충족해야만
농림임야에 주택허가를 받기 위한 조건을 충족시킬 수 있다는 점을 확인하신 것이죠.
지성아빠가 생각하기에
법으로 농어업인 및 임업인을 위한 주택건축이 농림임야에 가능하다는 법조항이 있으나
이 조항에 적용될 수 있는 분들은 전국민의 0.001%도 안되실 겁니다.
도시민의 경우 100% 1년안엔 이 법조항에 적용받기 위해 노력하신다하더라도 불가합니다.
‘꿈보다 해몽이 좋다.’라는 속담처럼
법조항만을 들어 너무 확대해석된 상황이라는 것 이해되셨으면 합니다.
이 글을 읽는 도시민 회원님께서는 지금 당장은 농림임야에 건축행위는 꿈도 못 꿀 일이며
몇 년이라는 시간을 조건을 갖추기 위해 미리 준비하시지 않는 한 현실 불가능한 일이라는
상황을 인정하셨으면 하네요.
농림임야가 싼 첫 번째 이유 이해되셨으면 합니다.
여기에 해당되는 농림임야는 임업용 임야에 해당합니다.
공익용 임야는 더욱 더 해당되지 않습니다. 말그대로 공익용이니까요. -.-;;
지성아빠가 농림임야를 구입하시려는 분들이 쉽게 생각하는 두 번째 경우를 들어
농림임야의 현실인 제한을 알려드립니다.
꼭 집을 지으시려고 농림임야를 매입하시는 것이 아니라구요?
약초농사나 조경수 사업을 해보고 싶으셔서 농림임야를 매입하시는 것이라구요?
좋은 이야기입니다.
싼 농림임야를 매입하여 약초농사를 짓거나 조경수 사업을 해보실려는 것
좋은 생각이십니다. 그러나, 현실은 참으로 냉혹합니다.
여기서 사례를 하나 들까합니다.
일년전 지성아빠가 무주군청 산림과에 방문하여 상담받은 일이 있습니다.
8만평에 달하는 농림임야를 어떻게 손대는 것이 좋을까?
산림개발을 할 때 산림청이나 지자체에서 지원하는 사업이 없을까? 조사한 것이지요.
고객의 임야를 어떻게 손대야 부동산가치를 상승시킬 수 있을까?
쉽게 매각할 수 있는 임야로 변신을 시킬까 컨설팅과정에서 방문한 것입니다.
무주군청 산림과 직원 말입니다.
예전에는 무주지역 임야를 과수원으로 전환하면 지원이 있었답니다.
임야보다는 경제성이 있는 과수원으로의 전환을 적극 지원한 것이지요.
그러나, 지성아빠가 상담했던 당시엔 임야의 과수원으로의 전환지원정책은
끝났다고 하시면서 임야를 개발하여 과수원으로 전환했을 때의 현실적인 문제를
알려주셨습니다.
임야를 과수원으로 개발하다보니
여러 가지 문제가 현실에서 발생했다고 합니다.
나무를 베어내고 유실수 심고 과수원으로 만든 분 중에 성공하기까지
농지에 유실수 심고 과수원으로 만든 분보다
경제성이 없었다는 현실이 확인됐다는 것입니다.
임야의 나무를 베어내고 과수원으로 만들기 위해 토목공사하고
토목공사한 임야이다 보니 토양이 척박하여 비료 많이 투입하여 농지로 전환하고
유실수 심어 관리하다보니 기존의 농지를 과수원으로 만든 것보다 힘들었으며
과일을 생산할 때까지 전지작업부터 수확까지의 비용이 평지인 농지보다
산비탈에 개간한 과수원이다 보니 비용이 참 많이 들어
경제성 확보가 어려웠다는 현실이 당면과제를 문제가 되었다는 내용이였습니다.
옛날 ‘황무지’소설에 나오는 그런 상황이 아니라는 것이죠.
과거의 값싼 인력으로 임야개간하던 시절과 달리 인건비도 비싸고 중장비 임대료도 비싸고
척박한 토양을 비옥하게 만드는 비용 또한 과거와는 많이 달라졌다는 현실이
무주군청에서 임야를 개발하여 과수원만드는 사업을 지원하지 않게된 이유라고
담당 공무원이 솔직하게 알려주셨습니다.
무주군청에서 이론상으로 임야를 소유한 농업인에게 도움이 될 것 같아
임야개발에 지원금을 지원했지만 실제로 지원해주고 결과를 확인해보니
결과가 생각외로 나빴다는 의미를 긴 시간 설명해주셨지요.
지성아빠의 무주군청 산림과 담당자의 상담내용 인용이 이해가 되시나요?
안되신다구요? -.-;;
님께서 지역의 토지가격 대비 무척 저렴한 평당가격에 마음은 든 농림지역임야는
값싼 농림임야를 매입하면 많은 평수의 임야를 확보하실 수 있으나
실제 상황에선 개발에 들어가는 비용이 배보다 배꼽이 더 큰 상황이라는 것까지
감안하여 매입하셔야 한다는 뜻이며, 경제성 확보가 생각보다는 어렵다는 것을
의미한다는 내용을 무주군청 산림과 직원의 말을 빌어 지성아빠가 설명드린 것입니다.
그럼, 과수원말고 나무 벌목하지말고 약초농사 지으시면 된다구요?
장뇌삼이나 약초하시는 분들이 많다구요?
그런데, 여기에도 문제가 있습니다.
무슨 문제냐 하면 우리나라는 산에서 약초나 산나물을 캐는 것이 불법으로
규정되어 있음에도 불구하고 국민정서상 개인소유 산일지라도 약초를 캐는 것이
어렵게 생각하지 않는 정서가 팽배합니다.
국유지 임야라 할지라도 매년 봄이면 임야 초입에 산나물 불법 채취시 과태료 부과한다는
현수막이 걸려도 버젓이 관광버스가 깊은 산 초입 국도변에 많은 도시민들을 쏟아놓습니다.
산약초도 캐고 맑은 공기도 마시고 도시민들의 봄철 취미활동을 불법행위임에도 스스럼없이
행하고 있습니다. 그리고, 아마츄어 심마니 동우회도 많이 생긴 것 또한 현실이구요.
농림임야 근처에 집을 짓고 살아도 임야에 약초심고 관리하기가 쉽지 않다는 뜻이네요. -.-;;
넓은 임야에 약초농사 지으면 혼자는 못하시죠.
결국 인력을 사서 임야를 관리해야 한다는 뜻이죠.
제초작업도 생각외로 큰 일이니 혼자하는데 한계가 있다는 것이 현실이란 뜻입니다.
지금까지 지성아빠가 농림임야를 평당 가격이 싸다는 이유로
매입을 생각하지 마시라는 뜻에서 긴 글로 설명드렸습니다.
