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– 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다. – 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산중개계약을 체결합니다.
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◈ 안녕하세요? 수미숨입니다.
오늘은 부동산 기초지식으로 [아파트 매매 절차]에 대해 소개하는 영상을 준비해 보았습니다. 아파트를 매수하는 과정이 어떤 절차로 구성되어 있는지에 대해 [가계약부터 계약, 중도금, 잔금 그리고 소유권 이전까지] 내용을 담아 보았고요.
제목에는 주택이 아닌 ‘아파트’라는 명칭을 쓴건 우리나라 주택 중 가장 많은 거래량을 차지하는 물건이 아파트이기에 이렇게 표기를 했지 다른 주택도 거래 절차는 동일합니다.
영상 중간에 중도금에 대한 내용을 비중있게 다루는데요. 실제로 제가 2017년 생애 첫 아파트 매매를 할 당시 계약을 할 당시엔 별로 주의깊게 보지 않았다가 나중에 중도금으로 생각보다 큰 금액(매매대금의 40%)을 줘야했던 상황에 맞닥드렸을 때 무척 당황했던 경험이 있습니다. 이러한 경험에 비추어 아파트 매매하실 때 자금흐름에 문제가 생겨 곤란한 상황을 겪지 않으셨으면 하는 마음에 ‘중도금’에 대해 비중있게 다뤘답니다.
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- Date Published: 2018. 12. 22.
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부동산/임대차 > 부동산 매매 절차
부동산을 매수하려 하는데 그 절차가 어떻게 되나요?
우선 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다. 부동산을 선정하여 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다. 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다. 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.
◇ 부동산 매매
☞ “부동산의 매매”란 부동산의 매도인과 매수인이 그 소유권의 변동을 목적으로 하는 매매계약을 체결·이행하여 소유권이전등기를 하는 것을 말합니다.
◇ 부동산 매매 절차
① 매매계약 체결 전 준비절차
– 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다.
– 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산중개계약을 체결합니다.
– 부동산 구입자금이 부족한 경우 구입자금의 대출의 종류 및 대출기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택합니다.
– 일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전에 행정청의 허가를 받아야 합니다.
② 매매계약체결 절차
– 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다.
– 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다.
③ 매매계약 후 처리절차
– 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.
– 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 합니다.
– 부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.
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아파트(주택) 매매 절차(리뷰)
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아파트(주택) 매매 절차(리뷰)
2021년 5월 초에 아파트를 실제 매매한 세부적인 매매 절차를 기록해 봤습니다.
아파트나 주택 매매를 예정하시는 분들께 도움이 되었으면 합니다.
2021년 2월 설 연휴가 끝나자마자 아파트에서 조금 떨어진 곳의 부동산을 지인에게 소개받고 아파트의 매매를 부탁했습니다. 매매를 요청한 아파트는 네이버 부동산에서 매매 등록이 된 것을 확인했는데 며칠이 지나도 매수 관련한 연락을 전혀 받을 수 없었습니다. 아마도 설 연휴 전후하여 제3기 신도시 이슈 등 부정적인 부동산 관련 뉴스가 워낙 많이 나왔고 유튜브 등 각종 매체에서 부동산 폭락에 관한 얘기가 많이 흘러나와 매수세가 급 관망세로 돌아섰기 때문으로 추측되었습니다. 더군다나 그 시기에 아파트의 호가가 많이 올라간 상태였고 매물이 갑자기 증가하여 매도에 대한 부담감이 많이 생기던 중이었습니다.
아니다 싶어서 매매를 내놓은 지 1주일 후에 아파트 주변 상가에 위치하고 있던 부동산 4곳에 연락하여 매매 신청을 추가하였고 정확히 2주 뒤에 아파트 매매가 극적으로 성사되었습니다. 아파트 매도 시에는 아파트에서 가장 가까운 주변의 부동산 여러 곳에 매매 의뢰를 하시기를 바랍니다. 그리고 매수를 하시는 매수인들은 여러 부동산을 돌아다니면서 관심이 있을 만한 부동산에 대한 정보를 확인하시기 바랍니다. 왜냐하면 각 부동산마다 부동산만의 장단점이 있고 사소한 것이지만 여러 가지 체크를 하여 궁금하거나 확인이 필요한 사항에 대해 정확한 정보를 다르게 줄 수도 있기 때문입니다.
또한 각 부동산마다 직접 매매 의뢰를 받은 물건이 다를 수도 있기 때문에 최소 3곳 이상의 부동산에 방문하여 문의하시면 좋을 것 같습니다. 부동산의 정보나 설득에 따라 매매될 확률이 달라질 수도 있을 것 같기 때문입니다.
참고로 저의 아파트가 매매된 상황은 원래 더 작은 평형의 아파트를 매수할 계획이었던 매수인이 부동산의 적극적인 설득으로 평형을 바꾸어 매수를 진행한 케이스입니다. 물론 매수인도 집에 대한 만족도가 높아서 다행이었습니다.
아파트 이미지
매수 예정자가 생기면 부동산에서 전화가 오고 답사를 오게 되는데 이때 가급적 집을 깨끗하게 정리를 해 놓으시면 좋습니다. 정리되지 않은 집에 방문하게 되면 집중력이 떨어지고 집의 곳곳을 꼼꼼히 보기가 부담스러울 수 있습니다. 그러면 매수 예정자들이 그 집에 대한 인식이 좋지 않을 수 있기 때문입니다. 답사한 집에 대해서 나쁜 인식이 생기면 매매될 가능성이 떨어질 수밖에 없습니다.
특히 유사한 평수의 다른 집들이 매물이 많이 나와 있을 경우에는 당연히 비교 대상이 될 것이 뻔할 것 같습니다. 저도 집을 내놓고 집을 청소하고 정리를 했고 필요 없는 물건들은 버리거나 당근 마켓에 팔기도 했습니다. 집을 방문 오기 전에 연락이 오면 환기를 하거나 방향제를 뿌려서 냄새도 제거하고 전등도 가급적 밝게 켜놓고 맞이했습니다. 그리고 집에 지는 강아지가 있다면 답사 시에는 될 수 있으면 다른 가족을 통해 산책을 유도하거나 임시로 다른 곳에 보내면 도움이 될 것 같습니다. 집을 매매한다는 확실한 신호를 부동산이나 매수 예정자에게 전달하는 거지요.
깨끗한 집 내부 이미지
답사가 끝나고 나면 몇 시간 내로 또는 며칠 내로 계약 관련한 연락이 부동산을 통해 옵니다. 부동산에서 계약 의사를 확인하고 문자로 매매지 주소, 매매 대금, 계약서 작성일, 대금 조건(계약금, 중도금, 잔금일, 연락처 등) 등 계약 관련한 기본 정보를 보내옵니다.
