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[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금 – 택스워치
일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 …
Source: www.taxwatch.co.kr
Date Published: 5/27/2022
View: 3456
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록 …
일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 …
Source: box-catz.tistory.com
Date Published: 12/21/2022
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일반임대사업자 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과
등의 주거안정을 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별표 1에 따라 공급 2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급 표준임대차 …
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 10/2/2022
View: 3089
일반임대사업자와 주택임대사업자 차이점
“주택임대사업자”란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 …
Source: parktim.tistory.com
Date Published: 2/17/2022
View: 5803
오피스텔 일반임대사업자 주택임대사업자 무등록 세금비교
일반 임대사업자는 계약 후 20일 이내, 주택임대사업자는 취득 후 60일 이내입니다. 3. 임대의무기간. 엄무용, 주거용 임대 기간은 10년입니다. 10년 의무 …
Source: kimegi.co.kr
Date Published: 11/24/2022
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주택임대사업자와 일반임대사업자 비교 – 바로보는 부동산
일반임대사업자는 업무용오피스텔, 사무실등을 업무용으로 임대를 주기 위해 내는 사업자이며,. 주택임대사업자는 주거용 주택을 임대하기 위해 내는 …
Source: www.goldpond.kr
Date Published: 3/2/2022
View: 6226
일반임대사업자 주택임대사업자 차이/등록/혜택/비교
일반임대사업자 신청 방법 … 계약일로부터 20일 이내에 임대사업자를 등록해야 합니다. 미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다. … 분양대금 납부 후 세금 …
Source: bred2.tistory.com
Date Published: 8/20/2021
View: 2774
주제와 관련된 이미지 일반 임대 사업자
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주제에 대한 기사 평가 일반 임대 사업자
- Author: 부동산 비밀노트
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- Date Published: 2021. 1. 22.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=oNbIVip1IFA
[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금
주택임대사업이 어려워지면서 상가와 오피스텔 등을 임대하는 일반임대사업이 주목받고 있는데요. 일반임대사업자들도 세금고민을 하지 않을 수 없습니다. 김조겸 세무사(스타세무회계 대표)를 만나 일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금정보과 절세팁을 물었습니다.
Q 임대사업자가 부가세 조기환급을 받는 방법
일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자죠. 따라서, 주 수입인 임대료에 대해서는 매출 부가세 10%가 발생하고, 건물 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제가 가능합니다.
부가세 조기환급은 대상 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우(포괄양수도 제외), 시설투자, 인테리어를 하는 경우 미리 납부한 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다.
Q 부가세 조기환급을 위해 챙겨야 할 것
개인사업자인 일반임대사업자는 부가가치세 확정신고기간(6개월) 단위로 신고를 하는데요. 조기환급신고는 매 1개월, 2개월이나 예정신고기간(4월, 10월) 또는 확정신고기간(1월, 7월)에 맞춰 다음 달 25일까지 해야 합니다. 결국 세금계산서를 받은 다음달 25일(정기 신고기간)까지 신고하면 되는 것이죠.
신고기간 내에 조기환급을 신고하는 경우에는 15일 이내 부가세를 환급을 받을 수 있지만, 정기 신고기간을 놓친다면, 일반환급으로 30일 이내에 환급을 받게 됩니다.
조기환급으로 부가세 신고를 하는 경우 세무서 담당자를 통해 매입 대상 거래가 부가세 매입세액공제 대상이 맞는지 확인받아야 하고요. 매매계약서나 분양계약서 상 세금계산서 발급시기에 맞춰 세금계산서를 수령했는지, 매입대금을 세금계산서 발급시기에 맞춰 제대로 지급했는지 등에 대한 요건에 대해서도 세무서 담당자의 검토를 거친 후 환급을 받을 수 있습니다.
Q 임대사업자의 간이과세 or 일반과세 선택 고민
일반과세자는 매출액 10%의 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한만큼 부가세를 부담합니다. 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세 환급을 받을 수 있죠.
반면, 간이과세자는 납부할 부가세에서 부동산임대업의 업종별 부가가치율인 40%만큼만 부가세를 납부하기에 일반과세자와 비교하면, 부가세 부담이 줄어듭니다. 하지만, 매출세액보다 공제세액이 더 크더라도 환급을 받을 수는 없어요.
간이과세자는 해당 과세기간에 대한 부가세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면 부가세 납부의무가 면제되고요. 직전연도 부가세를 포함한 공급대가의 합계액이 4800만원 미만인 경우에는 세금계산서 발급의무도 면제됩니다.
