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재건축 보상 재건축 사업에서 보상을 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫번째는 현금청산을 하여 보상금을 받거나, 또 다른 한가지는 분양권을 받는 것입니다. 이때, 둘 다 보상받는 것은 불가능하다는 점 알아두시면 좋습니다.
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아파트 재건축 시 무엇을 보상으로 받을 수 있나? – 법무법인정의
첫째, 분양권을 받는 것. · 둘째, 현금청산을 하여 보상금을 받는 것 · 1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 경우 · 2) 분양신청을 하지 않았을 경우 · 3) …
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Date Published: 8/7/2022
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재개발, 재건축 사업 시 보상 받는 법 – 원하는대로
재건축의 경우는 아파트의 경우 주변 환경이나 기반시설 등은 그대로 활용을 하고 낡은 아파트만 새로 짓는 것이므로 보상비가 많지 않습니다. 아니, …
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아파트 재건축 보상 받으려면 어떻게 – 부동산 – 최종모 변호사
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[재건축] 아파트 재건축시 보상금과 분양권을 모두 받을 수 …
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Date Published: 11/19/2022
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- Author: 법무법인 정의
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- Date Published: 2020. 1. 1.
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재건축 절차와 보상 및 기간 총정리 (+아파트 재건축 연한)
안녕하세요.
오늘은 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다. 재건축 중 아파트 재건축이 정말 뜨거운 감자로 떠오르는데요, 아파트를 처음 지으면 신축이고 새롭지만 10년 20년이 지날수록 낡아지고 실 거주자들의 불편함도 많아집니다. 실제로 주차를 하는데 테트리스를 친다라는 용어가 있거나, 녹물이 너무 나와서 필터는 필수로 껴서 생활을 해야할만큼 에로사항이많다고 합니다. 더더구나 서울 도심에 있는 낡은 30~40년 된 아파트들, 심지어 50년도 넘은 아파트들은 엘레베이터가 없는 것은 물론, 지하주차장이 없어서 녹물, 주차문제, 난방의 문제가 많습니다. 지금도 서울의 모 주공아파트는 연탄을 뗀다고 하니 말 다했지요. 그러면 오늘은 이러한 재건축이 어떻게 진행되는지, 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다.
재건축과 재개발
재건축과 재개발의 차이점은?
많은 분들이 헷갈려하시는 부분 중 하나인게 바로 재건축과 재개발의 차이인데요, 정말 단순하게 본다면, 아파트를 아파트로 짓는 것을 재건축으로 보심 될 거 같고 빌라나 다세대주택을 아파트로 짓는 것을 재개발로 보시면 되겠습니다.
좀 더 자세히 말하면 재건축은 기반시설은 괜찮은데 공동주택이 노후 또는 불량해서 주거의 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 토지소유자가 조합을 만들어 토지주택공사, 건설업자와 공동으로 할 수 있으며, 시행자를 지정하여 진행할 수도 있습니다. 어떤 방법으로 하는지에 따라 절차는 조금씩 다르게 됩니다. 재개발사업의 경우 수도, 전기 등 기반시설이 열악하고 노후되어 있으며 낡고 불량건축물이 많은 도시환경을 새롭게 개선하기 위한 사업입니다.
재건축 시행조건
재건축이 시행되려면 최소 300세대의 공통주택이어야 하고 10,000㎡ 이상의 부지가 있어야 합니다. 사업이 진행되는 곳은 건축된 지 30년이상 되어야 하는데, 실제로 더 오랜 시간이 지나야 될 수도 있습니다. 재건축이 완료되기까지 대략 10년이라는 시간이 소요되며, 먼저 안전진단을 하는데, 이것은 노후와 불량 정도를 파악하고 안정성, 비용 등을 조사하는 단계로 재건축 가능성을 판단하게 됩니다.
부동산 뉴스에 단골로 나오는 쓰러져가는 주공시리즈들
이때 재건축은 아파트가 30년, 40년되었다고 무조건 시행해주는 것이 아니라건설사와의 사업성이라던가 여러가지 측면을 따지게 됩니다. 용적률등 여러조건 등을 따지게 되는데, 사실 어떻게 보면 서로 윈윈하기 위한 조건이기때문에 대개 인기있는 지역이나 입지가 좋은 곳 위주로 재건축이 시행되게 됩니다. 그래서낡은 건물은 주변에 비해 시세도 낮은 편이지만 재건축의 소식이 들려오면 시세 차이를 목적으로 투자를 하는 경우가 많은데요, 요즘 자주 언급되는 잠실주공, 반포주공 및 주공시리즈가 그러한 예가 되겠습니다. 사실 이 아파트들은 아파트값은 없고 대지지분값이라고 해도 과언은 아니죠.
아파트 재건축 절차 및 소요기간
재건축 소요기간
재건축이 재개발보다 그나마 심플하다고는 하나, 그 과정은 녹록치 않습니다. 잘 모르시는 분들은 재건축 승인만 되면 땅을 허물고 아파트만 지으면 된다고 생각하는 분들도 있는데, 이건 잘못된 생각입니다. 일반적으로 아파트 분양하면 종료인가 싶지만, 실제로 입주 후에도 실제 소요된 사업 비용들을 정산하고 일반적으로 신축아파트의 등기가 날 때 즈음 조합도 해산을 하기에, 위에서 언급했듯이 재건축 또한 넉넉잡아서 10년은 잡아야 된단 얘기가 있지요.