그래도, 농림임야를 매입하시겠다구요?
그럼, 농림임야 중 공익용이 아닌 임업용 임야를 매입하시고
개발은 현실적으로 토목공사가 없는 용도로 사용하시길 권하네요.
임야 그대로 쓰셔야 합니다.
농림임야는 임야 그대로 쓰셔야 현실적으로 법에 맞는 활용법이니까요.
아무리 법조항이 있어도 도시민인 님께는 개발은 ‘그림에 떡 ’ 입니다. -.-;;
카페의 서울 촌놈 이야기란
[서울 촌놈 이야기 63 – 매입하려는 토지의 진짜 평당 가격을 찾는 법]http://cafe.naver.com/kimyoooo/10364 글과 병행해서
이 글을 두세번 반복해서 이해되실 때까지 읽어보셨으면 합니다.
(보유한 돈은 적고 넓은 임야는 소유하고 싶었던 분들이 대상이네요.)
부동산 개발에서 매입은 시작일 뿐
내가 원하는 결과물로 완성될 때까지 투입되는 비용과 시간을 계산하셔서
시골살이 계획서를 작성하셔야 한다는 것 잊지 마셨으면 합니다.
농림임야개발은 관리지역 임야에 비해 현저히 싼 평당가격에 매입하시고
통장안의 돈이 씨가 말라야 끝나는 분들이 생각보다 많기에 이 글을 썼습니다.
대출까지 받아 임야를 개발하고 계신 분들이라면 최악의 상황이며
과거 많은 임업가들이 산을 경매로 날리신 이유이오니 참고하시고
농림임야의 경우
싼 평당가격이 단순하게 판단하면 무척 매력적이지만…
생각외로 독가시가 많은 장미나무이며…
독가시를 하나하나 제거해가는 과정이 참으로 많은 시간과 준비가 필요하다는 것을
인정하시고 농림임야 매입을 고려해주셨으면 합니다.
농림지역 이란? – 핵심만 총정리
이번 글에서는 우리나라 국토의 50% 정도를 차지하고 있는 농림지역에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다. 추가로 농림지역에서 할 수 있는 행위와 농림지역 투자 시 유의사항들도 핵심만 총정리해보겠습니다.
농림지역
농림지역 이란?
– 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 [농지법]에 의한 “농업진흥지역” 또는 [산지관리법]에 의한 “보전산지” 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 말합니다. 즉, 대부분의 “농림지역”은 ‘농지’와 ‘산지(임야)’로 이루어져 있습니다.
농림지역은 [국토계획법]에 의한 용도지역 중에 하나입니다. 따라서 농림지역을 이해하기 위해서는 우선 용도지역이 무엇이며, 용도지역을 어떻게 분류하는지 살펴볼 필요가 있습니다.
용도지역은 쉽게 말하면 토지를 토지 소유주 마음대로 활용을 하는 게 아니라, 국가가 용도지역별로 건축행위 제한 등을 하여, 용도에 맞게만 활용할 수 있도록 지정해놓은 지역이라고 생각하시면 편합니다. 용도지역은 세부적으로 나누면 21개 지역으로 나누지만 크게 대분류로 분류를 해보면 다음과 같이 9개의 지역으로 나눌 수 있습니다.
도시지역 주거지역
상업지역
공업지역
녹지지역 관리지역 보전관리지역
생산관리지역
계획관리지역 농림지역 자연환경보전지역
농림지역에서 할 수 있는 행위
– 다른 용도지역과 달리 농림지역에서 건축행위 등의 제한을 [국토계획법 시행령] 및 [지자체 도시계획조례]로만 행위제한을 받는 것이 아닙니다. 예를 들어 설명을 드려보겠습니다. 여러분들이 건축이 가능한지 알고 싶은 농림지역의 토지가 있다고 가정을 해봅시다. 그러면 일단 우선 “토지 이음 사이트”(구 “LURIS 토지이용 규제 서비스”사이트)에서 해당 토지의 “토지이용계획 확인원”을 검색해봅니다. 그럼 다음과 같이 토지의 지목 및 용도지역에 관련된 정보를 확인할 수 있고 하단에 관련 법률 등을 확인할 수 있습니다.
아래 토지이용계획 확인원을 보면 [용도지역]은 “농림지역”으로 되어 있고, [다른 법령 등에 따른 지역·지구 등] 부분에 보면 “농업보호구역 <농지법>“이라고 기재되어 있습니다. 그리고 우측 스크롤바를 더 내려서 하단에 보면 법조문들이 나오게 됩니다. 이런 경우에는 해당 토지에 어떤 건축물을 지을 수 있는지 등 행위제한을 판단할 때, 국토계획법 및 그 지자체 도시계획조례로 확인을 하는 것이 아닙니다. [농지법] 또는 [산지관리법] 또는 [초지법]을 확인하셔야 하는 것입니다. 아래의 예제의 경우에는 [농지법]을 확인하셔야 합니다.
토지이용계획-확인원
위의 예제에서 살펴보았듯이, ‘농림지역’의 ‘농업보호구역’이라면 그 행위제한은 [농지법]에만 있다는 것입니다. 그 근거는 다음과 같습니다.
[국토계획법] 제76조 제5호 제3항에 에 따르면 “농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 [농지법], [산지관리법], 또는 [초지법]에서 정하는 바에 따른다”라고 규정하고 있습니다.농림지역에서 건축할 수 있는 용도는 전국이 비슷하다고 볼 수 있습니다. 다른 용도지역처럼 각각의 지자체 도시계획조례로 따로 정하고 있지 않습니다. 즉, [산지관리법] 및 [농지법]의 허용행위는 전국이 비슷하다고 볼 수 있습니다. 다만, ‘산지전용허가기준’에 있어서, 경사도 및 임목축적 등이 지자체마다 다를 수 있으므로 사전에 토목설계사무소와 협의를 하는 것이 좋습니다.
1. 농림지역 안의 “보전산지”
– 보전산지는 산지관리법에 의해 “보전산지”와 “준보전산지”로 나누어지게 됩니다.
(1) 보전산지(산지 중 77%)
– 보전산지는 “임업용 산지”와 “공익용 산지”로 나누어지게 됩니다.
임업용 산지 : 임업생산기능의 증진을 위한 산지
공익용 산지 : 재해방지, 자연보전, 보건증진 등의 공익기능을 위한 산지
(2) 준보전산지(산지 중 23%)
– 보전산지 이외의 산지
(3) 보전산지와 준보전산지 행위제한
보전산지 : [산지관리법] 행위제한을 받습니다.
준보전산지 : [국토계획법] 시행령 및 [지자체 조례]의 행위제한을 받습니다.