임차인이 세금계산서 발급을 요청하는 경우, 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을 부가세가 발생하는 경우 등은 부가세 환급을 받을 수 있는 일반과세자가 유리한데요.
임차인이 세금계산서 발급요청을 하지 않거나, 납부할 부가세가 납부의무 면제금액 미만이라면, 간이과세자로 사업자등록을 하는 것이 유리할 수 있습니다.
Q 경비처리를 잘 하는 방법
일반임대사업자는 임대사업소득에서 발생한 수입금액에서 필요경비를 차감하고 장부를 작성해 소득세 신고를 할 수 있는데요. 따라서 경비처리가 가능한 필요경비와 경비처리가 불가능한 항목을 구분해서 기억해두는 것이 좋겠습니다.
우선 부동산 취득시 금융기관으로부터 받은 대출에 대한 ‘이자비용’을 필요경비로 처리할 수 있습니다. 또 해당 부동산과 관련해 납부한 ‘재산세 등 지방세와 종합부동산세’도 필요경비 대상이죠.
‘건물에 대한 감가상각비’도 대상 기간에 맞춰 필요경비로 반영할 수 있고요. 해당 부동산의 취득, 관리를 위해 지출된 ‘부동산 중개수수료’, ‘세무신고비용’ 등도 필요경비가 됩니다.
그밖에 건물관리에 지출된 ‘통신비’, ‘건물관리비’도 필요경비 처리가 가능하고, 건물관리나 임대사업 운영을 위해 채용한 직원의 ‘인건비’, ‘건물 수선비’, ‘유지보수비’ 등 기타 사업관련 지출도 비용처리를 할 수 있습니다.
하지만, 개인식대, 사적인 경비 등은 임대사업자의 수입금액에서 차감할 수 있는 필요경비처리 대상이 아니므로 잘못 신고하지 않도록 유의해야 합니다.
Q 임대소득에 대한 세금을 줄이는 방법
부동산임대사업자 중 직전연도 수입금액이 7500만원 이상인 사업자는 정식 장부를 써야 하는 복식부기의무대상자이고, 7500만원 미만인 사업자는 간편장부로 장부를 쓸 수 있는 간편장부 대상자에 해당합니다.
간편장부대상자 중에서도 직전연도 수입금액 2400만원 미만인 사업자는 장부를 쓰지 않고 국세청에서 정한 경비율(단순경비율)에 따라 필요경비를 반영해 추계신고를 할 수 있습니다.
간편장부대상자라고 하더라도 세무대리인의 도움을 받아, 복식부기 기준에 따라 장부를 작성해 소득세 신고를 하는 경우에는 납부세액의 20%를 100만원 한도로 세액에서 공제(기장세액공제)를 받을 수 있습니다.
Q 착한임대인세액공제 받으려면
코로나19로 어려움을 겪고 있는 소상공인 임차인의 월세부담을 줄여주기 위해 임대료를 인하해준 임대인의 종합소득세액을 공제해주는 착한임대인세액공제 제도가 2020년부터 운영중입니다.
2020년부터 2021년 6월까지는 임대료 인하액의 50%를 내야할 소득세액에서 공제해줬고요. 2021년 세법개정으로 2022년 12월까지 적용기간이 연장됐고, 공제율도 임대료 인하액의 70%로 확대됐습니다.(단, 종합소득금액 1억원 초과자는 50%)
착한임대인세액공제를 받기 위해서는 종합소득세 신고와 함께 세액공제신청서에 몇가지 서류를 첨부해 신청해야 합니다. 구체적으로 ▲임대료 인하 직전 계약서 및 갱신 시 갱신한 계약서 ▲확약서, 약정서 및 변경계약서 등 인하 합의 사실 입증서류 ▲세금계산서, 금융증빙 등 임대료 지급 확인 서류 ▲임차인의 소상공인확인서(소상공인시장진흥공단에서 발급)가 필요하죠.
만약, 착한임대인세액공제를 적용받은 임대사업자가 해당 과세연도 중 또는 과세연도 종료일부터 6개월 이내 보증금이나 임대료를 기존보다 인상(갱신시에는 5% 초과)하는 경우에는 공제받은 세액을 다시 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.
Q 오피스텔의 업무용, 주거용에 따른 세금차이
오피스텔은 건축법 상 업무시설이지만, 주거용인지 업무용인지 구분에 따라 취득과 보유 및 양도 단계별로 세법 적용 문제가 발생하기 때문에, 각 구분에 따른 차이를 명확하게 알고 있어야 합니다.