재건축 절차
재건축은 우선 아래의 절차를 밟게 됩니다.
재건축 절차
Step1. 안전진단
요즘 뉴스를 많이 보신 분이라면, 목동아파트의 재건축 안전진단, 상계 재건축 안전진단 등 여러 헤드라인을 볼 수 있습니다. 재건축을 위해선 기존의 낡은 건물을 허물고 그 자리를 치우고, 새 건물을 짓는 등 아무것도 없는 빈 땅에 건물을 짓는 것이 아니기에 기존 건물을 꼭 허물어야 하는가에 대한 기준으로 정밀안전진단을 받게 됩니다. 안전진단은 한번만 있는게 아니라 여기서 또 2차로 나뉘는데요, 기초자치단체의 1차 정밀안전진단, 광역자치단체의 2차 정밀안전진단이 있습니다. 이 정밀안전진단에서 주택의 노후도를 인정 받아야합니다. 너무 낡아서 살기가 위험하라던가 이러한 판정이 있어야 되는 것이죠. 그래야 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 안전진단에는 또한 등급이라는 것이 존재하는데요, A~E로 총 다섯단계로 나뉩니다. 보통 D가 많이 나오는데, D는 조건부 승인이라 재건축이 기존 일정보다 지연되게 됩니다.
여기서 잠깐!) 아파트 재건축 연한
사실 이 아파트가 낡았다 오래됐다는 건 어떻게 보면 매우 주관적입니다. 객관적 데이터로 증명하기가 좀 힘든 측면이 있지요. 대부분 낡아도 내부는 리모델링을 하여 신축 못지않게 거주하기 때문에 그런 것도 있어요. 특히나 대치 은마아파트의 경우는 굉장히 튼튼히 지었다고 유명한데요, 옛날 아파트여도 튼튼하게 지었다면 30년이 지나도 멀쩡하고, 20년이 안된 아파트여도 튼튼하지 않다면 불편함이 느껴지기 마련입니다. 참고로 재건축 연한만 채워선 안되고, 궁극적으로는 정밀안전진단이 통과해야하기에 최근 지어진 아파트들은 예전보다 더 기술력이 좋아졌음을 감안하면 한 50년 지나야 재건축이 가능할 것 같네요.
Step2. 조합설립
안전진단이 끝나면 주민설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 공보 고시의 절차를 통해 정비구역의 명칭, 면적, 시기 등 다양한 정비를 수립하게 됩니다. 계획이 갖추어졌으면 사업 단계로 넘어가는데, 먼저 과반수 동의와 행정청의 승인을 받은 후 추진위원회를 구성합니다.
쓰러져가는 재건축을 노리는 아파트들
Step3. 사업시행인가
다음으로 시공자를 선정하고 인가를 받게 되는데 조합에서 사업을 하는 것이 아닌 공공으로 진행되게 되면 조합을 구성하는 과정 없이 주민 대표회의를 구성하여 승인받아 바로 사업자를 지정하고 시행을 받게 됩니다. 시행은 재건축에 대해 행정청에 최종적으로 확정받는 것이라고 보시면 됩니다.
Step4. 관리처분계획
다음으로 관리처분계획에 들어가는데, 분양 및 공고하고 신청을 받아 관리처분계획 수립, 인가의 과정을 거치게 되는데, 분양 및 공고는 120일 이내에 통지해야 하며 분양신청은 이 통지를 한 날로부터 30일~60일에 내에 할 수 있습니다.쉽게 얘기하면 얻게 되는 권리를 균형이 있으면서 합리적으로 배분하는 과정들을 계획하는 절차입니다. 이 과정이 끝나면 사업 완료 단계에 들어가는데 건축물을 철거하고 착공을 시작하여 건축이 완료되면 준공을 신청하게 됩니다. 이것은 사용, 수익에 관한 법률효과를 발생시키는 단계입니다.
Step5. 착공 및 분양, 사업완료, 조합청산 및 해산
준공인가의 신청을 받은 행정청은 준공검사를 실시하고 하자가 없다면 인가를 하고 고시가 있는 다음날에 정비구역은 해제가 됩니다. 인가를 받았다고 다 끝난 것이 아니라 분양을 받을 사람에게 대지나 건축물의 소유권을 이전한 뒤 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액 즉 청산금을 지급하거나 징수한 뒤 해산을 하면서 완료하게 됩니다.
재건축 보상
재건축 사업에서 보상을 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫번째는 현금청산을 하여 보상금을 받거나, 또 다른 한가지는 분양권을 받는 것입니다. 이때, 둘 다 보상받는 것은 불가능하다는 점 알아두시면 좋습니다.
재건축 보상방안
먼저 현금청산을 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다.
1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 때
2) 분양신청을 하지 않았을 때
3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 때
위의 경우 모두 현금청산의 대상이 됩니다. 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구 소송을 진행하게 되구요, 그 과정을 통해 보상금 액수가 결정됩니다.