이렇게 문자로 증거를 남겨 놓으면 다음에 매수 또는 매도 의사를 일방적으로 취소하는 문제가 생겼을 때 계약서 작성과 동일한 법적 근거가 된다고 하니 참고하시기 바랍니다. 또한 매수 의사가 높으면 급하게 사전 예약금을 보내와서 집 매수에 대한 의사를 확실히 알리기도 합니다. 부동산에서 문자로 해당 예약금에 대한 내용을 보내와서 상호 간 증거로 남겨 놓습니다. 가급적 매수, 매도인이 직접 연락을 하지 말고 부동산을 통해서 처리를 하시는 게 좋습니다. 그러면 불안하지 않게 계약일까지 보낼 수 있습니다.
계약은 보통 1주일 내로 부동산에서 매수자, 매도자, 부동산 중개사가 모여서 진행합니다. 모든 필요한 서류는 부동산에서 알아서 준비를 해주며 신분증과 도장을 준비해서 가시면 됩니다. 저는 도장을 놓고 가서 부동산에서 즉석 조립식으로 만들어준 임시 도장으로 계약서 날인을 진행하였습니다. 혹시라도 도장을 준비하지 못한 분들은 걱정하지 않으셔도 됩니다. 계약금은 보통 매매대금의 10%이고 중도금은 40%, 잔금이 50% 정도로 알고 있었는데 매수자의 자금 조달 상황과 대출 일정에 따라 조금씩 달라지고 특별히 고정된 규정은 없다고 합니다.
저는 매수자가 보금자리론을 이용하여 대출하다 보니 중도금을 낮춰서 계약을 진행했습니다. 조금 불안한 마음이 있었지만 어차피 매수자가 중도금을 주지 않으면 예약 해지가 되기 때문에 설상 집 매매가 되지 않더라도 계약금을 돌려주지 않아도 되니 안심하셔도 됩니다. 하지만 이런 일은 웬만하면 발생하지는 않는 것 같습니다. 이렇게 매수자의 상황과 대출 일정을 확인하고 부동산 중개인과도 명확하게 계약서 내용에 계약해지 시에 관련 내용이 들어가 있는지 확인하시기 바랍니다.
계약서의 기재사항이 완료되면 중개인 꼼꼼하게 관련된 내용을 알려주고 법적인 문제가 될 사항에 대해서는 계약서 내에 기재해서 보여 줍니다. 예를 들어 근저당 설정 관련, 누수 문제, 보일러 문제, 인터폰 문제, 인테리어 진행 시 관리비 부담 문제 등에 대한 상세한 설명을 해주니 차근차근 확인하시면 됩니다.
부동산 중개 수수료도 중개인이 얘기하니 참고하시기 바랍니다. 지금 현재(5월 기준) 공인 중개사 수수료는 매매 5천만 원 미만일 경우 6%(한도액 25만 원), 5천만 원 이상부터 2억 원 이만은 5%(한도액 80만 원), 2억 원 이상부터 6억 원 미만은 4%, 6억 원 이상부터 9억 원 미만은 5%입니다. 9억 원 이상은 9% 이내에서 중개 의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정하게 되어 있습니다. 2021년 이후 부동산 중개 수수료 요율체계가 개편될 예정이라고 하니 매매 시기에 부동산 중개 수수료는 확인하시기 바랍니다.
기본 매매 계약이 끝나면 매도인은 미리부터 알아본 은행권을 통한 주택담보대출이나 보금자리론 또는 디딤돌 대출을 실행해야 합니다. 집을 매수하고자 하는 순간부터 각 은행이나 주택금융공사 등을 통해 자신에게 가장 적정한 대출을 진행하여 자금을 준비하면 됩니다. 보통 계약 후 중도금 일정은 잔금일이 정해지고 나서 중간 날짜로 지정을 하게 됩니다. 저는 매매 계약 후 1개월 후에 중도금, 중도금 받은 1개월 후에 잔금을 받는 일정으로 정리를 하였습니다. 중도금을 받기 며칠 전부터 부동산에서 연락이 오고 특별히 만날 필요 없이 중도금이 입금되고 관련 내용을 문자로 보내옵니다. 중도금을 받게 되면 계약을 취소할 수 없다는 사실은 알고 있어야 합니다.
이제 잔금 일정만 남았습니다.
등기권리증, 주소가 모두 나온 주민등록 초본, 매도용 인감증명서(주민센터 발급), 인감도장을 미리 준비합니다. 잔금일은 실제로 아파트(주택) 소유권이 이전이 되고 대출을 하면 실행이 되는 날이기 때문에 매우 중요한 날입니다. 보통 이사가 동시에 이루어지기 때문에 필요서류와 시간 일정 등을 잘 체크하고 정리해야 합니다.
잔금일에 중요한 사람이 한 명 등장합니다. 바로 법무사입니다. 물론 매수자는 잔금일 이전에 법무사를 선정해서 등기이전 관련 업무를 할 수 있도록 준비를 하시면 됩니다. 법무사는 부동산 소유권 이전과 근저당 설정을 매수인과 은행을 대신해서 등기소에 가서 행정처리를 해주는 업무를 진행하게 됩니다. 법무사는 부동산에서 소개해 주거나 매수인이 알고 있는 법무사 중에서 선정하면 됩니다.
법무사는 2~3일 전에 매도자에게 전화해서 은행에 남아있는 매도자의 담보대출 금액(원금+이자)에 대한 정보를 요청합니다. 그러면 매도자는 일반적으로 1~2일 전에 은행에 연락하여 상환할 담보대출 금액을 문자로 보내달라고 요청하고 해당 정보를 법무사에게 보내주면 됩니다. 부동산 담보대출 외 일반대출은 관련이 없으니 정보를 제공할 필요가 없습니다.
이제 부동산에서 매수인, 매도인, 중개사, 법무사가 만나 최종 계약을 정리합니다. 먼저 법무사는 매수자의 대출 기관(은행)에서 매도자의 상환금액에 해당하는 금액을 매도자의 은행에 보내 상환 처리하고 나머지 잔금은 매수자가 매도인에게 송금하면 됩니다.
그리고 선수 관리비, 중간 관리비, 도시 가스비 등 잔액 처리할 사항이 있으면 부동산에서 매매 정산서를 작성해 줍니다. 매수, 매도인간 입출금이 필요할 경우 확인하고 처리가 되면 모든 매매 계약은 종료됩니다.
마지막으로 매매 계약 시에 정리된 부동산 중개 수수료를 송금하면 됩니다.
중개 수수료는 매수자, 매도자 모두 같은 비율로 지급하며 보통 부가세가 포함된 현금 영수증을 발행합니다.
이렇게 매매가 종료되고 법무사가 등기이전을 완료한 후에 매매 계약서 원본 및 등기필증을 우체국 등기로 매수자에게 송부하거나 직접 방문하여 전달합니다.
매수자가 해당 아파트의 등기부등본상에 본인의 이름이 등재되면 최종 소유주가 됩니다.