실제 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 취득세, 양도소득세 신고 시 주택수에 합산되거나, 종합부동산세가 과세될 수 있습니다. 따라서 오피스텔을 취득하기 전 주거용으로 사용할 것인지, 업무용으로 사용할 것인지를 분명하게 확인해야 하고요. 그에 따라 사업자 등록도 일반임대사업자로 등록할지, 주택임대사업자로 등록할지가 결정됩니다.
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)
현재 부모님과 함께 거주하든 거주하지 않든 우리는 언젠가 부모님 곁을 벗어나야 합니다. 여러 가지 사정이 있겠지만 아마 직장이나 학교 때문에 타지로 가야 하는 경우가 대부분을 차지할 것이라고 생각되는데요. 이런저런 사유로 집을 나오게 되면 대부분 원룸이나 오피스텔에서 월세 생활을 시작하실 거예요. 원룸의 경우는 당연히 주거용이라는 생각이 드는데, 오피스텔 같은 경우는 주거용과 업무용이 혼합되어 있어 헷갈리는 분들이 계시더라고요. 주거용과 업무용으로 나뉘는 이유는 소유자가 어떤 사업자 등록했는지에 따라 달라지게 되는데요.
이번 포스팅에서는 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 차이점을 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
[목차]0. 들어가기 앞서
1. 주택임대사업자란?
2. 일반임대사업자란?
3. 무등록이란?
4. 각각의 차이점
오피스텔에서 주택임대사업자와 일반임대사업자가 무엇이 다른지 알아봅시다.
0. 들어가기 앞서
오피스텔의 건축물대장을 확인하면 용도에 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 적힌 경우가 있습니다. 주거용으로 적혀있다면 당연히 전입신고하여 주거용으로 사용해도 괜찮다고 생각이 들지만, 업무시설이라고 적혀있으면 어떻게 해야 할지 잘 모르신 분들이 계셨을 거예요. 결과부터 말씀드리자면 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 되어있어도 주거용, 업무용으로 둘 다 사용이 가능합니다. 이는 소유자가 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어떤 사업자를 냈는지에 따라 달라지게 됩니다.
1. 주택임대사업자란?
1) 정의
주택임대사업자란 오피스텔 등을 주거용으로 임대를 줄 목적으로 하며, 전입신고가 가능한 임대사업자입니다. 일부 조건을 충족하는 경우 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있으며, 종합부동산세 계산 시 합산되지 않습니다. 또한, 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 환급이 불가능합니다. 하지만, 전입신고 대상이기 때문에 주택 수에 포함이 된다는 단점도 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 경우 계약서도 일반 계약서가 아닌 법으로 정해진 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 해야 하고 전세보증금 반환보증도 의무적으로 가입해야 합니다. 또한, 계약 후 전월세 신고 및 관할 지자체에 임대 신고를 해야 합니다.
2) 세부내역
구분 내용 등록시기 준공일 or 취득일을 기준으로 2개월 이내 등록 등록기관 세무서, 관할 구청 · 시청 등 지자체 전입신고 가능 (주택 수에 포함) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 불가 취득세 60㎡이하인 경우 취득세 감면
(취득세 200만원 이하인 경우 면제, 취득세 200만원 초과인 경우 85% 감면) 보유세 전용면적 40㎡ 이하 면제
전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 50% 감면
전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 25% 감면
종합부동산세 합산 배제 종합소득세 연소득 2,000만원 이하인 경우 분리과세 신청가능
연소득 2,000만원 초과하는 경우 종합소득세 납부 임대의무기간 10년
2. 일반임대사업자란?
1) 정의
일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다. 일반임대사업자는 관세사업자이기 때문에 취득세 4.6%를 납부해야 하며, 분양가 중 건물분에 대한 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 만약, 일반임대사업자로 등록을 하고 주거용으로 임대를 준다면 환급받은 부가세를 재납부하셔야 하기 때문에 주의하셔야 합니다.
2) 세부내역
구분 내용 등록시기 계약일로부터 20일 이내 등록 등록기관 렌트홈, 물건지 관할 세무서 전입신고 불가 (주택 수에 포함 안됨) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 가능 (건물분의 10%) 취득세 취득가액의 4.6% 보유세 재산세 과세 (토지 및 건물 분리과세)
종합부동산세 과세 제외 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 임대의무기간 10년
3. 무등록이란?