두 번째로, 분양권을 받고자 한다면, 재건축 조합 설립에 동의하여 조합원이 되고 분양신청을 한 뒤, 분양계약까지 체결하면 됩니다. 개인적 체감으로는 요즘 신축이 깡패기때문에 정말 형편이 어렵거나 사정이 있지 않는 이상은 분양권을 받는 것을 선택하는 거 같긴해요.
여기서 궁금증!
본인 소유의 아파트 시세가 3억인데, 재건축을 통해 지어진 아파트 시세가 5억이라면 그대로 분양받을 수 있는지 궁금할 수도 있을텐데요, 분양권이 있는 경우, 2억 원 정도의 추가분담금을 지급한다면 분양받을 수 있습니다. 따라서 본인의 구체적인 상황에 맞게 현금청산을 받을지, 분양권을 받을지 결정하면 됩니다.
재건축 절차 총정리
지금까지 재건축 절차에 대해 알아보았는데, 재건축 아파트에 투자를 원하는 경우라면 용적률이 몇%까지 나오는지 아파트 단지가 암반 지역은 아닌지, 순차적으로 나뉘어 진행되는 경우 용적률의 차이는 없는지 등을 살펴본 후에 결정하는 것이 좋습니다. 진행 여부, 공사비, 분쟁 등을 알 수 있는 조건들이기 때문에 어떤 선택을 해야 하는지 좀더 수월하게 결정할 수 있을 것입니다. 그러나 재건축의 투자는 매우 어려운 분야 중 하나이므로 많은 정보를 통해 신중한 선택이 필요할 것입니다.
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아파트 재건축 시 무엇을 보상으로 받을 수 있나?
재건축 보상과 관련하여 다음과 같이 질문하시는 분이 있다.
“만약 현재 시가가 4억 원인 아파트가 재건축을 하게 된다면, 4억 원의 보상과 분양권을 모두 받을 수 있나요? 아니면 분양권만 받을 수 있나요?”
재건축 사업의 보상은 2가지 종류가 있다.
첫째, 분양권을 받는 것.
둘째, 현금청산을 하여 보상금을 받는 것.
두 가지 모두를 중복으로 보상받는 것은 불가능하다.
만약 현금청산을 받고자 한다면, 그 조건은 다음과 같다.
1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 경우
2) 분양신청을 하지 않았을 경우
3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 경우
위의 3가지 상황에 해당하는 경우는 모두 현금청산을 받을 수 있다. 재건축 조합에서는 매도청구 소송을 진행할 것이고, 그 과정에서 보상금의 규모가 결정된다.
만약 현금청산이 아니라 분양권을 받고 싶다면, 재건축 조합에 가입하여 조합원 지위를 획득하고, 분양신청 후 분양계약을 진행하면 되겠다.
“아파트 시세가 4억인데, 재건축으로 지어진 아파트 시세가 6억일 때는 그대로 분양받을 수 있나요?”
그렇지는 않다. 분양권이 있어서, 재건축으로 지어진 아파트를 분양받을 때 시세차이가 난다면, 그만큼의 추가분담금을 지불한 뒤에 분양을 받을 수 있다. 따라서 위와 같은 경우에는 2억 원의 추가분담금을 지불해야 한다.
따라서 본인의 사정에 맞게 분양을 받을지, 혹은 현금청산을 통해 보상금을 받을지 결정하는 것이 좋다.
재개발, 재건축 사업 시 보상 받는 법
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내가 살고 있는 지역이 재개발 혹은 재건축이 된다면, 그리고, 내가 이 사업으로 인해 손실을 입게 된다면 보상받을 수 있을까? 예, 있습니다. 해당 재개발로 인해 손실을 입게 되는 경우 보상을 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.
= 목 차 =
1. 재건축의 경우 보상
– 사업에 동의할 경우
– 사업에 동의하지 않을 경우
2. 재개발의 경우 보상
– 주거이전비
– 이주정착비
– 이사비
– 영업보상비
3. 맺는말
재건축이나 재개발을 할 때는 정비사업으로 인해 손해를 보는 사람들이 생기게 마련입니다.
따라서, 이렇게 손해를 보는 사람들이 궁금해하실 것 같은 사업의 종류별, 보상의 유형별 손실에 대해 보상받는 방법에 대해 총정리를 해 드리겠습니다.
재건축의 경우 보상
재건축사업은 주변의 기반시설이 잘 갖춰져 있는 상태에서 주택만 새롭게 건축하는 사업이므로 주변의 기반시설을 그대로 이용하게 됩니다. 또, 재건축사업은 재건축 주택의 조합원들이 자발적으로 결성하여 설립된 조합이므로 사익에 가까운 사업이라고 볼 수 있으므로 보상의 면에서는 제한적입니다.
재건축사업의 보상은 동의 여부에 따라 다음과 같이 분류할 수 있습니다.
1. 동의를 안 한 경우: 현금청산을 받을 수 있습니다.
현금청산은 재건축사업에 동의를 하지 않고 분양권도 받지 않는 사람들에게 보상하는 방법입니다. 만일 재건축사업에도 동의하지 않으면서 현금 청산도 원하지 않는 사람이 있다면, 조합에서 매도청구소송을 통해 사업에 동의하지 않는 사람들에게 현금청산을 하도록 하고 있습니다. 현금청산금액은 개발이익을 포함한 시장 가격을 기준으로 하는 데, 시장 가격이 계속 오르는 경우엔, 현금청산자들이 청산금액에 대해 불만을 가지는 경우도 많습니다.
