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집주인이 변경되더라도 새로운 임대인(집주인)은 이전 임대인의 지위를 승계하므로 똑같이 계약갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 전세계약이 만료되면 이를 유지할 수 없는 이유가 있지 않은 이상 바뀐 집주인에게도 계약갱신 청구권을 통해 재계약을 진행하실 수 있습니다.
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전세 계약 중 집주인이 변경된다면? – Naver Post
세입자는 당황할 수밖에 없죠. “새 집주인과 전세 계약서를 새로 써야 하진 않을까?” “전세 보증금을 올려 달라고 하면 어떻게 하지?”
Source: post.naver.com
Date Published: 7/28/2022
View: 9213
전세기간 중 집주인 변경 – 에지인공인중개사 – 에듀윌
또한 새로운 집주인이 전세보증금의 증액을 청구하는 경우, 주택임대차보호법 시행령 제8조에 따라 임대차계약이 체결된 날로부터 1년이 지나지 아니 …
Source: kin.eduwill.net
Date Published: 2/6/2022
View: 4191
전세 집주인 변경(전세기간 중 집주인 변경되면 어떻게 해야할까?)
집주인이 변경되면 세입자는 어떻게 해야할까? 위와 같은 케이스를. 겪게 되면. 이러한 의문이 생길수 밖에 없다. ① 새 집주인과 전세 계약서를 새로 …
Source: verystory12.tistory.com
Date Published: 1/22/2021
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전세중 집주인 변경 어떻게 해야 될까요? – 부동산은 모르면 손해다
전 주인과 현재 살고 있는 임차주택에 2020년 부터 2022년 1월 1일 까지 임대차 계약 전세 계약을 체결했습니다. 그리고 2021년에 집주인이 변경되었죠.
Source: dhhdc1.tistory.com
Date Published: 1/7/2022
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집주인이 바뀌면 계약서를 다시 작성해야 하나요?(계약기간중 …
부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다. 전세나 월세로 거주하고 있는데 집주인이 변경되는 경우가 있습니다.
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 12/6/2022
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전세 계약 중 집 주인이 바뀌었을 때 알아야 할 것 – 잡동사니
우선 계약서는 새로 작성하는 일은 없어야 합니다! 만약 새 집주인과 계약서를 작성해야되는 일이 생긴다면 증액 계약서나 변경 계약서를 통해서 계약을 …
Source: werw.tistory.com
Date Published: 4/13/2022
View: 3163
전세 집주인 변경 시 세입자가 해야할 일과 해서는 안 되는 일
이번 포스팅에서는 전세 집주인 변경 시 세입자가 해야 할 일과 해서는 안 되는 일에 대해 알아 보려고 합니다. 전세 보증금을 내고 잘 살고 있는데 …
Source: sweetlifeinfo.tistory.com
Date Published: 3/5/2022
View: 5890
전세 집주인 변경 | 갑자기 집주인이 바뀌면 꼭 이렇게 해야 …
Q : 전세기간 중 집주인 변경; A : 질문자께서 전셋집의 매매가 이뤄지기 전날까지’전입신고’를 마쳤다면 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추게 …
Source: you.xosotanphat.com
Date Published: 9/8/2021
View: 5265
전세자금대출 집주인 변경시 임차인이 해야할 일
집주인 변경되더라도 임대차 보호법에 의해서 보증금을 지킬 수 있는 모든 권리가 유지됩니다. 즉, 임대인의 지위가 그대로 승계되기 때문에 기존 계약서 …
Source: cd3504.tistory.com
Date Published: 6/1/2021
View: 6835
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주제에 대한 기사 평가 전세 집주인 변경
- Author: 덕방연구소
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- Date Published: 2022. 4. 22.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=G8lvZ9jfTL0
전세계약 집주인 바뀌면 세입자로서 대처방안
제3조 제4항 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
즉 직전 집주인과 작성한 전세계약이 바뀐 집주인에게도 효력을 미친다고 할 수 있습니다.
세입자의 입장에서는 이 권리와 의무에서 가장 신경쓰이는 것이 보증금이라고 할 수 있습니다. 변경된 새로운 집주인이 전세 보증금을 갑작스럽게 올리려고 하거나 올린 보증금을 지불하지 않을 경우에 세입자를 내보내려고 하는 경우가 있을 수 있는데요.