가끔 주택임대사업자와 일반임대사업자 모두 해당이 안 되는 분들도 계십니다. 건축물대장에는 업무시설로 되어있지만 주거용으로 임대를 내놓으며, 표준계약서가 아닌 일반 계약서를 사용해 계약을 체결합니다. 일반적인 주거용 건물과 마찬가지로 전입신고도 가능하고 월세에 대한 부가세를 납부하지도 않습니다. 주택임대사업자와 같이 관할 지자체에 임대 신고도 하지 않는데요.
이런 경우는 주택임대사업자 혹은 일반임대사업자의 임대의무기간이 끝나 아무 사업자도 내고 있지 않은 ‘무등록’ 상태입니다. 그렇기 때문에 주거용이나 업무용이나 소유자가 원하는 대로 임대가 가능한 것이죠.
4. 각각의 차이점
주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점에 대해 보시기 쉽게 표로 정리해드리겠습니다.
주택임대사업자 구분 일반임대사업자 준공일 or 취득일 기준 2개월 이내 등록시기 계약일 기준 20일 이내 세무서, 관할 지자체 등록기관 물건지 세무서, 렌트홈 가능 전입신고 불가 환급 불가 부가가치세 환급 환급 가능 (건물분의 10%) 60㎡이하인 경우 취득세 감면
(취득세 200만원 이하 면제)
(취득세 200만원 초과 85% 감면) 취득세 취득가액의 4.6% 전용면적에 따라 25% ~ 100% 감면
종합부동산세 합산 배제 보유세 재산세 과세
종합부동산세 과세 제외 연소득 2,000만원 이하 분리과세
연소득 2,000만원 초과시 납부 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 10년 임대의무기간 10년
이상으로 주택임대사업자와 일반임대사업자 그리고 무등록까지 자세히 알아보았습니다. 임대의무기간은 동일하게 10년이지만 각각의 임대사업자에 따라 혜택이나 세금적인 부분이 다를 수 있으니 잘 고민하시고 정하시는 것이 좋을 것 같습니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
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일반임대사업자 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과
기존의 민간임대주택사업을 그만두고 다른 사업을 하려고 합니다. 그런데, 지금 소유하고 있는 주택이 10년 이상 임대해야 하는 장기일반민간임대주택이라서 이 기간 동안 의무적으로 임대해야 한다고 하는데, 임대업을 그만둘 수 있는 방법은 없나요? 임대사업자는 임대의무기간동안 임대주택을 양도할 수 없는 것이 원칙이지만, ① 임대의무기간 동안 관할 관청에 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 전부 양도하거나 ② 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 임대의무기간 내에도 임대사업자 등록을 말소하거나 관할 관청의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도하여 임대업을 그만 둘 수…
서울에서 보증금이 2억원인 상가건물을 임차하여 커피전문점을 운영 중에 건물이 경매에 부쳐졌습니다. 임차 보증금을 돌려받을 수 있을까요? … 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. ☞ 우선변제권은 임차상가건물이 경매나 공매시 적용되고, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다. ◇ 우선변제권의 발생시기 ☞ 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다. ☞…
1세대 1주택의 경우 양도소득세가 부과되지 않는다고 하던데, 1세대 1주택의 요건은 무엇인가요? … 밖에 부득이한 사유(이하 “부득이한 사유”라 함)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 장기임대주택 또는 장기가정어린이집과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 다음 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는…
인터넷 개인방송을 준비하려고 합니다. 인터넷 개인방송 콘텐츠 제작할 때 주의해야할 사항이나 인터넷 개인방송을 운영하면서 알아두면 유익한 관련 정보에는 무엇이 있나요? … 통신 심의를 받을 수 있습니다. ☞ 방송통신심의위원회는 전기통신회선을 통하여 일반에게 공개되어 유통되는 정보 중 건전한 통신윤리의 함양을 위하여 필요한 사항으로서 불법정보 및… 경우에는 사업자 등록을 해야 합니다. ☞ 사업자 등록 시, 본인신분증, 사업자등록 신청서 1부, 임대차계약서 사본 1부(사업장을 임차한 경우)가 필요 합니다 ※ 그 밖에 인터넷 개인방송 운영을 위해 1인…
일반임대사업자와 주택임대사업자 차이점
부동산에서 좌충우돌하고 있는 박이사에요~~ ^^
조금씩 손님들을 만나다보니
정말 배울 것이 많다는 것을 다시 한번 알게 되는데요~~~
이번엔 헷갈렸던 일반임대사업자와 주택임대사업자에 대해서 정리를 해보려고 합니다~
먼저, 일반임대사업자 부터 알아보겠습니다~~
건물이든 오피스텔이든 구입해서 임대를 놓게 되면
세금문제 때문에 사업자를 내야 하는데요~~
사업자등록은 일반(개인, 법인), 간이, 면세 등등 있죠?