2. 동의를 한 경우: 분양권을 받을 수 있습니다.
또한, 재건축사업에 동의를 하는 사람은 분양계약서를 쓰면 조합원 분양을 받게 됩니다. 조합원 분양 가격은 현재가치 + 개발 후 추가 가치의 가격으로 분양받는데, 여기에 대한 내용은 제 블로그의 조합원 분양가 관련 블로그를 참고하시기 바랍니다.
재건축의 경우 그 외 실질적인 보상은 없으며, 분양권 소유자들에게 시공사가 주선하는 이주 대출이 있습니다. 이주 대출규모는 정부 정책에 따라 수시로 변하므로 이주 대출을 받고자 하는 분은 그 정책을 보고 시공사가 주선하는 금융권에 비율을 사전에 확인하는 것이 착오가 없을 것입니다.
재건축사업은 정부가 주도하는 재개발과 같이 공익성 사업이 아닌, 사익성 사업에 가깝기 때문에 보상이 되는 부분이 거의 없습니다. 예를 들어, 거주이전비, 이주정착비, 이사비, 영업보상비 등 재개발에 있는 보상비용들이 아쉽게도 재건축에는 없습니다.
재개발의 경우 보상비
재개발의 경우, 거주이전비, 이주정착비, 이사비, 영업보상비 등이 있습니다. 재건축사업이 기존의 주변 기반시설이 잘 갖추어져 있는 반면, 재개발사업은 주택은 물론 주변의 기반시설도 노후화되었으므로 주변 일대를 모두 갈아엎고 주택과 시설을 새롭게 조성해야 하는 대규모 건설사업입니다. 따라서, 이 재개발 사업은 재건축과는 달리 정부나 지방자치단체가 관여하므로 다양한 보상이 따르게 되는 것입니다. 그럼, 지금부터 보상을 어떻게 받을 수 있는지 유형별로 알아보겠습니다.
주거이전비
1) 보상대상: 정비구역지정을 위한 주민공람 공고일 이전부터 해당 구역에 3개월이상 거주하고 있는 세입자(무상거주 세입자 포함) 또는 소유자
* 무허가 건물에 입주한 세입자의 경우, 사업인정고시일 등 정비사업을 알리는 고시가 있을 당시 해당 구역 내에서 1년 이상 거주한 경우도 해당됨.
2) 보상방법 : 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 지급함.
3) 보상한도: 세입자는 4개월치, 소유자는 2개월치를 지급함.
4) 보상액 산정기준: 도시근로자 가구의 가구원별 월평균 가계지출비로 계산함.
이주정착비
1) 보상대상: 해당 지역의 주거용 건물의 소유자
2) 보상금액: 본인이 소유하고 있는 건물 금액의 30%, 단, 최대한도는 1200만원, 최소한도는 600만 원임. 따라서, 건물 금액의 30%가 1200만 원을 넘어도 1200만 원만 지원하며, 반대로 600만 원이
안 되는 경우에도 최소 600만 원을 지원함.
이사비
1) 보상대상: 해당 지역의 모든 거주자
2) 보상금액:
주택면적기준 이사비 비고 노임 차량운임 포장비 1. 33 ㎡ 미만 3명분 1대분 (노임+차량운임) x 0.15 1. 노임은 통계법 제3조 제3호에 따른 통계작성기관이 통계법 제18조에 따른 승인을 받아 작성하여 공표한 공사부문 보통인부의 노임을 기준으로 작성함.
2. 차량운임은 최대적재량이 5톤인 화물자동차의 1일 8시간 운임을 기준으로 함.
3. 한 주택에서 여러 세대가 거주하는 경우의 주택 연면적기준은 세대별 점유면적에 따라 각 세대별로 계산하여 적용함. 2. 33 ㎡ 이상 49.5 ㎡ 미만 4명분 2대분 (노임+차량운임) x 0.15 3. 49.5 ㎡ 이상 66 ㎡ 미만 5명분 2.5대분 (노임+차량운임) x 0.15 4. 66 ㎡ 이상 99 ㎡ 미만 6명분 3대분 (노임+차량운임) x 0.15 5. 99 ㎡ 이상 8명분 4대분 (노임+차량운임) x 0.15
영업보상비
재개발사업으로 인해 영업장소를 옮겨야 할 경우, 일을 하지 못한 기간에 대한 영업손실에 대한 비용을 보상받을 수 있습니다.
1) 보상대상: 정비구역 지정을 알리는 주민공람 공고일 이전까지 해당 구역 내에서 영업을 하던 사람
2) 보상기간: 사업으로 인한 영업의 휴업 또는 폐업은 원칙적으로 4개월 이내로 하되, 다음의 경우는 예외적으로 더 긴 기간을 부여하며 최장 2년까지를 휴업기간으로 인정합니다.
– 해당 정비사업으로 인한 영업금지 또는 제한때문에 4개월 이상 영업을 할 수 없는 경우
– 영업의 규모가 크거나 고도의 정밀을 요구하는 등 특수한 영업으로 4개월 이내에 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우
3) 보상금액:
– 사업으로 인한 영업장소를 이전해야 하는 경우 영업손실은 휴업을 한 기간 동안의 영업이익과 영업장소 이전 후 영업이익 감소분을 합한 금액을 보상.
