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Date Published: 7/5/2021
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Source: chungmugong-realestate.tistory.com
Date Published: 12/2/2021
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Source: you.dianhac.com.vn
Date Published: 4/19/2022
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Date Published: 6/24/2021
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- Author: 김성훈
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- Date Published: 2014. 5. 16.
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2006년 9월식 역삼동 아파트입니다.
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최근 49평형대가 25억에 거래된 기록이 있으며
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서울특별시 강남구 역삼로 307 역삼 IPARK
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미닫이분리형으로 되어 있어
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아늑한 실내공간을 연출합니다.
*세대마다 베란다가 있는 곳도 있습니다.
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Yeoksam-i-Part is composed of 541 households and 7 buildings.
It is Yeoksam-dong apartment in September 2006.
There are 10 pyeong, 44 pyeong, 49 pyeong, and 54 pyeong in equilibrium.
Recently, 49 pyeong was traded at 2.5 billion won.
There is Doseong Elementary School in the school district.
In terms of transportation environment, Line 2 of Subway,
There is Sunneung Station on the Bundang Line.
Yeoksam I-Park 10 pyeong
Yeoksam IPARK 307 Yeoksam-ro, Gangnam-gu, Seoul
Separately placed in one building of 201.
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The area of exclusive use is eight pyeong.
It’s a sliding type.
You can use the space appropriately.
The interior is made of silk wallpaper and flooring.
The furniture is built in.
It’s a picture of a dark front door.
This is a bedroom taken in the living room past the front door and kitchen.
This property is located at the end of Yeoksam I-Park.
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Using white and wood color
It creates a cozy indoor space.
*Some households have veranda.
The space was separated into a semicircle without any frustration.
Depending on the application, it can be separated by a sliding screen.
There’s a large built-in field.
People who have a lot of luggage like it, too.
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Date Published: 1/29/2021
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Date Published: 4/15/2021
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Date Published: 12/4/2021
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강남 10평형대가 ‘애물단지’라고?
10월 초순께 입주를 시작하는 서울 강남구 역삼동 역삼아이파크 아파트. 이 아파트는 현대산업개발이 역삼동 개나리 2차 아파트를 재건축한 것으로, 10평~54평형 541가구다.
이 아파트는 강남 요지(要地)에 위치한데다, 단지 주변으로 학군 등 각종 생활편의시설이 풍부해 입주가 다가오면서 관심이 높아지고 있다.
분양가만큼 붙어 있는 웃돈도 관심 대상이다. 이 아파트 49평형은 현재 분양가(9억7737만￣9억9105만원)에 9억원 가까이 웃돈이 붙어 17억2500만￣18억2500만원에 시세가 형성돼 있다.
재건축 의무비율적용 첫 아파트
입지, 웃돈 말고도 이 아파트가 관심을 끄는 이유가 또 하나 있다. 역삼아이파크에는 재건축 아파트에서는 보기 힘든 10평형의 초소형 평형이 있다. 가구수도 전체 가구의 33%에 해당하는 178가구나 된다.
이 아파트 10평형은 정부의 재건축 소형 평형(전용면적 18평 이하) 의무비율(전체 가구수의 20% 이상) 시행에 따라 생겨난 첫 사례다.
역삼아이파크에 이어 분양된 강남구 삼성동 AID차관 아파트 등에도 소형 평형 의무비율이 적용돼 10평대의 초소형 평형이 있다.
그러나 이 초소형 평형은 ‘기형(畸形) 평형’으로 불리며 세상에 나오기도 전부터 논란의 대상이 됐다. 급기야 정책 실패의 단적인 예라는 지적도 나왔다. 정부가 단순히 가구수를 기준으로 의무비율을 정했기 때문이다.
그러다 보니 조합 측은 쓸모가 있든 없든 최대한 작게 만들어 가구수만 맞췄다. 이미 정해진 전체 연면적에서 조합원들이 좀 더 큰 평형을 챙기려면 어쩔 수 없었던 것이다.
이 같은 문제점으로 정부는 지난해 5월 가구수만을 기준으로 했던 소형 평형 의무비율에 연면적 기준을 추가로 도입해 시행에 들어갔다. 전용 25.7평 이하 중소형 아파트를 전체 연면적의 50% 이상 지어야 한다는 조건을 덧붙인 것이다. 따라서 앞으로는 재건축 아파트에서 이 같은 초소형 평형이 나오지 않을 것으로 보인다.