단, 대출 금융 기관에 따라 기존 집주인인 매도자의 전출이 이사하는 당일(등기일) 내에 되어야 등기부등본이 원활하게 마무리될 수도 있으니 해당 금융 기관에 미리 확인을 하시기 바랍니다.
행복하세요
매수자, 매도자 모두 행복하시고 도움이 되시기를 바랍니다.
감사합니다.
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hongya의 잡다한 취미생활 :: 아파트 매매계약 순서 및 절차
1. 가계약금 입금하기 (찜하기)
집이 마음에 드니 실제 계약서 쓰기 전까지 다른 사람들에게 보여주지 말라는 의미로 가계약금을 보낸다. 아파트 매물이 넘쳐나서 이것 저것 고를 수 있는 매수자 우위 시장에서는 가계약금 없이 진행하는 것도 가능하다. 그러나 매물이 귀한 매도자 우위 시장에서는 가계약금을 보내 집을 빨리 잡아야한다.
가계약금은 입금하는 순간 법적으로 받을 수 없다. 매도자에게 사정하고 빌면 착한 매도자는 반정도는 주기도 한다. 이건 정말 흔치 않은 경우다.
예약금, 가계약금 돌려받을 수 있을까?
가계약금을 보내고 매수인의 변심으로 계약 해지를 하면 가계약금은 돌려받을 수 없고 매도인이 계약 해지를 하면 가계약금의 2배를 물어줘야한다. (배액배상)
가계약금은 통상 매매대금의 1%이다. 그러나 부동산 상승장에서는 하루가 다르게 집값이 올라가니 매도자가 배액배상을 못하게 가계약금을 많이 보내는 것이 좋다.
가계약금은 꼭 등기부등본 상의 집주인 계좌로 입금해야한다.
가계약금 보내기 전 확인사항
1) 등기부등본 확인
등기부상의 주소와 실제 소유자 확인, 대출있는지 확인
등기부등본 보는 방법
2) 주민등록증 확인
등기부상의 소유자와 매도인 신분증과 일치 확인
주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법
3) 계약서 쓰는 날 정하기, 중도금 여부, 잔금일 협의, 부동산 중개 수수료 협의
계약 해지 방지를 위해 가계약금을 보내기 전에 미리 협의를 한다. 가계약금을 보내면 끝이다. 미리 부동산 중개보수료도 협의를 해놓자.
임차인이 있는 경우 세끼고 나온 물건
확인사항 : 임대차계약서 사본, 임차인 계약만기날짜, 임차인 미수금, 임차인 변동여부, 장기수선충당금, 임차인 월세 선불인지 후불인지, 마지막달 월세는 누가 받을것인가
임차인이 있는 집을 매매해서 실입주시
매수인 실입주시 임차인의 명도확인서 받기
구두로만 약속받은 경우 이사비용을 요구하는 경우가 있다.
2. 계약서 쓰기
1) 매수인 필요 서류 : 신분증, 도장
2) 등기부등본과 매도인의 신분증을 확인한다.
등기부등본 상 출력일자가 오늘 날짜인지 주소, 소유자, 융자 등을 확인한다.
대상물건 소재지 : 등기부등본상 주소 쓰기
매수인, 매도인 주소 : 주민등록등본상 주소 쓰기
계약서를 처음부터 끝까지 꼼꼼히 확인하고 오타가 있다면 꼭 수정하여 계약서를 작성한다. 이후에는 계약서 수정이나 재작성이 불가능하다. 잔금일은 유동적으로 설정할 수 있다.
3) 이체한도 미리 상향 신청해놓기, OTP카드 챙기기
보통 매매대금의 10%를 계약금으로 입금한다. 가계약금으로 1%를 보냈으니 매매대금의 9%를 계약금으로 집주인에게 입금한다. 매수인과 매도인이 부동산 사무실에 모여서 서류 확인을 하고 계약서를 작성하고 마지막으로 계약금을 입금한다. 폰뱅킹으로 계좌이체하는게 편하니 미리 은행에 가서 한도 상향 신청을 해놓는게 좋다.
4) 특약사항
6개월 이내 중대한 하자(누수)가 있을 시 매도자는 손해배상을 한다.
잔금일 전까지 대출받거나 압류, 가압류 등 권리 변동시 계약은 취소되고 매도자는 매수인에게 배액손해배상을 한다.
근저당 설정시는 잔금 납부와 동시에 근저당 말소한다. (필요서류 : 국세완납증명서, 지방세완납증명서)
6월 1일 이후 계약시 7월, 9월 부과되는 재산세는 매도인이 부담하기로 한다.
아파트 매매시 재산세는 누가 내지?
아파트 매매 계약서 특약사항
대리인 계약
대리인이 나올 경우 위임장이 있어야한다. 집주인은 남편 명의이고 부인이 대리인으로 위임장없이 나오는 경우가 있다. 부부나 자식이라도 위임장을 꼭 확인해야한다. 인감증명서의 도장과 위임장의 도장이 일치하는지도 확인한다.
대리인 계약시 준비서류
위임장, 인감증명서, 위임자 신분증, 위임자 서류, 대리인 신분증, 대리인 도장
위임자(집주인)에게 전화를 걸어 계약사항을 다시 한번 확인한다.
3. 대출받기
주택담보대출 신청시 필요한 서류
1) 신분증, 주민등록초본, 주민등록등본(주민센터 발급), 인감도장
2) 매매계약서
3) 등기부등본(인터넷 등기소 발급)
4) 담보주택의 전입세대열람확인서 (주민센터 발급)
5) 인감증명서 2통 (주민센터 발급)
6) 건강보험자격득실확인서 (국민건강보험공단 발급)
7) 전년도 + 전전년도 (2개년) 소득금액 증명원 (홈텍스 발급)
8) 가족관계증명서 ( 배우자와 분리세대이거나 단독세대주(미혼차주)인 경우만 준비)
위 서류는 모두 1개월 이내 발급된 것만 유효하다.
4. 법무사 알아보기
법무사가 하는 일은 근저당설정 등기와 소유권 이전 등기이다.
주택담보대출을 받으면 근저당권 설정(담보설정)을 하기 위해 은행과 협약이 된 법무사가 온다. 내가 따로 선택할 수 없다.
소유권 이전 등기를 위한 법무사는 따로 구하거나 은행 법무사에게 근저당권 설정과 소유권 이전 등기를 모두 맡기면 된다.
법무사가 직접 오진 않고 사무장이나 사무직원이 온다.
일반적으로 은행의 법무사는 수수료가 비싸서 근저당 설정등기와 소유권이전등기를 각각 따로한다. 2명의 법무사와 일을 진행하는 것이다.