– 휴업기간 중 영업용 시설의 감가상각비, 유지보수비, 휴업할 때도 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비를 보상.
– 영업장소를 이전한다는 광고비 및 장소 이전으로 인해 발생하는 부대비용을 보상.
맺는말
재개발이든 재건축이든 보상비는 많을수록 좋습니다. 재건축의 경우는 아파트의 경우 주변 환경이나 기반시설 등은 그대로 활용을 하고 낡은 아파트만 새로 짓는 것이므로 보상비가 많지 않습니다. 아니, 재개발과 비교해 본다면 거의 없는 수준입니다. 반면에 재개발은 구역 내 기반시설을 포함한 모든 것을 새로 건설하는 수준으로 정부나 지방자치단체에서 주도하는 공익성의 사업이므로 보상의 정도와 범위가 비교적 넓습니다.
이 글이 보상비에 대해 궁금증을 갖는 분들께 도움이 되시길 바랍니다. 오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다. 감사합니다.
Mansur
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아파트 재건축 보상 받으려면 어떻게
아파트 재건축 보상 받으려면 어떻게
노후한 건물을 방치할 경우, 그로 인한 재산권 행사에 문제가 생길 수 있습니다. 뿐만이 아니라 국민 안전에도 문제가 생길 수 있는데요.
때문에, 이를 허물고 다시 짓는 과정이 바로 재건축이라고 할 수 있습니다. 건물 규모가 클 경우, 재건축을 둘러싼 자금의 흐름 또한 커지기 때문에, 그로 인한 법적 인 사안이 뒤따르는 경우도 드물지 않습니다.
그러므로 아파트 재건축 보상에 관련된 상황이 많이 발생하는 이유이며, 이 과정에서 법적 도움이 필요한 경우 또한 많이 발생합니다.
아파트 재건축 보상의 경우에 많이 발생하는 사유로는 역시 그 자격 여부를 따지는 사안이라고 할 수 있습니다. 바로 보상을 받을 수 있느냐의 여부를 따지는 사안인데요. 하지만 보상 등을 받을 수 있는 조건은 생각보다 다양하며, 입주가 확정된 입주민들이라고 하더라도 이 보상 문제로 분쟁을 벌이는 경우가 드물지 않습니다.
그럼 아파트 재건축 보상과 관련된 상황의 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 이 사건은 한 아파트가 재건축되는 과정에서, 주민들이 시행사인 재건축조합 측과 계약일을 정하고 입주를 하기로 계약을 맺으면서 시작되었습니다.
재건축조합은 아파트의 준공인가를 받자마자 입주 시작일을 기존 날짜보다 당겨야 한다고 통보를 하였습니다. 그리고 그 날짜부터 중도금 이자 대납을 중단하기에 이르렀습니다.
그러나 입주 개시일 당시 재건축 아파트의 공사가 계속적으로 진행하고 있었는데요. 때문에 제 날짜에 마무리되지 않으며 입주가 지연이 되었습니다.
이에 아파트의 주민 측에서는 재건축 조합의 잘못으로 중도금 이자 비용이 발생했기 때문에 불편을 겪게 되었다고 주장하였습니다. 따라서 이에 따른 손해 배상금을 지급해주라며 소송을 제기하였습니다.
1심 재판부는 원고 패소로 판결하며 주민 측의 요구를 들어주지 않았습니다. 하지만 2심 재판부는 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 원고 일부 승소로 판결을 내렸습니다.
2심 재판부는 시행사에서 중도금 이자에 상당하는 금액을 지급해야 한다고 설명하였습니다.
또한 2심 재판부는 먼저 재건축 아파트가 건설되는 과정에서 입주 개시일에 시행사 측에서 부담하던 이자의 납부 의무는 입주민에게 이전되며, 이에 따라 시행사 입장에서 본인의 이익을 위해 입주날짜를 무리하게 앞당기는 등의 행동을 할 우려가 있다고 덧붙였습니다.
따라서 주민들이 이자를 지불하는 등의 불편을 겪는 상황이 이어질 수 있다고 2심 재판부는 밝혔습니다.
또한 시행사의 경우, 재건축 후 입주민들이 생활을 제대로 할 수 있도록 입주개시일을 합리적으로 정해야 할 의무가 있다고 2심 재판부는 평가하였습니다.
그러나 기본적인 공사도 안 된 상태에서 입주를 통보한 건 결국 시행사의 과실이라고 2심 재판부는 판단하였습니다.
아울러 2심 재판부는 주민 측이 하자 보수를 하는 과정에서 재건축 아파트에 입주도 하지 못하였으며 입주 개시일이 앞당겨진 이유로 중도금 이자를 지출하는 등으로 손해가 발생하였기에 시행사에서 이에 대한 금액을 지불해주는 것이 맞다고 판시하였습니다.
그렇지만 2심 재판부는 건설회사나 지자체에 대하여 손해 배상을 요구한 부분에 대해서는 기각하였습니다. 2심 재판부는 입주일을 당긴 행위를 한 주체는 어디까지나 시행사 측이기 때문에 건설회사나 지자체 등이 함께 이에 대한 책임을 질 필요가 없다고 밝혔습니다.