분양 당시 청약경쟁률 높아
등장 전부터 기형 취급을 당했던 이 초소형 아파트는 그러나 분양 때는 예상 외로 인기가 높았다. 2004년 3월 분양된 역삼아이파크 10평형은 1순위에서 평균 7.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 현대산업개발에 따르면 초기 계약률도 90%를 웃돌았다.
당시에는 청약통장이 필요한데다 경기침체로 원룸과 오피스텔 임대시장에 찬바람이 불고 있었기 때문에 분양이 순조롭지 않을 것이란 시각이 우세했었다. 현대산업개발 관계자는 “회사 내부에서조차 분양이 쉽지 않을 것으로 전망했었지만 시세 차익을 노린 일부 가수요와 임대사업을 목적으로 한 투자들이 대거 청약에 나서 높은 경쟁률을 기록했다”며 “청약통장이 없거나 순위가 안 되는 사람들 중에는 미분양이 나면 사겠다며 연락처를 두고 간 사람들도 많았었다”고 전했다.
이처럼 분양 때는 인기가 높았으나 일부에서 최근 이 초소형 평형이 ‘애물단지’로 전락할 우려가 있다는 주장이 나왔다. 그 동안 부동산 시장이 많이 변해서다. 특히 내년부터 1가구 2주택자에 대한 양도소득세가 중과세되는 등 다주택자의 세 부담이 늘고, 아파트값이 많이 올라 임대 수익률이 낮아졌기 때문이라는 것이다.
아파트값은 많이 올랐다. 역삼아이파크 10평형은 현재 분양가(기준층 1억6775만원)에 8000만원 가량의 웃돈이 붙어 2억2000만￣2억5000만원에 시세가 형성돼 있다. 임대 시세는 전세가 1억2000만￣1억3000만원, 월세가 보증금 1000만원에 월 110만원 선이다.
2억2000만원에 이 아파트를 구입해 보증금 1000만원, 월 110만원에 임대할 경우 취.등록세와 중개수수료, 금융비용과 같은 부대비용을 제하더라도 수익률은 연 6.2% 선이다. 각종 부대비용을 포함하면 수익률은 연 5%대로 떨어진다.
인근 오피스텔 15평￣20평형의 수익률이 현재 부대비용 등을 다 포함해서 연 6.5￣7% 선인 점을 감안하면, 지금 이 아파트를 사서 임대사업을 하기에는 다소 무리가 있는 것은 사실이다.
“애물단지? 없어서 난리…”
그러나 현지 부동산중개업소들은 적어도 ‘애물단지’ 주장에 대해서는 뭘 모르고 하는 소리라고 입을 모은다. 역삼동 개나리공인(02-558-5001) 정성환 부장은 “이 아파트를 분양받은 사람들은 대부분 임대사업을 목적으로 한 투자자들”이라며 “현재 분양가 대비 임대 수익률이 높기 때문에 양도세나 종합부동산세를 더 낸다고 해서 팔려는 사람은 많지 않을 것”이라고 말했다.
실제 분양가 대비 임대 수익률(보증금 1000만원에 월 110만원 기준)은 취.등록세를 포함해도 연 8.1￣8.2% 선이다.
입주 뒤에는 오히려 매매가와 임대가가 동반 상승할 것으로 현지 부동산중개업소들은 보고 있다. 매매.임대 모두 찾는 사람이 많아서다. 선경공인(02-558-2400) 김용보 대표는 “입주가 다가오면서 실수요자를 중심으로 한 매수세가 꾸준히 늘고 있다”며 “아파트 주변으로 대규모 비즈니스 센터(업무시설)가 밀집해 있고 사회 전반에 걸쳐 독신자들이 늘고 있는 때문으로 보인다”고 풀이했다.
그는 또 “현재로서는 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많아 입주가 시작되면 이 아파트의 몸값이 다소 오를 가능성도 있다”며 “일부 언론 등에서 애물단지라는 주장이 나오는 것은 현장 분위기(실수요자들의 매수세)를 전혀 모르고 하는 소리”라고 말했다.
임대는 말 그대로 문전성시다. 주변 오피스텔보다 주거여건이 좋아서다. 진선미공인(02-566-4011) 정영태 사장은 “아파트여서 오피스텔에 비해 관리비가 싸고 발코니가 있는데다 주차시설이나 단지 내 조경이 잘 돼 있다”며 “요즘은 일주일에 두세 건씩 임대차 계약이 이뤄지고 있다”고 전했다.
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