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융자 있는 집(아파트) 전월세 계약이 위험한 이유 두가지
아파트 값이 계속 오르다보니 임대목적으로 집을 구입하는 사람들이 꽤 많습니다. 이런 경우 보통 아파트 담보 대출을 받게 되죠.
대출을 받게 되면 전세 보증금이 내려가기 때문에 전세 목적이라면 그리 많은 대출을 받지는 않습니다. 반면 월세는 보증금이 작아서 최고 한도까지 받기도 합니다.
물론 융자 없는 아파트면서 임대하기도 합니다. 임차인에게는 제일 좋은 집이죠. 뭐, 전세 보증금이 좀 높기는 하겠지만요.
부동산이 공급자 중심의 시장이다보니 융자가 많아도 임대차계약을 고려해야할 상황이 발생하게 되는데…
융자 많은 아파트에 전월세 계약을 하면 크게 두가지 위험을 부담해야 합니다.
첫번째는 경매의 위험입니다.
임대인, 즉 집주인이 대출 이자를 제대로 갚지 못하고, 집을 팔아서 변제하는 것도 곤란하게 되면 경매에 들어갑니다.
낙찰까지 꽤 시간이 걸리기 때문에 계약 기간 동안 거주하는 것은 별 문제가 없지만, 보증금을 다 받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.
월세라면 경매 들어가는 순간부터 내지 않으면 되므로 손해를 줄일 수 있지만, 전세는 마땅한 방법이 없습니다.
임차인에게 우선 변제를 해주는 법이 있지만, 금액 한도가 있습니다. 따라서 고가 전세의 경우 대출이 많다면 심사숙고하여 결정해야 합니다.
두번째는 이사갈 때의 위험입니다.
계약 기간이 만료되어 이사를 갈 때, 집주인으로부터 제 때 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 임대인 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 돌려주려고 했는데, 새 임차인을 구하지 못하는 게 대표적인 경우입니다.
이런 일이 발생하면 법적으로 무조건 이긴다고 해도 시간이 걸리므로, 이사나가는 임차인은 자금난에 빠질 수밖에 없습니다.
그래서 융자가 많은 집에 산다면 새로 들어오는 사람의 날짜에 맞춰야 하는 일이 발생합니다.
대부분 이런 일이 발생하지 않고 잘 해결되기는 하지만, 막상 당하게 되면 융자 많은 집에 대한 두려움이 생깁니다. 무융자 주택을 1순위로 하는 사고 방식이 생기게 되죠.
너무나 당연한 말이지만, 융자가 많은 집 임대는 피하는 게 좋습니다. 아니면 보증금을 아주 작게 하거나요.
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내가 계약한 전세집에 융자가 있다! 내 전세보증금은 안전한가? (전세보증금과 융자 계산하기)
전세집을 구할 때 가장 큰 불안요소는 ‘이 집이 경매에 넘어가게 되면 내 전세보증금이 과연 안전한지’다. 이런 불안감을 해소하기 위해서는 이 집에 내 보증금을 넣고 입주를 해도 될 만한 집인지 아닌지를 판단할 수 있는 기본적인 정보를 알고 있으면 된다. 내가 계약하고자 하는 집에 융자가 과연 얼마나 있는 것인지 확인을 해야된다. 융자는 계약하려는 집을 담보로 소유자가 대출을 받은 금액이다. 이 때는 계약하려는 집의 시세를 함께 파악해야된다. 예를 들어, A아파트의 시세는 8억이다. 등기부등본을 확인해보니 채권최고액이 12,000만원이 잡혀있고, 전세보증금액은 40,000만원이라면? 채권최고액과 전세보증금을 합쳐서 시세의 70~80%안에 들어오면 안전한 집이라고 볼 수 있다. 12,000만원+40,000만원=52,000만원 < 64,000만원(시세의 80%) 그 이유는, 이 집이 만약 경매에 넘어가게 될 경우 보통 낙찰가는 시세의 70~80%다. 그렇기 때문에 선순위에 있는 융자(채권최고액기준)을 제외하고 내 보증금까지는 안전하다고 생각하면 되는 것이다. 하지만 유찰이 될 경우도 있고, 시세가 떨어질 수도 있기 때문에 이런 부분도 신중하게 고려해야된다. 참고로 채권최고액은 1금융권의 경우 소유자가 실제로 받은 대출금액의 110~120%를 근저당으로 잡으며 등기부등본상에 채권최고액으로 표기된다. 그러니 12,000만원의 채권최고액이 있다면 실제로는 약 1억원의 대출을 받은 셈이라고 보면 된다. 융자가 있는 집은 주로 2가지 케이스로 계약을 진행한다. 첫번째는 전세보증금으로 융자를 모두 상환하고 등기부등본상에 근저당을 말소하는 방법, 두번째는 융자를 그대로 남긴 상태로 전세를 진행하는 방법이다. 위에서 말한 예는 융자를 남긴 상태로 전세를 진행하는 경우에 적용해볼 수 있는 사항이다. 만약 전세보증금을 임대인이 받아서 잔금일에 융자를 전부 혹은 일부를 상환하기로 한 경우(계약서 특약에 명시), 1. 융자 전부 상환 -> 등기부등본상 근저당 말소신청 2. 융자 일부 상환 -> 등기부등본상 근저당 감액등기신청 을 하면 된다. 