이렇게 재건축 후 아파트 공사가 마무리 되지 않은 가운데 입주 개시일만 앞당겨져서 실 입주가 늦어지는 상황에는 결국 이로 인한 손해를 시행사 측에서 보상해주어야 할 수도 있습니다.
이처럼 아파트 재건축 보상은 다양한 판례가 존재합니다. 재건축의 보상을 받을 수 있는 자격이 맞는지에 대한 사안부터 재건축 시기가 어긋나서 발생하는 사안, 혹은 건축 과정에서의 이주비 문제 등의 문제로 인해 발생하는 사안 등 다양한 판례가 존재하고 있습니다.
따라서 아파트 재건축 보상과 관련된 사안이 발생했을 때는 본인이 어떤 경우에 속하는 지 명확히 알아보는 것이 필요할 수 있으며 그 다음에는 법률적 지식이 있는 변호사 등의 조력을 고려해 사안을 풀어나가도록 하는 것이 현명할 수 있는 방법일 것입니다.
재건축 절차 및 기간 총정리(사업성 좋은 아파트는 무엇일까?)
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재건축과 주거지역 종류에 대해서 알아봤다. 오늘은 아파트를 다시 짓는 재건축에 대해서 알아보려고 한다.
재건축이란?
거주환경이나 안전에 문제를 생기면 아파트를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것을 재건축이라고 함
재건축을 왜 할까?
새로운 아파트를 구하기 위해서는 청약, 매매, 경매 등 다양한 방법이 있지만 이 경우 너무 비싸다. 재건축이 될만한 아파트를 매수해서 새 아파트를 만든다면 비교적 저렴한 가격에 새로운 아파트를 얻게 되는 것이다.
재건축의 시행 조건과 사업성
재건축이 가능한 최소 조건들은 아래가 있다.
– 최소 300세대 이상
– 10,000m^2 이상의 부지
– 건축한 지 30년 이상된 아파트
다만 아래를 충족한다고 해서 무조건 해주는 건 아니고 건설사와 이야기할 때 사업성이 좋다고 느껴지면 재건축을 진행하게 된다. 여기서 사업성은 입지와 용적률로 따지게 된다.
입지는 말 안 해도 중요한데 왜 용적률로 따질까?
이는 대지지분 때문이다. 사실상 재건축은 위에 건물보다 아래 대지를 얼마나 확보할 것이냐가 사업성을 결정한다.
예를 하나 들어보면
100평짜리 땅에 4층 집과 100평짜리 땅에 10층 집이 있다고 생각해보자.
각각 대지지분을 간소화해서 계산하면 이렇게 나눠진다.
(실제는 더 잘게 쪼개진다.)
4층 집은 100/4 = 25평
10층 집은 100/10 = 10평
이 경우 어떤 집이 더 사업성이 좋은 걸까?
바로 4층짜리 집이다. 왜냐면 대지지분이 많을수록 내는 분담금이 적어지거나 오히려 돈을 돌려받기 때문이다. 그래서 재건축 투자를 할 때는 용적률이 낮은 집을 위주로 보면 될 것이다. 통상 200% 이하면 재건축 사업성이 좋다고 본다.
왜 대지지분이 많을수록 분담금을 덜 낼까?
현재 15층 3930세대인데 이걸 극단적으로 25층까지 짓는다고 가정해보자 그럼 거의 추가로 1000세대 이상은 만들어지게 된다. 이런 게 일반분양으로 나오게 되면 거기서 생기는 수익을 조합원들이 건설사에 제공함으로써 분담금을 상쇄시킨다.
좋은 예시는 잠실주공 5단지이다.
잠실이라는 입지에 용적률이 138%! 재건축 사업성이 매우 좋아보인다.
1. 잠실이라는 입지
2. 138%라는 대지지분 많은 용적률
3. 30년 이상 된 아파트
말할 것 없다. 이미 진행되고 있는 재건축 단지이다. 이 입지에 신축으로 지어졌을 때 대형 평수의 경우 돈을 돌려받는다고 한다. (부럽다..)
아파트의 재건축 절차
보통 아파트의 재건축 절차는 거의 10년 정도 걸린다고 보면 된다.
절차에 대해서 알아보자
1. 안전진단
재건축 자체가 기존에 낡은 집을 부수고 새집을 짓는 게 목적이 아니라 꼭 허물어야 하는 안전하지 못한 아파트를 부수고 새로 짓는 것이 목적이다. 그래서 안전진단을 통과해야 한다.
재건축 안전진단 절차
– 기초자치단체의 1차 정밀 안전진단
– 광역자치단체의 2차 정밀 안전진단
이걸 두 개 통과해야 한다.
안전진단에는 등급이 존재하는데 A~E 등급에서 E등급은 바로 재건축 D등급은 조건부 재건축 승인을 받게 된다. 그러나 이 또한 30년이 지났다고 해서 무조건 안전진단을 통과할 수 있는 것은 아니다. 30년이 지나도 튼튼한 아파트가 있고 20년이 안되어도 불안한 아파트가 있다. 그래서 최대한 오래된 기술로 만들어진 아파트를 찾아야 한다는 것이다.