(4) 산지란?
– 위에서 말하고 있는 “산지”란 다음과 같습니다.
지목이 임야인 토지
임야가 아니더라도 ‘입목(서 있는 나무)’, ‘죽(대나무)’이 집단적으로 생육하고 있는 토지
집단적으로 생육한 ‘입목(서 있는 나무)’, ‘죽(대나무)’이 일시 상실된 토지
‘임도’, ‘작업로’ 등 산길
‘암석지’ 및 ‘소택지’
즉, 산지는 지목이 임야인 토지와 입목이 집단적으로 있는 토지를 말합니다.
2. 농림지역 안의 “농업진흥지역”
– 농업진흥지역은 “농업진흥구역”과 “농업보호구역”으로 나눠지게 됩니다.
(1) 농업진흥지역의 종류
농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화된 지역으로 농지조성사업 또는 농업 기반 정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말합니다. 또한 상기 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역으로서 농지(전 · 답 · 과수원)는 물론 경지정리가 되지 않은 농지도 지정이 가능합니다.
농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 임야, 잡종지, 대지 등 농지(전 · 답 · 과수원) 이외의 지목도 지정이 가능합니다.
(2) 농업진흥지역 행위제한
농지가 농업진흥지역 안에 있다면 [농지법]의 행위제한만 받습니다.
농지법에서 허용되는 건축물의 용도는 전국이 비슷하고, 각각의 지자체에 위임이 되어 있지 않습니다.
단, 농지전용허가기준 및 개발행위허가 기준은 지자체마다 다를 수 있기 때문에 반드시 시·군·구청 담당공무원과 토목설계사무소 등에 확인하는 것이 좋습니다.
3. [국토계획법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 시행령 및 [지자체 도시계획조례]에 의한 행위제한
– 위에서 살펴보았듯이, 농림지역 중에 농업진흥지역과 보전산지는 각각 [농지법]과 [산지관리법]의 행위제한을 받습니다. 그러나 준보전산지 등은 [국토계획법] 시행령 및 [지자체 도시계획조례]의 행위제한을 받습니다.
이때, 상위법인 [국토계획법]으로 1차적인 허용 범위 내용을 파악한 후, 추가적으로 1차적인 허용 범위 내에서 [지자체 도시계획조례]를 통해 2차적 허용 가능한 범위를 살펴보아야 합니다.
(1) [국토계획법] 시행령에 의해 할 수 있는 건축행위
단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택
제1종 근린생활시설 중 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실
교육연구시설 중 초등학교
창고시설(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한함)
동물 및 식물 관련 시설 중 작물재배사, 종묘 배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 식물과 관련된 시설 중 위와 유사한 것(단, 동물원 및 식물원은 제외)
발전시설
(2) [지자체 도시계획조례] 의해 할 수 있는 건축행위
제1종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실은 제외)
제2종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 제조업, 수리점, 세탁소, 일반음식점, 단란주점 및 안마시술소는 제외)
문화 및 집회시설 중 동식물원
종교시설
의료시설
수련시설
위험물 저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스 충전·저장소
동물 및 식물 관련 시설 중 축사, 가축시설, 도축장, 도계장
분뇨 및 쓰레기 처리시설
교정 및 군사시설
방송통신시설
묘지 관련 시설
장례식장
[농지법] 및 [산지관리법] 확인 방법– 농림지역의 행위제한내용을 자세하기 살펴보기 위해서는 [농지법]과 [산지관리법]을 확인해야 합니다. 위에서 설명드린 대로, “토지 이음”홈페이지에서 “토지이용계획 확인원”을 열람 후 하단에 링크를 통해서 관련 법률을 확인해도 되지만 전체 법률을 확인하고 싶다면 다음의 절차대로 따라 하시면 됩니다. 각종 법률과 시행령들을 확인할 수 있습니다.
STEP 01. [국가법령정보센터]를 검색하여 해당 홈페이지 사이트로 이동합니다.
STEP 02. 가운데 검색 창에 “농지법” 또는 “산지관리법”등 본인이 검색하고자 하는 법령을 입력한 후 [검색] 버튼을 클릭합니다.
STEP 03. 좌측에 법률 및 시행령 등 중에서 본인이 원하는 것을 클릭해서 검색하시면 됩니다.
농림지역 투자 시 유의사항
1. 건축물 건축 사실상 불가
– 도시인은 농림지역의 토지에 건축물을 건축하는 것이 사실상 불가능에 가깝습니다. 따라서 상속이나 이미 매수를 한 상황이 아니라면, 매수 전에 시·군·구청과 토목설계사무소에 미리 개발행위가 가능한지 여부를 이중으로 확인하신 후 토지 구입을 하셔야 합니다.
간혹 기획부동산 등이 농림지역의 임야를 분할한 후, 전원주택을 조성할 것처럼 도로 등 토목공사를 하여 매도를 하려는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 반드시 시·군·구청 담당공무원 및 전문가 등에게 건축 가능 여부를 반드시 확인을 하셔야 합니다.
2. 농림지역은 보전이 원칙
– 비도시지역 중에 하나인 농림지역은 국토를 효율적으로 이용하기 위한 “개발”이 목적이 아니라, “보전”이 원칙입니다. 또한 농림지역은 대부분 인·허가 리스크가 커서, 담당공무원 및 전문가들도 간단하게 개발인·허가 부분을 파악할 수 없습니다. 따라서, 농림지역 토지를 매수하고자 한다면 시간을 두고 여러 번 확인하는 것이 좋습니다.
3. 환금성
– 농림지역은 우리 국토의 대부분을 차지하고 있습니다. 즉, 공급이 수요보다 많다는 이야기입니다. 그러므로, 농림지역을 투자하실 때는 환금성을 중요하게 생각하고 투자를 하셔야 합니다. 가격이 싼 토지보다는 비싸도 환금성이 높은 토지를 매수하는 것이 좋습니다.
4, 접근성, 경관 및 인허가
– 접근성이 좋고, 경관이 수려하고, 인·허가가 쉬운 곳의 토지를 매수해야 추후 매각이 수월합니다.
5. 개발 진흥지구 신청
– 산업형 개발 진흥지구의 경우에는 예외적으로 일반인이 농림지역에 개발 진흥지구 지정을 신청하여 농업 · 어업 · 축산업 또는 수산업을 위한 시설을 할 수가 있습니다.
개발행위 허가를 통해서 개발할 수 있는 면적은 주거 · 상업 · 녹지지역은 “1만 제곱미터”입니다. 그러나, 관리지역 및 농림지역은 “3만 제곱미터”까지 가능합니다. 더 넓은 면적의 개발이 가능합니다. 다만, 이 면적 제한은 추가적으로 각각 지자체 조례 및 [농지법]과 [산지관리법]을 살펴봐야 합니다.