감액등기/말소등기는 임대인이 직접 은행을 방문해서 상환하고 접수증을 받거나, 부동산에서 바로 상환 후 영수증 확인, 또는 법무사가 와서 처리해주기도 한다. 신청후 접수증을 받으면 되고 등기부등본으로 말소나 감액등기가 된 것을 확인하기까지는 보통 넉넉잡아 일주일 정도가 걸린다. 보통 전세보증금을 받아서 상환하는 경우,말소/감액신청하는 일은 잔금일에 동시에 이루어진다. 예를 들어 전세집이 2개가 있다. 시세는 모두 8억이라고 가정하자. A. 전세보증금 45,000만원 융자없음 B. 전세보증금 3억, 채권최고액 4억 집을 구한다면 솔직하게 B가 더 저렴하기 때문에 끌릴 수 있겠지만 채권최고액과 전세보증금의 합이 시세의 80%를 넘는다. 아무리 전세보증금이 저렴하더라도 안전하게 내 전세보증금을 지키기 위해서는 A집을 들어가는 것이 백번 천번 옳다. 여태까지 나도 손님이 찾아와서 시세보다 저렴한 집에 융자를 많이 남기는 B집을 두고 고민하는 모습을 보면 B보다는 A를 더 추천해준다. 내 추천에도 강력하게 B를 원한다면 보증보험을 가입하는 것을 꼭 추천한다. 하지만 보증보험사마다 일정한도금액 안에 전세보증금과 채권최고액 금액이 들어와야 가입이 가능하니 사전에 보증보험사에 확인을 해보는 것도 중요하다. 요즘은 보증보험을 많이 가입한다. 보증보험은 서울보증보험과 HUG가 두군데에서 취급한다. 개별적으로 보증보험사에 문의를 해서 가입해도 되고, 전세자금대출을 받는 경우 ‘안심전세’라고 은행대출과 보증보험사의 보증보험을 연계해서 한번에 해결할 수 있는 대출상품이 있으니 안심전세를 이용하면 된다. #융자있는집전세 #전세보증금융자계산 #근저당있는집전세 #전세구하기 #집구하기팁 #잔금일말소감액
전세 융자가 있는 집은 왜 절대 피해야 할까?
반응형 부동산 규제가 강화되면서 내 집 마련의 꿈은 저 멀리 멀어지고만 있는데요, 최근에는 전세 물건도 보기 힘들다며 월세로 전환하려는 분들이 많은 것 같습니다. 오늘은 전세융자란 어떤 것이며 , 왜 그토록 피해야 하는지 간단 히 알아보는 부동산 용어 정리 시간을 갖도록 하겠습니다. ● 전세 융자란? 전세 융자의 간단 한 정의는 [ 자금을 융통한다 ]라는 뜻으로 정리할 수 있습니다. 전세 융자의 경우 집을 담보로 대출을 받아둔 것을 말하는데요. 중고차를 구매할때 근저당이 설정되어있는지 알아보는 분들 계실까요? 알아본다면 왜 알아볼까요? 이차를 얼마에 구매했든 근저당이 설정되어있다면 그 근저당 설정 금액을 내가 떠안을 수 있기 때문입니다. 전세 융자도 마찬 가지로 융자로 자금을 조달 했다면 등기부 등본에는 [ 저당권 ] 이 설정되어 있습니다. ● 전세 융자가 위험 한 이유 매매 시세 : 2억원 전세 금액 : 1억 5천 위에 예를 들어 설명드리면 1억 5천만 원의 전세가 있어 계약을 하려고 합니다. 그런데 알아보니 융자가 무려 40% 6천만 원이 있다고 가정해 보겠습니다. 집주인이 이 금액을 갚지 못하게 되면 저당권이 걸려있는 집이 경매로 나가게 될 것이고, 시세 2억원의 집은 2억 원 미만의 금액으로 낙찰 되게 될 것입니다. 예를 들어 3천만원 적은 1억 7천만 원의 금액으로 낙찰이 되었다면 은행이 먼저 우선권으로 상환되지 못한 6천만 원을 가져가고 , 나머지 1억 1만 원을 돌려받을 수 있습니다. 그렇게 되면 정말 소중한 나의 전세 보증금이 무려 4천만 원이나 손해를 보게 됩니다. 사회 초년생이 부모님의 도움으로 어떻게든 전세를 구해보고자 이리 저리 둘러보고 찾아보고 있을 때 주변 시세보다 저렴하고 시설도 좋아서 덜컥 계약을 했다면 정말 큰 손해를 볼 수 있습니다. 일반 적으로 부동산에서는 계약을 할때면 등기부 등본을 열람하여 얼마의 부채가 있는지 알려야 할 의무가 있기 때문에 큰 걱정은 안 하셔도 되겠지만 어렵고 생소한 부동산 용어를 듣고 있자면 인지되지 않은 상태로 계약을 할 수도 있습니다. 미리 공부하시고 알아보셔서 이런 큰 변을 당하지 않도록 주의를 기울여야 하며 융자가 있는 집이라면 꼭 피하거나 계약하면서 그 융자금을 상환하는 조건으로 들어갈 수 있도록 계약을 진행해야 되겠습니다. 반응형
근저당 있는 집 전세들어가도 되나요?
바보아저씨 경제이야기 – 전세 근저당 안전한가? 전세금으로 -> 대출 상환 + 근저당 말소 하면 되는 거구요. 그렇게 되면 당연히 근저당 없이 깨끗한 집이 됩니다. 그런데 근저당 있으면 위험하고 / 근저당 없으면 안전해요? 그거 아닌데요… 매우 위험한 생각이죠.. 쉽게 설명드려요. – 융자 있어도 안전할 수 있고 – 융자 없어도 위험할 수 있습니다. ??? 이게 뭔 소리 ??? 1억집 9000 전세 “와~ 융자 없다 았싸 가오리~” “확정일자, 전입신고 철저 다했다 야호~” 그런데? -> 경매 80% 낙찰 -> 전세금 1000만원 날렸네요? ㅂㅂ 조심;;;; 매매가 2.00억 집에 전세금 1.90억 들어갑니다. 경매 80% 낙찰 시 -> 3000만원 손해 깡통전세 입니다. 