2. 조합 설립
안전진단을 통과하게 되면 주민 설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 고시 절차를 통해서 정비구역을 명칭하고 면적, 시기 등 계획을 수립하게 된다. 계획이 갖춰진 뒤에는 조합권이 있는 이해관계자들의 과반의 동의가 이루어지면 행정청의 승인과 함께 추진위원회가 구성된다.
투기과열지구에서는 조합설립 전에 재건축 아파트를 구매해야 만 조합원 자격을 받을 수 있다.
3. 사업시행인가
관할 구역 행정청에 시공자를 선정하고 인가를 받아야 한다.
– 조합에서 하는 경우 : 조합 구성 뒤에 사업자를 지정하고 시행함
– 공공에서 하는 경우 : 주민대표 회의를 구성하여 바로 사업자를 지정하고 시행함
4. 관리처분계획
사업시행인가가 났다면 분양 및 공고 한 뒤에 신청을 받아 관리 처분계획을 수립, 인가하는 과정을 거친다.
– 분양 및 공고는 사업시행인가 이후 120일 이내에 통지 -> 분양신청은 통지한 날부터 30 ~ 60일 내에 가능
관련 이해관계자들이 얻게 되는 권리를 배분하는 과정인데 이과정이 끝나면 건축물을 철거하고 착공을 시작한다.
5. 착공 및 분양, 사업 완료, 조합은 청산 및 해산
준공검사에서 하자가 없다면 행정청이 인가를 하고 고시 다음날 정비구역은 해제가 된다. 그리고 분양받을 사람에게 건축물과 소유권이 이전하고 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액은 현금청산자 즉, 돈 받고 나간 사람들에게 지급하고 조합은 해산하게 된다.
재건축 보상
재건축의 보상은 크게 현금청산과 분양권이 있다.
1. 현금청산
– 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 때
– 분양신청을 하지 않았을 때
– 분양 신청한 뒤 분양계약을 하지 않았을 때
위의 경우 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구 소송을 진행하게 되고 그 과정에서 보상금 액수가 결정된다.
2. 분양권
– 재건축 조합 설립 동의 + 분양신청 + 분양 계약하면 받을 수 있다.
그럼 내 아파트 시세가 1억인데 재건축 아파트의 시세가 4억이라면 그대로 분양받을 수 있을까?
이 경우에는 3억의 추가분담금을 내면 받을 수 있다. 하지만 대지지분이 크다면 여기서 생기는 이익으로 이 분담금을 매울 수 있다. 그래서 용적률이 낮은 것이 중요한 것이다.
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재개발 보상과 재건축 보상, 차이점은?
[서울=뉴스핌] 오경진 기자 = 재개발 사업과 재건축 사업에서, 특히 보상내용을 중심으로 어떤 차이들이 있는 걸까? 법무법인 ‘정의’의 강동원 대표변호사로부터 재개발과 재건축의 보상 차이를 알아봤다.첫째, 재개발과 재건축의 의미가 어떻게 다른지부터 살펴볼 필요가 있다. 재개발은 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 미비한 지역의 주거환경을 개발하는 것이다. 따라서 재개발은 그 자체로 공익적인 성격을 가지고 있다.
하지만 재건축은 조금 의미가 다른데, 말 그대로 원래 있던 아파트나 빌라 등을 허물고 다시 건축하는 것이다. 하수도나 도로 같은 기본적인 정비기반시설이 잘 정리된, 주거환경이 비교적 괜찮은 지역에서 주거환경을 보다 더 향상시키기 위해서 하는 것이 재건축이다. 재건축도 전체적인 도시개발과 조화를 이루어야 한다는 점에서 공익성이 있지만, 아무래도 재개발보다는 사익성이 좀더 있다고 보아야 한다.
둘째, 조합을 가입하는 방식에서도 재개발과 재건축 사업의 차이가 존재한다. 재개발은 사업지역 내에 거주하는 주민이라면 강제적으로 가입되는 방식이다. 그러나 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다.
셋째, 보상금을 증액하는 절차에서도 차이가 있다. 재개발 사업의 경우, 지방토지수용위원회를 통한 수용재결과 중앙토지수용위원회를 통한 이의재결, 그리고 행정소송이라는 절차를 통해 보상금을 증액할 수 있다. 재건축 사업의 경우에는, 매도청구소송을 통해서 즉각 보상금 증액문제를 두고 조합과 다툴 수 있다.
넷째, 보상금의 기준에서 차이가 있다. 재개발의 경우에는 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 받을 수 있다. 그러나 재건축의 경우에는, 보상금이 결정되는 것에 있어서 시장가격을 반영해준다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비는 재건축 사업에서는 받을 수 없다.
보상금을 받은 사람의 입장에서 볼 때, 여러 문제들이 있을 수 있다. 재개발 사업의 경우, 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그런데 공시지가 자체가 워낙 낮기 때문에 보상금의 시작부터가 낮아서 보상금을 올려도 시세에 걸맞는 금액을 받는 것이 쉬운 일이 아니다. 재건축 사업의 경우에도, 보상금 기준 자체가 개발이익이 반영된 것이라고 하나, 실제 감정평가를 진행해보면, 주변 시세가 계속 오르기 때문에 보상금이 불만족스러울 수 있다.
보상금을 받는 사람의 입장에서 가장 중요한 것은, 재개발, 재건축 할 것 없이, 보상금을 최대한 많이 받는 것이다. 그러기 위해서는 내가 가지고 있는 부동산의 가치를 얼마나 잘 증명하는지가 중요하다.