6. 건물 신축 및 증축
– 농림지역 내 다른 용도의 건물을 신축하거나 현 건물의 일부를 증축하려면, [농지법]의 농업진흥구역 및 [산지관리법]의 보전산지에서 허용되는 건축물만 지을 수 있습니다.
정리해보면, 농림지역은 기본적으로 수요보다 공급이 많은 지역입니다. 게다가, 농림지역은 대부분 농업진흥지역과 보전산지로 구성이 되어있기 때문에, 건축행위 제한 등을 [국토계획법]의 적용을 받지 않고, 각각 [농지법]과 [산지관리법]의 제한을 받습니다. 즉, 강력한 행위제한으로 개발행위 인·허가 등이 매우 어려우니 꼭 구입해야 하는 부동산이라면 사전에 전문가와 시·군·구청 담당공무원에게 여러 번 확인 절차를 거친 후 구입하시기를 권해드립니다.
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[스크랩] 농림지역(임업용산지) 임야에 주택 건축 방법!!!
농림지역(임업용산지) 임야에 주택 건축 방법!!!
산지전용허가와 개발행위 허가를 받아야 겠지요.(500평 이하일경우)
아래 사항 참고 하시구요, 300평은 주말농장으로 신고하시면 되겠네요.
150평은 주택을 지으시구요.재촌 가능 하다면 별 어려움이 없을듯 합니다.
지역 법무사를 통하셔서 농취증 발급의뢰 하시구요~~~
● 임야의 종류와 전원주택 신축 가능지
임야에는 농림 지역인 보전 산지와 관리 지역인 준보전 산지가 있다.
보전산지는 다시 공익용 보전산지와 생산용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.
<공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하 다.
오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.,
<생산용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정
조건하에 산지전용을 받아 농가주택을 지을 수 있다.
관리지역에 해당하는 <준보전산지>는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다. 준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.
따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.
● 산지전용허가를 신청할 때는
▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서
▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도
▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류
● 산지전용허가기준
산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에
한하여 산지전용허가를 한다.
다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.
① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것
② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것
③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
④ 희귀야생동,식물의 보전등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지아니할 것
⑤ 토사의 유출,붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것, 산지의 경사도가 25도를 넘지않을 것.
⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것
⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산 림에 해당되지
아니 할 것
⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림 훼손을 최소화
하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것
● 대체산림자원조성비의 납부
산지전용허가를 받고 대체 산림 자원 조성비를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소공사에
착수할 수 있다. 농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를내게 되는데
7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을정하여 매년
산림청장이 고시
보전산지와 준보전산지
■ 산 지
산림자원의 조성, 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진과 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이「산지관리법」에 따라 지정·고시한 산지를 말한다.
산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위하여 전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분하고 있으며, 산지의 구분에 따라 전국의 산지에 대하여 지형도면에 그 구분을 명시한 도면(산지구분도)을 작성하여 고시하고 있다.
■ 보전산지
보전산지는 지정 목적에 임업용산지와 공익용산지로 구분되며, 보전산지에서는 국방·군사시설, 사방시설 등 국토보전시설의 설치, 도로 등 공용·공공용 시설 설치 등의 특별한 경우를 제외하고는 산지전용이 금지되고, 보전산지로 지정·고시된 지역은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 지정·고시된 것으로 본다.
① 임업용산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을
위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정
하는 산지를 말한다.
– 채종림(採種林) 및 시험림의 산지, 요존국유림의 산지, 임업진흥권역의 산지, 형질이 우량한 천연림 또는 인공조림지로서 집단화되어 있는 산지, 토양이 비옥하여 입목(立木)의 생육에 적합한 산지, 요존국유림 외의 국유림으로서 산림이 집단화되어 있는 산지, 지방자치단체의 장이 산림경영 목적으로 사용하고자 하는 산지, 그 밖에 임업의 생산기반조성 및 임산물의 효율적 생산을 위한 산지
② 공익용산지 : 임업생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관
보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서
다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다.
– 자연휴양림의 산지, 사찰림의 산지, 산지전용·일시사용제한지역, 야생동·식물특별보호구역과 시·도야생동·식물보호구역 및 야생동·식물보호구역의 산지, 자연공원구역의 산지, 문화재보호구역의 산지, 상수원보호구역의 산지, 개발제한구역의 산지, 보전녹지지역의 산지, 생태·경관보전지역의 산지, 습지보호지역의 산지, 특정도서의 산지, 백두대간보호지역의 산지, 산림보호구역의 산지, 다른 법률에 따라 환경보전 등의 목적으로 보전하기 위한 지역 등으로 지정 또는 결정된 산지, 수질 및 수자원보전을 위하여 필요한 산지, 도시주변 또는 산업단지의 환경오염방지 등을 위하여 필요한 산지, 산림생태계·자연경관·해안경관·해안사구 또는 생활환경의 보호를 위하여 필요한 산지, 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 공익용산지의 용도로 사용하고자 하는 산지
■ 준보전산지
산지의 합리적인 보전과 이용을 위하여 산지는 보전산지와 준보전산지로 구분되어
지정·관리되고 있으며, 준보전산지는 보전산지 외의 산지를 말한다.
준보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 산지전용에 대한 행위제한을 비교적 적게
받아 주택, 공장 등의 개발용도로 이용이 가능한 산지에 해당한다. 한다.
준보전산지의 전용비는 평당 약 5,600원으로 농지조성비의 1/6정도 된다.
이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면
30일, 5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.
● 산지전용허가를 받고 나서
산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에
착수하여야 한다. 1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를
일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.
● 전원주택지로서 임야의 고려사항 두 가지
첫째, 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로
덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까
일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로
2000평~5000평 정도의 작은 평수의 경치좋고 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.
둘째, 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은
싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을
쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 잇다.
이러한 추가비용을 놓고 볼 때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는 것이 훨씬 이익일 수 있다.
임야 구입시 사전 검토 사항
1. 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 한다.
즉 산지관리법상 준보전 임야가 활용도가 많다.
2. 산지전용제한지역이 아니어야 한다.
즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있지 않아야 된다.
산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다.
3. 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아
조성한 조림지가 아니어야 한다.
홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다.
4. 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다.
종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도
25도 이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다.
5. 산에 있는 나무의 상태를 살펴 보아야 한다.
산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다..
산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 “입목 구성” 이라고 하며 나무 평균 나이가
50년이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다)
또 나무의 밀도와 크기를 “입목 축적” 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다
50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다. (그냥 보존하라고….)
6. 연접개발제한으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발
허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다.
다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가 분에 한한다.
7. 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다.
남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에
시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다.
8. 진입도로 문제이다.
토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다.