매매가 2.00억 집에 대출금 1.00억 (120% 근저당 1,20억) 전세금 1.00억 들어갑니다. 경매 80% 낙찰 시 -> 4000만원 손해 깡통전세 입니다. 매매가 2.00억 집에 융자가 없습니다. 전세금 1.60억 이하로 들어가야 안전합니다. 매매가 2.00억 집에 대출금 1.00억 (120% 근저당 1.20억) 전세금 5000 들어가 있습니다. 이런 경우는 80% 잡아도 1000만원 안전합니다. 이렇게 확인하는 거에요. 조심하세요. [근저당/신탁 말소 하는 방법] 일반인들은 근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 안 넘어서 안전하다고 생각합니다. 그런데 실제 은행은 근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 X 80% 랑 비교를 해서 안전한 지 판단합니다. 이 관점의 차이만 잘 이해하시면 평생 전세사기 당할 일 없으실 꺼에용 특약: 전세금을 받아서 -> 은행가서 대출 전액 상환한다. -> 등기부 근저당(또는 신탁)을 말소하고 -> 전세권을 1순위로 올린다.(확정일자 + 전입신고 말하는 거에용!) 이렇게 특약을 하고 잔금날 실제로 대출상환이 이루어 지는지 확인을 하고 -> 법무사 통해 근저당 말소 들어갔는지 확인을 하고 -> 전세설정(확정일자+전입신고)을 해야 합니다. (보통은 은행에 대출금 상환하면 -> 근저당 말소까지 은행에서 같이 해줍니다 이거 확인하세요) 말소는 그냥 하면 되는 거에요. 행정상의 문제 입니다. 바보아저씨의 경제이야기 – 갭투자, 깡통전세 예방하는 인생 산수법 1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%) 2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.) 3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금) 4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다. 이렇게 계산하시면 됩니당;;; 5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.) 6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기) 꼭 확인하시구요. 7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인 8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요. 전세 근저당 계산은 “사칙연산” 산수입니다. (초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다… 전재산 지키라고… 산수를 배웠다는…. ㅜㅜ) 이것은… 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!? 제글 본 사람 중 앞으로… 집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다? => 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람….. => 스스로 눈뜨고 코베이는 사람….. => 머리에 총 맞은 사람….. (끝) 전세 근저당 계산 방법 – 전세 사기 당하지 않는 방법 (실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법) http://naver.me/58OXUY28 깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등… 총정리 http://naver.me/5hZ12pqP 바보아저씨의 경제이야기 일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기! 온라인(다음,네이버) 합산 구독자 60,000명, 조회수 1,500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.) – 5대 은행 시중은행 근무 – 5대 그룹 대기업 근무 – 생활경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기
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융자있는 집 전세 꼭 알아두세요
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요즘은 매매가 대비 전세가 비율이 기본 60%는 넘고 심지어 80% 넘는 곳도 있습니다. 제 주위 아파트들을 봐도 매가가 2억 7천인데 전세가 2억입니다. (융자 없는 기준) 이렇게 되다보니 그냥 대출 껴서 집을 사버릴까 하시는 분들도 많이 계십니다. 오늘은 융자있는 집 전세 계약시 주의점에 대해서 말씀드리겠습니다.