재개발 사업의 경우에는, 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등 내가 부가적으로 받을 수 있는 보상들에 대해서 잘 알고, 이에 대해 합리적인 금액을 받아야 한다. 재개발, 재건축 보상금과 관련해 먼저 나부터가 제대로 알아야 한다. 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 만족스러운 보상금을 받는 것에 도움이 될 수 있다.
강동원 법무법인 정의 대표변호사
아파트재건축보상 자격 어떻게 되나
아파트재건축보상 자격 어떻게 되나
재건축의 경우, 아파트나 혹은 거주지 등 여러 노후 건물들이 존재할 경우, 이를 허물고 다시 짓는 과정입니다.
이 과정에서 법적인 개입이 많이 발생하는 이유는 일단 재건축 과정을 진행할 때 추진위를 구성하는데 이 때 문제가 발생할 수 있습니다.
혹은 재건축 이후나 심지어 입주시에 보상 문제 등이 발생할 수 있습니다. 따라서 아파트재건축보상을 풀어나가기 위해서는 법적 관점으로 접근하는 게 절실하다고 평가할 수 있는 것입니다.
아파트재건축보상의 개념에서, 자주 문제로 떠오르는 것 중 하나가 바로 형평성의 문제라고 할 수 있습니다.
다 같은 입주자의 신분이라고 하더라도, 아파트의 평수나 혹은 층, 넓이 등이 달라질 수 있는데요.
이 때문에 형평성에서 어긋난 보상이 아니냐는 논란이 터질 수 있는 것입니다. 그럼 아파트재건축보상과 관련된 상황의 사례를 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
한 아파트의 재건축 조합 측에서, 기존의 아파트를 재건축하고 분배하는 과정에서 기존 아파트의 소유 면적이 넓은 조합원들을 상대로 더 넓은 면적의 아파트를 분양 받을 수 있도록 계획을 결의하였습니다.
그러나 해당 아파트의 입주민이 이는 형평성에 어긋난다고 주장하며 조합을 상대로 소송을 제기하였습니다.
1심과 2심 재판부는 아파트 입주민의 주장을 받아들이지 않으며 원고 패소 판결을 내렸습니다.
1심과 2심 재판부는 작은 평수를 가진 소유자 입장에서 형평성에 어긋나 보일 수 있지만, 실질적인 형평에 반하는 건 아니라고 평가하였습니다.
이러한 판결은 대법원 재판부에서도 유지되었는데요. 대법원 재판부 역시 원심의 판단이 맞다고 보고 이에 대해 확정하였습니다.
대법원 재판부는 먼저 대규모의 재건축 사업이 벌어지는 과정에서 구분소유자의 입장에서는 구속되는 새로운 건물의 구분 소유권은 모두가 같을 수 없다고 설명하였습니다.
이어 대법원 재판부는 위치나 면적 등의 차이가 발생하는 것이 당연하다고 밝혔습니다. 따라서 새로운 건물의 구분소유권에 대한 귀속 또한 결과적으로 형평에 반하는지에 대한 여부를 판단할 때는, 차이 발생의 이유에 대한 판단이 선결되어야 한다고 대법원 재판부는 평가하였습니다.
또한 대법원 재판부는 새로운 아파트 등의 배치나 혹은 설계상의 합리성, 그리고 아파트 재건축과 그 이후 과정에서 발생할 수 있는 경제적인 타당성 여부나 배분 방식이 어떻게 형평성을 이어 나가는가의 여부를 따지는 것도 중요하다고 설명하였습니다.
이어 이 상황에서 균형에 어긋난 상황을 줄일 가능성은 없는가에 대해서도 판단을 해야 하며, 또한 불이익을 얻은 사람이 있다면 그에 대한 보상 여부 또한 따져 보아야 한다고 대법원 재판부는 판시하였습니다.
즉 대법원 재판부는 불이익을 입은 소유자의 보상 등을 감안하더라도 결과적으로 소형 평형 소유자 입장에서 다소 산술적인 형평에 어긋난다고 볼 수는 있지만, 그것이 사업 자체를 무효로 돌릴 수준의 형평성에 어긋남은 발생하지 않았다고 판단하였습니다.
따라서 아파트 입주민의 주장은 법적으로 무효라고 판결을 내렸습니다.
아파트재건축보상에서 형평성에 대한 논란이 벌어질 경우, 그에 걸맞은 법적 논리를 제시하는 것이 중요합니다.
단순히 본인의 보상이 적거나, 혹은 아파트 위치가 나쁘다는 등의 논리는 법원에서 인정하지 않을 수 있기 때문입니다.
따라서 아파트재건축보상에 문제가 생겼다고 여겨진다면, 자기 입장에서 상황을 유리하게 만들 수 있는 법적 근거를 대비하여 주장하도록 하는 것이 필요할 것입니다.
이는 보상에 불만이 있다는 사실 만으로는 원하는 결과를 기대하기 어려울 수 있기 때문입니다. 아울러 이런 상황에서는 초기부터 변호사 등의 조력을 고려해 준비하는 것이 보다 사안을 대비하는데 수월한 방안이 될 수 있을 것입니다.
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