법무사 선택 방법
1) 은행 법무사에게 소유권 이전 등기까지 모두 맡기기
2) 부동산에서 법무사 소개받기
3) 직접 수수료가 싼 법무사를 찾아 의뢰하기 – 법무통
어플 법무통을 이용하면 견적을 받고 그 중 가장 저렴한 가격을 제시한 법무사를 선택할 수 있다.
4) 셀프 등기
대출을 받으면 은행에서 금융 사고에 대한 우려로 셀프 등기를 제한하는 곳도 있으니 대출받는 은행에 문의해야한다.
5. 중도금 입금하기
중도금은 꼭 지불할 필요는 없다. 매도인과 매수인의 협의로 중도금을 생략할 수도 있고 입금할 수도 있다. 중도금을 보내기 전 등기부등본 확인은 필수이다. 매도인에게 계좌이체할 때마다 등기부등본을 때서 그 사이에 대출을 받았는지 확인해야한다.
일반적으로 중도금은 매매대금의 40%이다. 중도금을 넣으면 일방적인 계약 파기를 할 수 없다. 그래서 매도자 우위 시장에서는 매수자는 중도금을 꼭 넣는게 좋다.
6. 잔금 입금하기
일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월로 한다. 중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 40%를 입금한다. 중도금없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체한다.
1) 평일
소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야한다.
2) 잔금 입금 전 매수할 집 확인
가구가 모두 빠진 집에 누수, 곰팡이, 결로, 깨진 창문 등 하자 체크를 한다.
천장 LED 등, 도어락 등을 때어가는 경우도 있다.
3) 등기필증, 등기부등본 확인
4) 관리비 및 각종 세금 영수증 확인 : 재산세, 국세완납증명서, 지방세완납증명서
잔금날 매수인 준비서류
1) 아파트 매매계약서
2) 주민등록 등본
3) 도장
4) 가족관계증명서 상세
5) 세금 및 법무사 비용 : 취득세, 등록세, 인지세 등, 소유권 이전 법무사 비용
6) 중개 보수료 : 소득공제용 현금영수증 받기
7) 선수관리비 매도자에게 주기 : 아파트 입주할 때 한 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비
일주일에서 보름이 지나면 우편으로 등기권리증(집문서)이 온다.
세상만사에 대한 이런저런 생각들
아파트 매매 절차 순서대로 알아보겠습니다. 아파트를 매매하는 것은 매우 큰 돈이 들어가는 일입니다. 그리고 평생에 몇 번 없는 일입니다. 가능성이 높지 않지만 혹시라도 사기를 당할 경우 큰 돈을 잃게 됩니다.
따라서 매매 절차를 꼼꼼하게 파악하고 신중하게 결정을 해서 아파트 매매를 진행해야 합니다. 아파트 매매 절차를 순서대로 보도록 하겠습니다.
아파트 매매 절차
아파트 매매 절차는 크게 다음과 같은 단계를 거칩니다.
1. 매물 단지 선정
2. 부동산 중개소 문의
3. 매물 확인
4. 최종 선택
5. 가계약금 송금
6. 계약 및 계약금 송금
7. 대출 신청 8. 잔금 지급 및 소유권 이전
1. 매물 단지 선정
매매하고자 하는 단지를 몇 군데 선택을 해서 살펴보는 단계입니다. 입지, 생활환경 면적, 가격 등을 인터넷 으로 확인해 보고 직접 찾아가서 또 구석구석 살펴본 후 선택을 합니다.
2. 부동산 중개소 문의
원하는 매물의 조건을 정리한 후 부동산 중개소 문의하고 매물이 나오면 연락달라고 이야기해둡니다. 아파트명, 평형, 가격대, 층, 방향(남향) 등 조건을 정확하게 말해야 합니다.
아파트 매매 절차
3. 매물 확인
중개소부터 연락이 오면 중개사와 함께 해당 매물에 방문을 하여 확인을 합니다. 햇빛이 잘 들어오는지, 파손된 곳은 없는지 등 꼼꼼하게 확인을 하도록 합니다.
4. 최종 선택
몇 군데 둘러보고 가장 마음에 드는 조건의 아파트를 골라서 최종 매매 결정을 하는 단계입니다. 나름대로의 체크리스트와 기준표를 만들어서 선택을 하면 좀 더 좋은 선택을 할 수 있을 것입니다.
5. 가계약금 송금
필수 단계는 아니지만 부동산 시장이 좋을때는 더 높은 값을 부르는 다른 매수자에게 넘어갈 수 있기 때문에 가계약금을 송금해서 매물을 잡아두는 것이 좋습니다. 중개소를 통해서 매도자의 인적사항(신분증)과 실제 집주인여부(등기부등본 최신본 확인) 확인 후 가계약금을 송금합니다. 매매가의 1~5% 정도 주면 되는데 정해진것은 없고 협의를 해서 결정하면 됩니다. 매도자가 계약을 파기할 경우 매수자에게 두배를 돌려주어야 합니다. 반대로 매수자가 매수를 포기하면 돌려받지 못하고 날리게 되니 신중하게 결정해야 합니다.
6. 계약 및 계약금 송금
매도인 매수인 공인중개사가 만나서 계약서를 작성합니다. 계약 전 최신 등기부등본을 뽑아서 확인을 합니다. 신분증과 도장(막도장 가능)을 준비하고 계좌이체 한도를 확인하고 1일이체 한도가 송금액보다 적으면 한도를 상향해야 합니다. 그런 후 계약금을 송금합니다. 계약금은 매매가의 10%이며, 가계약금을 이미 지급했다면 그만큼을 제외한 금액을 송금합니다.
7. 대출 신청
대출 없이 잔금을 다 지급할 수 있으면 안해도 되지만 그런 사람이 거의 없습니다. 잔금 지급 전에 은행에 방문해서 대출을 신청하도록 합니다. 인감증명서 2통, 주민등록등본(초본), 신분증, 매매계약서, 인감도장, 소득증빙서류, 세금완납증명서 등 필요서류를 준비하고 은행에 방문하여 대출신청을 하도록 합니다. 방문전에 은행에 전화해서 필요한 서류를 상세하게 파악해야 합니다.
8. 잔금 지급 및 소유권 이전
신분증과 도장(인감도장 또는 막도장), 가족관계증명서(상세) 매매계약서 주민등록초본(전주소이력포함), 주민등록등본(매매계약시와 잔금지 매수인 주소가 동일한 경우), 주민등록초본(매매계약시와 잔금시 매수인 주소가 다른 경우)을 준비하고 중개소에 방문하여 잔금을 송금합니다. 법무사가 참석해서 대출진행조율 및 등기처리를 진행해 줄 것입니다(셀프방법 있으나 여기서는 다루지 않겠습니다). 등기처리가 완료 되면 등기권리증을 받게 됩니다. 등기까지 완료해서 내가 소유자로 등기가 되면 아파트 매매가 완료된 것입니다.