따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다.
산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도
농지보다 개발이 수월하다
우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월하다.
농지전용과 같이 허가를 받은후 2년이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목준공 후
바로 대지가 되기도 한다.
또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 든다.
농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있다.
대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이
있기 때문이다. 개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘들다.
또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은
싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다.
도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을
계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.
경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고
있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가
더 높아진다.
강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다.
그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면
적합하다.
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을
지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도
점검해야 한다. .
대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를
판단하는 데 있어서 아주 중요하다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로
접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.
보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라
주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.
건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는
2M이상이어야 한다.
또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의
길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.
특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주,
여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제
내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.
출처 : ♣ 지입 정보 ♣
글쓴이 : 드라이버 맨 원글보기 : 드라이버 맨
메모 :
농림 지역 임야 | 농림지역.입업용산지에 집을 짓고 개발하는 방법 279 개의 가장 정확한 답변
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임야에 집을 지을수 있을까요?(산에 집을 지을수 있나요?)
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많은 분들이 하는 질문중에 하나가 임야에 집을 지을수 있나요?하는 것입니다.
임야라고 말하는 대부분이 산을 이야기 하는것이지요.
무작정 이런 질문을 받으면 저도 답답합니다.
임야에도 종류가 있는데 다른건 이야기하지도 않고 그냥 산에 집지을수 있는지? 임야에 건축가능한지 물어보십니다.
임야는 크게 보전산지와 준보전산지로 나눌수가 있습니다.
준보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 산지전용에 대한 행위제한을 비교적 적게 받아 주택, 공장 등의 개발용도로 이용이 가능하기 때문에 특별하게 문제가 되지 않습니다.
우리가 중요하게 봐야 할것은 보전산지입니다.
보전산지는 다시 크게 임업용 산지와 공익용산지로 나눌수 있습니다.
임업용산지는 산림자원조성, 임업 경영기반 구축 등 임업생산기능을 증진하기 위하여 지정된 산지이고, 공익용산지는 재해방지, 수원보, 생태계보전, 국민보건 휴양 증진 등의 공익기능 증진을 위하여 지정된 산지라고 보시면 될것입니다.
임야의 경우 도시지역에 속하는 녹지지역이나, 비도시지역인 관리지역을 선호합니다.
임야 농림지역인 보존산지(임업용, 공익용)는 집을 짓기위해서는 제약이 많기 때문에 그렇게 선호하지는 않습니다.
기획부동산이나 경매회사들이 이런 보존산지를 싸게 사들여서 집을 지을수 있다고 허위광고로 사람들에게 팔기도 하는 그런 토지입니다.
임야중에도서 전원주택이나 전원주택단지를 지을수 있는 지역이 관리지역인데 관리지역 중에서도 임야는 가격이 가장저렴하고 공기좋고 분위기가 좋은 지역이 임야의 보전관리지역입니다.
보전산지와 보전관리지역은 완전히 틀린것임을 알고 계셔야 합니다.
보전관리지역은 건폐율이 20%에 용적률이 80%이하인 주택을 지을수 있기 때문에 인기가 많은 반면, 보전산지중 임업용산지는 일반인은 집을 지을수 없습니다. 임업인자격을 가진 자만이 집을 지을수 있습니다.
산지관리법 제12조에서는 임업용 산지에서 할수 있는 행위를 제한적으로 나열하고 있는데, 일반인이 사용할수 있는 범위는 별로 없습니다.
국토계획법상 농림지역에서 할수 있는 범위와 비슷한 수준입니다.
농림지역도 잠깐 이야기해보겠습니다.
농림지역도 농업보호구역과 농업진흥구역으로 나눌수가 있는데 농업보호구역은 농업인이 아니라고 해도 집을 지을수 있지만 농업진흥구역 흔히들 절대농지라고 하는데 이곳은 농업인 이외에는 집을 지을수 없습니다. 농업인만이 농가주택을 지을수 있다고 보시면 됩니다.
임업용산지는 국토계획법상 농림지역으로 편입됩니다.
국토의 전 임야중 약 51%가 임업용산지로서 전국의 산지중 절반이 임업용산지인 셈입니다.
따라서 임업용산지는 일반인의 토지활용이나 투자용 혹은 사업용으로는 부적합한 산지라는 것을 알아야 합니다.
가격이 저렴하다고 구매하셔도 사용할수 없기 때문입니다.
그러면 보전관리지역 임야와 임업용 산지의 공통점과 차이점에 대하여 알아보겠습니다.
먼저 공통점은 둘다 비도시지역에 속하며, 개발시 모두 경사도, 고도, 입목축적 제한 등 산지관리법의 규정이 적용됩니다.
건폐율 용적률은 대체로 20%와 80% 수준으로 같다고 보면 됩니다.
활용이나 개발가능성도 거의 동일합니다.
초등학교, 종교시설, 병원, 사회복지시설, 제1종근생과 제한적 용도의 제2종근린생활시설과 태양광발전사업등도 가능합니다.
그러면 차이점은 무엇일까요?
임업용산지는 보전산지며, 보전관리지역 임야는 준보전산지로 분류됩니다.
개발범위에 있어서 임업용산지는 산지관리법 제12조의 적용을 받지만 보전관리지역 임야는 산지관리법 상 범위 제한은 없고 도시계획조례에 위임하여 그에 따릅니다.
국토계획법과 관계에서 임업용산지는 농림지역에 속하고, 보전관리지역 임야는 관리지역에 속합니다.
도시인의 전원주택은 보전관리지역만 가능하고 임업용산지는 농업인, 임업인만 주택 신축이 가능합니다.
만약 한 필지에 두개의 용도지역이 공존한다면 어떡할까요?
어떤 임야에는 한 필지에 임업용산지(농림지역)과 보전관리지역 임야(관리지역)가 함게 표시되어 있는 것도 있습니다.
이때에는 각기 용도지역에 따라 개발가능 행위를 따져 보면 됩니다.
정리를 해보자면 임업용산지에서 할수 있는 행위는 농림어업인의 주택 및 그 부태시설로서 대통령령으로 정하는 주택 및 시설 이라 함은 농림어업인이 자기소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설을 말하는 것입니다.
또한 농업인 창고를 신축하고자 하는 경우 만약 진입도로가 없어 임업용 산지에 일반 진입도로는 가능한 가 보면 산지관리법에 따르면 임업용산지에서는 도로법에 의한 도로, 농어촌도로정비법에 따른 농도, 사도법에 의한 사도의 설치는 허용된다고 나옵니다.
그럼 임업용산지가 도시지역의 자연녹지인 경우와 도시지역의 생산녹지나 보전녹지, 비도시지역의 농림지역인 경우는 어떻게 다른가하는 문제는 도심지에 가까운 자연녹지지역은 개발행위가 일부 허용됩니다.