법인이든 개인이든 일반사업자를 내고요, 업종을 ‘부동산업’으로 하면 됩니다.
그러면 ‘일반임대사업자’가 되는 것이죠.
물론 현재 일반사업자가 있다면 ‘부동산업’을 업종에 추가하면 돼요.
반면 ‘주택임대사업자’ 는 굳이 주택에 한정 을 지어 사업자를 내는 것인데요,
“주택임대사업자”란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은법 같은조에 따라 등록한 주택을 말합니다.
– 국토교통부 ‘렌트홈’ –
소유하고 있는 주택이 많고, 모두 임대를 주고 싶다면 ‘주택임대사업자’를 내어야 해요.
물론 조건이 있어요.
*** 주택임대사업자를 내야하는 조건
임대수입이 나오는 2주택 이상의 소유자, 보증금의 합이 3억을 초과하는 경우 주택임대사업자를 내야해요.
주택임대사업자 등록방법
일반임대사업자와는 달리 두 가지를 신청해야 하는데요.
‘주택임대사업자’와 세금 신고를 위한 ‘면세사업자’ 등록을 해야 합니다.
1. 주택임대사업자 등록
– 필요 서류 : 주민등록증, 매매계약서, 도장
– 등록하는 곳 : 주민등록에 해당하는 시, 구, 군청 or 온라인 신청시 ‘렌트홈’ 사이트 (공인인증서 필요)
– 미등록시 가산세 추징을 당할 수 있어요~
2. 면세사업자 등록
– 필요서류 : 신분증, 임대사업자등록증
– 등록하는 곳 : 세무서 or 온라인 신청시 홈택스
– 이건 세금을 내야 하니~~^^
자~~ 이젠 말로 길게 하지 않고 표로 알기 쉽게 일반임대사업자와 주택임대사업자 의 차이를 보겠습니다.
일반임대사업자 주택임대사업자 임대 범위 주택이 아닌
일반 건물, 상가, 오피스텔 등 임대 다주택, 주거용 오피스텔 임대
(조건은 위에 있어요~) 사업자등록증 일반사업자 면세사업자 임대사업등록증 X 시, 구, 군청 주택과에서 신청
(의무는 아님) 주택수 포함 여부 X O 세입자 전입 신고 X O 임대인보증보험 X 의무 : 1년마다 가입
(위반시 벌금 최대 2,000만원 또는 2년 징역형) 임차인 전세대출 X
(주거용이 아니므로) O 의무 임대 기간 10년 10년 보증금 상한 제한 5% 5% 취득세 4.6% 4.6% (감면) 부가세 환급 환급 불가능
세금에 대한 건 뺐어요.
너무 어렵고 제가 여기에 포스팅하는 것보다 잘 아는 세무사님께 상담을 받는 것이 좋을 것 같아서요.
이것만 정리하는 데도 한참 걸렸네요~
어쨌든 본인의 상황에 맞게 일반임대사업자를 낼 것인지, 주택임대사업자를 낼 것인지 잘 따져서 하시기 바랍니다.
돈을 벌어서 최대한 적법한 범위 내에서 세금을 줄이는 건 지혜로운거죠~~^^
오피스텔 일반임대사업자 주택임대사업자 무등록 세금비교
오피스텔 임대사업자 세금 비교
일임사/주임사/무등록 비교
안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다.
최근 아파트 규제가 강해지면서 오피스텔 투자에 많은 관심이 몰리고 있습니다. 오피스텔에 대한 관심이 높아지면서 정부에서 오피스텔에 대한 규제 또한 강화하고 있습니다. 매번 바뀌는 세금 부과 기준 때문에 정말 혼란스럽습니다.
오피스텔 투자를 하기 위해서는 일반 임대사업자, 주택임대사업자, 무등록 중 하나는 결국 선택하셔야 합니다. 본인에 상황에 맞는 사업자를 선택하셔서 세금혜택을 받는 것이 가장 좋은 투자입니다.
임대사업자 종류별 세금에 대해서 표로 비교해 보겠습니다.
1. 오피스텔 사업자의 형태
오피스텔은 일반임대사업자 또는 주택임대사업자 두 가지 형태로 등록할 수 있습니다.
또한, 아무것도 등록하지 않을 수 있습니다.
2. 임대사업자 등록 시기
오피스텔 계약 후 20일 이내, 업무용 임대사업자를 부동산 소재지 관할 세무서에서 등록하면 됩니다.