아파트 매매 절차
아파트 매매 절차 알아보았습니다. 아파트 매매 절차, 생각보다 매우 복잡합니다. 하지만 목돈이 들어가는 일이니만큼 절차 하나하나를 매우 꼼꼼하게 확인을 해서 진행을 해야 합니다.
중개소 통해서 하면 중개소에서 절차와 필요서류를 모두 알려주긴 합니다. 그렇지만 아파트 매매 절차를 잘 알고 안내를 받는것과 아무것도 모르는 상태에서 진행을 하는 것은 차이가 있을 것입니다.
아파트 매매 절차를 철저하게 파악해서 문제 없이 거래를 할 수 있도록 해야 하겠습니다.
[🏠 홈스윗홈] 아파트 매매 절차, 완벽 뽀개기 🔨
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[🏠 홈스윗홈] 아파트 매매 절차, 완벽 뽀개기 🔨홈스윗홈 #4. 아파트 매매 절차 알아보기
안녕하세요, 요새 머리가 지끈지끈 아프고 밤에 잠도 잘 안 오는 기획자 호이입니다. 🥲
요 며칠 사이에 신경이 곤두선 채로 이것저것 알아보고 준비하다 보니 예민해지네요. 성장통(?)이라고 생각하고 오늘 공부하며 배운 내용 역시 정리해보려고 합니다. 이번에 포스팅할 내용은 아파트 매매 절차입니다.
✅ 아파트 매매는 어떤 단계를 통해 이뤄질까요?
🚩0단계. 매수 희망 물건 고르기
매수를 희망하는 아파트를 고를 때 무조건 세입자와 매도인 양쪽에 누수, 결로, 곰팡이 여부 를 체크해야 합니다. 이때, 혹시라도 집에 문제가 있는 경우 잔금일까지 수리해서 인도를 하겠다는 조건을 계약서 특약에 쓰는 것이 좋습니다. 수리를 했는데도 여전히 문제가 있는 경우 매도인이 책임지겠다는 내용까지 특약에 포함시킨다면 더 확실하겠죠.
만약 매도인이 중대한 내부하자를 사전에 고지하지 않았다면, 매수인은 그 사실을 인지한 날로부터 6개월 이내 손해배상 청구가 가능합니다. 그러나 선의 무과실임을 입증해야 하고, 손해배상액도 직접 입증해야 하는데 이를 입증하는 것이 사실 쉽지가 않습니다. 따라서 문제가 발생하기 이전에 애초에 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋겠죠?
🚩1단계. 가계약금 입금
마음에 드는 아파트를 매수하기로 결심했다면 아파트의 매매대금의 1% 정도에 해당하는 금액을 가계약금으로 매도인에게 입금 합니다. 가계약금을 입금함으로써 이 아파트를 매수하겠다는 명확한 의사표시를 하는 것이죠. 사실 가계약 단계 없이 바로 본계약을 진행해도 무방합니다. 가계약 단계는 생략될 수 있습니다.
🚩2단계. 본계약
본계약일에는 부동산 중개 사무소에서 매수인과 매도자인이 만나 부동산 소장님 중재하에 매매계약서를 작성하게 됩니다. 가계약금을 넣은 경우라면 이미 계약금의 1%를 입금한 상태이므로 나머지 9%에 해당하는 금액을 추가로 입금합니다. 이로써 아파트 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 입금 완료하게 된 것입니다.
그리고 계약서를 작성할 때 잔금일을 정하게 되는데요. 대출을 받아서 매매를 하는 경우 만에 하나 대출이 거절될 수 있기 때문에 대출이 거절될 경우를 대비하여 아래와 같은 특약을 설정하는 것이 좋습니다. 문제가 조금이라도 생길 수 있는 부분이 있다면 일단 무조건 특약사항에 기재합시다.
(1) 대출이 거절되어 계약을 더 이상 진행하게 될 수 없을 경우 매수인은 계약금을 돌려받을 수 있다.
(2) 잔금일을 0월 0일로 정하되 매수인의 대출 상황에 따라 잔금일을 조정할 수 있다.
계약일과 잔금일 사이에는 중도금을 정할 수 있는데요. (뒤에서도 설명드리겠지만 잔금일과는 달리 중도금 납부할 때는 대면으로 만날 필요는 없습니다. 이때도 중도금은 계좌이체를 한다고 계약서 특약에 기재합시다.) 매수인과 매도인의 상황이나 계약 내용에 따라 중도금이 있는 거래도 있고 중도금이 없는 거래도 있을 수 있습니다.
중도금의 경우 법적으로 매매대금의 몇 %인지 정해진 금액은 없기 때문에 매수인과 매도인이 협의하여 정하기 나름이지만, 관례적으로 부동산에서는 중도금을 매매대금의 40%로 정하고 있습니다. 중도금의 유무에 따라 보통 아래와 같이 금액을 지불합니다.
중도금이 포함된 경우 계약금 10% + 중도금 40% + 나머지 50% 잔금 중도금이 미포함된 경우 계약금 10% + 나머지 90% 잔금
그런데 이 중도금의 포함 유무가 계약에 영향을 주는 부분이 있습니다. 계약금과 더불어 중도금을 지불할 경우 해당 계약은 원칙적으로 파기할 수 없습니다. 만약 그럼에도 불구하고 매도인이 해당 계약을 파기하고자 한다면 계약금의 두배에 해당하는 금액을 매수인에게 돌려줘야 합니다. 이를 배액배상이라고 합니다. 계약 파기로 인해 매수인과 매도인 사이에 법적 분쟁이 발생하는 경우, 계약기간 중에 중도금을 납부했다면 법원 판례상으로는 매수자의 손을 들어주는 경우가 많았다고 합니다. 그래서 매수인의 입장이라면 중도금을 납부하는 것이 더 유리합니다.
📝본계약 시 주의사항 1
계약 당일, 반드시 약속한 시간보다 최소 30분 전에 먼저 가서 대기합시다!
계약일 당일 부동산 소장님께서 등기부등본과 건축물대장 등을 필요 서류를 미리 발급해 준비해놓고 계실 것입니다.
이 때, 먼저 해당 서류가 모두 계약 당일에 발행되었는지 확인합니다.
그리고 등기부등본과 건축물대장을 통해서 소유주와 권리 관계를 확인하고 문제가 있는지 살핍니다.
계약 당일 제 시간에 도착하면 심리적으로 이미 늦은 것입니다.
집주인이 앞에 있는데 현실적으로 해당 문서를 꼼꼼하게 살필 수 있을까요?
소유자를 확인할 때 단순히 신분증만 확인하는 것이 아니고
반드시 신분증과 등기권리증(=집문서)을 함께 확인해야 합니다.
신분증과 등기권리증을 같이 대조하여 소유자를 확인합시다!
📝본계약 시 주의사항 2
먄악 계약 당일 매도인 당사자가 아닌 매도인의 대리인이 온다면?
이 경우에는 아래 사항을 반드시 확인해야 합니다.