이때 “임대인의 지위 승계”에 따라 보호를 받으실 수 있습니다. 새로운 임대인이 이전 임대인의 지위를 승계하였다는 의미는 이전 임대인과의 계약한 그대로 이행하여야 한다는 것이므로 세입자는 위와 같은 불합리함에 대응할 수 있는 것입니다.
그러나 여기서 주의하셔야할 점이 있습니다. 여기서 말하는 세입자는 “대항력을 갖춘” 세입자여야 합니다. 그렇다면 대항력은 어떻게 갖출 수 있을까요?
전세기간 중 집주인 변경
Q : 전세기간 중 집주인 변경
전세기간이 1년 6개월 이상 남은 상태입니다.
집주인의 사정으로 집이 갑자기 매매가 되었다고 합니다.
세입자인 저희는 전세보증보험을 가입한 상태입니다.
1. 전세계약 유지가 가능한가요?
2. 새로운 집주인이 전세 보증금을 올려달라고 할 수도 있나요?ㅠㅠ(저희는 기존 계약 유지를 원합니다.)
A : 질문자께서 전셋집의 매매가 이뤄지기 전날까지‘전입신고’를 마쳤다면 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추게 되어 새로운 집주인과도 동일한 전세계약이 유지되게 됩니다. 또한 새로운 집주인이 전세보증금의 증액을 요청하기 위해서는,
① 상당한 사정변경이 있고
② 임대차계약일로부터 1년이 경과되어야하며
③ 기존보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여서는 아니 됩니다.
1. 질의사안의 정리
질문자께서는 전세기간이 만료되기 이전에 전셋집의 매매가 이루어진 경우, 전세계약이 매수인에게도 유효한지 여부 및 매수인의 전세보증금 증액청구가 가능한지 여부를 질의하셨습니다
2. 검토 의견
가. 관련 법리
1) 주택임대차보호법 상 대항력
주거용 건물의 임대차의 경우 주택임대차보호법이 적용되며, 주택임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록(또는 전입신고)’를 마친 때에는 ‘그 다음 날부터’ 제3자에 대하여 대항력이 발생하며, 이러한 대항력으로 인해 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항).
2) 보증금 등에 대한 증액청구권
주택임대차보호법 제7조 본문은 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.”고 규정하면서도, 증액청구의 금액은 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고 임대차계약이 있은 후로 1년 이내에는 하지 못한다고 하여 금액과 기간을 제한하고 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항, 제2항).
다만 대법원은 “주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다.”라고 하여 계약 존속 중에 보증금 증액에 대한 당사자의 합의가 있었던 경우에는 이를 번복하여 증액된 부분이 주택임대차보호법 제7조에 반한다는 주장을 할 수 없다고 보았습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조).
나. 사안의 경우
질문자께서는 주택임대차보호법 상의 대항력을 새로운 집주인에게 주장하기 위해서는 ‘주민등록’ 또는 ‘전입신고’가 이루어 졌는지를 최우선적으로 확인하여야 할 것입니다. 전입신고 등을 마친 경우라면 새로운 집주인은 임대인의 지위를 승계하므로, 질문자와 새로운 집주인 간에는 이전 집주인과의 임대차계약을 동일한 내용으로서 1년 6개월 이상의 임대차기간이 잔존하게 됩니다.
또한 새로운 집주인이 전세보증금의 증액을 청구하는 경우, 주택임대차보호법 시행령 제8조에 따라 임대차계약이 체결된 날로부터 1년이 지나지 아니하였다면 전세보증금의 증액을 청구할 수 없고, 1년이 경과하였다 하더라도 ① 사정변경의 상당성이 없다거나 ② 기존 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하는 요구 또한 불가능합니다. 다만 질문자께서는 이에 대해서 섣불리 합의를 하게 된다면, 위 대법원의 태도에 따라 보증금 증액에 대한 무효를 주장할 수 없기 때문에 이점에 유의하셔야 할 것입니다.
3. 결론
전셋집의 매매 계약체결일 전날까지 ‘전입신고’를 마쳤다면 대항력을 갖춘 질문자께서는 새로운 집주인과 임대차계약이 그대로 유지되게 됩니다. 보증금 증액 청구의 경우, 임대차계약일로부터 1년이 지나고 기존 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 아니한 범위 내에서만 가능하므로 이를 위반한 새로운 집주인에 요청에 합의하셔서는 아니 될 것입니다.
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