오피스텔 취득일로부터 60일 이내, 주거용 임대사업자를 거주지 시군청 주택가에서 등록하면 됩니다.
주택임대사업자는 민원 24, 렌트홈에서 인터넷 신고가 가능합니다.
일반 임대사업자는 계약 후 20일 이내, 주택임대사업자는 취득 후 60일 이내입니다.
3. 임대의무기간
엄무용, 주거용 임대 기간은 10년입니다. 10년 의무 임대기간을 준수해야 여러 가지 세제 혜택을 볼 수 있습니다.
4. 취득세
업무용, 주거용 모두 취득세는 4.6%입니다. 오피스텔 매입자가 주택임대사업자를 신청하였다면 취득세 4.6%에서 85% 감면받을 수 있습니다.
단, 전용 60m2 이하의 주거용 오피스텔을 갖고 있어야 합니다. 전용 60~85m 2는 50% 만 감면됩니다.
5. 부가세 환급
오피스텔은 상업용 빌딩이기 때문에 건축법에 의해 부가세가 있습니다. 따라서 업무용이나 주거용 모두 분양가의 10%를 부담해야 합니다.
일반 임대사업자를 등록했다면 건물의 10% 분이 환급받을 수 있습니다.
6. 종부세
업 부용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않기 때문에 종합부동산세가 비과세입니다. 주택임대사업자는 주택수에 포함되기 때문에 종부세 합산 과세됩니다.
아파트나 다른 주택을 포함하고 있으면 주택 사업자를 내셨을 때 2 주택이 됩니다.
7. 소득세
업무용은 임대보증금과 월세가 일반세율로 과세입니다.(6~42%)
일반 입대 사업자는 일반 과세로 세금이 부과되지만 주거용은 주택임대사업자는 75% 감면 혜택이 주어집니다. 단, 수도권 및 수도권 외 도시지역 85m2 이하여야 하고 기준시가가 6억 원 미만이어야 됩니다.
8. 양도세
일반 임대사업자의 업무용 오피스텔은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 일반세율이 적용됩니다.
일반 세율은 아래와 같습니다. 최대 기본 세율이 45%로 늘었습니다.
장기 보유 특별공제로 인해서 10년 의무 임대 후에는 70%의 세금 감면 혜택이 있습니다.
주택임대사업자의 경우 10년 장기보유 시 70% 세금 감면이 가능합니다. 주택임대사업자는 아파트나 오피스텔 둘 중 어떤 걸 팔아도 양도세 중과에 배제가 되는 장점이 있습니다.
9. 주택수
일반 임대사업자의 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 그래서 전입신고가 불가능합니다. 전입신고 또는 실거주 적발 시 1 주택에 해당하게 됩니다. 그리고 그 동안 받았던 세금 혜택을 모두 반납하여야 합니다.
주택임대사업자의 오피스텔은 세법상 1주택에 해당됩니다. 주거용 오피스텔 보유 후 다른 주택을 매입하시면 다주택 중과가 되는 점 참고하세요. 주거용 오피스텔은 주택 청약 시에는 주택수에서 제외됩니다.
아파트 청약 당첨 후 취득 전에 주거용 오피스텔은 처분하는 것이 중요할 것 같네요.
10. 무등록
무등록에 대해서는 많은 정보가 없어 간단히 파악한 것만 적어보려고 합니다. 자세한 점은 전문가의 상담이 필요합니다.
무등록은 일단 임대사업자를 등록하지 않았기 때문에 세금 혜택이 대부분 없습니다.
임대가 아니기 때문에 임대사업자를 등록할 필요도 없고 수입이 없기 때문에 소득신고를 하지 않아도 됩니다.
본인이 실거주하느냐, 업무용으로 사용하느냐에 따라 주택수 포함 여부가 달라집니다.
무등록으로 하시는 경우는 아마 본인이 직접 오피스로 이용하시거나 실거주하실 때 하는 방법입니다.
또는, 빠른 시일 내에 양도차익을 내기 위해서 이용해도 될 것 같습니다.
이렇게 오피스텔 임대사업자에는 다양한 세금 혜택들이 있습니다.
지금은 주택임대사업자의 혜택이 많아서 대부분 주택임대사업자로 등록하고 있습니다. 그러나 2021년 12월 31일부터 주택임대사업자의 혜택이 줄어들게 됩니다.
본인에 상황에 맞는 임대사업자를 고려해 보신지 투자하셔야 세금 절세 혜택을 볼 수 있습니다.
자세한 내용은 전문과 상의 후 진행 추천드립니다.