– 인감도장이 찍혀있는 위임장(인감증명서의 도장과 대조)
– 인감증명서(3개월 이내에 본인이 발급한 본인의 인감)
– 본인의 신분증
– 대리인의 신분증
또한, 위임장 내용에는 대리권의 범위가 꼭 적혀있어야 합니다.
ex. 10억원에 매매를 원함
ex. 임대차 계약에 관한 권한을 넘김
ex. 모든 처분권한을 넘김 등등
🚩3단계. 잔금일
일반적으로 잔금일에는 부동산 중개 사무소에 4명의 사람이 모이게 됩니다.
매수인, 매도인, 부동산 중개인, 법무사
법적으로 잔금일에 A명의의 집을 B명의로 바꿔서 등록을 해줘야 하기 때문에 법무사는 해당 업무를 대행합니다. 또한, 아파트를 매수하면서 은행에서 대출을 받았다면 대출금의 120%에 해당하는 금액을 근저당권으로 설정 해야합니다. 이 근저당권 설정 역시 법무사의 역할입니다.
잔금일에 잔금만 준비해서는 절대 안됩니다. 잔금일에는 잔금 외에도 부동산 중개수수료, 부동산 취득세, 법무사 수수료까지 함께 준비해야 합니다. 잔금일 전에 부동산 소장님께 미리 중개 수수료와 법무사 수수료 등에 대해 미리 확인하여 준비하는 것이 좋겠죠? 잔금일에도 역시 계약일과 마찬가지로 약속 시간 최소 30분 전에 도착하여 등기부등본에 문제가 없는지 꼭 한 번 다시 확인을 합시다!
추가적으로, 아파트 관리비 정산, 공과금 정산도 빼놓지 말아야 합니다. 큰 금액은 아닐지라도 괜히 10~20만 원의 금액 때문에 기분이 상하는 경우가 굉장히 많다고 합니다. 그래서 잔금일 때 이 부분도 꼼꼼하게 챙기자구요~!
🚩4단계. 등기권리증 수령
잔금까지 모두 치르고 거래가 완료되면 보통 1주일~보름 후에 등기권리증을 받을 수 있습니다. 등기권리증은 분실했다고 해서 절대 재발급이 되지 않는다고 합니다. 그러니 반드시 꼭 잘 보관합시다! 등기권리증을 분실했다고 해서 아파트를 팔 수 없는 것은 아니지만 등기권리증을 대신할 수 있는 서류를 법무사를 통해 발급받아야 하고 이때 또 비용이 드니 잘 보관해야겠지요?
📝허니달달 꿀팁 1
매수하려는 아파트에 세입자가 있을 경우 이사와 명도 문제가 매우 중요합니다.
세입자는 중도금 납부 시 내보는 경우가 제일 좋은데요.
중도금을 지급할 때 세입자의 월세 혹은 전세보증금에 맞춰서 중도금을 지급하고
중도금을 지급하는 날에 세입자를 내보내 명도를 하도록 특약사항에 기재합니다.
중도금 지급일에 세입자가 나가고 나면 이제 빈 집이 되었으니 집 상태를 다시 한 번 확인하기도 좋고
이 때 문제가 있는 부분이 있다면 잔금일까지 처리가 되도록 하는 것이 가장 좋겠죠?
📝허니달달 꿀팁 2
부동산 매매 시 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항
등기부등본은 부동산에 대한 주민등록증입니다.
등기부등본을 통해서는 그 부동산의 실소유자가 누구인지 확인해야 합니다.
등기부등본에서 제일 먼저 나오는 것이 주소이고, 부동산 표시가 나옵니다.
그리고 그 아래 갑구와 을구가 나오는데요.
갑구에서 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다.
갑구의 매매 내역에서 가장 마지막에 나오는 부분이 현재 소유자입니다.
을구에서는 대출 부분이 나옵니다.
등기부등본에 가압류, 압류, 가처분, 가등기 이런 것들이 적혀 있다면 절대 매매를 해서는 안됩니다.
이 부분이 말소가 되었을 때 혹은 말소가 된다는 조건 하에서는 매수가 가능하지만
현재 문서에 남아있는 상태라면 절대 매수하시지 말기 바랍니다.
근저당권의 경우에는 은행에 상환을 할 경우에 언제든 말소 처리를 할 수 있기 때문에
근저당권에 대해서는 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
이상으로 아파트 매매 절차에 대해 알아보았습니다. ‘연애를 글로 배웠어요~’처럼 ‘부동산 매매를 글로 배웠어요~’가 되었네요. (ㅋㅋㅋ) 실전 매매에서 어떤 돌발 상황이 발생할지는 알 수 없으나, 최대한 돌발 상황들이 발생하지 않도록 여러 번 시뮬레이션 돌려보고 매매에 임해야 겠습니다.
다음 포스팅에서도 열심히 공부하여 유익한 포스팅으로 찾아오겠습니다! 감사합니다. :3
* 위 내용을 정리하면서 공부한 영상은 아래와 같습니다. 출처 표기합니다.
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– 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다. – 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산중개계약을 체결합니다.
여기에서 이 주제에 대한 비디오를 시청하십시오. 주의 깊게 살펴보고 읽고 있는 내용에 대한 피드백을 제공하세요!
◈ 안녕하세요? 수미숨입니다.
오늘은 부동산 기초지식으로 [아파트 매매 절차]에 대해 소개하는 영상을 준비해 보았습니다. 아파트를 매수하는 과정이 어떤 절차로 구성되어 있는지에 대해 [가계약부터 계약, 중도금, 잔금 그리고 소유권 이전까지] 내용을 담아 보았고요.
제목에는 주택이 아닌 ‘아파트’라는 명칭을 쓴건 우리나라 주택 중 가장 많은 거래량을 차지하는 물건이 아파트이기에 이렇게 표기를 했지 다른 주택도 거래 절차는 동일합니다.
영상 중간에 중도금에 대한 내용을 비중있게 다루는데요. 실제로 제가 2017년 생애 첫 아파트 매매를 할 당시 계약을 할 당시엔 별로 주의깊게 보지 않았다가 나중에 중도금으로 생각보다 큰 금액(매매대금의 40%)을 줘야했던 상황에 맞닥드렸을 때 무척 당황했던 경험이 있습니다. 이러한 경험에 비추어 아파트 매매하실 때 자금흐름에 문제가 생겨 곤란한 상황을 겪지 않으셨으면 하는 마음에 ‘중도금’에 대해 비중있게 다뤘답니다.
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** 아파트 매매 계약 절차 **
** 아파트 매매 계약 절차 **
설명의 편의를 위해 부동산 거래 . 아파트 매매가 2억원을 기준으로 설명드립니다
** 아파트 매매 계약 절차 **
설명의 편의를 위해 부동산 거래 . 아파트 매매가 2억원을 기준으로 설명드립니다
1: 아파트 매매 의사를 밝힌후 가계약금 전달
보통 2억이라면 계약금 10% 2000 만원중에 300-500 만원을 계좌이체합니다.