예를들면 일반인 상대로하는 병원, 종교시설, 사회복지시설, 연구소, 연수원등은 가능합니다.
그러면 임업용산지에서 할수 있는 행위들에 대하여 알아보겠습니다.
1) 산지전용ㆍ일시사용제한지역에서 할 수 있는 행위 산지전용을 통해서 과수원 등으로 형질변경 할수 있음
2) 임도ㆍ작업로 및 임산물 운반로 임산물 등을 운반할 포장되지않은 길을 낼수 있음
3) 3만㎡ 이상의 산림에서 임업을 경영하는 자 중 산림경영계획의 인가를 받아 산림을 경영하고 있는 임업인,연중 90일 이상 임업에 종사하거나 임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 임업인이 설치하는 아래의 어느 하나에 해당하는 시설
① 부지면적 1만㎡ 미만의 임산물 생산시설 또는 집하시설
② 부지면적 3천㎡ 미만의 임산물 가공ㆍ건조ㆍ보관시설
③ 부지면적 1천㎡ 미만의 임업용기자재 보관시설 및 임산물 전시ㆍ판매시설
④ 부지면적 200㎡ 미만의 산림경영 관리사(산림작업의 관리를 위한 시설로서 작업대기 및 휴식 등을 위한 공간이 바닥 면적의 25% 이하인 시설을 말한다) 및 대피소 (산지전용 허가를 통해서 60평 미만에 산림경영 관리사를 지을수 있음)
4) 궤도운송법에 따른 궤도
5) 임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률 제25조에 따른 산촌개발사업으로 설치하는 부지면적 1만㎡ 미만의 시설
6) 수목원ㆍ산림생태원ㆍ자연휴양림ㆍ수목장림ㆍ그 밖에 아래에서 정하는 산림공익시설의 설치
① 산림욕장ㆍ치유의 숲ㆍ산책로ㆍ탐방로ㆍ등산로 등 숲길ㆍ전망대
② 자연관찰원ㆍ산림전시관ㆍ목공예실ㆍ숲속교실ㆍ숲속수련장ㆍ산림박물관ㆍ산악박물관 ㆍ산림교육자료관 등 산림교육시설
③ 목재이용의 홍보ㆍ전시ㆍ교육 등을 위한 목조건축시설
7) 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 농림어업인이 자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡ 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설의 설치 연중 90일 이상 임업에 종사하거나 임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 120만 원 이되는 임업인 이 660㎡ 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설의 설치
8) 농림어업인, 생산자단체, 영농조합법인 및 영어조합법인, 농업회사법인이 설치하는 아래의 어느 하나에 해당하는 시설
① 부지면적 3만㎡ 미만의 축산시설
② 부지면적 1만㎡ 미만의 야생조수의 인공사육시설, 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시설, 폐목재ㆍ짚ㆍ음식물쓰레기 등을 이용한 유기질비료 제조시설, 가축분뇨를 이용한 유기질비료 제조시설, 버섯재배시설, 농림업용 온실
③ 부지면적 3천㎡ 미만의 누에사육시설ㆍ농기계수리 시설ㆍ농기계창고, 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설
④ 부지면적 200㎡ 미만의 농막, 농업용ㆍ축산업용 관리사(주거용이 아닌 경우)로 작업대기 및 휴식 등을 위한 공간이 바닥면적의 100분의 25 이하인 시설을 말한다.
⑤ 3만㎡ 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원 ( 9077평)
⑥ 농림어업이인 1만 m2 미만의 산지에서 산채약초 특용작물 야생화 등을 재배하는 행위 (3025평미만)
9) 광물, 지하수 등 지하자원 또는 석재의 탐사ㆍ시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치
10) 산사태 예방을 위한 지질ㆍ토양의 조사와 이에 따른 시설의 설치
11) 석유비축 및 저장시설ㆍ전기통신설비 그 밖에 아래의 어느 하나에 해당하는 공용ㆍ공공용 시설의 설치
① 방송ㆍ통신시설
② 액화석유가스를 저장하기 위한 저장설비
③ 대기환경보전법 시행규칙 제2조제16호에 따른 저공해 자동차에 연료를 공급하기 위한 시설
12) 장사 등에 관한 법률에 따라 허가를 받거나 신고를 한 묘지ㆍ화장시설ㆍ봉안시설ㆍ자연장지 시설의 설치
13) 문화체육관광부장관이 민법 제32조에 따라 종교 법인으로 허가한 종교단체 또는 그 소속단체에서 설치하는 부지면적 1만5천㎡ 미만의 사찰ㆍ교회ㆍ성당 등 종교의식에 직접적으로 사용되는 시설과 그 부대시설로서 주차장ㆍ화장실ㆍ창고ㆍ숙소ㆍ식당ㆍ정화시설ㆍ재해방지시설 및 비석ㆍ기념탑ㆍ조각상 등 의식ㆍ기념을 위한 시설
14) 다음 각항의 어느 하나에 해당하는 공익용 시설의 설치
① 의료기관 중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원
② 사회복지시설(사회복지시설임을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 신청한다)
③ 청소년수련시설
④ 근로자 기숙사, 직장보육시설, 수도권 또는 광역시 지역의 주택난 해소를 위하여 공급되는 근로자주택, 비영리법인이 건립하는 근로자의 여가ㆍ체육 및 문화 활동을 위한 복지회관
⑤ 국가ㆍ지방자치단체 및 공공단체가 설치ㆍ운영하는 직업능력개발훈련시설
15) 다음 각 항의 어느 하나에 해당하는 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설
① 기업부설연구소로서 교육과학기술부장관의 추천이 있는 시설
② 특정연구기관이 교육 또는 연구목적으로 설치하는 시설
③ 국가과학기술위원회에서 심의한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설
④ 초ㆍ중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교시설
16) 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등 다른 법률에 따라 산지전용 허가권자와 협의하여 산지전용허가·산지일시사용허가 또는 산지전용신고·산지일시사용신고가 의제되는 허가·인가 등의 처분을 받아 설치되는 시설
17) 제1호부터 제16호까지의 시설을 설치하기 위하여 임시로 설치하는 아래의 어느 하나에 해당하는 부대시설의 설치
① 진입로
② 현장사무소
③ 지질ㆍ토양의 조사ㆍ탐사시설
④ 주차장ㆍ화장실ㆍ창고ㆍ숙소ㆍ식당ㆍ정화시설ㆍ재해방지시설 및 자재적치ㆍ운반시설