제 후배녀석이 이번에 결혼을 하게 되는데 신혼집때문에 너무 고민을 하더군요. 괜찮은 전세집을 찾았는데 평균시세에 비해 가격이 아주 좋다는 것입니다. 다들 아시겠지만 저렴한대는 이유가 있습니다. 융자가 60%입니다.
후배가 본 아파트 시세 3억
전세가 1억 2천만원
융자 1억 8천만원
채권채고액 2억 1천 6백만원 (융자 x 120%설정)
융자가 끼어 있어 전세가 저렴한 편입니다. 신혼부부 입장에서는 가격적인 메리트로 인해 덜컥 계약을 할 수 있을 것입니다. 그러나 이제 막 부부가 된 시점에서 가장 큰 자산인 전세금을 위험이 도사리는 곳에 방치할 수는 없습니다.
우리가 조심해야 될 부분
최악의 경우 전세로 들어가 아파트가 경매로 들어가게 되면
제 후배의 전세금은 융자 뒤로 순위가 밀리게 됩니다.
경매가 3억 x 80% = 2억 4천만원
아파트 융자 + 전세 = 3억
대략적으로 6천만원 정도 건지게 됩니다. 원금 손실로 위험해질 수 있습니다.
우리가 찾아야 할 전세집은
융자와 전세금의 합이 매매가의 80% 이하이면 어느 정도는 안심할 수 있습니다.
대형평수, 연립,다세대 같은 경우는 60~70%이하로 봐야겠습니다.
시세가 3억의 아파트라고 예를 들면
융자와 전세금 합한 금액이 무조건 2억 4천을 넘기면 안 될것입니다.
그러나 융자 없는 집은 가격이 너무 비싸고 그러다보니 저렴한 융자 있는 집을 찾게 됩니다.
제 주위 지인들을 보면 융자60%에 살면서 다행히 위험 없이 수년째 거주하는 경우도 있습니다. 그러나 사람일을 모르는 거라고 그 집이 경매 넘어가게 되면 전세보증금의 손실이 생기게 됩니다.
전세자금대출을 활용해보세요.
5천만원 대출시 약 이자가 12~17만원 내외입니다. 국민주택기금쪽이면 이자가 3%초반으로 저렴할 것이고 일반이면 이자가 3% 후반에서 4%정도 됩니다. 이자비용이 부담될 수 있으나 일종의 보험이라 생각하시고 활용해 보시는 것도 좋겠습니다. 또한 월세보다는 이익입니다.
돈이 없어 융자60% 집에 들어갈 수 밖에 없는 상황이라면
집값이 오르는 지역, 신도시, 집주인 직업 등 다양한 요소를 고려하시기 바랍니다. 그리고 이왕이면 20~30평대 아파트로 알아보세요. 대형평수에 비해 경매에 들어간다고 해도 1회 이상 유찰될 확률이 적습니다. 어느 정도 운에 맡길 수 밖에 없습니다. 다행히 제 주위에는 아직까지 전세금 날린 경우는 없지만 가끔 뉴스나 커뮤니티 사이트에 보면 슬픈 소식이 들려지네요. 이 글을 보는 여러분 모두 좋은 집 구하시기 바랍니다. 파이팅
2014/04/22 – 네이버 부동산 어플 우리동네 아파트 알아보기
2014/03/02 – 부동산 전세 월세 중개수수료 계산기
2014/02/07 – 2억 대출이자와 상환방식에 대해서 알아보겠습니다.
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키워드에 대한 정보 융자 있는 집 전세
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