1. 등기부상 등기며의인 계좌로 바로 입금하셔도 되구요
2. 부동산 대표자 계좌로 입금후 부동산에서 집주인 계좌로 입금후
입금 문자받으시면 됩니다(저는 1번 계좌를 선호함)
* 가계약금 : 영수증 (중개사) 현금전달시
현금전달보다는 계좌이체가 증거자료하기에 좋습니다
가계약금 영수증은 받으면 좋지만 .. 계좌이체 내역서로 하셔도 됩니다
2: 본계약 날짜 — 가계약후 7-10 일이내 작성 (신분증 도장 필요 )
보통 가계약후 (인터벌이 길면 문제발생소지가 많음으로 3일에서 7일이내)정식으로 계약서를 작성합니다
이때 총 매매금액의 10%가 계약금으로 필요한데요
10%라는 금액에 대한 구체적인 명시는 없으나
은행에서 대출접수시 계약금 5–10% 들어간 계약서가 있어야 접수가능합니다(그래야 금융기관도 안심할 수 있음)
계약서 작성후 계약해지 부분은 — 매매 상대자와의 협의없이 해지가능합니다
대신에 계약서에 별도의 특약사항을 기재하지 않았다면 일반적으로
매수자 입장에서 계약포기시 계약금을 포기해야하고, (달라고 중개사에게 압력을 넣는 수도 흔히들 있으므로 요주의)
매도자 입장에서는 계약금의 두배를 해지에 대한 위약금으로 지불하면 해지 가능,,
(위약금 조항이 없으면 문제 발생도 가능함)
단, 계약금 지불 후 중도급이 지급 되었다면
계약금 포기 및 계약금의 2배의 위약금 지불하는 방법으로는
일방적인 계약해지는 불가능한 상태가 됩니다.
소송으로 진행되나 , 쌍방의 원만한 협의가 있어 이의없이 해지에 동의가 이루어 진 경우에는
협의에 따른 방법을 거쳐 계약해지가 가능하겠습니다.
** 최근의 대법원 판례중에 매도자가 다른 사람에게 비싼금액을 받고
2배를 물려주고계약해지를 할려고했는데 상대방이 소송진행
매매금액 전액을 배상하는 판결도 있었습니다(이는 중도금 지급등 이행이 착수된 경우)
** 등기부등본 확인 매도자 본인 신분증 확인 **
가장 중요한 부분입니다
매도자 신분증 확인 : 등기부등본상 등재된 본인임을 확인해야하고
대리인이 왔을경우 위임장과 본인 발행 인감증명서(위임범위)를 확인해야합니다
남편 명의로 되어있고 부인이 왔을때도 신분증과 인감 위임장이 필요합니다
대리권으로 인한 사고중에 아파트 관리만 위임했는데 매매진행 위임했을때
위반 사항이 됩니다
* 위임장상의 구체적 위임내용을 확인
등기부등본 권리관계확인 :
갑구는 부동산 등기 면적 주소 등기상 주인이 나타나구요
을구가 중요한데 저당권 전세권 소유권 변동사항 국세체납유무를 확인해야합니다
저당권은 대출이 설정되어있는 경우인데요 .. 보통 빌린금액의 120%가 설정됩니다
(예를 들어 1억원을 대출했을 경우, 등기부상 표기되는 채권최고액은 1억2천만원이됩니다)
잔금시 대출 상환방법도 상의하셔야하구요
법무사를 통한 등기이전시, 대출말소가 되어야 등기이전이 됩니다
여기서 잠깐 …2번째 팁 : 국세나 벌금 체납부분도 확인해야합니다 (사전 확인)
* 채무확인서 등 제출 요청
계약당시에는 없었던 (주인도 모를수가 있음 ) 세금체납으로 압류가 될 수 있습니다.
체납금액이 작으면 바로 입금하고 등기이전하면 되지만
몇천만원이나 많으면 바로해결이 안되서 당일 이전이 안될수 있습니다.
3번째팁 : 등기부 등본에는 전용면적만 올라와 있습니다
공용부분과 기타 공용부분은 건축물 대장(분양면적)에 기재되어 있음
서비스 면적도 등기부에 포함 안되어있습니다
** 건축물 대장과 토지이용계획 확인서 ** 하자부분 체크
건축물대장에는 건축물에 대한 설명 ..
용도 . 면적 . 각 부분에대한 설명
위반건축물이 있는지 체크하셔야 하구요
주택이나 아파트 매매의 경우 : 매매후 하자를 알게되었을때,
알게된 시점의 6개월안에 손실보상을 해주게 되어있습니다
계약시 하자부분은 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다
잔금시 잔금지불 방법 . 장소 위치 시간 결정
잔금시에는 대부분 계좌이체를 하시는데요 만약 수표로 해야할경우
억단위 . 천만원단위. 백만원단위로 나누어서 가져오시는게 좋습니다
매매 2억의 경우 잔금 1억8천만원 1장으로 수표를 하게될경우
매도자분이 다른곳 잔금치룰때 불편할수도 있습니다
잔금시 계좌이체시 : 은행에 미리 1일 이체한도 . 1회 이체한도 증액을
미리 해놓으셔야 합니다
** 위에대한 모든 사항이 체크되었다면 계약금 입금하시고 계약서 3장에
부동산 . 매수자 . 매도자 세분의
도장이나 지장 혹은 사인 후 간인하고 나누어 받으시면 됩니다
(공동중개인 경우는 부동산 2곳이 되어 총 네장의 계약서에 간인을 하시겠죠)
** 매매 계약후 잔금 지급시까지 대출이 필요하신경우에는
대출접수후 보통 영업일 기준 7-10 일정도 걸립니다 .
대출부분은 따로 정리해 드리겠습니다
** 등기이전 방법은 주로 법무사분을 통해서 많이하시는데요
셀프 등기하시는 분도 가끔 있습니다
** 중개수수료는 계약시 지급 ( 협의에 따라서 계약시 절반 . 잔금시 절반 . 잔금시 지불)
계약서에 기재되어 있는 사항인데, 혹여나 공인중개사의 과실이나 책임없이
계약당사자간의 변심이나 다른 이유로 계약이 해지 된 경우에도
중개수수료는 지불합니다.
**아파트매매 잔금시 필요서류 **
매도인 : 등기필증 (보통 집문서라고 부르는 것으로 혹여 분실시는 확인서면 작성으로도 가능합니다 ), 인감도장
부동산 매도용 인감증명서 ( 매수인 성명 주소 주민번호 기재 )
주민등록 초본 ( 전주소포함 )
매수인 : 도장 . 주민등록초본 (전 주소포함 ) 또는 등본
등기이전비용 ( 법무사 비용 .취등록세 )
잔금 준비
잔금시에는 잔금전에 계약당시와 이상없는지 등기부 등본 확인하시구요
법무사분이 매도인 매수인 등기이전서류 받는동안
나머지 잔금 입금하시고 영수증 받으시면 됩니다
부동산 실거래가 신고는 중개사무소에서 계약할 시는 공인중개사가 해드립니다.