18) 제1호부터 제16호까지의 시설 중 건축법에 따른 건축물과 도로(건축법 제2조제1항제11호의 도로를 말한다)를 연결하기 위한 절성토사면을 제외한 유효너비가 3m 이하이고, 그 길이가 50m 이하인 진입로의 설치
19) 그 밖에 임업용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 정하는 아래의 어느 하나에 해당하는 행위
① 농어촌도로정비법 제4조 제2항 제3호에 따른 농도, 농어촌정비법 제2조 제6호에 따른 양수장ㆍ배수장ㆍ용수로 및 배수로를 설치하는 행위
② 부지면적 100㎡ 미만의 제각을 설치하는 행위
③ 사도법 제2조에 따라 사도를 설치하는 행위
④ 자연환경보전법에 따른 생태통로 및 조수의 보호ㆍ번식을 위한 시설을 설치하는 행위
⑤ 농림어업인이 3만㎡ 미만의 산지에 임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률 시행령 제8조 제1항에 따른 임산물 소득원의 지원 대상 품목을 재배하는 행위
⑥ 농림어업인이 3만㎡ 미만의 산지에서 축산법 제2조 제1호에 따른 가축을 방목하는 경우로서 조림지의 경우에는 조림 후 15년이 지난 산지이고 대상지의 경계에 울타리를 설치해야 하며 입목ㆍ죽의 생육에 지장이 없도록 보호시설을 설치할 것
⑦ 농림어업인 또는 관상수생산자가 3만㎡ 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위
⑧ 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 제8조에 따른 측량기준점표지를 설치하는 행위
⑨ 폐기물관리법 제2조 제1호에 따른 폐기물이 아닌 물건을 1년 이내의 기간 동안 산지에 적치하는 행위로서 입목의 벌채ㆍ굴취를 수반하지 아니하고 해당 물건의 적치로 인하여 주변 환경의 오염, 자연경관의 훼손 우려가 없을 것
⑩ 산지관리법 제26조에 따른 채석경제성평가를 위하여 시추하는 행위
⑪ 영화 및 비디오물의 진흥에 관한 법률, 방송법 또는 문화산업진흥 기본법에 따른 영화제작업자ㆍ방송사업자 또는 방송영상독립제작사가 영화 또는 방송프로그램의 제작을 위한 목적으로 설치하는 야외촬영시설을 설치하는 행위
⑫ 부지면적 200㎡ 미만의 간이 농림어업용시설(농업용수개발시설을 포함한다) 및 농림수산물 간이처리시설을 설치하는 행위
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[귀농·귀촌 부동산] ‘보전산지’ 개발 제약…집 지으려면 ‘준보전산지’ 안전
농림지역 임야(보전산지)는 가격이 싸서 관심이 높지만 집 건축 등의 개발이 매우 어렵기 때문에 신중하게 접근해야 한다.
귀농·귀촌 부동산 이야기 (27)임야, 싸다고 덥석 물면 안되는 이유
산지관리법 따라 보전·준보전 구분농림지역 임야는 ‘보전산지’ 속해
법률상으론 개발 시도할 수 있지만 자격조건 까다로워 매입 신중해야
우리나라는 전 국토의 63%가 산으로 둘러싸여 있다. 그리고 산의 66%는 개인이나 법인 등이 소유한 사유림이다. 도시를 떠나 농촌에서도 산이 많은 산촌으로 옮기는 귀산촌의 물적 토대이기도 하다. 지난해 귀농가구와 귀촌가구는 각각 4.5%, 3.3% 줄었지만 귀산촌가구는 되레 1.2% 늘었다.
산촌이란 읍·면 기준으로 전체 면적 중 산림 비율이 70% 이상이며, 인구밀도와 경지면적 비율이 전국 읍·면의 평균 이하인 곳을 말한다. 필자가 사는 강원 홍천군의 경우 홍천읍을 제외한 나머지 9개 면은 모두 산촌으로 분류된다.
전국 귀산촌인구는 지난해 4만3665가구로 전체 귀촌가구(31만7660가구) 중 13.7% 수준이다. ‘귀산촌 1번지’는 첩첩산중으로 표현되는 강원도로, 그 수는 지난해 전체의 36.3%인 1만5885가구에 달했다. 2위 경북(8552가구), 3위 경남(3944가구), 4위 전북(3293가구), 5위 전남(2523가구) 등의 순이다.
귀산촌이 늘어나는 것은 청정 자연환경과 임업에 대한 관심이 높아진 결과다.
다만 귀산촌과 임업의 흐름이 꼭 일치하는 것은 아니다. ‘귀산촌 1번지’는 강원이지만 ‘임업 1번지’는 경북이다.
지난해 경북의 임가 규모는 2만400가구로 전체 임가(8만가구)의 25.5%에 달했다. 2위는 전남(1만2500가구, 15.6%), 3위는 경남(1만1800가구, 14.7%)이다. 귀산촌 1위인 강원은 오히려 5%포인트나 줄어 5위에 그쳤다.
그럼 귀산촌이나 임업 경영의 기반이 되는 임야에 대해 알아보자. 임야는 농지에 비해 가격이 훨씬 저렴하기에 관심을 갖는 이들이 많다. 문제는 매물로 나온 임야가 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 관리지역 임야인지 농림지역 임야인지, ‘산지관리법’에 따른 보전산지인지 준보전산지인지도 제대로 구분하지 못하는 ‘임야 문외한’이 의외로 많다는 것. 나쁜 기획부동산이나 중개업자의 좋은 먹잇감이 아닐 수 없다.
산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 보전산지는 다시 임업용·공익용 산지 등으로 구분된다. 농림지역 임야는 보전산지에 속한다.
이중 임업용산지는 그나마 개인이 집 건축 등의 개발을 시도해볼 수 있으나 실제로는 여의치 않다. 공익용산지는 개인의 재산권 행사에 많은 제약이 따라 더더욱 힘들다.
그럼에도 농림지역 임야(보전산지)인 매물을 덥석 무는 용감한(?) 이들이 적지 않다. 그 미끼는 개인이 ‘자기 소유의 산지에 농림어업의 경영을 위해 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡(200평) 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설’의 개발이 가능하다는 법률조항이다. 땅주인이나 중개업자가 임야를 보러 다니는 이들에게 “법에 나와 있다”며 가장 많이 내보이며 유혹하는 내용이다.
그러나 이것만 믿고 덜컥 계약하는 순간, 대개는 산은 가졌으나 실제 개발은 요원한 진퇴양난의 상황에 빠지게 된다.
농림지역 임야는 오래된 현지 농업인·임업인이라고 해도 집 건축을 위한 자격조건을 갖춰 산지전용허가를 얻기가 매우 어렵다. 하물며 도시에서 막 들어온 이들은 말할 것도 없다. 따라서 순수한 임업경영 차원이라면 몰라도 농림지역 임야의 매입은 신중할 필요가 있다. 만약 임야를 사서 집을 짓는 등의 개발을 하고자 한다면 관리지역 임야(준보전산지)라야 그나마 안전하다. 이때도 진입로는 물론이고 경사나 입목축적도 등 각종 기준을 충족해야 한다.