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주택임대사업자와 일반임대사업자 비교
요즈음 임대용 부동산을 매수하고자 하는 분들은 대부분 임대사업자를 내는데요.
명동엠퍼스트플레이스 오피스텔 매입 후 주택임대사업자를 내야 하는지, 일반임대사업자를 내야하는지 고민하시는 손님분이 계셔서,
오늘은 주택임대사업자와 일반임대사업자를 비교하는 포스팅을 해볼게요.
어느정도는 알고 있다 생각했는데, 손님분과 상담하다보니 저도 헷갈려서 ㅎㅎ 이참에 제대로 정리해볼까 합니다.
아래 목차대로 설명할게요.
1. 일반임대사업자와 주택임대사업자 정의
일반임대사업자는 업무용오피스텔, 사무실등을 업무용으로 임대를 주기 위해 내는 사업자이며,
주택임대사업자는 주거용 주택을 임대하기 위해 내는 사업자입니다.
일반임대사업자를 낸 업무용오피스텔이 주거용으로 사용된 것이 발각되면 환급받았던 부가세를 반환해야 합니다.
2. 임대주택 취득 시 세금혜택 비교
취득시 세금혜택은 두 사업자 모 최초 분양일경우만 해당됩니다.
일반임대사업자의 경우 계약일로부터 20일 이내에 관할세무소에 임대사업자 등록신청을 하게 되면 최초 등록자에 한해 분양가액 중 건물가의 10%에 해당하는 금액에 대해서 부가세 환급을 받을 수 있어요.
주택임대사업자는 신규주택 & 공동주택 및 주거용오피스텔 & 전용 60㎡ 이하 일 경우 취득세가 100% 감면됩니다. 취득세 200만원 초과시는 85%만 감면됩니다.
3. 보유세 비교
일반임대사업자는 재산세 과세되며 종합부동산세는 과세제외 됩니다.
주택임대사업자는 재산세의 경우 면제 또는 감면(전용 40㎡ 이하면제 / 전용 40∼60㎡ 이하 50%감면 / 60∼85㎡ 이하 25%감면) 되며, 종합부동산세는 합산배제 됩니다.
4. 임대소득세 비교
일임대사업자의 경우 월세에 대한 부가세 10% 신고 의무가 있으며,
주택임대사업자는 2,000만원 이하 임대소득세 분리과세가 적용 됩니다.
5. 임대의무기간 비교
임대사업자를 내게 되면 혜택이 많다보니 일정기간 유지를 해야 하는 의무가 있는데요.
임대사업자는 10년 유지 조건이 있으며,
주택임대사업자는 사업자신청시 신청했던 4년 / 8년 입니다. ( 16년1월17일전 등록시는 임대의무기간 5년 요건)
그러나, 양도세 계산 등에 적용 되는 세법상의 임대의무기간은 5년 입니다.
6. 임대의무기간 내 임대주택 매도
일반임대사업자의 경우 세금혜택받은 것을 반환해야 하지만, 임대사업자에게 포괄양수양도 계약으로 진행하면 양수양도가 되기 때문에 괜찮아요.
주택임대사업자의 경우는 매도자에 따라 달라지는데요.
개인에게 5년 매도시는 1천만원 이하의 벌금, 혜택받은 취득세/재산세 반환,
임대사업자에게 5년내 매도시는 혜택받은 취득세를 반환해야 합니다.
또한 주택임대사업자가 보유하고 있는 주택수에 따라 양도세가 중과됩니다.
7. 임대사업 중 거주주택 매도
주택임대 의무기간 중에 임대사업등록을 안한 본인의 주택을 매도하는 경우를 말합니다.
주택임대사업자의 경우 거주주택에 2년이상 거주조건만 맞게 되면 1가구1주택 비과세 혜택(임대당시 주택가 서울6억이하)을 받을 수 있는데요.
주의할 점은 임대주택을 임대의무기간 5년 내 매도하게 되면 거주주택을 매도시 받았던 비과세 혜택은 추징당하게 됩니다.
거주주택 팔고 나서 아무생각없이 남은 1주택 팔아볼까 하고 임대주택을 임대기간내에 팔게 되면 큰일 납니다.
☞ 임대사업자 안내 및 등록신청 사이트 렌트홈 바로가기
일반임대사업자 주택임대사업자 차이/등록/혜택/비교
안녕하세요~ 이사장입니다.
오늘은 일반임대사업자, 주택임대사업자의 차이에 대해 알아보겠습니다.