여기서잠깐 — 4번째 팁 : 아파트 선수관리비 (관리비 예치금) 는
매도인이 아파트 관리사무소에서 받고 매수자가 새로 예치하는 방법도 있구요
매도인이 매수인한테 직접 그 금액을 정산받는 수도 있습니다
** 잔금지불과 등기이전 서류 전달이 완성되면 법무사분이 등기접수를 합니다
보통 7-10 일정도 (공휴일이 있는경우 등기소마다 틀릴수 있습니다 )
** 등기부등본이 나오면 등기우편이나 직접 전달해주십니다
출처:부동산포털사이트~~~주말 잘보내세요^^
아파트(주택) 매매 절차에 대해 알아보았습니다.
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아파트나 빌라 등 주택 매매 절차가
전반적으로 어떻게 이루어지는지
궁금하신분들이 있으실텐데요.
관련하여 간략하게 주택 매매 절차에
대해 소개를 해볼까합니다.
1.담보대출금액확인
아파트나 빌라 등 주택 매매를 하실때,
대부분 담보대출을 끼고 진행을 하실텐데요?
자금에 여유가 있으신 분들은 관계가 없지만,
담보대출을 최대치까지 받아야 하시는
분들께서는 매매하고자하는 부동산을
담보로 담보대출을 얼마까지 받을 수 있는지
확인을 하셔야 합니다.
통상 조정지역이나 과열지역은
매매하고자 하는 부동산의 가격에
9억이하는 40%, 9-15억 사이는 20%까지
될텐데요. 여기에 각 은행마다
주택임대차보호법상 소액임차보증금의
최우선변제금을 제외하는 경우도 있으니
잘 확인하셔야 합니다.
(최우선변제금은 지역/시점마다 달라지는데,
서울의 경우 현재 3700만원입니다.)
2. 부동산 매매계약진행하기
대상매매물건을 정하고 담보대출도 미리
확인을 했으면 이제 실제 부동산 매매계약서
작성을 할 차례입니다.
일반적으로 부동산을 통해
매도자와 계약을 진행하실텐데요.
계약금은 통상 매매금액의 10% 정도이며,
계약서 작성시에 송금을 하게 됩니다.
때로는 가계약이라고해서 정식계약서을
작성하기 전에 매수자가 매도자에게
계약금 일부를 송금하기도 하는데요.
이 가계약 시점에 중요한 것은
문자나 카톡 등을 이용하여 매도물건주소,
계약서작성일, 중도금일, 잔금일, 매도자와
매수자 이름 및 전화번호, 매매계약체결의사 등 계약과 관련된 기본적인 정보를 직접 또는
부동산 중개사를 통해 주고받음으로써
증거를 남기는게 중요합니다.
이렇게 작성을 해두면 나중에 매도의사나
매수의사를 일방적으로 취소하는 문제가
생겨도 실제 계약서를 작성한 것과
동등하게 대응가능한 법적근거가 됩니다.
(일반적으로 일방적인 계약해지는 계약금에
상당하는 금액을 배생해야 합니다.)
또한 계약서 작성시에 부동산 중개사가
기본적인 부분은 잘 챙기겠지만,
소유주와 실제 계약자가 동일한지 등기부등본상 문제점은 없는지 잘 확인해보셔야 합니다.
(등기부등본 관련하여서 제가 과거에 포스팅한 것이 있어 아래에 링크를 걸어두었습니다*)
그리고 중개비관련해서 계약서 작성 전에
미리 중개사와 협의를 하시는것도 좋습니다.
3. 주택담보대출 실행하기
매매계약까지 완료를 했으면,
이제 담보대출을 실행해야하는데요.
사전에 각 은행별로 비교해보신 사항을
토대로 본인에게 제일 유리한 은행에서
대출을 진행하시면 됩니다.
(부동산대출관련하여서도 과거에포스팅한 것이 있어 아래에 링크를 걸어두었습니다**)
4. 중도금 치루기와 법무사 구하기
매매계약시 중도금을 치루기로 하셨다면,
중도금날 매도인에게 중도금을 송부하면됩니다. (통상 중도금 전날 또는 몇일전
부동산 중개사에게 연락이 올겁니다)
만약 중도금이 없는 계약이라면 무관한
부분이지만, 가급적 중도금이 있는 계약이
좀 더 나을 수도 있습니다.
왜냐하면 중도금을 치루고나면,
이제는 계약을 취소하고 싶어도
취소할 수 없는 상태가 되기 때문입니다.
(계약금을 배상한다고 해서
취소 할 수없는 상태가 됩니다)
또한 등기이전 업무를 위해
법무사를 구하셔야 할텐데요.
중개사가 소개해주는 법무사 또는 은행의
등기법무사 또는 개별적으로 법무사를
구해서 등기이전 업무를 맡기시면 됩니다.
(법무사관련 포스팅도 아래에 링크를
걸어두었습니다***)
참고로 법무사가 부동산매매시
관여하는 업무는 두개가 있을텐데요.
등기이전 업무와 근저당설정 업무입니다.
기본적으로 근저당설정 업무는 은행이 알아서
연계된 법무사를 통해 진행할 겁니다.
(이때 근저당설정관련 등기비용은
은행이 부담을 합니다)
그러므로 매수자는 등기이전업무를 맡길
법무사만 신경쓰시면 됩니다.
5. 잔금치르기
위의 4번까지해서 부동산 매매를 위한 기본적인 준비는 다 끝났고, 이제 잔금을 치루면 되는데요.
통상 잔금일 몇일전에 부동산 중개사가 연락을
해올 것이고, 필요서류도 알려줄 것 입니다.
(물론 법무사도 알려줄 것이고요)
그리고 잔금당일에 매수자와 매도자,
중개사와 법무사가 모두 모여 필요서류를
주고 받고 계약을 마무리 지을텐데요.
이때 은행을 통해 담보대출을 받으신 분은
서류확인 후 법무사가 대출받으신 금액에 대해 매도자에게 송금을 진행시킬 것입니다.
(매수자는 담보대출 외 나머지 금액을 준비하면 됩니다. 한도도 미리 늘려놓고요.)
이렇게되면 최종 매매는 끝나고, 법무사가
등기이전을 완료 후, 매매계약서 원본 및
등기필증을 우체국 등기로 송부 할 겁니다.
그럼 이제 최종 소유주가 되는 것이고,
등기부등본상에도 본인의 이름이 올라가
있을 겁니다.
*등기부등본 보는법
**주택담보대출 방법 및 절차
***아파트 등기비용 및 법무사 구하기
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