박인호 (전원 칼럼니스트)
[법률] 임야의 종류와 펜션의 신축이 가능한 곳 > 건축정보
임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다 . 보전산지는 다시 공익용보전산지와 생산용 보전산지 가 있다.보전산지 중 (공익용 보전산지) 에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다. 이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다. 그러나 (임업용 보전산지) 에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정 조건하에 산지 전용을 받아 농가주택을 지을수 있다. 또 농장이나 방목 등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용가능하다. 관리지역에 해당하는( 준보전산지)는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을수 있다. 준보전산지는 원래 도로, 주택, 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다. 따라서 도시인이 펜션을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다. 그리고 숙박업소를 지으려는 것이기 때문에 계획관리지역의 준보전산지나 도시지역 경우에는 자연녹지라야 한다.
◆ 산지전용허가를 신청할때는
산지전용허가신청서와 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3 천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다. ) 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는서류( 임야대장이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다. 건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할수도 있으나 별도로 하여도된다. 전용신청을 받은 시장군수는 법상 제한여부, 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원영부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.
◆ 산지전용허가기준
산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에한하여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 보전산지의 행위제한사항에 해당되지 아니할것. 인근 산림의 경영 관리에 큰 지장을 주지 아니할것. 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할때. 희귀야생동.식물의 보전 등 산림의 자연생택적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할때. 토사의 유출.붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할때. 산지의 경사도가 25도를 넘지 않을것. 사업게획및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것.
◆ 대체산림자원조성비의 납부
산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를 납부해야 허가증을 받을수 있고 비로소 공사에 착수할수 있다. 농지전용때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다.
◆ 산지전용허가를 받고 나서
산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다. 1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.
임야의 종류와 개발행위
임야에는 농림지역인 보전산지 와 관리지역인 준보전산지 가 있다.
보전산지 는 다시 공익용 보전산지와임업용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.
<공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.
이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.
< 임업용 보전산지 > 에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인,
임업인은 일정조건하에 산지전용 을 받아 농가주택을 지을 수 있다 .
또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다.
준보전산지 는
도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.
준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.
따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.
지목이임야 이므로산지전용이가능한것인가를 확인하여야 합니다
( 시군,구청 산림과 혹은 인근 토목설계 사무소 문의 )
경사도가 ( 지자체마다 다름 19-25 도 미만 )낮아야 하며
입목 본수도 ( 산림의 울창한 정도 )가 일반적으로 51% 이하 ( 지자체 마다 다름 ) 이어야 합니다.
그리고 도로만 반드시 접하여야 하거나 진입도로가 있어야 합니다
최근에는 복합 민원처리를 통하여 하므로 건축허가시에 산지전용허가 도 같이 처리 되므로 건축허가를 득하고 – 착공 – 준공 이 되면 목적물이 주택인경우 준공후 지목변경 신청을 통하여 임야에서 대지로 변경 됩니다
임야에서 건축물이 없이 전, 답등으로 변경시는 건축허가가 아닌 산지개간허가 입니다 이경우도 역시 착공- 준공이되면 지목이 임야에서 – 농지( 전, 답)로 변경 됩니다
● 산지전용허가를 신청할 때는
▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서
▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)
▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.
건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 잇으나 별도로 하여도 된다.
전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.
● 산지전용허가기준
산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다 . 다만 , 준보전산지에 대하여는 제 1 호부터 제 4 호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다 .
① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것
② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것
③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것
⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것
산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.
⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것
⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아 니할 것
⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것
● 대체산림자원조성비의 납부
산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다 .
농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비 를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 1/4분기에 산림청장이 고시한다.
※참고 ( 2011년도 대체산림자원조성비와 산지복구비용 )
1. 대체산림자원조성비
o 준보전산지 : 2,560원/㎡
o 보전산지 : 3,320원/㎡
o 산지전용제한지역 : 5,120원/㎡
2. 산지복구비
(1 만㎡당 산지복구비 산정 기준액 )
1) 산지전용허가 ( 신고 ) 지 o 경사도 10 도미만 : 33,323 천원
o 경사도 10 도이상 20 도미만 : 97,496 천원
o 경사도 20 도이상 30 도미만 : 127,935 천원
o 경사도 30 도이상 : 166,675 천원
2)
광산개발 및 토석채취 ( 매각 ) 지
o 경사도 10도미만 : 106,211천원
o 경사도 10도이상 20도미만 : 194,457천원
o 경사도 20도이상 30도미만 : 254,591천원
o 경사도 30도이상 : 307,304천원
이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.
● 산지전용허가를 받고 나서
산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다.
1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.
.
● 농임업인은 임업용보전산지 도 전용 가능
농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농 , 임업인주택을 지을 수 있다 .
전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다.
농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다..
2.돈이 되는 임야 투자요령
첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다.
사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평
정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.
둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다.
도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용 과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 있다.
이러한 추가비용을 놓고 볼때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는것이 훨씬 이익일 수 있다
세째 임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에
제약이 많기 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부 , 토목 공사시
추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다 .
또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.
네째 경사가 완만 하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다 .
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다 .
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향 을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다 .
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다. 그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치의 임야라면 무난하지만 그런 토지는 값이 비싸다는 단점이 있다 . 그저 무난한 임야는 평지보다는 약간 지대가 높고, 경사진 땅 보다는 안전을 위주로 한 임야 를 선호하라고 권하고 싶다 .
다섯째 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설 을 통해 가치를 높일 수 있고 ,
재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다 .
여섯째 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세 를 그대로 살리고,
주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다 .
그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도
많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다 .
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만,
지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다 .
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면
오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될수 있다고 본다.
자갈과 암반이 적은 토질 로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다 .
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다 .
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가
많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.
일곱째 중요한것은 도로및 교통망 이다.
진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다 .
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고
도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이
잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다 .
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
여덟째 가장 중요한 것은 토지의 폭 이다 .
직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통 8~10M정도는 확보되어야 하므로
부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다 .
부정형이라도 단점이 아니다 .
보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만,
임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다 .
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.
아홉째 현장답사도 필수다 .
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다 .
반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다 .
열째 행정기관의 태도도 중요하다 .
똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고,
어려워지기도 한다 .
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을
충분히 해두는 것이 필요하다.
열한번째 교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다 .
개발은 홀로서기가 안된다 .
대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모
관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다 .
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.
위 사항을 잘고려한다면 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 임야 투자 는 비용보다 땅값 상승 부분이 더 큰 경우도 있다.
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