보통 신축 오피스텔을 분양받을 때 일반임대사업자로 진행할 것인지
주택임대사업자로 진행할 것인지 고민을 합니다.
어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.
오피스텔은 사업자를 등록하기 전 업무시설로 분류됩니다.
그래서 사업자 등록을 해야 할 필요성이 있습니다.
일반임대사업자
1. 업무시설 임대를 목적으로 관할 세무서에 신고
2. 업무시설 용도
3. 거주자 전입신고 불가능
만약 임차인이 전입신고를 한다면 업무시설이 아닌 주택으로 분류되어 환급받았던 부가세를 다시 반환해야 합니다.
4. 임대료 인상 제한 없음
5. 의무 임대 기간 10년
일반임대사업자로 등록하면 10년동아나 의무임대를 해야 합니다.
기간을 다 채우지 못하고 매도한다면 그동안 감면받은 세금을 모두 반환해야 하고 과태료가 부과됩니다.
10년 이내에 매도하게 되더라고 포괄 양도양수 계약을 한다면 이를 해결할 수 있습니다.
6. 취득세 분양가의 4.6%
7. 월 임대료에 대한 부가가치세 납부
8. 신규 분양 시 부가가치세 환급 (건물분 10%)
일반임대사업자를 10% 부가가치세를 환급받으려는 목적으로 신청하시는 분들이 많습니다.
하지만 주택임대사업자를 신청하거나 임차인이 전입신고를 하면 받은 부가세를 다시 반환해야 합니다.
일반임대사업자 신청 방법
1. 계약일로부터 20일 이내 공급 계약서를 첨부하여 관할 세무서에서 사업자(일반과세자) 신청
필요서류 : 오피스텔 공급 계약서, 신분증, 사업자 등록 신청서, 인감도장
2. 부가세 환급 절차
2.1. 계약서 작성
계약일로부터 20일 이내에 임대사업자를 등록해야 합니다.
미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.
2.2. 세금 계산서 발행
분양대금 납부 후 세금계산서를 발행 받습니다.
2.3. 부가세 신고서 작성
관할 세무서에서 직접 신고서를 작성하여 제출하거나
홈택스에서 전자신고를 합니다.
신고서는 세금 계산서 작성일 기준 익월 25일까지 진행합니다.
미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.
주택임대사업자
1. 주택 임대를 목적으로 구청이나 세무서에 등록.
2. 4년 단기 임대와 8년 장기임대로 구분
3. 주거 목적으로 임차인 전입신고 가능
4. 오피스텔 취득일 및 준공일 60일 이내에 신청.
5. 임대료 인상 제한 연 5%
6. 취득세 감면 : 60㎡ 이하 또는 취득세 200만원 초과 시 85% 감면 (취득세 200만원 이하 면제)
7. 종합 부동산세 : 8년 장기임대 시 수도권 6억원/지방 3억원 이하 중과배제. (조정 대상 지역 1주택 이상 합산과세)
8. 부가가치세 환급 없음.
주택임대사업자 등록 절차
주택임대사업자 등록 신청서를 작성하여 주소지 관할 시장/군수/구청장에게 제출
1. 임대용 주택 매입 후 시/군/구청에 취득세 감면 신청 (30일 이내)
2. 세입자 임대차 계약 체결 (임대용 주택 매입 이전도 가능)
3. 거주자 관할 세무서에 임대사업자 등록 (세입자 입주 20일 전)
4. 시/군/구청에 임대조건 신고 (세입자 입주 10일 전)
5. 세입자 입주
6. 거주지 관할 세무서에 임대조건 신고 (세입자 입주 20일 이내)
필요서류
주민등록증 사본, 부동산 매입 계약서(분양 계약서 포함) 사본
임대사업자 주의사항
→ 입주 전 계약 해지 시 환급액 전액 납부 및 (-)수정 세금 계산서 및 계산서 교부
→ 입주 후 중간 폐업을 할 경우 6개월 단위로 환급액의 10%씩 차감한 금액을 체납해야 함
→ 기존 상가/오피스텔 매입 시 매도자가 사업자일 경우 매수자가 부가가치세 부담
→ 부가가치세 환급 후 분기별 부동산 임대 소득에 대한 부가가치세 신고의무가 있음 (미신고 시 세무조사 대상)
이상으로 일반임대사업자와 주택임대사업자에 대하여 알아봤습니다.
오피스텔을 분양받으셨다면 어떤 사업자가 도움이 될지
세무사와 충분한 상담 후에 결정하는 게 현명한 방법이라고 생각됩니다.
감사합니다.
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